關(guān)于早期介入的思考

1、德陽心連心物業(yè)管理有限公司 四川建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理系畢業(yè)論文題目 關(guān)于物業(yè)早期介入問題的思考 專業(yè) 姓名 學(xué)號(hào) 指導(dǎo)教師 18摘要物業(yè)管理的早期介入，是現(xiàn)代人對(duì)高品質(zhì)、高生活的需求的一種產(chǎn)物，是在物業(yè)使用前，開發(fā)商就邀請(qǐng)物業(yè)相關(guān)工作人員，參與物業(yè)的可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等階段的討論和提出建設(shè)性意見。隨著物業(yè)管理在社會(huì)的不斷發(fā)展，我們要充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)早期介入的必要性。本文以德陽心連心物業(yè)管理有限公司為研究對(duì)象，從該公司在手管項(xiàng)目數(shù)量、范圍、內(nèi)容以及早期介入中的問題做研究，對(duì)比有早期介入和無早期介入情況，看問題產(chǎn)生與早期介入的關(guān)系，以及有早期介入的項(xiàng)目存在的問題，看項(xiàng)目早期介入的情況，

2、以及在早期介入中產(chǎn)生的問題，早期介入的階段，與介入的立場(chǎng)，介入的合同問題，介入的成本風(fēng)險(xiǎn)，從而談到解決問題的建議，從而帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)向更規(guī)范更現(xiàn)代化的發(fā)展。 關(guān)鍵詞：早期介入 物業(yè)管理 問題 啟發(fā) 目錄摘要2引言41.早期介入的概念51.1 早期介入的作用及意義52.德陽心連心物業(yè)管理有限公司基本情況62.1 心連心物業(yè)公司項(xiàng)目概況72.2 德陽心連心物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目早期介入情況83.在管項(xiàng)目問題表現(xiàn)93.1 無早期介入項(xiàng)目出現(xiàn)的問題表現(xiàn)93.2項(xiàng)目早期介入具體情況104早期介入問題解決對(duì)策及建議13問題1 介入的時(shí)間不正確13問題2 介入的立場(chǎng)不恰當(dāng)13問題3 早期介入的工作重點(diǎn)14問

3、題4 關(guān)于早期介入合同協(xié)議15問題5 關(guān)于成本風(fēng)險(xiǎn)問題155 總結(jié)16致謝16參考文獻(xiàn)：17 引言物業(yè)管理作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，正當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)處于成熟且稍許飽和的前提下，相比而言，物業(yè)管理算是朝陽產(chǎn)業(yè)，成功轉(zhuǎn)型，一條龍服務(wù)，這樣一個(gè)大環(huán)境下，物業(yè)管理尤顯重要，在物業(yè)管理還沒有規(guī)范的情況下，我們就要從現(xiàn)在產(chǎn)生的問題來談?wù)劰芾?。早期介入為物業(yè)管理的第一步，有早期介入和無早期介入情況，以及早期介入介入的階段，看問題產(chǎn)生與早期介入的關(guān)系與時(shí)間直接對(duì)后期物業(yè)的管理就顯得尤為重要了。開發(fā)商開發(fā)完物業(yè)，建筑商建筑，物業(yè)管理，層層下來，早期介入的作用就得到充分發(fā)揮了。從我在心連心物業(yè)服務(wù)管理有限公司實(shí)習(xí)針對(duì)物業(yè)管

4、理早期介入所發(fā)現(xiàn)的問題的思考，希望企業(yè)和行業(yè)對(duì)于早期介入能夠有足夠的重視。 1.早期介入的概念 早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)，主要指從物業(yè)管理的角度開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目提出的合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究階段（立項(xiàng)階段）物業(yè)入住階段物業(yè)承接查驗(yàn)階段竣工驗(yàn)收階段銷售階段建設(shè)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段招投標(biāo)已完成業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)早期介入 圖1 早期介入流程1.1 早期介入的作用及意義在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過早期介入活動(dòng)，將長(zhǎng)期積累的物業(yè)管理知識(shí)

