物業(yè)管理工作會議講話

1、物業(yè)管理工作會議講話物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進行維護、修繕、管理,對物業(yè)區(qū)域內的公共 秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務 的有償活動接下來是我給嘉賓們整理的，目的是呈給貴賓參閱。（一）：同志們：昨天，家瑾同志對物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）的出臺過程和主要法律制度作了說明，志峰同志就條例的重大意義、主要精神和下一步的工作安排講了話，我完全贊成，請各地區(qū)各單位認真貫徹落實。這次會議，在以往工作的基礎上， 有十個單位交流了經(jīng)驗和貫徹條例的安排，希望各地研究借鑒。會議討論中提出了不少貫徹中的意見以及一些需要繼續(xù)探 討研究的問題。昨天晚

2、上，房地產業(yè)司進行了認真的歸納整理， 給我列了十大問題，主要是條例貫徹實施中的有關問題，針 對這些意見，建設部還將繼續(xù)研究， 也希望各地積極探索。 一是， 關于業(yè)主和業(yè)主大會。條例規(guī)定業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng) 與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過，重大事項須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。 業(yè)主大會怎么組織，還需要探索。二是，業(yè)主委員會成員的素質問題。對此條例作了原則性的 規(guī)定。業(yè)主委員會成員需要具備高素質，能否請當?shù)氐娜舜蟠砗驼f(xié)委員來擔任。業(yè)主委員會能不能真正盡責，對業(yè)主委員會 發(fā)揮作用很重要，請你們在今后的工作指導中總結經(jīng)驗。三是， 業(yè)主大會在法律上承擔什么責任。它既不是自治組織，

3、不是法人機構，又不是民政部門登記的社團組織。四是，物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安事件，物業(yè)管理企業(yè)有沒有責任。五是，關于物業(yè)管理企業(yè)代收水、電、氣、暖等費用產生的糾紛如何解決，維修責任 如何落實，這涉及到公用事業(yè)改革的問題。六是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和虧損的問題， 以及當?shù)卣诃h(huán)境整治中會不會增加 物業(yè)管理企業(yè)負擔的問題。 七是，共用部位、共用設施的產權怎 么明確地界定。八是，舊小區(qū)實行物業(yè)管理難的問題。九是，房 地產管理部門與其他相關部門對物業(yè)管理活動的監(jiān)督責任和如 何履行職責。十是，地方政府制定相應的法律法規(guī)和研究轉變職 能的問題。這些問題大部分都在志峰同志的報告里作了說明，要在貫徹條例中逐步解

4、決，要有一個過程。我個人體會，物業(yè) 管理不完全是一個房屋管理問題， 很多社會問題交織在一起， 極 其復雜。當前最重要的是抓好條例的學習、宣傳、貫徹，要 通過制度創(chuàng)新，機制創(chuàng)新，管理創(chuàng)新，探索解決好這些問題。發(fā) 展中的問題要用發(fā)展的辦法來解決。接下來，我結合自己學習條例的體會談點認識，同嘉賓們一起研究討論。我認為當前貫徹條例，首先是省建設廳、各地房地產行 政主管部門，也包括城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、質量安全管理部門要 共同做好條例的貫徹落實工作， 前期建設和物業(yè)管理帶來的 問題非常突出。條例從解決社會發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展過程中的一 些矛盾出發(fā)，作出了很多規(guī)定，所以條例的貫徹落實工作不 是一個部門的事情。嘉賓

5、們談到的舊小區(qū)問題，到底是房屋管理， 還是城市市容市貌環(huán)境衛(wèi)生管理，還是房屋管理和市容市貌環(huán)境 衛(wèi)生管理相結合，是很現(xiàn)實的問題。各地要在認真學習領會 條例的法律關系，認真分析各地實踐的基礎上， 確定有效的步驟， 推進條例的實施。向社會各方宣傳理解認識條例的重要 性，和自己應當承擔的法律規(guī)定的責任、權利和義務。深化改革和貫徹條例是我最近想的比較多的問題。 我理解貫徹條例 的重點和難點是各方思想認識問題，尤其是主管部門、業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，要解放思想，實事求是，與時俱進，根 據(jù)條例調整工作思路，轉變觀念，將條例貫徹好。一、物業(yè)管理發(fā)展及物業(yè)管理條例的社會基礎我國物業(yè)管理歷來是有社會需求，

6、與經(jīng)濟體制、住房制度、 政府管理社會事務的方式有關，直接影響城市環(huán)境、城市容貌、 城市形象，是全社會的客觀需要， 反映的是城市綜合素質的重要方面。物業(yè)管理新體制的產生、 發(fā)展是一個長期的演變過程， 并 且隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，社會事業(yè)的發(fā)展， 人們生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地產建設、 銷售和售后使用管理分工的專業(yè)化、社會化、市場化，而得到逐步發(fā)展和規(guī)范。我國物業(yè)管理的歷史狀況：80年代初以前，我國廣大居民住房產權主要是屬于政府房管部門、企事業(yè)單位和政府機關所 有。居民住戶是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用權。 政府房管部門或者企事業(yè)單位負責環(huán)境管理，包括綠

7、化、衛(wèi)生、 垃圾和廁所管理等公共部分，列支相關費用。居（家）委會、街道辦事處是對居住環(huán)境管理承擔組織責任。80年代中期之后，我國進行城市經(jīng)濟體制改革，打破單位 單一投資建房，開始允許多渠道建房。 人們對居住條件的要求逐 步提高，形成對居住環(huán)境配套設施的需求。房屋建成后由房屋產權單位管理，外部環(huán)境則由居委會或街道辦事處負責管理。這一管理模式，逐步強化了居民關心居委會和街道辦事處所管公共部 位的環(huán)境衛(wèi)生、綠化環(huán)境等公共財產的意識。房地產市場的培育和發(fā)展， 帶動了單位購房，隨著這種需求 的增大，開始形成服務于房屋所有人的物業(yè)管理。 特別是人們對 良好的居住環(huán)境的需求， 刺激了商品房的供應， 從而進一

