江蘇省物業(yè)管理條例 讀后感想

1、江蘇省物業(yè)管理條例 讀后感想2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議修訂出臺的江蘇省物業(yè)管理條例（以下簡稱條例)，讀后深感振奮。條例充分考慮了物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，吸納了其他省市立法和政策中的亮點，以及行業(yè)多年來改革創(chuàng)新的成果，對制約行業(yè)發(fā)展的熱點難點問題逐個擊破，對規(guī)范物業(yè)管理與服務(wù)的運作提出了一系列極具可操作性的意見，確實是一部全面、普適又不失先進性的法規(guī)。條例以省級地方性法規(guī)的形式，將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，并提出了一系列扶持與優(yōu)惠政策，為行業(yè)發(fā)展打造了較為寬松的環(huán)境；條例從加強行政主管部門的市場監(jiān)管、行業(yè)協(xié)會的自律管理、市場機制的完善三方面，為物業(yè)

2、管理行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展保駕護航，是2012物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)建設(shè)政策突破的又一力作。一是對地方人民政府應(yīng)扶持和推動物業(yè)管理發(fā)展提出要求。條例提出：縣級以上地方人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。 二是對政府主管部門的職責(zé)作出明確分工。條例提出：街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居（村）民委

3、員會應(yīng)當予以協(xié)助和配合?？h級以上地方人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。三是對暫不具備成立業(yè)主大會條件的情況作出變通處理。條例在對業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會運作作出專門章節(jié)規(guī)范的同時，對不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，提出了“經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)”

4、。四是對建立物業(yè)服務(wù)費隨成本上漲的調(diào)節(jié)機制提出指導(dǎo)意見。條例提出：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定。實行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。五是對涉及物業(yè)管理稅費的相關(guān)責(zé)任主體和計費辦法做了明確規(guī)定。條例指出：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)

5、代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅”；“住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行”；“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。專營單位應(yīng)當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁損耗和損失”；“業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)”；“建設(shè)單位應(yīng)當提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)”。六是對物業(yè)管理的責(zé)任邊界作出清晰劃分。在物業(yè)服務(wù)用房上，條例要求“建設(shè)單位應(yīng)當按照不低于地上地下總建筑

6、面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百萬平方米的按照一百平方米配置，并無償移交”，“物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨立、正常使用功能”。在管理區(qū)域劃分上，條例要求“以有利于實施物業(yè)管理為原則，規(guī)劃行政主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當聽取物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見”，“建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域”。在涉及個相關(guān)主管部門行政管理和行政處罰的問題上，條例要求：城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公

7、共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。在安全防范責(zé)任上，條例規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”,“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作”,“業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定”。七是對指派和更換物業(yè)管理項目負責(zé)人作出規(guī)范。條例要求：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合

8、同指派項目負責(zé)人。更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人；要求更換項目負責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。八是對舊住宅區(qū)整治改造涉及的有關(guān)問題及所需經(jīng)費提出具體意見。條例指出：對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府確定。舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由政府

9、負責(zé)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。九是嚴格規(guī)定了相關(guān)主體的法律責(zé)任。對專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)未進行查驗的，未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告的，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的，條例賦予物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，給予罰款等處分；對造成業(yè)主損失的，條例要求相關(guān)主體應(yīng)當依法承擔(dān)賠償責(zé)任。對于業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，條例指出：“業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上