房地產(chǎn)金融與稅收

1、第八章 房地產(chǎn)金融與稅收房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)融資成本 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收第一節(jié) 概述一、房地產(chǎn)金融的概念一、房地產(chǎn)金融的概念是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。 資金剩余方：個(gè)人、企業(yè)、政府經(jīng)紀(jì)人、抵押銀行金融中介：商業(yè)銀行、人保公司、投資公司、養(yǎng)老基金資金短缺方：個(gè)人、企業(yè)、政府FNMAGNMAFHLMC私人公司資金存單證券抵押資金證券間接融資直接融資二級(jí)抵押市場(chǎng)融資房地產(chǎn)融資環(huán)境第一節(jié) 概述二、房地產(chǎn)金融的分類二、房地產(chǎn)金融的分類（一）按是否通過金融機(jī)構(gòu)1.直

2、接金融：不通過銀行等金融機(jī)構(gòu)，直接通過資本市場(chǎng)融資 投資者投資、股票、債券特點(diǎn)：直接性、長期性、流通性、部分不可逆性（股票）2.間接金融：通過銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資 借款、融資租賃特點(diǎn)：間接性、短期性、相對(duì)非流通性、可逆性第一節(jié) 概述二、房地產(chǎn)金融的分類二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)1.權(quán)益資本金融：為獲取可供長期或永久使用的資金而采取的資金融通方式。資金直接構(gòu)成企業(yè)資本。也就是向其他投資者出售公司的所有權(quán)，即用所有者的權(quán)益來交換資金。 投資者投資、股票、信托、基金、特點(diǎn)：代表投資者對(duì)企業(yè)凈資產(chǎn)的要求權(quán)；屬于企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)，不能抽回，但可轉(zhuǎn)讓；不需還本付息。第一節(jié) 概述二、房地產(chǎn)金融的分類

3、二、房地產(chǎn)金融的分類（二）按融資性質(zhì)2.債務(wù)資本金融：通過借入方式取得資金，并支付利息的融資。雙方形成債券債務(wù)關(guān)系。 借款、融資租賃、債券特點(diǎn)：債券債務(wù)關(guān)系；約定期限并還本付息；適度債務(wù)資本可降低企業(yè)綜合融資成本、保持投資者控制權(quán)，有利于提高資本收益率和市場(chǎng)價(jià)值。第一節(jié) 概述三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)融資的特點(diǎn)1.開發(fā)資金需求量大，對(duì)外源性融資依賴性高。2.需要房產(chǎn)和地產(chǎn)的抵押。3.資金面臨比較大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第一節(jié) 概述四、房地產(chǎn)融資的模式四、房地產(chǎn)融資的模式（一）公司融資模式傳統(tǒng)模式依托現(xiàn)有公司進(jìn)行融資特點(diǎn)：1.現(xiàn)有企業(yè)統(tǒng)一組織融資并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。2.在現(xiàn)有企業(yè)資產(chǎn)和

4、信用基礎(chǔ)上融資，并成為企業(yè)增量資產(chǎn)。3.融資后的投資收益和償債能力分析是根據(jù)現(xiàn)有企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行的。第一節(jié) 概述四、房地產(chǎn)融資的模式四、房地產(chǎn)融資的模式（二）項(xiàng)目融資模式新型模式新組建公司進(jìn)行融資特點(diǎn)：1.房地產(chǎn)項(xiàng)目所需資金來自新建房地產(chǎn)企業(yè)籌集的資本金和債務(wù)資金。2.新建房地產(chǎn)企業(yè)的投資者承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)。3.主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)期開發(fā)運(yùn)營情況評(píng)估其投資收益，分析其獲利能力和償債能力。第一節(jié) 概述五、房地產(chǎn)融資的渠道五、房地產(chǎn)融資的渠道第八章 房地產(chǎn)金融與稅收房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)融資成本 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式傳統(tǒng)

5、融資模式傳統(tǒng)融資模式一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款一、房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款貸款方式：流動(dòng)資金貸款、開發(fā)貸款 貸款方向：房屋建造、土地開發(fā)（一）貸款的基本條件1.開立基本賬戶或一般存款賬戶，并通過其進(jìn)行經(jīng)營收入結(jié)算。2.提供擔(dān)保（抵押、質(zhì)押、信用）。3.可行性研究結(jié)論可行。4.開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目已納入住房開發(fā)建設(shè)計(jì)劃。5.已立項(xiàng)，取得土地使用權(quán)。 6.自有資金達(dá)到35%。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（二）貸款提供的資料1.基本材料：企業(yè)法人主體資格材料2.貸款項(xiàng)目材料：項(xiàng)目合法性及可行性材料用地材料：土地出讓合同、紅線圖、已繳納土地出讓金發(fā)票、國有土地使用證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等報(bào)建資料：立項(xiàng)