8、步促進了新建小區(qū)的物業(yè)管理， 這種需求的經(jīng)濟負擔和住房分配方式一 樣仍是單位負責，個人受用。新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展起到積極 的推動和示范作用，同時也引發(fā)出物業(yè)長期管理的需求。我們房地產開發(fā)是實行滾動開發(fā)，預售制、規(guī)劃批準建設范圍實施周期長短不一，加上歷史上新建房屋移交中產生物業(yè)費用 由誰來承擔問題，促使開發(fā)企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè)，滿足開發(fā)企業(yè)的需求和購房業(yè)主在小區(qū)建設尚未全面完成情況之下的物業(yè) 管理需求。房地產開發(fā)企業(yè)對自己開發(fā)的項目實施物業(yè)管理，也是基于業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求，這就形成前期物業(yè)管理。隨著住房制度改革的推進，物業(yè)管理也隨之發(fā)展。但存在公 房出售之后的物業(yè)管理和仍由公房管理、單位

9、管理的出售及未出售公房之間需求關系、管理方式等尚需研究和規(guī)范。居民的住房需求，由直接關注住房面積大小、功能質量等內部需求，發(fā)展到對環(huán)境的需求 ；從需要對房屋共用部分的管理， 發(fā)展到同時需要對部分公共社會事務的服務；從需要對房產和附屬設施的完好，發(fā)展到實現(xiàn)房屋的保值、增值。這些，使物業(yè)管 理的內涵更加豐富，需要研究解決的問題更加明晰。從我國物業(yè)管理發(fā)展的進程來看，物業(yè)管理涉及我國計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟轉變， 房地產業(yè)發(fā)展和住房制度改革， 改善人 居環(huán)境、提供公共服務，也包括機關后勤服務改革，政企分開、政府轉變職能，基層政權職能到位和居委會自治組織作用的發(fā)揮。在這些轉變中需要立法來強調業(yè)主的自身的

10、位置，規(guī)范業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與開發(fā)企業(yè)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間， 居委會、街道辦事處與業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的關系，需要政府主管部門轉變觀念， 改變工作方式和方法， 也有基層單位的改 革轉制問題，這也就是存在于 物業(yè)管理條例 之中的社會基礎， 需要明確相關法律制度。二、物業(yè)管理中要運用法律法規(guī)規(guī)范人們的行為（或者講相對人的行為）物業(yè)管理條例既然存在著立法的社會基礎， 就應當用法 律法規(guī)來規(guī)范，在改革和發(fā)展中推進物業(yè)管理。 法律法規(guī)的嚴肅 性，既要調整解決好現(xiàn)有矛盾，又應有一定的前瞻性。因此，我 體會，要貫徹落實好條例，關鍵是學習、宣傳條例規(guī)定， 準確理解和把握好物業(yè)管理活動中的規(guī)定法律關

11、系。這里我著重講一講以下幾個方面的認識：（一）業(yè)主是條例規(guī)定的責任主體業(yè)主是房屋產權的所有者，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè) 管理區(qū)域內的物業(yè)管理行為。 所以，業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè) 管理的重要責任主體。這是宣傳貫徹條例，形成共同工作氛圍的基礎。明確這一點，才能說清楚業(yè)主具有可以選擇管理企業(yè)和不選擇管理企業(yè)的權利， 具有維護個人和公共的共同利益的責 任，和遵守公共利益和社會責任所規(guī)定的義務。（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會是一種必然的選擇業(yè)主的責任，除了對房屋內專有部分所有權的行使，更重要的是還承擔遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備 的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面，由公約和規(guī)章制度

12、確定的義務。多個業(yè)主之間必定形成共同利益和共同事務，而公共利益和共同事務不是一個人代表的。從我國固有的特點來看， 公共利益和公共事務部分，必然存在業(yè)主和業(yè)主之間內在的聯(lián) 系，這就體現(xiàn)出業(yè)主公約。因此，條例在進行制度設計時，在吸收實踐證明行之有效的既有制度的基礎上，確立了業(yè)主大會制度。明確物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，規(guī)定了業(yè)主大會的成立、會議形式和表決方式，業(yè)主大會按照條例和業(yè) 主大會議事規(guī)則確定的程序作出的決定，包括業(yè)主公約等，視為全體業(yè)主的共同決定，對全體業(yè)主具有約束力。通過這些規(guī)定， 保證業(yè)主大會能夠切實擔負起代表和維護全體業(yè)主合法權益的 職責。（三）合同是物業(yè)管理服務的法律依據(jù)業(yè)

13、主、 業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)之間是合同關系。業(yè)主、業(yè)主大會委托物業(yè)管理公司管什么、達到什么服務標準，要通過合同明確約定。當然，服務價格和服務水平必須相對應。物業(yè)管理公司的服務內容不是包羅萬象的，應該按照合同約定提供服務。 在物業(yè)管理服務活動中，業(yè)主是責任主體，物業(yè)管理公司是服務 主體，他們之間違反合同的糾紛是民事糾紛，主要受合同法 保護和約束，行政主管部門不要過多干預。（四）前期物業(yè)管理必須加強條例規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的， 應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合 同。為什么條例規(guī)定，建設單位可以選聘物業(yè)管理企業(yè)進行 前期物業(yè)管理。在建設過程中間，開發(fā)企業(yè)

14、與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間相 互利益關系的調整是關鍵。與其他的銷售行為不同，房屋產權的 銷售是一個過程。因為房屋建設實行的是滾動開發(fā)，業(yè)主在滾動開發(fā)中，獲得產權，不可能等到開發(fā)商銷售完所有物業(yè)，購房人 全部入住，成立業(yè)主大會之后， 才來選聘物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè) 管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理，也就是前期物 業(yè)管理，客觀上只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)來實施。條例規(guī)定，前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)來簽訂。 但物業(yè)管理企業(yè)提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人。根本上講是業(yè)主長遠利益的保證，包括對批

