二〇〇八年公司營運(yùn)情況及明年工作計劃(共10頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上八年公司總結(jié)及明年工作計劃南昌新天地物業(yè)管理有限公司2008年，物業(yè)公司在城投總公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷和各子公司的支持配合下，公司全體員工團(tuán)結(jié)一致，不懈努力，克服管理項目跨度大、戰(zhàn)線長的困難，逐步探索出一條以公益性為主的開放式公園和街區(qū)的物業(yè)管理模式，在內(nèi)部管理中，嘗試將管理自主權(quán)下放給各項目部，實行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的管理模式，較好地完成了公司年初制定的各項目標(biāo)任務(wù)?，F(xiàn)將公司2008年度營運(yùn)情況及明年工作計劃匯報如下：一、2008年公司整體營運(yùn)及內(nèi)部管理（一）公司基本概況及營運(yùn)數(shù)據(jù)分析公司現(xiàn)有人員234人，其中中高層管理人員12人，行政人員23人（含技術(shù)崗位），特勤、保潔19

2、9人。下設(shè)辦公室、財務(wù)部和四個項目部（贛江新天地商業(yè)街、贛江市民公園、贛江市民公園二期漁舟灣和常委樓）。所管轄區(qū)域從八一橋至生米大橋全長約11公里，管護(hù)面積達(dá)100多萬平方米，跨度大、戰(zhàn)線長、管護(hù)面積大。同時，管護(hù)項目均為市重點(diǎn)項目，有著很強(qiáng)的公益性特點(diǎn)，又是展現(xiàn)紅谷灘新區(qū)及新南昌形象的窗口，因此受到廣大市民及各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注，為我們的管護(hù)提出更高的要求。公司根據(jù)管理項目非盈利性、公益性為主的特點(diǎn)，始終本著節(jié)能降耗的原則，一是提高內(nèi)部管理水平，實現(xiàn)務(wù)實管理、高效運(yùn)作；二是加強(qiáng)管控力度，嚴(yán)格管控各項費(fèi)用的支出，始終堅持少花錢、辦好事、辦大事的原則。據(jù)統(tǒng)計今年，總的營業(yè)收入共計約230萬元，固定資金凈

3、值78萬元，費(fèi)用支出約400多萬元。費(fèi)用支出共五塊：固定資產(chǎn)投入約19萬元，（其中:工程維護(hù)設(shè)備、工具、器材占74%，添置保安設(shè)施、設(shè)備約占26%）；管理費(fèi)用約336萬元，（其中：人力費(fèi)用支出約占80%，辦公費(fèi)、通信費(fèi)、差旅費(fèi)、低耗等約占20%）；工程維修、材料購置約18.5萬元，（其中：市民公園項目設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)占60%，商業(yè)街設(shè)施完善維護(hù)費(fèi)用約30%）；綠化養(yǎng)護(hù)（含消殺）費(fèi)用約20萬元；其他專項費(fèi)用共計6萬元。從整體費(fèi)用比例分析：人力資源成本占到63%，綠化管護(hù)費(fèi)用占26%，工程維護(hù)費(fèi)用約占2.6%。（二）公司內(nèi)部管理1、做好人才引進(jìn)、培養(yǎng)及儲備。公司在加強(qiáng)日常管理工作的同時積極做好人才

4、的引進(jìn)、培養(yǎng)及儲備工作。公司的管理項目由原來的二個增加到了四個（另漁舟灣代管儺面俱公園項目），因此公司對于管理人員的需要，特別是對工程技術(shù)人員的需要面臨非常大的壓力。我們客觀的分析我市當(dāng)前人才市場情況，并結(jié)合公司實際情況進(jìn)行綜合分析。采取對外招聘引進(jìn)、對內(nèi)培養(yǎng)等方式，招聘選拔人才。公司內(nèi)部晉升主管以上（含主管級）管理人員共4人，對外招聘及內(nèi)部甄選工程技術(shù)人員共8人，有效確保了各項目管理及公司發(fā)展對人才的需求。2、加強(qiáng)教育培訓(xùn)力度，提高專業(yè)技能對于基層員工，注重培訓(xùn)與工作實際相結(jié)合，強(qiáng)化基層人員責(zé)任心；對于公司管理人員則要求提高自身素質(zhì)，加強(qiáng)以物業(yè)知識與技能相結(jié)合的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并采取走出引進(jìn)來的方

