商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)建議書

1、謹(jǐn)呈：XXX公司XX中原物業(yè)股份有限公司2014-10-08XXXXXXXX項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)建議書目 錄1企業(yè)背景及項(xiàng)目基本情況31.1企業(yè)背景31.2項(xiàng)目概況32中原對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解32.1項(xiàng)目理解32.2項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)32.3工作步驟和研究思路43服務(wù)內(nèi)容和報(bào)告大綱53.1服務(wù)內(nèi)容53.2報(bào)告大綱54項(xiàng)目服務(wù)周期及費(fèi)用安排104.1服務(wù)周期104.2服務(wù)費(fèi)用105專業(yè)服務(wù)工作團(tuán)隊(duì)11附件一：項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)主要成員簡歷12附件二：同類項(xiàng)目操作案例131企業(yè)背景及項(xiàng)目基本情況1.1企業(yè)背景XXX企業(yè)是于1993年成立的集房地產(chǎn)開發(fā)、文化教育、電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)傳媒于一體的大型綜合企業(yè)集團(tuán)，其核心特征可以歸

2、結(jié)為1.2項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于XXXX，為XXXX類型項(xiàng)目，依據(jù)XXX現(xiàn)有辦公及商業(yè)項(xiàng)目的深入分析，為項(xiàng)目尋找差異化的發(fā)展路徑。在符合地塊指標(biāo)的前提之下，打造具有特色的產(chǎn)品形態(tài)，并延續(xù)xxx項(xiàng)目一貫的文化理念訴求，為項(xiàng)目地塊打造獨(dú)具特色的文化形象。2中原對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解2.1項(xiàng)目理解由于項(xiàng)目正處于前期策劃階段，我司認(rèn)為本項(xiàng)目在目前階段以及未來兩至三年內(nèi)，以下問題的解決將對(duì)貴司項(xiàng)目的開發(fā)具有重要意義：1） 本項(xiàng)目將面臨哪些具體的開發(fā)或投資目標(biāo)，以及將面臨的內(nèi)部約束條件；2） 本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者將鎖定哪幾類人群；3） 本項(xiàng)目未來將以怎樣的市場策略和商業(yè)定位才能發(fā)揮自身的獨(dú)特價(jià)值；4） 本項(xiàng)目未來的

3、短期、中期和長期收益預(yù)期如何；5） 本項(xiàng)目如何通過現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)和有效的市場手段來提升項(xiàng)目亮點(diǎn)；以上問題的回答需要以實(shí)際市場現(xiàn)狀調(diào)研為基礎(chǔ)，結(jié)合專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行系統(tǒng)分析，借助更多專業(yè)環(huán)節(jié)的處理最大限度發(fā)揮項(xiàng)目的潛質(zhì)。2.2項(xiàng)目服務(wù)目標(biāo)根據(jù)業(yè)主的要求，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，我們將提供項(xiàng)目市場定位建議和整體業(yè)態(tài)組合，同時(shí)為本項(xiàng)目的招商和運(yùn)營工作的實(shí)施提供顧問幫助，本司可為本項(xiàng)目確立以下服務(wù)目標(biāo)：1） 整合我們的優(yōu)勢資源，與貴司緊密配合，在本區(qū)域建立一個(gè)全新商業(yè)形象；2） 建議項(xiàng)目業(yè)態(tài)構(gòu)成模式，適當(dāng)增加個(gè)性業(yè)態(tài)比例，創(chuàng)造超越傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)新目的地；3） 以適度領(lǐng)先的業(yè)態(tài)規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域的有效配合，

4、創(chuàng)造明晰高效的人流動(dòng)線，提升項(xiàng)目整體的租售能力；4） 以市場零售商需求的視角，配合設(shè)計(jì)師持續(xù)進(jìn)行方案優(yōu)化，促使產(chǎn)品形象與定位特色達(dá)到有效統(tǒng)一，以專業(yè)細(xì)節(jié)提升項(xiàng)目競爭優(yōu)勢；2.3工作步驟和研究思路我們將綜合運(yùn)用各種有效的研究方法，通過各類途徑探索最真實(shí)的市場，對(duì)歷史和現(xiàn)實(shí)進(jìn)行客觀的分析與研究，并給出具有前瞻性的項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測。主要的途徑和方法包括：1）客戶訪談，充分了解貴司對(duì)項(xiàng)目的期望和目標(biāo)，以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)實(shí)力；并在整個(gè)研究過程中與客戶保持每周不少于一次的聯(lián)系，隨時(shí)跟進(jìn)客戶的計(jì)劃和目標(biāo)；2）政府有關(guān)方面政策與計(jì)劃的分析和評(píng)價(jià)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；3）項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查，對(duì)可比競爭項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，了解其市場指