15、準規(guī)劃實施中的有關問題的預防，可以減少開發(fā)企業(yè)建設過程中隨意改變規(guī)劃。所以，條例要求， 購？ahref= target= _blank 咳 嗽 謨肟13力 璧 丿 磺nn ?ahref= target= _blank 購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管 理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務，為業(yè)主接受物業(yè)管理企業(yè)的服務提供了法律基礎。（五）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當誠意接受居委會的指 導和監(jiān)督條例第二十條對業(yè)主委員會、業(yè)主大會與居委會的關系作了明確規(guī)定。要理順兩者的關系，關鍵是要學習貫徹條例 和城市居民委員會組織法。居民委員會

16、是居民自我管理、自 我服務的自治組織，主要職能作用是，協(xié)助基層政權做好居民群 眾政治思想工作，調解居民鄰里矛盾，維護居民道德行為規(guī)范， 創(chuàng)造良好、和諧的社區(qū)人際關系。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產關系而形成的共同利益通過業(yè)主公約來確定的組織。居委會是和社區(qū)對應的組織，業(yè)主大會是和物業(yè)管理區(qū)域對應。業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇Ш蛶椭?。條例設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取 居委會意見的義務。 規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當接受居民委 員會指導和監(jiān)督，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相 關工作。同時規(guī)定，業(yè)主大會、 業(yè)主委員會應當積極配合相關居 委會依法

17、履行自治管理職責，并接受其指導。與其他企業(yè)一樣， 物業(yè)管理企業(yè)按合同和國家有關法律法規(guī)進行經(jīng)營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。（六） 落實條例規(guī)定住房專項維修資金制度，應當從房管 部門改革和改進工作抓起關鍵要清理公房出售專項維修資金的挪用，建立健全管理機制，落實賬戶到人。條例規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非 住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定，交納專項維修資金。 建立專項維修資金的目 的，主要是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造。這是保障物業(yè)管理區(qū)內公共設施、共用部位完好使用和維護業(yè)主長遠利益的必要措施。因此，必須完善制

18、度， 嚴格征收，專項使用，加強監(jiān)管。（七）政府機關要轉變職能做好實施監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)是依照 公司法設立的自主經(jīng)營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。民事主體在市場中的行為其實就是市場行為，民事行為的特性要求給市場主體以充分的自 主權利，政府不能干涉民事主體自由從事市場活動，不能主動介入到這種活動中去，更不能隨便運用自己擁有的行政權力進行干 預。政府部門既要尊重業(yè)主在物業(yè)管理上的自主權，也要尊重物業(yè)管理企業(yè)的獨立經(jīng)營自主權。政府的作用，主要是根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章對物業(yè)管理企業(yè) 行為實行監(jiān)督管理，為他們從事市場活動提供法律和制度上的保 障。各地房地產行政主管部門， 要徹底改變過去大包大攬

19、的觀念 和做法，明確哪些是自己管的，哪些是民事行為交給市場解決的， 一旦有民事糾紛，應鼓勵多走一點司法程序來處理，做到依法行政，既到位，又不越位。（八）抓好公房管理部門改革， 有步驟推進實施物業(yè)管理， 抓 好試點穩(wěn)妥推進社會對環(huán)境的需求是地方政府關心的。公房管理改革不僅是房管部門的事，關鍵是人的居住環(huán)境，有居民本身要求，也是城市形象問題，要有緊迫感， 要積極參與。各地建設和房地產主管 部門應當作為地方政府的參謀，制定方案，推進改革實施。（九）建設部和省廳市局的工作問題做好這項工作，必須充分領會條例精神，并充分總結物業(yè)管理發(fā)展的歷史過程。通過這些工作，把握物業(yè)管理的難點、 重點和方向，這樣工作才

20、有前瞻性。第一，要把法律關系弄清楚。要明確物業(yè)管理各方主體的法 律責任，特別要明確業(yè)主責任和行政主管部門自身的責任。第二、要盡快完成配套法規(guī)的制定， 對過去的法規(guī)進行清理， 要有計劃，明確出臺的時間。部里有關司局向我反映， 向地方征求意見的立法經(jīng)常不能按期回來。 當前部里要建立一個考核各省 廳市局的制度，把法制工作作為考核省廳市局工作的一個重要指 標，并把考核結果向省區(qū)市政府通報。第三，要同心協(xié)力，解決法制建設問題。我講的同心協(xié)力有三個層面。一是上下同心協(xié)力， 我們這個行政管理的各部門要同 心協(xié)力，二是左右同心協(xié)力，我們今天為什么要求部里其他司的 司長來參加會議，條例對有關質量安全，規(guī)劃問題，

21、城市建 設中的水、氣等改造的問題，都有規(guī)定。貫徹落實好條例，我們的相關部門能不能同心協(xié)力很重要。三是我們與建設行政管理部門以外的部門同心協(xié)力，特別要與民政部門，與當?shù)卣嘘P社區(qū)管理的部門同心協(xié)力。我們要如實地告訴別人， 對你們工作有什么要求。當然部門之間的工作是有不同側重的，要在分歧中找共同點。（十）宣傳工作宣傳工作還要加強。 法規(guī)司、房地產業(yè)司要組織開展好有關宣傳活動。要宣傳貫徹實施條例對促進城市發(fā)展、改善投資 環(huán)境的作用，對協(xié)調業(yè)主共同利益和保護業(yè)主合法權益的作用。對業(yè)主的宣傳，要增強業(yè)主自律意識，推進民主協(xié)商機制的形成。 只有依靠社會力量的支持和社會輿論的正確引導，條例的貫徹工作才能做

