天門生姜大市場(chǎng)定位方案初稿

1、 項(xiàng)目背景項(xiàng)目背景項(xiàng)目地理位置 本項(xiàng)目地處銅陵南大門，雖然距銅陵市區(qū)直線距離12公里，但由于鎮(zhèn)區(qū)屬低山丘陵區(qū)，嚴(yán)重阻礙了地區(qū)交通發(fā)展，使鎮(zhèn)區(qū)與市區(qū)以及外圍城市聯(lián)系較為不便，造成城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。隨著近幾年地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，天門鎮(zhèn)的交通條件得以明顯的改善，給城鎮(zhèn)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇 區(qū)位項(xiàng)目的背景v銅陵白姜是稀有的地方優(yōu)良品種，具有較強(qiáng)的適應(yīng)性、良好的豐產(chǎn)性、優(yōu)良的品質(zhì)和獨(dú)特的使用價(jià)值，是銅陵“八寶之一”。天門鎮(zhèn)特色農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展，其發(fā)展瓶頸在于，缺乏市場(chǎng)信息，產(chǎn)品銷售較困難，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)大，制約了特色農(nóng)產(chǎn)品做大做強(qiáng)。v因此，政府決定在天門鎮(zhèn)新區(qū)的市場(chǎng)用地內(nèi)，擬建以生姜等特色農(nóng)產(chǎn)品加工、批

2、發(fā)、精品零售為主，并兼顧地方小商品批發(fā)以及相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施于一體的生姜綜合大市場(chǎng)項(xiàng)目，以此帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。同時(shí)，考慮綜合市場(chǎng)建設(shè)與鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)地方建筑文化特色。v天門鎮(zhèn)生姜綜合大市場(chǎng)項(xiàng)目選址位于鎮(zhèn)新區(qū)南片區(qū)內(nèi)，旅游大道以西，經(jīng)二路以東，新順牌路與老順牌路之間的地塊，該地塊地勢(shì)南高北低，地勢(shì)總體相對(duì)較為平整，規(guī)劃總用地面積為14.6公頃。2、宏觀環(huán)境調(diào)研、宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)研（1）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（3）商業(yè)環(huán)境（4）其它宏觀環(huán)境（2）城市人口環(huán)境城市經(jīng)濟(jì)v 從總量指標(biāo)來(lái)看，銅陵近5年經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較大規(guī)模增長(zhǎng)；從人均指標(biāo)來(lái)看，人均GDP也獲得大幅增長(zhǎng)，居民財(cái)富增長(zhǎng)迅速。

3、從GDP 總量和人均GDP 增長(zhǎng)率來(lái)看，從2007年開(kāi)始，銅陵增長(zhǎng)率逐年上升，進(jìn)入新一輪經(jīng)濟(jì)加速期，預(yù)計(jì)未來(lái)2-3 年內(nèi)經(jīng)濟(jì)將保持快速增長(zhǎng) 2007年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值286.83億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1%。按常住人口計(jì)算，全年人均生產(chǎn)總值39838元。工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重為62.5%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16769元，比上年增長(zhǎng) 17.6%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出9205元，增長(zhǎng)14.1%。2007年，全市在崗職工年平均工資23376元，增長(zhǎng)22.2%。 2007年城鄉(xiāng)居民人均人民幣儲(chǔ)蓄存款余額15651元，比上年末增加776元；人均本外幣儲(chǔ)蓄存款額為15734元，

4、比上年增加731元。 余v 全市生產(chǎn)總值跨過(guò)了兩個(gè)百億元臺(tái)階，由2002年的93億元增加到2009年的343.7億元，按可比價(jià)計(jì)算，年均增長(zhǎng)16.6%，總量在全省前移2位；人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)5000美元。財(cái)政總收入跨過(guò)五個(gè)十億元臺(tái)階，由9.4億元增加到50億元，年均增長(zhǎng)39.4%，總量在全省前移9位。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)年均分別增長(zhǎng)21.9%、41.8%和58.1%，總量在全省的位次分別前移了5位、2位和6位?！?61”行動(dòng)計(jì)劃順利實(shí)施，有色金隆電解銅擴(kuò)建、銅化60萬(wàn)噸磷復(fù)合肥、海螺三期、國(guó)電一期等重大項(xiàng)目相繼建成或開(kāi)工建設(shè)，五年累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資395億元，相當(dāng)于2