6、批文、固定資產(chǎn)投資許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案批復(fù)、建筑工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程報(bào)建審核書、施工許可證等其他前期資料：項(xiàng)目可行性分析報(bào)告、現(xiàn)金流量分析預(yù)測(cè)及開發(fā)銷售進(jìn)度計(jì)劃；商品房預(yù)售許可證、施工合同、監(jiān)理合同、施工進(jìn)度月報(bào)、監(jiān)理月報(bào)等第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（二）貸款提供的資料其他前提資料：貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，項(xiàng)目預(yù)算投資總額能滿足項(xiàng)目完工前由于通貨膨脹及不可預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要；具有一定比例的自有資金，一般應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算投資總額的30以上，并能夠在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。3.擔(dān)保材料4.客戶評(píng)價(jià)授信客戶只需提供2.3.和貸款證。房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般

7、不超過3年。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式二、債券二、債券貸款的基本條件向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。（一）五個(gè)問題1.發(fā)行價(jià)格：與票面價(jià)格相比平價(jià)發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行2.票面利率、利息支付、支付時(shí)間：票面利率=利息/票面價(jià)格票面利率等于市場(chǎng)利率，債券發(fā)行價(jià)格等于面值平價(jià)發(fā)行；票面利率低于市場(chǎng)利率折價(jià)發(fā)行；票面利率高于市場(chǎng)利率溢價(jià)發(fā)行。3.償還期限和方式 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（一）五個(gè)問題4.是否記名和流通5.發(fā)行條件：公司法規(guī)定股份有限公司凈資產(chǎn)額不低于3000萬元，有限責(zé)任公式凈資產(chǎn)額不低于6000萬元；累計(jì)債券總額不超過公司凈資

8、產(chǎn)總額的40%；最近三年平均可分配利潤足以支付債券1年的利息；籌集資金投向符合國家產(chǎn)業(yè)政策；利率不得超過國務(wù)院限定的利率水平；其他條件第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（二）債券特點(diǎn)1.償還性2.流通性3.安全性 4.收益性第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券種類1.是否有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保：抵押債券和信用債券2.是否轉(zhuǎn)換為公司股票：可轉(zhuǎn)換和不可轉(zhuǎn)換3.利率是否固定 4.是否能提前償還5.償還方式：一次到期、分期到期第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券的收益計(jì)算債券收益率=（到期本息和-發(fā)行價(jià)格）/ （發(fā)行價(jià)格 *償還期限）*100%債券出售者的收益率 =（賣出價(jià)格-發(fā)行價(jià)格+持有期間的利息）/（發(fā)

9、行價(jià)格*持有年限）*100%債券購買者的收益率 = （到期本息和-買入價(jià)格）/（買入價(jià)格*剩余期限）*100%債券持有期間的收益率 =（賣出價(jià)格-買入價(jià)格+持有期間的利息）/（買入價(jià)格*持有年限）*100%第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）債券的收益計(jì)算如某人于1995年1月1日以102元的價(jià)格購買了一張面值為100元、利率為10、每年1月1日支付一次利息的1991年發(fā)行5年期國庫券，并持有到1996年1月1日到期，則債券購買者的收益率 = (100+100*10%-102)/(102*1)*100% = 7.8%債券出售者的收益率 = (102-100+100*10%*4)/(100*4)

10、*100% = 10.5%第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式三、股票三、股票股票是股份有限公司在籌集資本時(shí)向出資人發(fā)行的股份憑證，代表著其持有者（即股東）對(duì)股份公司的所有權(quán)。股票是對(duì)公司收益和資產(chǎn)的索取權(quán)。 （一）股票的分類1.普通股在公司的經(jīng)營管理和盈利及財(cái)產(chǎn)的分配上享有普通權(quán)利的股份，代表滿足所有債權(quán)償付要求及優(yōu)先股東的收益權(quán)與求償權(quán)要求后對(duì)企業(yè)盈利和剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式1.普通股基本權(quán)利：（1）公司決策參與權(quán)。（2）利潤分配權(quán)。（3）優(yōu)先認(rèn)股權(quán)。（4）剩余資產(chǎn)分配權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式2.優(yōu)先股相對(duì)于普通股，優(yōu)先股在利潤分紅及剩余財(cái)產(chǎn)分配的權(quán)利方面，優(yōu)

11、先于普通股?；緳?quán)利：（1）優(yōu)先分配權(quán)。（2）優(yōu)先求償權(quán)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式三、股票三、股票（二）股票的特點(diǎn)1.不可償還性2.參與性3.收益性4.流通性5.價(jià)格波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）股票的種類l A股：人民幣普通股票。由我國境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機(jī)構(gòu)、組織或個(gè)人（不含臺(tái)、港、澳投資者）以人民幣認(rèn)購和交易的普通股股票。2. B股：人民幣特種股票。是指那些在中國大陸注冊(cè)、在中國大陸上市的特種股票。以人民幣標(biāo)明面值，只能以外幣認(rèn)購和交易。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）股票的種類3. H股：國有企業(yè)在香港 (Hong Kong) 上市的股票。雅居樂、中國地

12、產(chǎn)集團(tuán)、沿海綠色家園、碧桂園、綠城中國、合生創(chuàng)展、麗豐控股、中新地產(chǎn)、路勁基建、上海證大房地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、上置集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)普爾非投資級(jí)中海標(biāo)準(zhǔn)普爾投資級(jí)4. N股：在中國大陸注冊(cè)、在紐約（New York）上市的外資股。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式項(xiàng)目融資模式項(xiàng)目融資模式一、含義一、含義“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體所安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障?！? from Peter K. Nevitt, Frank Fabozzi Project - from Peter K. Nevitt