5、式，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理經(jīng)驗，提升管理水平。截至今年底，公司組織各層級員工參加內(nèi)部或城投公司組織以及有關(guān)行業(yè)協(xié)會組織的各種培訓(xùn)共計10多次，如：物業(yè)管理知識培訓(xùn)、裝修管理規(guī)定培訓(xùn)、與消防部門共同組織的消防知識培訓(xùn)、財務(wù)知識培訓(xùn)、特勤員服務(wù)意識與隊列培訓(xùn)等；各項目部還根據(jù)各自特點(diǎn)，組織針對性較強(qiáng)的內(nèi)部培訓(xùn)，如：贛江新天地答客問、監(jiān)控管理流程、消防基本技能培訓(xùn)等。有效地提高了各級員工及管理人員的綜合素質(zhì)。除管理培訓(xùn)之外我們對于專業(yè)技術(shù)崗位都必須取得行業(yè)相關(guān)資質(zhì)及上崗證書，截至目前，物業(yè)管理人員都取得了物業(yè)管理資質(zhì)證書，工程技術(shù)人員都取得了相應(yīng)上崗證書及相關(guān)行業(yè)等級證書或資質(zhì)證書，這為公司進(jìn)一步提升管理及

6、服務(wù)水平打下了一個良好的基礎(chǔ)。3、重視內(nèi)部管理，減少費(fèi)用支出。費(fèi)用管理方面。公司根據(jù)年初核定費(fèi)用指標(biāo)，細(xì)化分解到部門，并與部門負(fù)責(zé)人年度考核掛鉤，在實際操作過程中，部門按核定申報費(fèi)用支出，由辦公室、財務(wù)部幾個環(huán)節(jié)根據(jù)實際需要、費(fèi)用支出有關(guān)規(guī)定進(jìn)行把關(guān)及核定，有效的杜絕非合理費(fèi)用支出。物品管理方面。為了加強(qiáng)物品管理，公司建立了電子明細(xì)臺帳，嚴(yán)格采購、入庫、發(fā)放、報廢及各項監(jiān)管程序；并分門別類建立物品領(lǐng)用數(shù)據(jù)庫，對貴重設(shè)備、器材的采購按程序?qū)嵤﹫笈贫取?yán)格依據(jù)各部門需求合理安排物品發(fā)放、領(lǐng)用，定額采購，杜絕資源的浪費(fèi)，要求各項目部建立 “二級庫”臺帳，半年核帳一次，有效降低辦公經(jīng)費(fèi)，管控各項目、

7、部門的費(fèi)用開支。另外，公司在管理實踐中盡可能實現(xiàn)項目之間在專業(yè)設(shè)備、工具及人員技術(shù)上的共享，不搞大而全小而全，有效的降低工程維護(hù)費(fèi)用。4、突出重點(diǎn)認(rèn)真抓好安全管理工作。一是、上下統(tǒng)一認(rèn)識，公司管理層始終將安全工作放在首位，成立以總經(jīng)理為組長的安全領(lǐng)導(dǎo)小組，各項目部建立了相應(yīng)的各類安全應(yīng)急預(yù)案，并加強(qiáng)基層員工的安全應(yīng)急處置培訓(xùn)，做到防患與未然；二是、加強(qiáng)與消防、公安及安管部門的溝通，尋求相關(guān)職能及執(zhí)法部門的支持；三是、加強(qiáng)項目自身的管理，各項目對轄區(qū)內(nèi)進(jìn)行不間斷排查，對于可能的安全引患及時整改，同時加強(qiáng)與轄區(qū)內(nèi)商戶及相關(guān)責(zé)任方協(xié)調(diào)，爭取各方的理解與配合。對于供水、電、氣管網(wǎng)以及消防設(shè)施、設(shè)備時行