5、003年前47年投資額的總和。 銅陵市人口 人口至2007年底，全市總戶數(shù)239194戶，總?cè)丝?36468人。全市人口中男性378614人，女性357854人，男女性別比為105.80 100。全市非農(nóng)業(yè)人口433025人， 農(nóng)業(yè)人口303443人。全市全年出生人口6632人，死亡人口3733人， 遷入人口11660人，遷出人口9945人。全市人口出生率為9.06；人口死亡率為5.09，人口自然增長(zhǎng)率為3.95。市區(qū)總?cè)丝?39090 人， 總戶數(shù)138949戶， 男性225415人， 女性213675人， 男女性別比為105.49 100。非農(nóng)業(yè)人口388350人，農(nóng)業(yè)人口50740人 銅

6、陵市商業(yè)格局及趨勢(shì) v銅陵已形成核心商圈、次級(jí)區(qū)域性商圈、社區(qū)商圈共存的城市商業(yè)體系。v核心商圈構(gòu)成：由長(zhǎng)江路、淮河路、金山路和義安路田字商圈組成。覆蓋：內(nèi)環(huán)核心區(qū)域，朝陽(yáng)路楊家山路等幾條城市主要干道縱橫其間，匯集財(cái)富廣場(chǎng)、世紀(jì)華聯(lián)、蘇寧電器、合肥百貨大樓等大型商場(chǎng)了眾多專賣店、餐飲名店、高檔寫(xiě)字樓和賓館。輻射：涵蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)和商務(wù)等多種商業(yè)形態(tài)，直接輻射市區(qū)上幾十萬(wàn)人口，間接輻射周邊銅陵縣和獅子山、郊區(qū)、開(kāi)發(fā)等靠近銅陵的地區(qū)。 v次級(jí)區(qū)域商圈 近年來(lái)銅陵商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重心向外轉(zhuǎn)移，在一些社區(qū)成熟的地段逐漸形成區(qū)域中心商業(yè)，其提供一定的比較性購(gòu)物服務(wù)，兼顧社區(qū)便利性購(gòu)物，規(guī)模較鄰里中

7、心大，業(yè)態(tài)較鄰里中心多元，既對(duì)核心商圈功能起到補(bǔ)充，又構(gòu)成對(duì)周邊各中小型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)延伸，尤以城南、城西的發(fā)展最為明顯 v社區(qū)商圈 社區(qū)商業(yè)因其購(gòu)物便利、品種檔次適應(yīng)性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期性、顧客穩(wěn)定性及服務(wù)親和性等優(yōu)勢(shì)，在銅陵得以長(zhǎng)足發(fā)展，并日漸成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。 宏觀經(jīng)濟(jì)分析v宏觀經(jīng)濟(jì)：1、 GDP持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)（16.6%）；2、 宏觀利好調(diào)整（土地政策、物權(quán)法等）；3、 全國(guó)城市化進(jìn)程；4、 國(guó)民投資渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng) 5、 市場(chǎng)放量大帶來(lái)的供需矛盾 6、 政府強(qiáng)化調(diào)整3、項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目地段項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研環(huán)境調(diào)研（1）周邊居民環(huán)境周邊居民環(huán)境（4）地段未來(lái)規(guī)劃地段未來(lái)規(guī)劃狀況狀況（5）項(xiàng)目