5、標(biāo)及產(chǎn)品特點(diǎn)終端用戶訪談或調(diào)查，深入掌握其特征及需求；4）基于中原顧問在中國房地產(chǎn)市場所積累的豐富信息與數(shù)據(jù)庫，包括宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、房地產(chǎn)市場供應(yīng)與需求等，采用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型和多屬性決策模型對(duì)市場進(jìn)行評(píng)估與分析在我們的工作中，我們會(huì)科學(xué)高效的按照上述方法完成顧問工作，在工作期間，我們將與委托方保持溝通和聯(lián)絡(luò)，隨時(shí)溝通項(xiàng)目的思路和進(jìn)展，通過電話、電子郵件以及會(huì)議的方式保持項(xiàng)目的高效推進(jìn)。在工作期間，將隨時(shí)與委托方以電話、電子郵件等方式溝通項(xiàng)目進(jìn)展。 3服務(wù)內(nèi)容和報(bào)告大綱3.1服務(wù)內(nèi)容1）提交成果提交報(bào)告研究成果：XXX項(xiàng)目整體定位及發(fā)展報(bào)告2）持續(xù)跟進(jìn)顧問工作除提供報(bào)告文本外，我們還將在整個(gè)項(xiàng)目的

6、運(yùn)作過程中，與客戶共同協(xié)商，對(duì)方案的實(shí)施提供建設(shè)性的指導(dǎo)和建議，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，最大化提升項(xiàng)目價(jià)值。3.2報(bào)告大綱第一部分 宏觀經(jīng)濟(jì)政策分析1、 宏觀經(jīng)濟(jì)分析u 城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析2、 宏觀政策分析u 城市/區(qū)域出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策u 國家、城市、區(qū)域出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)限制性政策u 宏觀政策及影響第二部分 辦公樓項(xiàng)目市場分析及定位1、 供應(yīng)分析u 辦公物業(yè)市場整體供應(yīng)水平u 辦公物業(yè)市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實(shí)供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要辦公樓項(xiàng)目特征分析2、 需求分析u 辦公樓吸納量分析u 辦公樓租戶分析3、 市場指標(biāo)分析u 市場租金變動(dòng)分析u 分區(qū)域市場租金分析u 空置率變動(dòng)分析u 物業(yè)

7、管理費(fèi)用及停車費(fèi)用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 辦公樓市場未來需求預(yù)測u 辦公樓市場租金預(yù)測5、 辦公物業(yè)定位u 辦公樓項(xiàng)目級(jí)別u 辦公樓項(xiàng)目市場進(jìn)入時(shí)間確定u 辦公樓項(xiàng)目合理規(guī)模分析u 辦公物業(yè)租售策略u(píng) 辦公物業(yè)主要目標(biāo)客戶u 開發(fā)建議第三部分 零售項(xiàng)目市場分析及定位1、 供應(yīng)分析u 零售物業(yè)市場整體供應(yīng)水平u 零售物業(yè)市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實(shí)供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要項(xiàng)目特征分析2、 需求分析u 零售物業(yè)吸納量分析u 消費(fèi)者調(diào)研及分析u 目標(biāo)客戶分析3、 市場指標(biāo)分析u 市場租金/售價(jià)變動(dòng)分析u 分區(qū)域市場租金/售價(jià)分析u 空置率變動(dòng)分析u 物業(yè)管理

8、費(fèi)用及停車費(fèi)用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 市場未來需求預(yù)測u 市場租金/售價(jià)預(yù)測5、 零售物業(yè)定位u 業(yè)態(tài)種類確定u 市場進(jìn)入時(shí)間確定u 項(xiàng)目合理規(guī)模分析u 零售物業(yè)租售策略u(píng) 零售物業(yè)主要目標(biāo)客戶u 開發(fā)建議第四部分 市場分析及定位 1、 供應(yīng)分析u 市場整體供應(yīng)水平u 市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實(shí)供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要酒店項(xiàng)目特征分析2、 需求分析u 高星級(jí)酒店主力需求類型u 酒店客房價(jià)格與出租率年度表現(xiàn)u 目標(biāo)客戶分析3、 市場指標(biāo)分析u 酒店收入變動(dòng)分析u 分區(qū)域酒店收入分析u 空置率變動(dòng)分析u 酒店競爭力分析u 大型國際性活動(dòng)對(duì)酒店業(yè)的影響4、