22、好，才能規(guī)范社會人和行政部門的行為。做好自己的本職工作，抓好條例的貫徹落實，真正維護廣大業(yè)主的利 益，這是國務院領導對條例頒發(fā)實施的要求。條例在制定過程中廣泛征求了社會各方的意見，在貫徹實施條例中更要傾聽群眾的意見，認真解決群眾反映的熱點、難點問題。同志們，隨著條例的頒布實施，我國的物業(yè)管理行業(yè)進入了一個新的階段。我們要以“三個代表”重要思想為指引，學習好條例，貫徹好條例，按條例的要求做好自己的工 作，切切實實地保護好廣大群眾的權益，為全面實現(xiàn)小康社會目標作出應有貢獻。（二）：同志們：縣委十四屆八次全委（擴大）會議確定，把加快建設科學發(fā)展 示范縣作為統(tǒng)領今后全縣經(jīng)濟社會發(fā)展的主題。今天，縣委、

23、縣政府決定召開全縣物業(yè)管理工作現(xiàn)場會議，主要目的是認真分析我縣物業(yè)管理工作中存在的矛盾和問題，動員社會各方面力量， 把創(chuàng)建滿意物業(yè)管理，構筑和諧文明小區(qū)作為建設科學發(fā)展示范 縣的一項基礎基礎性、 民生性和長期性的工作來抓， 努力使群眾 對我縣物業(yè)管理工作的滿意度有較大幅度提升。會前，我們現(xiàn)場觀摩學習了華？物業(yè)管理公司、新世紀物業(yè)管理公司XX分公司、商務局家屬樓三個物管企業(yè)和居民住宅小區(qū)在加強物業(yè)管理，創(chuàng)辦市民滿意物業(yè)方面的成功經(jīng)驗和做法。剛才，公用事業(yè)管理局史局長匯報了我縣物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀和關于下一步工作的意 見，講得很好，希望嘉賓們認真抓好貫徹落實。接下來，我講四 個方面的意見：一、統(tǒng)一思

24、想，充分認識加強物業(yè)管理工作的重要性物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎配套、構建和 諧社區(qū)的重要內容，也是當前廣大居民十分關注的一個熱點問 題，直接關系群眾的日常生活和社會穩(wěn)定，是事關全縣轉型發(fā)展、科學發(fā)展的“大事”。因此，我們要站在落實科學發(fā)展觀和維護 最廣大人民群眾根本利益的高度， 充分認識規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的 重要意義。第一、加強物業(yè)管理是履行政府職能的具體體現(xiàn)。小康不小康，首先看住房，提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務， 也是政府履行職能的重要內容。目前，我縣城鎮(zhèn)居民住房嚴重短缺的冋題已初步得到緩解，隨著廉租房建設力度的不斷加大，城鎮(zhèn)困難居民的住房問題也有望在很快的時間內得到

25、較好地解決。時下，廣大群眾在住房矛盾和問題已經(jīng)由單純的生存型需求向舒 適型需求轉變，對政府部門在住房保障方面提供的服務提出了更 高的要求，因此，我們要積極適應這一新形式的變化，全面細致地把房屋及其設施設備維修、綠化養(yǎng)護、環(huán)衛(wèi)保潔、治安防范、 社區(qū)服務等物業(yè)管理工作做到位，切實解決群眾的后顧之憂， 才能充分體現(xiàn)關注民生、 以人為本的要求，才能更好地履行政府職 能。第二、加強物業(yè)管理是提升城市品位的客觀需要。三分建設，七分管理。城市規(guī)模的擴張和品位的提高，既要靠高起點的規(guī)劃和高標準的建設，更要靠高水平的管理。物業(yè)管理承擔著服務群 眾、維持秩序、管理設施的重要任務，是城市管理的基礎。物業(yè) 管理質量的

26、高低直接影響城市環(huán)境、城市容貌和城市形象。爭創(chuàng)“國家級園林縣城”、“全國衛(wèi)生縣城”和“全省環(huán)保模范縣城”，實現(xiàn)“生態(tài)文化山城， 綠色能源之都”的奮斗目標，首先需要通過規(guī)范的物業(yè)管理， 形成美、潔、亮、綠、暢的城市形象， 建成文明和諧的社區(qū)，增強城市的活力和魅力來實現(xiàn)。一個小區(qū) 建好了，管好了，就是一片風景，就會形成強大的示范帶動作用， 進而推動全縣面上創(chuàng)建活動的開展。第三、加強物業(yè)管理是促進社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要內容。住宅小區(qū)是城市的細胞，和諧社區(qū)建設是建設社會主義和諧社會最重 要的一環(huán)。隨著我縣的經(jīng)濟社會轉型發(fā)展，社區(qū)建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作， 物業(yè)服務是社區(qū) 服務

27、的重要組成部分， 通過規(guī)范的物業(yè)管理， 可推進物業(yè)管理與 社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，有利于創(chuàng)造和諧的居住環(huán)境。近年來，我縣物業(yè)管理企業(yè)配合有關部門和社區(qū)，積極開展文化體育活動， 豐富了居民的業(yè)余生活， 對促進居民的身心健康， 形成鄰里之間 和諧的關系和良好的社會風尚，加快建設小康和諧魅力新XX產生了積極的促進作用。 同時，健全的物業(yè)管理對于維護社區(qū)穩(wěn)定 具有積極的促進作用，物業(yè)服務企業(yè)通過配備安防人員、增加物防技防設施等途徑，不僅在防止偷盜等常規(guī)案件上發(fā)揮了主要作 用，而且在矛盾糾紛排查、預防刑事犯罪、遏制處置突發(fā)事件等 方面也起到了重要作用。二、正視困難，切實增強我縣物業(yè)管理工作的緊迫性近年來，我

28、縣物業(yè)服務企業(yè)從無到有，物業(yè)行業(yè)從小變大， 物業(yè)市場開始初步形成。目前，縣城共有成片住宅小區(qū)13個，住宅樓房215棟，房屋建筑面積 58萬平方米，居住人口 2.1萬 人，人均居住面積 28平方米。具有獨立的法人資格和物業(yè)管理 資質的企業(yè)4家。其中：具有三級資質的企業(yè) 3家，四級資質的1家，注冊資金450多萬元，從業(yè)人員約100人，服務住宅樓房 48棟20萬平方米。從整體上看，在全縣物業(yè)管理工作在總體法 制環(huán)境、政策環(huán)境和居民消費意識都不成熟的條件下，行政主管部門充分發(fā)揮作用，大膽探索，積極創(chuàng)新，在加強物業(yè)企業(yè)資質管理，指導建立業(yè)主委員會、推行物業(yè)項目招投標、 制定行業(yè)發(fā)展政策等方面做了大量工作