8、地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件條件（3）地段區(qū)位特征地段區(qū)位特征（2）地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境地段商業(yè)環(huán)境 招商引資成效顯著。截止2004年共引進(jìn)企業(yè)11家，實(shí)際到位資金9000萬(wàn)元，超額完成了縣下達(dá)目標(biāo)任務(wù)，其中投資款500萬(wàn)元以上項(xiàng)目4個(gè)，新引進(jìn)2個(gè)，即銅陵金豐經(jīng)貿(mào)公司和上海申粹建材公司。 周邊居民環(huán)境周邊居民環(huán)境 天門鎮(zhèn)是銅陵的南大門。鎮(zhèn)域面積166平方公里，為全縣面積最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?.44萬(wàn)人，轄25個(gè)行政村和2個(gè)居委會(huì)，360個(gè)村民小組，13694戶，全鎮(zhèn)耕地面積4萬(wàn)余畝，人均耕地約1畝。境內(nèi)資源較為豐富，石灰石、煤儲(chǔ)量豐富；總投資16億元的上峰水泥項(xiàng)目正在建設(shè)之中，擁有孫

9、沖、小嶺、東山等合法煤礦13家，楓華、敕山等金屬和非金屬礦山20余家，鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源潛力巨大，雙龍洞、十里長(zhǎng)沖、天目湖等尚待開(kāi)發(fā)利用；生姜、茶葉等特色農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，規(guī)模較大的農(nóng)產(chǎn)品龍頭加工企業(yè)有和平生姜廠、臣浩牌精米加工中心、華鵬姜制品有限責(zé)任公司等；鎮(zhèn)內(nèi)交通條件較為便利，順牌路、銅青路穿境而過(guò)，沿江高速、銅湯高速、銅九鐵路正在建設(shè)之中。距大通水運(yùn)碼頭6.5公里，2004年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值5.2億元，財(cái)政收入851.6萬(wàn)元。農(nóng)民人均純收入3120元，人口自然增長(zhǎng)率3.24%，全年引進(jìn)資金9000余萬(wàn)元，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。 地段區(qū)位特征地段區(qū)位特征l天門鎮(zhèn)地處安徽省銅陵市南部，該地區(qū)屬暖

10、溫帶半濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。本項(xiàng)目地點(diǎn)距市區(qū)9.8公里。由于該地區(qū)工業(yè)企業(yè)較少，污染不重，目前大氣環(huán)境質(zhì)量較好。地段未來(lái)規(guī)劃狀況地段未來(lái)規(guī)劃狀況商業(yè)+住宅=一體化高質(zhì)量城鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)條件 天門鎮(zhèn)地處安徽省銅陵市天門鎮(zhèn)經(jīng)三路以西，經(jīng)二路以東，老順牌路與新順牌路之間的區(qū)域，該地塊地勢(shì)南高北低地勢(shì)相對(duì)平整4、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析、項(xiàng)目商圈調(diào)研分析項(xiàng)目商圈調(diào)研分析項(xiàng)目商圈調(diào)研分析（1）項(xiàng)目商圈范圍的確定分項(xiàng)目商圈范圍的確定分（2）商圈分析商圈分析(3)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析項(xiàng)目商圈范圍的確定分析項(xiàng)目商圈范圍的確定分析n商圈范圍劃分確定1.商圈范圍nA.集中型商圈天門鎮(zhèn)董店市場(chǎng)70余家臨街商

11、店 市區(qū) 6家農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)nB.分散型商圈天門鎮(zhèn)周邊：朱村鎮(zhèn)市場(chǎng)80余家臨街順安市場(chǎng)200余家臨街商店大通市場(chǎng)40余家臨街商店商圈的分析 地點(diǎn)類型nA.孤立店nB.未規(guī)劃商業(yè)區(qū) 行業(yè)型態(tài)nA.于主要商店街、干道之行業(yè)類型nB.以販賣產(chǎn)品為主，生產(chǎn)之為次 建物型態(tài)na.建筑高度5-15米，樓層1-3nb.建筑型式為舊 式 本商圈內(nèi)匯聚人潮之場(chǎng)所類型na.商店nb.政府之行政機(jī)關(guān)nc.學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園nd.補(bǔ)習(xí)班ne.菜市場(chǎng)，nF.超級(jí)市場(chǎng) 聚集人口類型na.青少年nb.上班族nc.特定行業(yè)人士經(jīng)營(yíng)者調(diào)查分析n天門鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)者有70余戶，年齡在25-55歲中端消費(fèi)群體。 天門鎮(zhèn)生姜綜合大市場(chǎng)屬于中端消