8、重點(diǎn)巡察，確保各項設(shè)施的安全運(yùn)行；四是、公司內(nèi)部成立督查小組，定期或不定期對于公司各項目部安全及其它方面工作進(jìn)行巡察與監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。（三）公司各項目營運(yùn)情況新天地商業(yè)街項目：為了確保商業(yè)街的正常運(yùn)營，公司就供水、供電及垃圾中轉(zhuǎn)處理及商業(yè)街管線、管網(wǎng)存在的問題，積極諫言，為確保商業(yè)的正常營運(yùn)，工程部參與商戶用水用電的二次改造，同時配電間實行24小時值守制。上半年逢冰凍雪災(zāi)、暴雨天氣不斷，工程人員能克服各種惡劣環(huán)境的影響，做到發(fā)現(xiàn)問題及時上報、及時處理，確保商戶水、電、氣通暢。據(jù)初步統(tǒng)計，截至12月8日，商業(yè)街工程部共搶修爆裂水管50多次，參與搶修高壓供電設(shè)備4次，疏通下水管道8次，

9、為確保商業(yè)街的正常營運(yùn)提供了有力的保障。在我市緊鑼密鼓創(chuàng)建文明城市期間，特勤部組織全體員工，加班加點(diǎn)對街區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、環(huán)境進(jìn)行綜合整治，逐戶發(fā)放創(chuàng)建文明城市緊急通知，要求商戶及裝修單位開展自查自糾工作，并整改到位。特勤部在做好日常執(zhí)勤的同時，抽調(diào)特勤隊員配合國際展覽中心醫(yī)療制造器械展的安全保衛(wèi)及車輛疏導(dǎo)工作，得到南昌國際展覽中心的好評。市民公園項目：贛江市民公園自2005年開放至今，歷經(jīng)了三個年頭，一些設(shè)施設(shè)備等出現(xiàn)不同程度的老化，或達(dá)到使用年限，維護(hù)維修已成為管理處的最大問題。據(jù)統(tǒng)計：管理處今年共更換各類燈管500多個，維修護(hù)欄、廁所和公共設(shè)施等30余處，維修景點(diǎn)路面用水泥8噸多；為延長木制品的

10、使用壽命，12月初對園區(qū)內(nèi)的休閑椅、小品設(shè)施進(jìn)行全面清理，刷桐油50公斤。發(fā)現(xiàn)安全隱患及時處理，確保園區(qū)設(shè)備的正常投入使用。年初，項目部以公司名義參與南昌市園林綠化局組織的星級公園評定活動，為做好評定工作，項目在原有管理的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化管理流程，依據(jù)評定標(biāo)準(zhǔn)查找問題，改進(jìn)各項工作，做到整個公園環(huán)境好、交通好、設(shè)備運(yùn)行正常。贏得省市各級領(lǐng)導(dǎo)以及廣大市民的認(rèn)可。六月份正式被南昌市園林綠化局評為一級三星級公園。市民公園作為紅谷灘新區(qū)較早開放的一個開放式公園，已為廣大市民所熟知，也受到各級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注，成為展示南昌對外形象的一個重要窗口。據(jù)不完全統(tǒng)計：上半年接待游客一百多萬人次，其中接待市級領(lǐng)導(dǎo)及中

11、央領(lǐng)導(dǎo)十多次，為星級評定打下了一個堅實的基礎(chǔ)。漁舟灣項目：2008年，漁舟灣項目部已正式開放一年多，公園以其特有的濕地景觀吸引了眾多游客，隨著人流量的增加，園內(nèi)設(shè)施損壞、被盜現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。為此，項目部對轄區(qū)內(nèi)設(shè)施進(jìn)行詳細(xì)登記并記錄在冊，通過對內(nèi)部管理制度的完善，管理制度逐步上手段、上水平。今年4月份，項目部對崗位分布、人員等進(jìn)行科學(xué)化的分配，項目部根據(jù)工作實際重新調(diào)整人員崗位，進(jìn)一步優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)，為各項工作的穩(wěn)步開展奠定基礎(chǔ)。雖然，整個項目還未正式驗收并交付，但項目部能以高度主人翁精神和高度的責(zé)任感，克服各種困難做好管護(hù)工作。今年上半年，我省出現(xiàn)持續(xù)強(qiáng)降雨天氣，造成贛江水位上漲，洪峰影響公園內(nèi)