5、與經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用于規(guī)劃設(shè)計(jì)，并且在建設(shè)施工銷售階段同步跟進(jìn)配合，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過程中存在的問題。物業(yè)早期介入則有以下幾個(gè)意義：1. 能從源頭上堵住開發(fā)商設(shè)計(jì)存在的缺陷，以及建筑商施工時(shí)的漏洞，避免或減少上訴階段問題的發(fā)生，減少房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行。 2.完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和使用功能，即在物業(yè)布局、配套，建筑造型，房型設(shè)計(jì)，電力負(fù)荷設(shè)計(jì)，垃圾站點(diǎn)布設(shè)，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設(shè)、空調(diào)排煙孔位預(yù)留等方面根據(jù)經(jīng)驗(yàn)提出建設(shè)性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。3. 便于日后對(duì)物業(yè)的管理：方便日后維修保養(yǎng)計(jì)劃的制定;方便

6、日后檢修，縮短檢修時(shí)間;易保證維修質(zhì)量，方便后期改建改造。4. 為驗(yàn)收接管打下基礎(chǔ)，由于對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌利于縮短驗(yàn)收時(shí)間、提高驗(yàn)收質(zhì)量，便于對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的交接處理。2.德陽心連心物業(yè)管理有限公司基本情況德陽心連心物業(yè)管理有限公司成立于2004年2月，資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)，屬德陽市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位，德陽市物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副主任單位，德陽市優(yōu)秀示范小區(qū)專家評(píng)審組成員。 德陽心連心物業(yè)管理有限公司目前所管物業(yè)的類型有：中高層商住樓、多層住宅小區(qū)、工業(yè)廠區(qū)及寫字樓物業(yè)，服務(wù)面積共四十多萬平方米。德陽心連心物業(yè)管理有限公司現(xiàn)共管理32個(gè)項(xiàng)目，有保潔328名保潔，有

7、576名安保人員，項(xiàng)目管理人員96人，總部人員18人，共有1018名正式員工。董事長(zhǎng)財(cái)務(wù)部人力資源部品質(zhì)管理部行政部業(yè)務(wù)拓展部總經(jīng)理財(cái)務(wù)出納項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理2，等等另一物業(yè)經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理客戶主管保潔主管安保主管圖2 心連心物業(yè)公司組織結(jié)構(gòu)德陽心連心物業(yè)管理有限公司全體員工在“創(chuàng)造優(yōu)美環(huán)境、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、引進(jìn)優(yōu)秀人才”的企業(yè)文化感召下開拓進(jìn)取，共同努力。公司著重塑造一個(gè)團(tuán)結(jié)、自律、向上、富有戰(zhàn)斗力的一流的“心連心物業(yè)人”職業(yè)團(tuán)隊(duì)，以打造心連心品牌。2.1 心連心物業(yè)公司項(xiàng)目概況 公司現(xiàn)管理有32個(gè)項(xiàng)目，剛投標(biāo)中了幾個(gè)項(xiàng)目：心連心物業(yè)項(xiàng)目情況 表1物業(yè)類型項(xiàng)目名稱項(xiàng)目數(shù)目項(xiàng)目總規(guī)模所占比例政府項(xiàng)目

8、1. 德陽人民政府政務(wù)服務(wù)中心2. 德陽市房地產(chǎn)交易中心 科技局、民政局、殘聯(lián)、人事局綜合樓 3. 德陽質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局 4. 羅江縣政務(wù)服務(wù)中心 5. 四川什邡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 6. 旌南大廈等物業(yè)1012.56萬平方米31.25%工廠物業(yè)1. 東方鍋爐集團(tuán)德陽分公司2. 四川新科技機(jī)電股份有限公司3. 東汽樹脂有限公司 4. 四川德陽友好車業(yè)有限公司5. 西南石油局石油器材有限公司 6. 四川藍(lán)星機(jī)械有限公司 7. 德陽四川美豐化工股份有限公司710.27萬平方米21.87%一般物業(yè)1. 新境界雅園小區(qū) 2. 廣漢領(lǐng)峰國(guó)際 3. 恒山路惠民小區(qū) 4. 東方鍋爐職工安居房和泰錦苑 5. 綿竹東汽竹苑