12、費(fèi)。消費(fèi)者認(rèn)可度極高。 市區(qū)經(jīng)營(yíng)者2800余戶，前期配備批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者關(guān)注度不夠。1、項(xiàng)目分析（1）項(xiàng)目條件與資源分析（2）項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)（優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（劣勢(shì)（W）綜合分析綜合分析市場(chǎng)威脅（市場(chǎng)威脅（T）市場(chǎng)機(jī)會(huì)（市場(chǎng)機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)v項(xiàng)目于生產(chǎn)銷售于一體的大型批發(fā)市場(chǎng)，省去中間代理環(huán)節(jié)。v交通，項(xiàng)目位于銅陵中南部，交通得到改善，交通便捷，交通通達(dá)性好，銅陵沿江近海處于上海與武漢、南京與九江的中心。v配套，項(xiàng)目后期配套購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、教育、醫(yī)療等社區(qū)服務(wù)相結(jié)合建立全方位的泛商業(yè)社區(qū)模式。v升值空間，住宅中的“績(jī)優(yōu)股”，日益成投資熱點(diǎn)，升值潛力無(wú)限 v環(huán)

13、境：天門鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，青山綠水，景致宜人。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有風(fēng)景旅游文化景點(diǎn)很多，如：翠竹禪林、天目湖、灣池柳、雙龍洞等旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目劣勢(shì)v區(qū)位價(jià)值目前偏低銅陵縣天門鎮(zhèn)目前離市區(qū)較遠(yuǎn)。v項(xiàng)目目前配套比較缺乏v市場(chǎng)人氣不旺，人流相對(duì)少v天門鎮(zhèn)到市區(qū)目前只有一條公交線市場(chǎng)機(jī)會(huì)v區(qū)位價(jià)值迅速提升天門鎮(zhèn)由朱村鎮(zhèn)和董店鎮(zhèn)合并，現(xiàn)天門鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府在董店，朱村市場(chǎng)相當(dāng)破舊交通閉塞。v銅陵市區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)相當(dāng)高，天門鎮(zhèn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。v銅陵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心由市中心向外擴(kuò)散居民置業(yè)心里的改變。v天門鎮(zhèn)交通條件得到很大的改善。市場(chǎng)威脅v市區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，綠源農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，白肉批發(fā)市場(chǎng)。v區(qū)域以外的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，池州

14、杏花村農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。v市區(qū)商業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)挑戰(zhàn)壓力增強(qiáng)。市場(chǎng)綜合分析v有公司+基地+農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)模式v市區(qū)內(nèi)市場(chǎng)未飽和，有很大的需求v市區(qū)內(nèi)各大批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)品不齊全，未形成氣候，給天門生姜大市場(chǎng)一個(gè)整合發(fā)展提供很大的上升空間業(yè)態(tài)需求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所、生姜批發(fā)為主、蔬菜、水產(chǎn)、瓜果、糧油、家禽、干貨等農(nóng)副產(chǎn)品茶葉3、小商品批發(fā)4、美食街5、食品6、百貨7、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、首飾等目前市場(chǎng)以多元化餐飲、休閑、娛樂(lè)、日常購(gòu)物為主，時(shí)尚消費(fèi)購(gòu)物為輔，提供一站式全方位的批發(fā)零售消費(fèi)廣場(chǎng)。目前項(xiàng)目周邊商業(yè)以專業(yè)市場(chǎng)為主，業(yè)態(tài)較為單一，檔次也不高，零貨百貨功能定位 滿足本區(qū)域居住