12、堤壩安全。項目部及時組織人員進(jìn)行搶險加固，許多隊員主動放棄休息，加入防洪隊伍一些隊員因此病倒住院，但員工不計個人得失。在全體員工忘我的工作中，公園安全平穩(wěn)的度過汛期。常委樓項目：項目部始終堅持“業(yè)主第一、服務(wù)至上”，讓業(yè)主滿意的服務(wù)目標(biāo)，為使服務(wù)更具針對性和操作性，制定符合小區(qū)物業(yè)實際的制度方案。在夜間增加了移動崗?fù)ず湍洗箝T值班人員管理力度、巡查次數(shù)和巡視力度，對出入車輛實行憑有效證件出入，防止非小區(qū)內(nèi)人員進(jìn)出常委樓。今年7月份接管以來，認(rèn)真做好小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境工作， 對小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，定期做好綠化維護(hù)和消毒殺菌等工作，為業(yè)主創(chuàng)建一個安全舒適的居住環(huán)境，獲得業(yè)主的好評。二、目前面臨及存在的主

13、要問題。人力資源成本增高：今年由于受物價上漲、金融危機(jī)等客觀因素影響, 加上新的勞動合同法的出臺，作為勞動密集型為主的物業(yè)行業(yè)受到很大的影響，人力資源成本有較大增幅，人員不穩(wěn)定因素增加。人力資源成本升高主要體現(xiàn)在團(tuán)體人身意外傷害險和養(yǎng)老、醫(yī)療保險等幾塊。僅社保及醫(yī)保這塊每月就將增加人力費(fèi)用支出約7萬多元。工程維修維護(hù)壓力：隨著各項目的營運(yùn)時間增長，各類硬件設(shè)施、設(shè)備等都出現(xiàn)不同程度的老化或達(dá)到使用年限，維護(hù)維修已成為管理處的最大問題。為確保公園和街區(qū)的正常營運(yùn)，各項目投入大量人力、物力做好工程維護(hù)和后勤保障工作。市民公園作為最早對外開放的公園，有近三年時間，一些設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)不同程度老化，或達(dá)到

14、使用年限，景觀系統(tǒng)維修費(fèi)每月平均就達(dá)三千元以上；其次是商業(yè)街工程維護(hù)，因原基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計不符合商業(yè)運(yùn)營的需求，供水、供電、供氣暴露的問題最為突出，全年搶修爆裂水管50多次，為此公司投入大量的人力與財力，確保經(jīng)營商戶的正常經(jīng)營和水電氣通暢，但這治標(biāo)而不治本，不能徹底有效的解決商業(yè)的“三通”的根本問題。目前，除市民公園外各項目大部分設(shè)施設(shè)備還沒全面交接，許多設(shè)施設(shè)備剛投入使用，有的還仍未投入使用，所以公司就公用設(shè)施投入并不是很大，但隨著公司逐步介入并接管，工程的管護(hù)及設(shè)施、設(shè)備的維修也將大幅度提高，工程維護(hù)成本及費(fèi)用也隨之將大幅增加。安全問題： 1、公司成立時間不長，對于開放式物業(yè)的管理缺乏一定的管