9、 6. 汾河路惠民小區(qū) 等安置小區(qū)1519.87萬平方米46.88% 這32個(gè)項(xiàng)目各自比例：圖3 各物業(yè)類型占總數(shù)比（其中工廠物業(yè)7個(gè)、政府項(xiàng)目10個(gè)、一般物業(yè)15個(gè)）2.2 德陽心連心物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目早期介入情況項(xiàng)目早期介入情況 表2早期介入項(xiàng)目名稱早期介入比例有早期介入1. 廣漢領(lǐng)峰國(guó)際、2. 汾河路惠民小區(qū)、3. 綿竹東汽竹苑、4. 旌南大廈新境界雅園小區(qū)、5. 東方鍋爐職工安居房和泰錦苑15.63%無早期介入工廠項(xiàng)目和政府項(xiàng)目、還有一些惠民小區(qū)84.37% 由上表得出，有早期介入的項(xiàng)目只有5個(gè)，德陽心連心物業(yè)管理有限公司共有32個(gè)項(xiàng)目，由此可以看出，項(xiàng)目進(jìn)行早期介入的不樂觀。3.在

10、管項(xiàng)目問題表現(xiàn)無早期介入的項(xiàng)目出現(xiàn)的問題主要集中在：開發(fā)商遺留問題上，很多工程質(zhì)量上的問題滯留，帶給開發(fā)商，造成公司的任務(wù)，以及在管理上的各種挑戰(zhàn)。有早期介入的項(xiàng)目出現(xiàn)的問題主要集中在：后期管理上，以及一般小區(qū)都會(huì)有的問題上。3.1 無早期介入項(xiàng)目出現(xiàn)的問題表現(xiàn)項(xiàng)目無早期介入問題表現(xiàn) 表3問題類型具體無早期介入產(chǎn)生的問題問題數(shù)量問題比例開發(fā)商遺留問題屋頂裂紋，墻面裂紋，室內(nèi)裂紋31841.63%窗滲水，客廳和陽臺(tái)墻面滲水，外墻滲水地下非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)消防取水箱頂部滲水水表井無加蓋地面下沉公共衛(wèi)生間還未移交設(shè)計(jì)存在問題消防管、給水管因夏天出現(xiàn)冷凝滴水到業(yè)主車上26234.29%消火栓處為石膏板結(jié)構(gòu)強(qiáng)

11、度不夠很多已損壞安全出口指示標(biāo)志安裝過低很多已損壞一些重要部位未安裝應(yīng)急照明和安全出口指示崗?fù)るx地面過高上下不方便天然氣配氣箱未配備滅火器綠化帶與小區(qū)道路未設(shè)擋土磚電梯配電房無換氣扇小區(qū)雨水明溝強(qiáng)度不夠有處道閘有一缺口沒有安裝護(hù)欄水壓不夠崗?fù)ぬ庪娫O(shè)計(jì)不合理 管理中的問題公用綠化用水量大18424.08%市政水、電與小區(qū)水、電未分開費(fèi)用歸屬不明散水溝傾斜出現(xiàn)裂紋部分梯步電梯入口瓷磚損害梯步入戶門旁瓷磚損害消防報(bào)警器壞的綠化帶設(shè)置溫馨提示及樹木標(biāo)識(shí)牌，無平層標(biāo)示圖 圖4 無早期介入各問題類型所占總比 由上表可以看出問題的類型主要是開發(fā)商遺留問題，設(shè)計(jì)存在的缺陷，和管理中存在的問題，其中開發(fā)商遺留問

12、題所占比例最大，設(shè)計(jì)存在問題其次，管理中的次之，但業(yè)主不會(huì)管這具體是誰的責(zé)任，都會(huì)來找小區(qū)的物業(yè)，即使不是你的問題，業(yè)主來，你總會(huì)接待，這就有個(gè)人工人本費(fèi)用的增加，以及給你的管理負(fù)擔(dān)所帶來的連鎖反應(yīng)。3.2項(xiàng)目早期介入具體情況項(xiàng)目有早期介入問題表現(xiàn)舉例 表4問題類型有早期介入問題舉例問題數(shù)量所占比例開發(fā)商遺留問題1. 屋頂裂紋，墻面裂紋，室內(nèi)裂紋10734.08%2. 地面下沉3. 窗滲水，客廳和陽臺(tái)墻面滲水，外墻滲水設(shè)計(jì)存在缺陷 設(shè)計(jì)存在問題1. 消防管、給水管因夏天出現(xiàn)冷凝滴水到業(yè)主車上12339.17%2. 消火栓處為石膏板結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不夠很多已損壞3. 電梯配電房無換氣扇4. 小區(qū)雨水明溝