9、 市場未來需求與收入預(yù)測u 市場未來需求預(yù)測u 市場未來收入預(yù)測5、 項(xiàng)目定位u 市場進(jìn)入時(shí)間確定u 項(xiàng)目合理規(guī)模分析u 主要目標(biāo)客戶u 配套設(shè)施建議u 開發(fā)建議第五部分 服務(wù)式公寓項(xiàng)目市場分析及定位 1、 供應(yīng)分析u 市場整體供應(yīng)水平u 市場歷史供應(yīng)、現(xiàn)實(shí)供應(yīng)分析u 未來供應(yīng)量預(yù)測及主要分布區(qū)域u 主要服務(wù)式公寓項(xiàng)目特征分析2、 需求分析u 服務(wù)式公寓吸納量分析u 服務(wù)式公寓租戶分析3、 市場指標(biāo)分析u 市場租金變動(dòng)分析u 分區(qū)域市場租金分析u 空置率變動(dòng)分析u 物業(yè)管理費(fèi)用及停車費(fèi)用分析u 其他租賃條件4、 市場未來需求與租金預(yù)測u 服務(wù)式公寓市場未來需求預(yù)測u 服務(wù)式公寓市場租金預(yù)測5、

10、 項(xiàng)目定位u 市場進(jìn)入時(shí)間確定u 合理規(guī)模分析u 物業(yè)租售策略u(píng) 主要目標(biāo)客戶u 開發(fā)建議第六部分 項(xiàng)目初步發(fā)展概念及定位建議 綜合考慮以上各項(xiàng)研究的各類因素，為項(xiàng)目構(gòu)思并制定初步的商業(yè)發(fā)展概念、發(fā)展定位、功能布局等建議。u 項(xiàng)目整體發(fā)展定位建議u 商業(yè)主題定位建議u 商業(yè)檔次定位建議u 目標(biāo)客群定位建議第七部分 項(xiàng)目發(fā)展概念及定位細(xì)化建議 我們將根據(jù)初步的發(fā)展建議與開發(fā)商取得充分溝通之后，為項(xiàng)目提出可行的零售業(yè)態(tài)組合及發(fā)展策略建議。u 業(yè)態(tài)規(guī)劃細(xì)化u 功能布局細(xì)化u 租戶組合建議u 租金水平建議第八部分 財(cái)務(wù)可行性分析 1、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 價(jià)格測算u 投資估算u 經(jīng)濟(jì)測算2、 項(xiàng)目敏感性分

11、析4項(xiàng)目服務(wù)周期及費(fèi)用安排4.1服務(wù)周期前面為本司基于對(duì)貴公司要求的理解而建議的服務(wù)內(nèi)容，按照本司的工作周期，上述顧問服務(wù)工作周期為XX個(gè)周，服務(wù)成果以 PDF格式 PPT形式的中文綜述性報(bào)告交付。第一份報(bào)告：報(bào)告 第一至第六部分；第 XX個(gè)工作周提交第二份報(bào)告：報(bào)告 第七至第八部分；第 XX個(gè)工作周提交4.2服務(wù)費(fèi)用總價(jià)付款方式時(shí)間要求人民幣 萬元整分X筆支付，每次支付比例為例：簽署合約之后的 3 天內(nèi)支付 50%的費(fèi)用備注：以上報(bào)價(jià)根據(jù)我司前述研究框架提交。如貴司所需服務(wù)內(nèi)容與我司提交服務(wù)框架不同，則在雙方對(duì)服務(wù)內(nèi)容達(dá)成共識(shí)后另行報(bào)價(jià)。5專業(yè)服務(wù)工作團(tuán)隊(duì)組織構(gòu)架成員職務(wù)項(xiàng)目專家團(tuán)隊(duì)職責(zé)項(xiàng)目指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)張三華東區(qū)域公司總經(jīng)理探討技術(shù)思路項(xiàng)目成果匯報(bào)張三集團(tuán)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)總經(jīng)理華東區(qū)域顧問業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理XXXX專家探討技術(shù)思路項(xiàng)目成果匯報(bào)張三華東區(qū)域戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總經(jīng)理XXXX專家探討技術(shù)思路項(xiàng)目成果匯報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)張三華東區(qū)域戰(zhàn)略顧問事業(yè)部總監(jiān)擅長旅游地產(chǎn)、區(qū)域開