13、, Frank Fabozzi Project Financing”Financing”“融資不是主要依賴項(xiàng)目發(fā)起人的信貸或所涉及的有形資產(chǎn)，提供債務(wù)的參與方的收益在相當(dāng)大程度上依賴于項(xiàng)目本身效益。”-國際著名法律公司國際著名法律公司Clifford ChanceClifford Chance編著的編著的項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式二、與傳統(tǒng)融資的區(qū)別二、與傳統(tǒng)融資的區(qū)別 項(xiàng)目融資傳統(tǒng)融資融資基礎(chǔ) 項(xiàng)目的資產(chǎn)和現(xiàn)金流量(放貸者最關(guān)注項(xiàng)目效益)借貸人/發(fā)起人的資信追索程度 有限追索(特定階段或范圍內(nèi))或無追索完全追索(用抵押資產(chǎn)以外的其它資產(chǎn)償還債務(wù))風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān) 所有參與者集中于

14、發(fā)起人/放貸者/擔(dān)保者股權(quán)比例(本貸比)發(fā)起人出資比例較低(通常3040%會(huì)計(jì)處理 資產(chǎn)負(fù)債表外融資資產(chǎn)負(fù)債表外融資(通過投/融資結(jié)構(gòu)，使債務(wù)不出現(xiàn)在發(fā)起人，僅出現(xiàn)在項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表上)項(xiàng)目債務(wù)是發(fā)起人的債務(wù)的一部分，出現(xiàn)在其資產(chǎn)負(fù)債表上第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式三、適用范圍和三、適用范圍和（一）適用范圍l 資源開發(fā)項(xiàng)目資源開發(fā)項(xiàng)目:石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項(xiàng)目的開采石油、天然氣、煤炭、鐵、銅等項(xiàng)目的開采l 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項(xiàng)目的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：鐵路、公路、港口、電信和能源等項(xiàng)目的建設(shè)l 制造業(yè)項(xiàng)目制造業(yè)項(xiàng)目第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式三、適用范圍和

15、框架結(jié)構(gòu)三、適用范圍和框架結(jié)構(gòu)（二）框架結(jié)構(gòu)項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)信用保證結(jié)構(gòu)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)項(xiàng)目投資者項(xiàng)目外部環(huán)境1-1 項(xiàng)目融資的結(jié)構(gòu)項(xiàng)目融資的結(jié)構(gòu)框架框架第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式四、項(xiàng)目融資的參與方四、項(xiàng)目融資的參與方銀行及金融機(jī)構(gòu)銀行及金融機(jī)構(gòu)工程公司工程公司設(shè)備設(shè)備/ /能源能源/ /原原材料供應(yīng)商材料供應(yīng)商項(xiàng)目產(chǎn)品購買者項(xiàng)目產(chǎn)品購買者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目融資顧問項(xiàng)目融資顧問項(xiàng)目所在國政府項(xiàng)目所在國政府股本資金股本資金擔(dān)保擔(dān)保各種認(rèn)可各種認(rèn)可融資安排融資安排基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施工程合同工程合同供應(yīng)供應(yīng)合同合同銷售合同銷售合同1-2 1-2 項(xiàng)目參與者之間的關(guān)系項(xiàng)目參與者之間的關(guān)系

16、第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式五、項(xiàng)目融資的模式五、項(xiàng)目融資的模式（一）直接融資模式（一）直接融資模式投資者直接安排項(xiàng)目的融資，并直接承擔(dān)起融資安排中相應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)的一種方式，是最簡單的一種項(xiàng)目融資模式。優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：1.選擇融資結(jié)構(gòu)及融資方式比較靈活選擇融資結(jié)構(gòu)及融資方式比較靈活 2.債務(wù)和稅務(wù)安排比較靈活債務(wù)和稅務(wù)安排比較靈活 3.可以靈活運(yùn)用發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)可以靈活運(yùn)用發(fā)起人在商業(yè)社會(huì)中的信譽(yù)缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：1.實(shí)現(xiàn)有限追索相對(duì)復(fù)雜實(shí)現(xiàn)有限追索相對(duì)復(fù)雜 2.項(xiàng)目貸款很難安排成非公司負(fù)債型的融資。項(xiàng)目貸款很難安排成非公司負(fù)債型的融資。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者融