13、強(qiáng)度不夠5. 水壓不夠管理過程中問題1. 公用綠化用水量大8426.75%2. 部分梯步電梯入口瓷磚損害3. 消防報(bào)警器壞的圖5 有早期介入問題占總比由上圖5可知，物業(yè)有早期介入時(shí)還是存在這樣幾個(gè)問題，只是相對(duì)數(shù)量上的問題。項(xiàng)目早期介入具體內(nèi)容 表5 項(xiàng)目名稱介入的時(shí)段介入立場(chǎng)所做工作廣漢領(lǐng)峰國(guó)際建設(shè)階段大多數(shù)傾向于開發(fā)商，少數(shù)時(shí)站在管理角度只去過幾次，對(duì)安保提出建議汾河路惠民小區(qū)竣工驗(yàn)收階段參與綜合竣工驗(yàn)收和泰錦苑建設(shè)階段去過幾次，施工安裝過程中的記錄旌南大廈新境界雅園小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出建議和意見提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置和選型的改進(jìn)意見關(guān)于物業(yè)管

14、理用房、小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見綿竹東汽竹苑建設(shè)階段配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量 物業(yè)的早期介入從項(xiàng)目可行性研究階段開始，到竣工驗(yàn)收階段全程參與，這是一個(gè)比較完整的早期介入。圖6 早期介入問題數(shù)量對(duì)比物業(yè)項(xiàng)目有無早期介入對(duì)問題產(chǎn)生由此可見還是有很大聯(lián)系的，雖然進(jìn)行了早期介入問題也存在，但明顯比未進(jìn)行早期介入的要好的多，至少在數(shù)量上就有優(yōu)勢(shì)。4早期介入問題解決對(duì)策及建議 在早期介入中德陽心連心物業(yè)公司還是有做的好的地方，從圖4 中可以直觀看出，問題減少了很多，能夠主動(dòng)的參與到早期介入中這是值得肯定的，但是介入的問題還是存在的。問題1 介入的時(shí)間不正確 如表5可知，早

15、期介入階段各不相同，本應(yīng)比較完整的介入的但實(shí)際卻不同，這會(huì)導(dǎo)致沒有介入到的階段問題就遺留了下來，得不到處理。建議： 一個(gè)完整的早期介入，需要人才的結(jié)合，需要綜合素質(zhì)強(qiáng)的人才，掌握良好的溝通能力與管理能力，有良好的思想覺悟，才能處理多方關(guān)系。 運(yùn)用多種方式和渠道培養(yǎng)人才，這是物業(yè)管理早期介入提供個(gè)人才的重要手段。提高重要管理人員的專業(yè)技術(shù)水平：是重視崗前理論知識(shí)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格與預(yù)錄取。是專業(yè)技能技術(shù)培訓(xùn)，針對(duì)各個(gè)管理部門的技術(shù)人員針對(duì)性的培訓(xùn)，使員工的技術(shù)水平提升且對(duì)管理中出現(xiàn)的問題更好的解決。是繼續(xù)深造的能力，所謂活到老學(xué)到老，組織物業(yè)管理人員到國(guó)內(nèi)外考察 ，學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外和其他省市物業(yè)管理的

16、經(jīng)驗(yàn)。問題2 介入的立場(chǎng)不恰當(dāng) 物業(yè)管理早期介入主要是協(xié)助開發(fā)商把好質(zhì)量關(guān)，從“以人為本”的理念來考慮今后業(yè)主（購(gòu)房者）在物業(yè)中生活感到舒適滿意。 但這樣的意識(shí)還比較模糊，基本上可以說還沒有形成這樣的意識(shí)。況且現(xiàn)在特殊情況下，物業(yè)管理公司一般歸屬于開發(fā)商旗下產(chǎn)業(yè)，這樣的子母關(guān)系讓物業(yè)管理公司更加傾向于開發(fā)商，而忽視了業(yè)主的權(quán)利。而心連心物業(yè)管理公司是一個(gè)專門的物業(yè)管理公司，沒有上面的庇護(hù)，更多的業(yè)務(wù)要靠自己的努力。對(duì)于承接到的業(yè)務(wù)采取更加寬容的態(tài)度。建議：1.提高認(rèn)識(shí)，更新觀念，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展奠定思想基礎(chǔ)。2.提高員工和管理者的物業(yè)管理早期介入的重要性的思想認(rèn)識(shí)。提前介入，首先應(yīng)當(dāng)理順開發(fā)