15、理經(jīng)驗，一些相應(yīng)的安全管理制度、安全管理流程還不夠完善；2、目前我司所接管項目中有部分項目還沒有完成最后驗收，部分設(shè)施設(shè)備不能有效滿足開放景點(diǎn)景區(qū)的要求，需待進(jìn)一步的完善或改進(jìn)；3、物業(yè)管理過程涉及諸多部門利益，而物業(yè)缺乏相應(yīng)執(zhí)法管理權(quán)限，無法有效確保安全管理工作的開展，急待建立相應(yīng)的聯(lián)動機(jī)制。三、明年的工作計劃及打算。明年公司主要圍繞著四個方面工作展開工作：1、健全完善內(nèi)部管理機(jī)制，提高公司整體管理水平。從實際出發(fā)，依據(jù)公司具體情況并結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立完善適應(yīng)公司需求的內(nèi)部管理制度，充分調(diào)動各項目部的自主管理能力，公司實行抓大放小，給予項目部一定的管理自主權(quán)，充分調(diào)動項目部的積極性。不斷強(qiáng)化

16、服務(wù)意識，并通過規(guī)范化、流程化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理，提升公司整體的管理及服務(wù)水平。對外引進(jìn)優(yōu)秀管理人才，對內(nèi)加強(qiáng)內(nèi)部培養(yǎng)，并建立完善內(nèi)部考核機(jī)制，實行能上能下有用人機(jī)制，實行按勞按績分配的薪酬機(jī)制，充分調(diào)動員工的積極性。2、嚴(yán)格管理，合理用人，狠抓開源節(jié)流。針對人力資源成本居高不下的實際情況，把好進(jìn)人關(guān)，做到按編管理，按能錄用，量才適崗，通過把好進(jìn)人關(guān)、用人關(guān)，并在內(nèi)部加強(qiáng)人才的培育，提升員工的綜合素質(zhì)，實現(xiàn)人員價值的提升，從而進(jìn)一步提升人員的績效，達(dá)到相對降低人員成本的目標(biāo)。物品管理及費(fèi)用支出管理，在原有的嚴(yán)格管理基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善物品管理的規(guī)程，變事后靜態(tài)為主被動管理轉(zhuǎn)變?yōu)閯討B(tài)主動管理，實現(xiàn)事前

17、把關(guān)，事中監(jiān)督，事后核算，將費(fèi)用細(xì)化到部門并與部門的績效掛鉤，形成一整套有效管理機(jī)制。3、提高技術(shù)水平，有效降低工程維護(hù)費(fèi)用。公司現(xiàn)管理幾大項目中，市民公園作為南昌市較早開放的公園，已進(jìn)入了管理維護(hù)的“豐年”，一些設(shè)施設(shè)備的維護(hù)的費(fèi)用投入較大，其它兩個項目：漁舟灣、商業(yè)街雖然未全面接管，一些設(shè)施設(shè)備也是剛投入使用，但后期的維護(hù)費(fèi)用也將逐步加大。為此，物業(yè)應(yīng)做好全面介入管理的準(zhǔn)備工作，隨著施工建設(shè)方面退場，及商戶的陸續(xù)入駐，物業(yè)公司有必要盡早深入管理，積極與施工方取得聯(lián)系，獲取設(shè)施設(shè)備的第一手資料，盡快熟悉管、線、網(wǎng)及設(shè)施設(shè)備的情況，為正式接手管理及維護(hù)打下基礎(chǔ)；工程部門不斷提升自身的技能和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)格管控。在設(shè)施設(shè)備的維修中始終堅持：能自修的，不外修；能自己做的，不外采；對于一些專業(yè)工具和大型專業(yè)設(shè)備，各項目不搞大而全小而全，盡可能做到物資、工具、器材、設(shè)備的資源共享。4、狠抓安全管理，做到防患未然。一是對內(nèi)加強(qiáng)安全思想教育，自上而下統(tǒng)一認(rèn)識，將安全工作作為中心工作來抓，同時加強(qiáng)安全培訓(xùn)，建立健全完善各種安全應(yīng)急機(jī)制與措施。工程、物業(yè)、特勤等一線部門做好日常的安全管理，在嚴(yán)格完善自身的內(nèi)部操作規(guī)程的同時，加強(qiáng)對