17、資協(xié)議融資協(xié)議合資協(xié)議合資協(xié)議管理協(xié)議管理協(xié)議銷售代理銷售代理協(xié)議協(xié)議合資項(xiàng)目合資項(xiàng)目管理公司管理公司項(xiàng)目工程合同項(xiàng)目工程合同銷售合同銷售合同合資項(xiàng)目合資項(xiàng)目工程公司工程公司產(chǎn)品購買者產(chǎn)品購買者貸款銀團(tuán)貸款銀團(tuán)銀行監(jiān)控銀行監(jiān)控帳戶帳戶第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式貸款銀行貸款銀行貸款銀行貸款銀行項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目管理公司項(xiàng)目管理公司合資項(xiàng)目合資項(xiàng)目工程公司工程公司融資協(xié)議融資協(xié)議融資協(xié)議融資協(xié)議現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量管理協(xié)議管理協(xié)議現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量管理協(xié)議管理協(xié)議合資協(xié)議合資協(xié)議工程合同工程合同產(chǎn)品購買產(chǎn)品購買協(xié)議協(xié)議產(chǎn)品購買產(chǎn)品購買協(xié)議協(xié)議債務(wù)債務(wù)償還償還債務(wù)債務(wù)償還償還

18、第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式五、項(xiàng)目融資的模式五、項(xiàng)目融資的模式（二）項(xiàng)目公司融資模式（二）項(xiàng)目公司融資模式投資者通過建立一個(gè)單一目的的項(xiàng)目公司（SPVSPV）來安排融資的一種模式，具體有單一項(xiàng)目子公司和合資項(xiàng)目公司兩種形式這種形式的特點(diǎn)是項(xiàng)目子公司將代表投資者承擔(dān)項(xiàng)目中全部的或主項(xiàng)目子公司將代表投資者承擔(dān)項(xiàng)目中全部的或主要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任要的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,但是由于該公司是投資者為一個(gè)具體項(xiàng)目專門組建的,缺乏必要的信用和經(jīng)營歷史(有時(shí)也缺乏資金),所以可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。這種信用支持一般至少包括包括完工擔(dān)保和保證項(xiàng)目子公司具備較好經(jīng)營管理的意向性擔(dān)保完工擔(dān)保和保證項(xiàng)目子公司具備較好

19、經(jīng)營管理的意向性擔(dān)保。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者股東協(xié)議股東協(xié)議融資安排融資安排工程合同工程合同市場(chǎng)安排市場(chǎng)安排工程公司工程公司 產(chǎn)品購買者產(chǎn)品購買者完工擔(dān)保完工擔(dān)保第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式投資者通過項(xiàng)目公司安排融資結(jié)構(gòu)有以下特點(diǎn)：1、在融資結(jié)構(gòu)上較易為貸款銀行接受，法律結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單；2、項(xiàng)目投資者不直接安排融資，較易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資的目標(biāo)要求；3、通過項(xiàng)目公司安排共同融資，避免了投資者之間在融資上的相互競(jìng)爭(zhēng)，又可充分利用大股東在管理、技術(shù)、市場(chǎng)等方面的優(yōu)勢(shì)獲得優(yōu)惠的貸款條件；4、在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，缺乏對(duì)現(xiàn)金流的直接控制。第

20、二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（三）（三）“設(shè)施使用協(xié)議設(shè)施使用協(xié)議”融資模式融資模式（Tolling Agreement）在某種工業(yè)設(shè)施或服務(wù)性設(shè)施的提供者和使用者之間達(dá)成的一種具有“無論使用與否均需付款”性質(zhì)的協(xié)議。以“設(shè)施使用協(xié)議”為基礎(chǔ)安排的項(xiàng)目融資具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1.投資結(jié)構(gòu)的選擇比較靈活。2.項(xiàng)目的投資者可以利用與項(xiàng)目利益有關(guān)的第三方（即設(shè)施使用者）的信用來安排融資，分散風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約資金投入。3.具有“無論提貨與否均需付款”性質(zhì)的設(shè)施使用協(xié)議是項(xiàng)目融資不可缺少的組成部分。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式工程公工程公司司工程合同工程合同抵押擔(dān)保抵押擔(dān)保擔(dān)保銀擔(dān)保銀行行完工運(yùn)行完工運(yùn)行擔(dān)保

21、擔(dān)保項(xiàng)目發(fā)起人項(xiàng)目發(fā)起人公司上市公司上市計(jì)劃書計(jì)劃書政府及公政府及公眾持股者眾持股者港口使用港口使用協(xié)議協(xié)議港口用戶港口用戶（買方）（買方）融資協(xié)議融資協(xié)議貸款銀行貸款銀行轉(zhuǎn)讓完工運(yùn)行擔(dān)保轉(zhuǎn)讓完工運(yùn)行擔(dān)保轉(zhuǎn)讓港口使用協(xié)議轉(zhuǎn)讓港口使用協(xié)議第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（四）（四）“杠桿租賃杠桿租賃”融資模式融資模式承租人可以獲得固定資產(chǎn)使用權(quán)而不必在使用初期支付其全部資本開支的一種融資結(jié)構(gòu)。一般形式為：當(dāng)項(xiàng)目公司需要籌資購買設(shè)備時(shí)，由租賃公司向銀行融資并代表企業(yè)購買或租入其所需設(shè)備，然后租賃給項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司在項(xiàng)目營運(yùn)期間以營運(yùn)收入向租賃公司支付租金，租賃公司以其收到的租金向貸款銀行還本付息。