29、。 縣域內物業(yè)服務企業(yè)在為居民群眾 安居樂業(yè)、構建和諧家園、創(chuàng)建良好人居環(huán)境、維護社會安定等方面做出了艱辛的努力，得到了社會各界的初步認可。在肯定成績的同時，我們必須看到，目前全縣物業(yè)管理工作 中仍然存在許多亟需加強和改進的問題， 管理的質量和效果與廣 大人民群眾的愿望和要求還有相當大的差距：一是小區(qū)構成復雜，管理混亂。在縣城范圍內，既有開發(fā)商建設的住宅小區(qū)，又有政府有關部門投資修建的居民點，還有單位自建的職工住宅樓， 皇甫小區(qū)、心晴花園等少數(shù)小區(qū)實行物業(yè) 管理，西關居民點、國土小區(qū)、 財稅小區(qū)等由街道辦安排公益性 崗位人員進行簡單的衛(wèi)生保潔， 分布在各單位機關院內的自建房 均由各單位自行管理

30、。 多數(shù)住宅小區(qū)物業(yè)管理機構沒有資質，物業(yè)管理由開發(fā)商自建自管，與業(yè)主之間也沒有任何協(xié)議，沒有組建業(yè)主委員會，沒有召開過業(yè)主大會， 廣大業(yè)主的權利沒有充分 發(fā)揮和保障。二是建管銜接不配套。 一些老小區(qū)規(guī)劃起點低， 設計標準不 高，配套設施不健全，設施設備陳舊、老化、破損嚴重，住宅小 區(qū)綠地被占，違法建設，下水道堵塞、供水壓力不足等問題比較突出，小區(qū)建設相對滯后。 部分新住宅開發(fā)小區(qū)，在建成后竣工 驗收等環(huán)節(jié)不到位，水、電、暖等方面存在的問題，往往在居民 入住后陸續(xù)顯露出來，進而給物業(yè)管理造成一定難度。三是維修基金籌集不到位， 管理不夠透明。個別開發(fā)商沒有 按規(guī)定預留維修基金， 有的即便建立了維

31、修資金， 開支任由開發(fā) 商或物業(yè)公司，或被挪作他用， 給房屋的維修、改造帶來很大困 難，后續(xù)維修沒有保障，最終影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。四是服務管理不到位。絕大多數(shù)物業(yè)管理工作仍處在簡單 的、低標準、低層次的服務上，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平低，收 取管理費用后，服務僅停留在初始化的清掃保潔上， 其服務態(tài)度、 服務質量與業(yè)主全方位、 深層次的服務需要相距甚遠。一些物業(yè)管理人員服務能力不高， 沒有擺正自己的位置， 認為自己是“管 理者”，有損害業(yè)主利益的行為，導致業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)整體 評價不高，引發(fā)了物業(yè)公司與業(yè)主之間的對立和矛盾。五是缺少工作合力。目前，我縣住宅小區(qū)管理工作涉及多個 部門，應該講在

32、管理中出現(xiàn)的每一個問題都應有一個責任單位落 實和解決。但是，在具體管理工作中，相關單位工作責任還沒有完全到位，對群眾反映的問題， 沒有采取相應的監(jiān)管措施， 有的 甚至聽之任之，充耳不聞，居民生活中的一些“急、 難、愁、憂” 問題沒有得到及時解決，影響了政府在人民群眾中的形象。三、強化措施，全面推進我縣物業(yè)管理向規(guī)范化方向邁進政府物業(yè)管理的職責和主要任務是規(guī)范物業(yè)行業(yè)各方主體 的行為，培育發(fā)展物業(yè)服務市場。因此，一方面行業(yè)管理部門要建章立制，依法行政；另一方面要綜合運用經(jīng)濟的、行政的手段 支持發(fā)展物業(yè)服務業(yè)， 使物業(yè)服務企業(yè)做大做強， 著力構建政府 實施監(jiān)督管理、房產企業(yè)和建房單位承擔責任、 小

33、區(qū)業(yè)主自治的 物業(yè)管理工作格局。 縣委十四屆八次全委（擴大）會議提出，要把 XX建設成為歷史文化燦爛、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、產業(yè)興旺發(fā)達、適 宜居住創(chuàng)業(yè)、獨具特色魅力的城市。實現(xiàn)這一目標，規(guī)范物業(yè)管理顯得尤為重要。當前及今后一個時期，全縣物業(yè)管理要重點做 好以下五個方面的工作：1、狠抓源頭，做好新建住宅物業(yè)管理的提標工作。新建住 宅小區(qū)必須全面推行物業(yè)管理， 要將物業(yè)管理從項目方案設計階 段統(tǒng)籌考慮，納入規(guī)劃，推行新建住宅物業(yè)交付備案制度。一是住宅開發(fā)項目各種配套用房和設施必須足額配備。在規(guī)劃設計階段，要由規(guī)劃管理部門負責把關， 必須確保按國家的標準將社區(qū) 黨組織、居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)辦公用房

34、、管理用房、經(jīng)營用房納入規(guī)劃，并足額配備停車、環(huán)衛(wèi)、綠化、治安等設施 設備。在物業(yè)交付使用時， 要實行綜合驗收并備案， 確保按批準 的規(guī)劃建成。二是建設開發(fā)單位應嚴格執(zhí)行國務院物業(yè)管理條例，在物業(yè)交付物業(yè)服務企業(yè)管理的同時，要足額撥付物業(yè)維 修及前期費用。三是要給予物業(yè)服務企業(yè)一定的經(jīng)營性資產， 提 供物業(yè)服務保障，允許其將經(jīng)營所得用于彌補物業(yè)服務收費的不 足。2、突出重點，做好舊住宅物業(yè)管理普及工作。舊住宅小區(qū) 是推行物業(yè)管理的難點， 也是我們工作的重點。 要把舊住宅區(qū)綜 合整治、推行物業(yè)管理作為改善民生的大事抓緊抓好，想方設法籌措資金，維修改造物業(yè)設施，規(guī)范管理行為。我們鼓勵企業(yè)、 業(yè)主、