17、商，物管公司與業(yè)主三者之間的關(guān)系。3.開發(fā)商、物管公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系，因?yàn)槿墙Y(jié)構(gòu)最為穩(wěn)定，要正確處理好三者之間的關(guān)系：應(yīng)當(dāng)處理好開發(fā)商與物管公司的關(guān)系物管公司要適當(dāng)?shù)亩ㄎ唬锕芄緫?yīng)當(dāng)把開發(fā)商與業(yè)主都當(dāng)做客戶，而不僅僅是把業(yè)主當(dāng)成客戶，開發(fā)商看成父母，將物業(yè)公司、開發(fā)商、和業(yè)主三方的關(guān)系定位成建立平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標(biāo)是三贏。問題3 早期介入的工作重點(diǎn) 德陽心連心物業(yè)管理有限公司在早期介入環(huán)節(jié)工作重點(diǎn)很模糊，沒有明確目的以及任務(wù)，所以造成介入的工作重點(diǎn)錯(cuò)誤，導(dǎo)致后面問題的發(fā)生。建議：因?yàn)榻槿朊總€(gè)階段有每個(gè)階段的任務(wù)和工作，所以按階段處理問題:各階段工作 表6階段名稱

18、介入內(nèi)容可行性研究1.確定物業(yè)管理模式2.確定物業(yè)服務(wù)基本內(nèi)容3.確定總體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.初步確定物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)5.設(shè)計(jì)管理框架性方案規(guī)劃設(shè)計(jì)1.就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)意見2.物業(yè)環(huán)境以及配套設(shè)施合理性提出建議3.設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面4.物業(yè)管理用房、小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等建設(shè)階段1.熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線鋪設(shè)2.對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從管理角度提出建議3.配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量4.施工中發(fā)現(xiàn)的問題溝通銷售階段1.完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表2.擬定管理公共管理制度3.擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及收費(fèi)項(xiàng)目4.對(duì)銷售人員提供必要的文件支持5.派現(xiàn)場(chǎng)咨詢6.將資料歸類管理形成檔案竣

19、工驗(yàn)收階段參與竣工驗(yàn)收問題4 關(guān)于早期介入合同協(xié)議合同保障雙方的合法權(quán)益，關(guān)于它的簽訂應(yīng)充分利用好資源保障合法權(quán)益。建議：合同的內(nèi)容應(yīng)包含以下內(nèi)容：項(xiàng)目基本情況1.合作方式2. 早期介入物業(yè)服務(wù)內(nèi)容3. 甲方的權(quán)利與義務(wù)4.乙方的權(quán)利與義務(wù)5.合同起止日期6.人員配置7.付款方式8. 早期介入物業(yè)服務(wù)工作成果的考評(píng)問題5 關(guān)于成本風(fēng)險(xiǎn)問題 物業(yè)管理早期介入處于項(xiàng)目招投標(biāo)之前，這就存在著一個(gè)成本風(fēng)險(xiǎn)的控制問題。在還沒有確定得到這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，所做的早期介入可能是為別人做的準(zhǔn)備。這必然存在一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。建議： 1.相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)同步完善，保障物業(yè)管理公司的合法權(quán)益 2.在招投標(biāo)時(shí)，項(xiàng)目早期介入的物業(yè)管理

20、公司應(yīng)比同類公司更具優(yōu)勢(shì) 3.費(fèi)用協(xié)商時(shí)應(yīng)合理考慮到這一問題。 5 總結(jié) 物業(yè)管理的早期介入是相當(dāng)有必要的，心連心物業(yè)管理公司由于目前在對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)合理化建議上，對(duì)物業(yè)配備的設(shè)施設(shè)備的合理化提供專業(yè)意見上，對(duì)建筑設(shè)計(jì)施工是否符合后期管理提供專業(yè)意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督，以及其它管理等環(huán)節(jié)對(duì)物業(yè)管理的重視不夠，致使后期物業(yè)管理跟不上出現(xiàn)諸多問題。要解決這些問題，不僅對(duì)物業(yè)管理者提出專業(yè)的要求，管理者明確早期介入的重要性，才能從根本上改變現(xiàn)狀，還要由點(diǎn)帶面的改變下屬，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的觀念。物業(yè)管理企業(yè)早期介入有無可替代的重要作用，做好物業(yè)管理早期介入工作對(duì)于提高物業(yè)質(zhì)量，延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，