22、貸款銀行還本付息。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（四）（四）“杠桿租賃杠桿租賃”融資模式融資模式資產(chǎn)使資產(chǎn)使用權(quán)用權(quán)支付租賃支付租賃費(fèi)費(fèi)對(duì)股本參對(duì)股本參加者無追加者無追索貸款索貸款合伙制中的合伙制中的股本資金股本資金利息本金償利息本金償還還利潤利潤/虧損虧損及剩余租及剩余租賃費(fèi)收入賃費(fèi)收入法律文件法律文件合同方合同方1 1、租賃協(xié)議、租賃協(xié)議項(xiàng)目資產(chǎn)出租人項(xiàng)目資產(chǎn)出租人/ /承租人承租人2 2、貸款協(xié)議、貸款協(xié)議項(xiàng)目資產(chǎn)出租人項(xiàng)目資產(chǎn)出租人/ /債務(wù)參加者債務(wù)參加者3 3、信用保證協(xié)議、信用保證協(xié)議項(xiàng)目資產(chǎn)出租人項(xiàng)目資產(chǎn)出租人/ /債務(wù)參加者債務(wù)參加者/ /承租人承租人4 4、合伙制結(jié)構(gòu)協(xié)議、

23、合伙制結(jié)構(gòu)協(xié)議股本參加者股本參加者5 5、管理協(xié)議、管理協(xié)議1-1-合伙制代理人協(xié)合伙制代理人協(xié)議議經(jīng)理人經(jīng)理人/ /項(xiàng)目資產(chǎn)出租人項(xiàng)目資產(chǎn)出租人6 6、管理協(xié)議、管理協(xié)議2-2-債務(wù)管理協(xié)議債務(wù)管理協(xié)議經(jīng)理人經(jīng)理人/ /債務(wù)參加者債務(wù)參加者7 7、管理協(xié)議、管理協(xié)議3-3-現(xiàn)金流量管理協(xié)現(xiàn)金流量管理協(xié)議議經(jīng)理人經(jīng)理人/ /項(xiàng)目資產(chǎn)承租人項(xiàng)目資產(chǎn)承租人第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（四）（四）“杠桿租賃杠桿租賃”融資模式融資模式項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司（承租人）（承租人）產(chǎn)品承購協(xié)議產(chǎn)品承購協(xié)議完工擔(dān)保完工擔(dān)?，F(xiàn)金流現(xiàn)金流量管理量管理租賃協(xié)議租賃協(xié)議工程合同工程合同貸款協(xié)議貸款協(xié)議

24、管理協(xié)議管理協(xié)議項(xiàng)目項(xiàng)目工程公司工程公司杠桿租賃經(jīng)理人杠桿租賃經(jīng)理人股本參股本參加者加者債務(wù)參加人債務(wù)參加人第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（五）（五）“生產(chǎn)支付生產(chǎn)支付”融資模式融資模式（Production Payment）建立在由貸款銀行購買某一特定礦產(chǎn)資源儲(chǔ)量的全部或部分未來銷售收入的權(quán)益的基礎(chǔ)上的，即提供融資的貸款銀行從項(xiàng)目中購買到一個(gè)特定份額的生產(chǎn)量，這部分生產(chǎn)量的收益成為項(xiàng)目融資主要償債資金的來源。因此，生產(chǎn)支付是通過直接擁有項(xiàng)目的產(chǎn)品和銷售收入，而不是通過抵押或權(quán)益轉(zhuǎn)讓的方式來實(shí)現(xiàn)融資的信用保證。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式項(xiàng)目投資者項(xiàng)目投資者工程公司工程公司工程合同工程合同市

25、場(chǎng)安排市場(chǎng)安排產(chǎn)品購買者產(chǎn)品購買者銷售代理協(xié)議銷售代理協(xié)議項(xiàng)目資產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)抵押抵押生產(chǎn)支付生產(chǎn)支付協(xié)議協(xié)議融資中介融資中介機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)貸款銀行貸款銀行融資安排融資安排生產(chǎn)支付生產(chǎn)支付協(xié)議抵押協(xié)議抵押完工擔(dān)保完工擔(dān)保第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（六）（六）BOTBOT融資模式融資模式政府將一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商(一般為國際財(cái)團(tuán))。承包商在特許期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。1.基本思路是，由項(xiàng)目所在國政府或所屬機(jī)構(gòu)為項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營提供一種特許權(quán)協(xié)議特許權(quán)協(xié)議（Concession Agreement）做為項(xiàng)目融資的

26、基礎(chǔ)，由本國公司或者外國公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在有限的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營項(xiàng)目獲取商業(yè)利潤，最后根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（六）（六）BOTBOT融資模式融資模式2.流程圖流程圖政府政府 BOT財(cái)團(tuán)財(cái)團(tuán) 確定目標(biāo)確定目標(biāo)項(xiàng)目包裝項(xiàng)目包裝招招 標(biāo)標(biāo)投投 標(biāo)標(biāo)獲得專營權(quán)獲得專營權(quán)融融 資資項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造項(xiàng)目設(shè)計(jì)與建造項(xiàng)目運(yùn)營項(xiàng)目運(yùn)營獲取收入獲取收入接收項(xiàng)目接收項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目20-50年后年后第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式3.特點(diǎn)特點(diǎn)(1)BOT融資方式是無追索的或有限追索的無追索的或有限追索的，舉債不計(jì)入國家不計(jì)入國家外