35、社會各屆共同籌資， 來治理自己的家園。 在全縣舊住宅小 區(qū)的物業(yè)管理普及上， 可以在征求業(yè)主意見的基礎上， 聘請新世 紀物業(yè)公司等一些具備優(yōu)良資質的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)要樹立長遠發(fā)展的理念，舍得投資，舍得花錢，先服務后收益，以超 前的眼光積極進軍舊住宅小區(qū)，拓展自己的物業(yè)市場。 對一些無開發(fā)主體，物業(yè)管理問題比較突出的舊住宅小區(qū)，街道辦事處和公用局要共同協(xié)商，深入住戶，宣傳動員，切實制定一些物業(yè)管 理規(guī)范，積極推動物業(yè)管理由自主管理向委托管理、專業(yè)管理過渡，消除管理盲點。3、多管齊下，推動物業(yè)管理的規(guī)范化發(fā)展。物業(yè)服務質量 是物業(yè)服務企業(yè)的生命線， 業(yè)主花錢買物業(yè)服務， 當然是要買質 量好的

36、服務，企業(yè)必須樹立質量優(yōu)先的理念，采取切實可行的方式方法，提高物業(yè)服務質量。 對于不合格或存在經(jīng)營不規(guī)范，物業(yè)服務無保證，侵害業(yè)主利益等行為的企業(yè)， 尤其是管理水平低、 服務質量差、業(yè)主投訴多的物業(yè)企業(yè)， 不但要給予處罰還要視情 節(jié)及時清理出物業(yè)市場， 促進物業(yè)管理服務的健康有序發(fā)展。一是要廣泛開展物業(yè)管理等級創(chuàng)建工作，加快推進住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理，促進物業(yè)維護、社區(qū)秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等社區(qū)物 業(yè)管理服務走向市場化、專業(yè)化、規(guī)范化軌道，長久保持住宅小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美、設施完善和秩序良好， 有效提升居民的生活質量 和城市品位。要根據(jù)實際情況認真組織開展物業(yè)服務競賽評比活 動，營造你追我趕的創(chuàng)建氛

37、圍， 進而推動物業(yè)服務工作健康發(fā)展。 二是要全面搞好物業(yè)小區(qū)服務等級評定?？h上將出臺XX縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準 （試行），各物業(yè)服務企業(yè)必須對 照標準，對所服務的小區(qū)申報確認等級，實行菜單式、標準化服務，讓廣大業(yè)主明明白白消費，使物業(yè)服務實現(xiàn)透明、公開、公 正。三是要加大宣傳力度， 提高全社會對物業(yè)管理的認識。要認真學習、宣傳物業(yè)管理條例以及省、市有關物業(yè)管理方面的 法律法規(guī)，通過宣傳和法制教育， 使廣大業(yè)主都能增強維權意識和交費自覺性；使物業(yè)企業(yè)及管理人員都能明白服務內容和管理 辦法，提高服務水平；使有關部門都能明白依法管理的內容、程 序和法律責任，為全縣物業(yè)管理工作營良好的輿論氛圍

38、。同時， 要采取經(jīng)濟杠桿和依法行政相結合的辦法，出臺激勵政策，支持鼓勵物業(yè)服務企業(yè)依法經(jīng)營，對惡意拖欠物業(yè)服務費的業(yè)主要采 取法律手段規(guī)范其交費行為。4、加大力度，推動業(yè)主委員會組建工作。成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會是社區(qū)居民實現(xiàn)自治的條件，是物業(yè)市場法制 化、規(guī)范化的重要條件。通過組建業(yè)主委員會，從根本上解決責任主體缺位問題，提高業(yè)主在物業(yè)管理活動中的參與程度，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的良性互動，真正達到雙向選擇， 提高物業(yè)服務的市場化程度的目的。 要針對業(yè)主委員會組建工作進展不平 衡的現(xiàn)狀，認真抓好組建業(yè)主委員會的組織、協(xié)調、指導工作。 街道辦事處、社區(qū)黨組織、居委會要按照物業(yè)管理條例的規(guī)

39、定，充分發(fā)揮在推進物業(yè)管理工作中的主導作用，把業(yè)主委員會的組建和工作的開展當作社區(qū)建設的重要內容，將工作做細、做實、做到位，把群眾組織起來，把關系人民群眾切身利益的事情 辦實辦好，實現(xiàn)物業(yè)小區(qū)的文明整潔、和諧安定。物業(yè)主管部門要按照物業(yè)管理辦法的要求，搞好指導和監(jiān)督工作。5、管建并舉，確保冬季供熱工作的正常進行。冬季供熱，涉及千家萬戶，事關全縣穩(wěn)定大局，是目前最大的民生問題。 由于受煤炭價格上漲等因素的影響， 給今年冬季供熱工作帶來諸多 困難和問題，供熱工作形勢嚴峻，任務艱巨。硯峽鄉(xiāng)一方面要進一步加強對華硯供熱公司的管理，加大對歷欠暖氣費的收繳力 度，保證企業(yè)的正常運轉。 另一方面要加大資金籌

