房屋租賃合同案例分析

1、房屋租賃合同案例分析一、案情簡(jiǎn)介2012年2月,原告韓某與某公司簽訂了房屋租賃合同，將自己的房屋出租給某公司從事經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，租賃期限為2012年9月至2018年9月。合同約定年租金為87000元，在租賃合同履行期間內(nèi)，雙方不得單方解除合同或者變更合同條款，任何一方違反本條款規(guī)定,由違約方賠償對(duì)方當(dāng)年房屋租賃費(fèi)二倍的違約金。被告某公司于2016年8月向原告出具告知書(shū)，單方解除租賃合同.雙方就解除合同事宜經(jīng)多次溝通未達(dá)成一致意見(jiàn),于是，韓某一紙?jiān)V狀將某公司訴至人民法院，要求某公司按合同約定支付單方解除合同的違約金174000元（當(dāng)年房屋租賃費(fèi)的二倍)。在庭審過(guò)程中,某公司辯稱(chēng)，2016年8月，該公司

2、在當(dāng)年合同約定履行日之前向原告韓某出具了一份告知書(shū),原告韓某在收到告知書(shū)后遂針對(duì)該案涉案房屋進(jìn)行了招租行為，原告韓某的招租行為足以證明其與該公司達(dá)成了解除合同的合意，屬于雙方協(xié)議解除合同。該公司不應(yīng)承擔(dān)延期交納租金的違約金，而且韓某計(jì)算的違約金過(guò)高，即使應(yīng)支付違約金,也應(yīng)減少違約金。（二)案件結(jié)果經(jīng)法院審理后，根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法第一百十四條之規(guī)定，判決如下：一、被告某公司支付原告韓某43500元。二、駁回原告韓某的其他訴訟請(qǐng)求。（三）案件分析本案是房屋租賃合同糾紛，法律關(guān)系明確,某公司單方解除合同,違反合同約定,判決某公司支付違約金沒(méi)有爭(zhēng)議。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是違約金是否過(guò)高,如何判斷違約金

3、過(guò)高，如何調(diào)整過(guò)高的違約金。本案中韓某認(rèn)為房屋租賃合同是雙方真實(shí)意思的表示，關(guān)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)也是雙方協(xié)商的結(jié)果,未違反有關(guān)法律法規(guī),是合法有效的，雙方均應(yīng)遵守履行，某公司合同約定的租賃期限到期之前單方解除合同，存在違約行為,應(yīng)按約定支付違約金。本案中某公司違反了合同約定,單方解除合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告韓某要求被告某公司支付違約金，理由正當(dāng).但原告韓某要求被告某公司支付按照合同約定的當(dāng)年租賃費(fèi)二倍的違約金，該標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,故法院依法調(diào)整為違約方賠償對(duì)方當(dāng)年租賃費(fèi)二分之一的違約金,也即43500元。二、普法之窗合同違約責(zé)任是指合同法第一百零七條規(guī)定的：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符

4、合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任.但是，違反合同，并不一定會(huì)引起民事責(zé)任的承擔(dān)。只有具備一定的條件，違約當(dāng)事人才承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)法律的規(guī)定，構(gòu)成違約責(zé)任應(yīng)具備的要件有：1。有不履行或者不完全履行合同義務(wù)的行為;2.當(dāng)事人的違約行為造成了損害事實(shí)；3.違約行為和損害結(jié)果之間存在著因果關(guān)系。(一）合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定第一百零八條規(guī)定：當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任.第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，

5、包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。第一百一十九條規(guī)定:當(dāng)事人一方違約后,對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的,不得就擴(kuò)大的損失要求賠償.當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費(fèi)用，由違約方承擔(dān)。第一百二十條當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任.（二）合同法關(guān)于違約金條款的規(guī)定第一百一十四條規(guī)定:當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違

6、約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ┑诙艞l規(guī)定：當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決.當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”。以上是合同法關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，合同的簽訂運(yùn)用在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中越來(lái)越多，與之相應(yīng)，因合同糾紛也越來(lái)越多。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同.在簽訂合同之時(shí)應(yīng)特別注意違約責(zé)任的約定,要了解相關(guān)法律關(guān)于違約責(zé)任與違約金的規(guī)定，違約責(zé)任要量化為違約金或確定違約賠償金的計(jì)算方法；必要時(shí)應(yīng)