27、債外債，債務(wù)償還只能靠項(xiàng)目的現(xiàn)金流量。(2)承包商在特許期內(nèi)擁有項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)擁有項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)。(3)名義上，承包商承擔(dān)了項(xiàng)目全部風(fēng)險(xiǎn)，因此融資成本較高融資成本較高。(4)與傳統(tǒng)方式相比，BOT融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營效率一般較高，因此，用戶可以得到較高質(zhì)量的服務(wù)高質(zhì)量的服務(wù)。(5)BOT融資項(xiàng)目的收入一般是當(dāng)?shù)刎泿?，若承包商來自國外，?duì)宗主國來說，項(xiàng)目建成后將會(huì)有大量外匯流出外匯流出。(6)BOT融資項(xiàng)目不計(jì)入承包商的資產(chǎn)負(fù)債表不計(jì)入承包商的資產(chǎn)負(fù)債表，承包商不必暴露自身財(cái)務(wù)情況。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式4.具體形式具體形式世界銀行在1994年世界發(fā)展報(bào)告中指出，BOT有以下

28、幾種具體形式：l BOT形式：Build （建設(shè)）、Operate （經(jīng)營）、Transfer （轉(zhuǎn)讓）l BOOT形式：Build（建設(shè)）、Own(擁有)、Operate （經(jīng)營）、Transfer （轉(zhuǎn)讓）l BOO形式：Build （建設(shè)）、Own(擁有)、Operate （經(jīng)營）l BLT形式：Build （建設(shè)）、Lease（租賃）、Transfer（轉(zhuǎn)讓）l TOT形式： Transfer （轉(zhuǎn)讓）、 Operate （經(jīng)營）、 Transfer （轉(zhuǎn)讓）l BDOT形式：“Build,Development,Operate,Transfer”第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式5.融資

29、結(jié)構(gòu)融資結(jié)構(gòu)其他投資者其他投資者投資財(cái)團(tuán)投資財(cái)團(tuán)股東協(xié)議股東協(xié)議經(jīng)營協(xié)議經(jīng)營協(xié)議工程承包工程承包合同合同工程承包工程承包集團(tuán)集團(tuán)經(jīng)營公司經(jīng)營公司貸款銀團(tuán)貸款銀團(tuán)融資安排融資安排最終用戶最終用戶項(xiàng)目所在國政府項(xiàng)目所在國政府意向性擔(dān)保意向性擔(dān)保購買項(xiàng)目期權(quán)購買項(xiàng)目期權(quán)特許權(quán)協(xié)議特許權(quán)協(xié)議固定價(jià)格固定價(jià)格/低價(jià)擔(dān)保低價(jià)擔(dān)保從屬貸款從屬貸款/貸款擔(dān)保貸款擔(dān)保設(shè)備供應(yīng)商設(shè)備供應(yīng)商融資安排融資安排政府出口政府出口信貸機(jī)構(gòu)信貸機(jī)構(gòu)商業(yè)銀行商業(yè)銀行世界銀行世界銀行/地區(qū)性銀行地區(qū)性銀行工程分包工程分包公司公司第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式6.例子背景：背景：深圳市軌道交通4號(hào)線南起皇崗口岸,北至龍華新城中心,

30、穿越深圳中心區(qū),全長約20.5公里,其中二期續(xù)建工程長約16公里,計(jì)劃總投資58億元。根據(jù)國家相關(guān)政策和深圳市公用事業(yè)特許經(jīng)營的有關(guān)規(guī)定,深圳市人民政府通過公開招募投資者以及資質(zhì)審查和意向談判,2004年1月15日,深圳市人民政府和和港鐵簽署了關(guān)于深圳市軌道交通4號(hào)線投資建設(shè)運(yùn)營的原則性協(xié)議,原則上確定了以授予特許經(jīng)營權(quán)的方式由港鐵投資、建設(shè)、運(yùn)營深圳軌道交通4號(hào)線35年(建設(shè)期5年,運(yùn)營期30年)。在此協(xié)議的基礎(chǔ)上,深港雙方于2004年初開始就土地開發(fā)模式、監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防范等重要內(nèi)容進(jìn)行了近一年的艱苦談判,最終簽署了深圳軌道交通4號(hào)線特許經(jīng)營協(xié)議。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式6.例子融資模式

31、：融資模式：BDOT(建設(shè)-開發(fā)-運(yùn)營-移交)項(xiàng)目融資模式開發(fā),即整個(gè)項(xiàng)目將以資本金投入、銀行貸款、軌道交通運(yùn)營收入及沿線站點(diǎn)部分土地開發(fā)的增值收益等作為主要現(xiàn)金流來源,由港鐵負(fù)責(zé)建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營4號(hào)線前30年。投資主體包括深圳市政府和以港鐵為代表的社會(huì)投資者。這是我國第一個(gè)將BOT付諸實(shí)施的軌道交通項(xiàng)目,并在公共設(shè)施用地與周邊土地開發(fā)的結(jié)合方面進(jìn)行了一次有益的嘗試。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式6. 創(chuàng)新之處在于:第一,它是我國首個(gè)非贏利性大型基礎(chǔ)設(shè)施融資項(xiàng)目。BDOT模式的成功,不僅在公共設(shè)施的投融資體制改革方面開創(chuàng)了先例,也將在公共設(shè)施用地與周邊土地開發(fā)的結(jié)合方面成為一種有益的探索。第二