40、措力度，克服資金困難，加快供熱西站建設進度和供熱管網(wǎng)的維修工作，確保冬季供熱質量。公用局要會同硯峽鄉(xiāng)，對今年煤價上漲后供熱工 作面臨的困難和問題進行認真調研，提出解決的辦法和措施。 其他拖欠歷年暖氣費用的有關部門和單位要站在講政治的高度，認清形勢，足額繳清歷欠費用，保證供熱工作的正常進行。四、加強領導，確保我縣物業(yè)管理服務水平得到快速提高1、高度重視，加強管理。搞好物業(yè)管理工作，關鍵在于加強領導，明確責任。各有關部門要認真研究制訂具體政策措施， 行業(yè)管理部門要集中精力，突出重點，積極培育物業(yè)管理市場， 充分發(fā)揮監(jiān)督職能，完善機構，充實人員，學習借鑒發(fā)達地區(qū)監(jiān)管經(jīng)驗，真正把物業(yè)管理工作抓緊抓好。

41、2、苦練內功，優(yōu)化服務?！胺铡笔钱a品，“人”是關鍵，物業(yè)服務是人與人之間的溝通、相融和理解。可以說，我縣的物業(yè)管理是從零開始，從頭起步，無論是物業(yè)企業(yè)員工， 還是行業(yè)管理干部，整體素質遠不能適應我縣物業(yè)行業(yè)發(fā)展的需求。因此，要堅持以質為先，以人為本，練好內功，強化服務，注重加強自 身基礎建設，不斷提高員工整體素質， 從而使行業(yè)管理部門干部 職工具備提高依法行政的能力，使物業(yè)企業(yè)牢固樹立“業(yè)主至 上，服務第一，誠信為本”的經(jīng)營理念，使廣大業(yè)主增強“花錢 買物業(yè)”的消費意識。3、齊抓共管，形成合力。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，要全 面提高物業(yè)管理和服務水平， 需要方方面面各司其職，通力合作， 形成工

42、作合力。建設、 規(guī)劃、房管等部門要督促建設單位嚴格按 照物業(yè)管理的有關政策， 在小區(qū)規(guī)劃設計和建設中落實必要的配 套設施，按規(guī)定提供物業(yè)管理用房。 公用事業(yè)局作為物業(yè)行業(yè)主 管部門，切實要擔負監(jiān)督管理的重責。 街道辦事處要承擔起區(qū)域 內物業(yè)管理的職責全面履行好牽頭、 協(xié)調、指導職責。工商部門 要嚴格把好物業(yè)管理小區(qū)內營業(yè)執(zhí)照辦理關，對違反規(guī)劃擅自改變房屋用途和嚴重影響居民生活的經(jīng)營項目不予審批。物價部門要會同物業(yè)行政管理部門逐步完善市場化的物業(yè)服務收費機制。 公安部門要積極做好住宅小區(qū)安全管理，并指導物業(yè)管理企業(yè)維護小區(qū)的生活秩序。同志們，構筑和諧社區(qū)，創(chuàng)建滿意物業(yè)，加強小區(qū)管理是建 設社會主

43、義和諧社會的重要內容，意義深遠，責任重大。讓我們 統(tǒng)一思想，堅定信心，齊心協(xié)力，扎實工作，為廣大群眾創(chuàng)造更加舒適、整潔、文明、安全的居住環(huán)境，為促進我縣物業(yè)管理工 作健康快速發(fā)展，開創(chuàng)我縣和諧、滿意的物業(yè)管理工作新格局做 出應有的貢獻！謝謝嘉賓們?。ㄈ阂?、正視現(xiàn)實，進一步增強規(guī)范物業(yè)管理工作的責任感和緊 迫感我市的物業(yè)管理工作從 1998年開始起步，多年來雖然在政 府的領導下，經(jīng)過物業(yè)工作者的不懈努力，使物業(yè)管理工作，有了一定的發(fā)展，但我認為還只是停留在初級階段。從企業(yè)認證情況看，全市物業(yè)管理企業(yè)中有資質的僅有5家，可以說少得可憐。從供暖情況看，x城區(qū)供熱面積214萬平方米，供熱樓房499

44、棟， 22213戶，鍋爐房125座，鍋爐167臺，總計558噸，目前自燒 98座，承包27座。其中物業(yè)公司直管樓房122棟，面積49.2萬平方米，委托樓房 36棟，13.2萬平方米。共有19座鍋爐房， 33臺鍋爐，計150噸，固定資產2232萬元，直管供熱戶數(shù) 8095 戶。幾年來政府協(xié)調解決資金300萬元，對城區(qū)一些老樓房及全市大循環(huán)式樓房進行供熱分戶改造?，F(xiàn)在已完成分戶改造 69棟，4143戶，27.8萬平方米，占應改造的 57%由于煤電漲價，熱 費欠繳、設備陳舊，管理不善，導致供熱溫度很難達到國家標準。從市直部門單位住宅樓物業(yè)管理情況看，目前市直部門單位所管的住宅樓341棟，面積151.

45、5平方米。其中物業(yè)管理自己負責的 有77個單位，263棟樓房，面積115.3萬平方米，租賃發(fā)包的 有29個單位，78棟樓房，面積36.3萬平方米，這些單位住宅 的物業(yè)管理還只是以供暖為主，其它服務項目如衛(wèi)生保潔、四防安全、公用設施維護等都不到位。 從開發(fā)小區(qū)的物業(yè)管理情況看， 我市城區(qū)現(xiàn)有引資開發(fā)小區(qū) 4個，即陽光苑、世紀花園、怡景花 園、曙光小區(qū)，建有樓房 28棟，建筑面積12.8萬平方米。其中 物業(yè)管理由開發(fā)建設單位自管的有2個。租賃發(fā)包的有2個。除陽光苑小區(qū)物業(yè)管理較好外，其它小區(qū)的物業(yè)管理水平仍須急待 提高。在正視現(xiàn)狀的同時，必須清醒地認識到我市物業(yè)管理存在的 突出問題。一是行業(yè)管理不