15、人群，生活配套休閑、娛樂(lè)需求； 提供本區(qū)休閑商務(wù)要求；滿足游客群的餐飲、娛樂(lè)、特色購(gòu)物的消費(fèi)集中點(diǎn)；滿足銅陵市有生活品質(zhì)和消費(fèi)新體驗(yàn)追求的各類適合人群 。4、項(xiàng)目形象定位、項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目形象定位融合了項(xiàng)目本身的環(huán)境，區(qū)位，市場(chǎng)事項(xiàng)目形象定位融合了項(xiàng)目本身的環(huán)境，區(qū)位，市場(chǎng)事態(tài)等特點(diǎn)形成初步意見(jiàn)：態(tài)等特點(diǎn)形成初步意見(jiàn)： 天門生姜大市場(chǎng)天門生姜大市場(chǎng) 平價(jià)、一站式批發(fā)市場(chǎng)平價(jià)、一站式批發(fā)市場(chǎng)6、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位、項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)者定位v目標(biāo)消費(fèi)群的甄別v主力目標(biāo)消費(fèi)群v輔助性目標(biāo)消費(fèi)群v消費(fèi)群體的區(qū)域定位v消費(fèi)群體的年齡結(jié)構(gòu)定位v消費(fèi)群體的收入水平定位消費(fèi)者類別消費(fèi)者類別消費(fèi)行為消費(fèi)行為公務(wù)員/

16、機(jī)關(guān)單位人員自身消費(fèi)相對(duì)較小，以日常生活用品為主；交際應(yīng)酬相對(duì)較多，消費(fèi)以中高檔為主，注重消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)；注重商品的質(zhì)量，追求更高層次的文化、娛樂(lè)、享受民營(yíng)企業(yè)、中高管理人員收入較高有一定的生活質(zhì)量要求；注重消費(fèi)場(chǎng)所的環(huán)境；注重交通的可行便利性；注重停車的便利性；餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物消費(fèi)較大；年齡段較集中于2850歲左右；對(duì)價(jià)格敏感度較低。旅游類消費(fèi)人群長(zhǎng)假期“假日經(jīng)濟(jì)”及舒適宜人的氣候吸引國(guó)內(nèi)游客；消費(fèi)偏重多元化餐飲類、休閑類。愿意消費(fèi)(嘗試)新穎娛樂(lè)、休閑活動(dòng)；年齡段主要集中于20-45歲左右。 7、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位、項(xiàng)目銷售價(jià)格定位（1）項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略定位依據(jù)（2）項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位建議 （3）項(xiàng)目

17、價(jià)格在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的調(diào)整策略v項(xiàng)目的價(jià)格定位主要通過(guò)了解房產(chǎn)市場(chǎng)行情，參考周邊項(xiàng)目定價(jià)及就銅陵市區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了走訪調(diào)查。v價(jià)格定位可采取市場(chǎng)調(diào)查的建議價(jià)3000-5000。v此次價(jià)格的定位主要是建立在市場(chǎng)研究層面對(duì)的產(chǎn)品，銷售價(jià)格和產(chǎn)品的部分建議及預(yù)測(cè)不過(guò)多涉及系統(tǒng)研究及實(shí)際中技術(shù)方面的可行性。通過(guò)后期的溝通及合作，我可將在本方案的基礎(chǔ)上更深入的方案研究。v由于時(shí)間有限，難免疏漏，不足之處，誠(chéng)盼指正。8、項(xiàng)目規(guī)劃建議、項(xiàng)目規(guī)劃建議v項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)規(guī)劃思路與目的v整體建筑規(guī)劃建議v項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格v項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果v1、尊重地方的文化傳統(tǒng)，并延續(xù)地方特色的街道機(jī)理格局，在建筑設(shè)計(jì)方面，應(yīng)充分挖掘皖南徽派建筑