32、,軌道交通建設(shè)運(yùn)營權(quán)和沿線土地開發(fā)權(quán)捆綁建設(shè)的BDOT模式。目前國內(nèi)的軌道交通投資建設(shè)和沿線土地的升值相割裂,軌道交通建設(shè)的投資者不能分享因軌道交通建設(shè)帶來的外延效益,城市軌道交通開通后,直接收益的并非軌道交通公司和政府,而是沿線的物業(yè)開發(fā)商和業(yè)主。香港軌道交通建設(shè)模式是將軌道交通建設(shè)的一部分外延效益返還給投資者用于軌道交通建設(shè),另一部分外延收益作為土地開發(fā)收益上繳政府,政府只需要將一部分沿線物業(yè)開發(fā)權(quán)交由軌道交通公司。這樣,政府無需動(dòng)用財(cái)政資金用于軌道交通建設(shè),同時(shí)投資者也獲得了一定的商業(yè)回報(bào),企業(yè)經(jīng)營進(jìn)入良性循環(huán),軌道交通建設(shè)也走上了可持續(xù)發(fā)展道路。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（七）（七

33、）ABSABS融資模式融資模式1.運(yùn)行機(jī)制第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（七）（七）ABSABS融資模式融資模式2.2.可證券化的理想資產(chǎn)是可證券化的理想資產(chǎn)是l 1.能在未來產(chǎn)生可預(yù)測(cè)的穩(wěn)定的現(xiàn)金流l 2.持續(xù)一定時(shí)期的低違約率、低損失率的歷史記錄l 3.本息的償還分?jǐn)傆谡麄€(gè)資產(chǎn)的存活期間l 4.金融資產(chǎn)的債務(wù)人有廣泛的地域和人口統(tǒng)計(jì)分布l 5.原所有者已持有該資產(chǎn)一段時(shí)間，有良好的信用記錄l 6.金融資產(chǎn)的抵押物有較高的變現(xiàn)價(jià)值l 7.金融資產(chǎn)具有標(biāo)準(zhǔn)化、高質(zhì)量的合同條款第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式3.3.目前可進(jìn)行ABS融資的有：l 1.居民住宅抵押貸款l 2.私人資產(chǎn)抵押貸款、汽車銷

34、售貸款，其他各種各種個(gè)人消費(fèi)貸款、學(xué)生貸款l 3.商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款、各類工商企業(yè)貸款l 4.信用卡應(yīng)收貸款、轉(zhuǎn)賬卡應(yīng)收款l 5.計(jì)算機(jī)租賃、辦公設(shè)備租賃、汽車租賃、飛機(jī)租賃l 6.交易應(yīng)收款l 7.人壽、健康保險(xiǎn)單l 8.機(jī)票收入、門票收入、會(huì)費(fèi)收入、公共事業(yè)費(fèi)收入l 9.石油、天然氣儲(chǔ)備，礦藏儲(chǔ)備，林地l 10.各種有價(jià)證券組合第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式4.4. ABS融資的特點(diǎn)：l 1.高檔債券融資，利率低，成本低；國際資本市場(chǎng)融資，適合大規(guī)模資金需求。降低成本l 2.證券形式提高資產(chǎn)流動(dòng)性，改善資金來源l 3.風(fēng)險(xiǎn)隔離，風(fēng)險(xiǎn)分散消除信用風(fēng)險(xiǎn)l 4.表外融資。提高資本比率l 5.證券

35、化，較少了交易環(huán)節(jié)和交易費(fèi)用。能夠更充分利用現(xiàn)有能力，規(guī)模經(jīng)濟(jì)l 6.人才培養(yǎng)和市場(chǎng)完善第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式4.ABS4.ABS案例案例美國奧林皮亞公司辦公樓的項(xiàng)目融資案例分析美國奧林皮亞公司辦公樓的項(xiàng)目融資案例分析第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.1.內(nèi)容內(nèi)容l 信托契約（Trust Deed)。與公司的股東協(xié)議相似。規(guī)定和規(guī)范信托單位持有人、信托基金受托管理人和基金經(jīng)理之間關(guān)系的基本協(xié)議。l 信托單位持有人（Unit holders）。類似于公司中的股東，是信托基金資產(chǎn)和其經(jīng)營活動(dòng)的所有者，不參與信托基金及信托基金所

36、投資項(xiàng)目的管理。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式1.1.內(nèi)容內(nèi)容l 信托基金受托管理人（Trustee）。代表信托單位持有人持有信托基金結(jié)構(gòu)的一切資產(chǎn)和權(quán)益，代表信托基金簽署任何法律合同。受托管理人由信托單位持有人任命，作用是保護(hù)信托單位持有人在信托基金中的資產(chǎn)和權(quán)益不受損害，并負(fù)責(zé)控制和管理信托單位的發(fā)放和注冊(cè)，以及監(jiān)督信托基金經(jīng)理的工作，一般不介入日常的基金管理。一般由銀行或受托管理公司擔(dān)任。l 信托基金經(jīng)理（Manager）。由受托管理人任命，負(fù)責(zé)信托基金及其投資項(xiàng)目的日常經(jīng)營管理工作。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（八）房地