46、夠規(guī)范，機制不夠健全。我市物業(yè)管理辦公 室成立較晚，未能全部履行行政主管部門職責，依照條例對 轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行監(jiān)督、檢查、指導的力度不夠。物業(yè)管理企業(yè)市場準入制度未能得到有效執(zhí)行，導致物業(yè)管理企業(yè)大都沒有資質，無序進入市場，管理不規(guī)范，服務不到位，不講誠 信，毀約棄管。并有開發(fā)商將配套公建私自轉賣給承包人，變成承包人的私有財產，承包人為了謀求個人利益，往往是多收費，少服務，隨意增加業(yè)主負擔，造成多起群眾上訪。二是業(yè)戶欠費嚴重，國有供熱設備帶病運行。由于市場調節(jié) 的燃煤價格迅速上漲，供暖必需的原材料與燃料價格的不斷上 升，導致供熱成本不斷增加，20x20x年供暖期每平方米供熱成本比上年度

47、增加了 10元，同時熱費收繳率年平均低于80%每年熱費收繳率下降 2-4個百分點，20x20x年供暖期，業(yè)戶 欠繳國有公司熱費就達 340萬元。由于企業(yè)資金短缺，致使大量 老化和已超過使用年限的供熱設備得不到及時更新改造，相當部分供暖系統(tǒng)存在隱患。三是早期住宅物業(yè)管理缺失，供熱管網(wǎng)分散。由于我市沒有執(zhí)行專項維修基金征繳制度， 結果一些市直單位部門的住宅樓公 共部分當出現(xiàn)下水堵塞、墻皮脫落、屋面防水滲漏等問題時， 往往因為資金問題，隨之在維修養(yǎng)護時就出現(xiàn)了互相推諉、彼此敷衍的滯管現(xiàn)象，影響了居民的正常生活。另外全市共有鍋爐房 125個，使用鍋爐167臺，鍋爐網(wǎng)點過密，未能集中和分戶供熱， 造成能

48、源消耗過大，環(huán)保質量較差。另外一些承包企業(yè)受供熱成 本漲幅影響，未能達到供熱標準，群眾反應強烈。四是物業(yè)企業(yè)負擔過重。目前物業(yè)服務是商品的社會氛圍尚 未形成，大多數(shù)市民還習慣于計劃經(jīng)濟下的福利住房分配和使用 制度，花錢買服務的意識還不強， 有些業(yè)主只想得到更好的物業(yè)管理服務，卻不被合同約定支付相應的費用，直接影響了物業(yè)企業(yè)經(jīng)營性收入。有的開發(fā)小區(qū)建設不配套，遺留問題多，如地溝高度不夠，下水管道脫節(jié)、堵塞，臟水上返等問題不斷出現(xiàn)。物 業(yè)管理法規(guī)與相關配套制度、政策不健全，影響了物業(yè)規(guī)范有序 健康發(fā)展。這些問題在一定程度上影響了我市物業(yè)管理工作的發(fā) 展，成為制約物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的難點。因此，我們必

49、須正視現(xiàn)實，統(tǒng)一認識，加大力度， 進一步增強加快發(fā)展物業(yè)管理工作的 責任感和緊迫感。二、全面履行部門職責，強化對物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度1、 明確物業(yè)行政管理部門職責。x市物業(yè)管理辦公室負責 我市城區(qū)物業(yè)管理工作， 是市政府下轄的獨立的城市住宅物業(yè)管 理的行政主管部門， 辦公室設主任一人，由x辦事處副主任常城 兼任。下有4名工作人員。其職責是宣傳貫徹國家、省、市有關 物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章 ；指導業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產 生業(yè)主委員會；指定專門帳戶，存儲和代管業(yè)主交納的各項維修 資金，并監(jiān)督其使用；制定物業(yè)服務合同、業(yè)主公約、業(yè)主大會 議事規(guī)則等示范文本；審查物業(yè)企業(yè)資質；監(jiān)督、檢查、指導物業(yè)

50、管理活動；糾正違反物業(yè)管理行為。2、 做好“專項維修基金”的征繳工作。物業(yè)管理條例第2章第7條第4款規(guī)定：“按國家有關規(guī)定交納專項維修基金”專項維修基金可以解決因建樓比較早、已過保修期樓房屋面防水滲漏困繞住戶生產、生活等難題，以及公共設施設備的維修。市物業(yè)管理辦公室是物業(yè)維修基金的主管單位。依據(jù)上級有關部門要求，城市規(guī)劃區(qū)內新建商品住宅和現(xiàn)已使用的商品房其共用部 分、共用設施、設備的維修基金，由開發(fā)建設單位代收，并與物 管辦簽訂物業(yè)維修基金收繳協(xié)議；向購房者收取購房款 2.5%的物業(yè)維修基金，購房者須持物業(yè)維修基金專用票據(jù)和其他資料 辦理房屋確權手續(xù)；開發(fā)建設單位在售房期間，應將代收取的物 業(yè)

51、維修基金定期存入市物業(yè)維修資金專戶?，F(xiàn)已使用的商品房， 其公用部分、公用設施、設備的維修基金，由實際管理的開發(fā)建設單位或物業(yè)公司負責收取， 按建筑面積每月每戶每平方米 0.15 元，非住宅用房以每月每平方米 0.8元收取，管理單位按所管房 屋的數(shù)量到市物管辦核準收繳數(shù)額領取專用票據(jù)，并及時將收繳的基金足額轉入物業(yè)維修基金專戶。3、執(zhí)行物業(yè)管理市場準入制度。根據(jù)條例規(guī)定，市物 業(yè)管理辦公室要參與前期住宅小區(qū)規(guī)劃設計方案的論證，提出便于實施物業(yè)管理的具體意見，參與住宅小區(qū)竣工后的綜合驗收。 今后凡進入社區(qū)（小區(qū)）的物業(yè)管理企業(yè)都要具備相應資質，同時要到市物業(yè)管理辦公室審核、備案。實施物業(yè)管理時，要與業(yè)主 委員會簽訂物業(yè)管理委托合同，并向物管辦交納保證金或固定資產保證金，標準不低于 5萬元。各部門、各單位所屬的住宅樓，物業(yè)管理工作必須接受行政主管部門的監(jiān)督和