37、產(chǎn)信托投資基金融資模式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.2.特點(diǎn)特點(diǎn)l 信托基金是通過信托契約建立起來的，而有限責(zé)任公司是根據(jù)國家有關(guān)法律組建的；l 信托基金與公司法人不同，不能作為一個(gè)獨(dú)立法人而在法律上具有起訴權(quán)和被起訴權(quán)。受托管理人承擔(dān)信托基金的起訴和被起訴的責(zé)任；第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式2.2.特點(diǎn)特點(diǎn)l 公司的債務(wù)責(zé)任有可能與其股東及董事的債務(wù)責(zé)任相分離，信托基金的受托管理人作為信托基金的法定代表，他所代表的責(zé)任與其個(gè)人責(zé)任是不能夠分割的；l 在公司型結(jié)構(gòu)中，公司的資產(chǎn)是由公司而不是其股東所擁有；但在信托基金結(jié)構(gòu)中

38、，受托管理人只是受信托單位持有人的委托持有資產(chǎn)，信托單位持有人對(duì)信托基金資產(chǎn)按比例擁有直接的法律和受益人權(quán)益，每一信托單位的價(jià)值等于信托基金凈資產(chǎn)的價(jià)值除以信托單位總數(shù)。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式（八）房地產(chǎn)信托投資基金融資模式3.3.例子例子2937個(gè)信托個(gè)信托單位持有人單位持有人波特蘭鋁廠波特蘭鋁廠永久受托永久受托管理公司管理公司第一國民第一國民管理公司管理公司基金經(jīng)理基金經(jīng)理10%第八章 房地產(chǎn)金融與稅收房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè) 銀行貸款銀行貸款項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資房地產(chǎn)融資成本房地產(chǎn)融資成本 房地產(chǎn)稅收房地產(chǎn)稅收第三節(jié) 融資成本資金成本一、含義一、含義企業(yè)為

39、籌集和使用資金而付出的代價(jià)。資金成本一般包括資金籌集成本和資金使用成本兩部分。資金籌集成本是指在資金籌集過程中所支付的各項(xiàng)費(fèi)用，如發(fā)行股票或債券支付的印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金籌集成本一般屬于一次性費(fèi)用，籌資次數(shù)越多，資金籌集成本也就越大。資金使用成本又稱為資金占用費(fèi)，是指占用資金而支付的費(fèi)用，它主要包括支付給股東的各種股息和紅利、向債權(quán)人支付的貸款利息以及支付給其他債權(quán)人的各種利息費(fèi)用等。資金使用成本一般與所籌集的資金多少以及使用時(shí)間的長短有關(guān)，具有經(jīng)常性、定期性的特征，是資金成本的主要內(nèi)容。第三節(jié) 融資成本資金成本二、資金成本的計(jì)算二、資金成本的

40、計(jì)算（一）一般公式K=D/(P-F)K=D/P(1-f)P籌集資金額 D使用費(fèi) F籌資費(fèi) f籌資費(fèi)費(fèi)率 （二）各種資金來源資金成本1.權(quán)益融資資金成本（1）優(yōu)先股成本：公司發(fā)行優(yōu)先股股票籌資，需支付的籌資費(fèi)有注冊(cè)費(fèi)、代銷費(fèi)等，其股息也要定期支付，但它是公司用稅后利潤來支付的，不會(huì)減少公司應(yīng)上繳的所得稅。第三節(jié) 融資成本資金成本Kp=Dp/P0(1-f)Kp=i/ (1-f)Kp優(yōu)先股成本率 P0優(yōu)先股票面值 Dp每年股息 f股息率 例1.某公司發(fā)行優(yōu)先股，票面額按正常市價(jià)計(jì)算為200萬元，籌資費(fèi)費(fèi)率4%，股息年利率為14%，則資金成本率為多少Kp=200*14%200(1-4%)(2)普通股成本兩種方法股利增長模型法。普通股的股利往往不是固定的，因此，其資金成本率的計(jì)算通常用股利增長模型法計(jì)算。一般假定收益以固定的年增長率遞增，則普通股成本的計(jì)算公式為：第三節(jié) 融資成本資金成本Ks=Dc/Pc(1-f)+gKs=i/ (1-f)+gg普通股利年增長率例2：某公司發(fā)行普通股正常市價(jià)為56元，估計(jì)年增長率為12%，第一年預(yù)計(jì)發(fā)放股利2元，籌資費(fèi)率為市價(jià)的10%，則發(fā)行普通股的成本為Ks=2/56*(1-10%)+12%資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。根據(jù)投資者對(duì)股票的期望收益確定資金成本。Ks=Rs=RF+(Rm-RF) RF無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率； 股票的系數(shù)； Rm平均風(fēng)險(xiǎn)股票必