物業(yè)費(fèi)起訴流程與注意事項(xiàng)

1、物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)物業(yè)費(fèi)起訴流程及注意事項(xiàng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi) 花費(fèi)了大量的人力資源，為解決此問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，用的情況， 成但對(duì)拖欠費(fèi)用較多、時(shí)間較長(zhǎng)的欠費(fèi)業(yè)主，只能說服部分欠費(fèi)金額少的業(yè)主， 反復(fù)向欠費(fèi)小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，效并不明顯。業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對(duì)欠費(fèi)釘 子戶已經(jīng)是毫無辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利解決欠費(fèi)釘子戶最有效辦法就是通過法律手段， 一是為收回幾百但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：益。

2、二是怕向欠費(fèi)業(yè)主提起訴訟后會(huì)形元欠費(fèi)而支付幾千元律師費(fèi)感覺是得不償失， 成對(duì)立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。已經(jīng)能夠獨(dú)立筆者所在的企業(yè)通過法律顧問的專項(xiàng)輔導(dǎo)，針對(duì)第一個(gè)顧慮，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟解決了訴訟成本過高的問題， 訴訟，費(fèi), 而且在勝訴后，訴訟費(fèi)由敗訴方即被告承擔(dān)。欠費(fèi)業(yè)主和從業(yè)主欠費(fèi)開始，對(duì)第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為， 欠費(fèi)業(yè)主在管理處工作人員上門催費(fèi)的過程中，小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對(duì)立面， 只要欠費(fèi)工作人員反復(fù)給予反駁?？梢?，找出種種理由為自己的欠費(fèi)行為辯解， 存在，管理處與欠費(fèi)業(yè)主的矛盾就無法消除。欠費(fèi)業(yè)主在法庭上反而會(huì)理智物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費(fèi)

3、業(yè)主后， 即使提出來也得不到法官的支持。許多，也不會(huì)將種種莫明其妙的欠費(fèi)理由呈堂， 大部分欠費(fèi)業(yè)主會(huì)當(dāng)即繳清欠費(fèi)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)在法官的調(diào)解下， 物業(yè)服務(wù)企欠費(fèi)業(yè)主與管理處之間的對(duì)立因素就消除了。議。一旦走到這一步， 安撫業(yè)業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施， 主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正”。 所謂“不打不相識(shí)筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費(fèi)近二十萬元。筆者通過蜂巢物業(yè)論壇就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主獨(dú)立訴訟具體操 作流程和注意事項(xiàng)貢獻(xiàn)出來，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。一、成立清欠小

4、組清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人 員以兼職為主，這樣不會(huì)加大操作成本。二、制定訴訟計(jì)劃業(yè)主的欠費(fèi)清欠小組對(duì)存在欠費(fèi)的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)調(diào)查，分析欠費(fèi)原因、 制定計(jì)劃的同時(shí)之后制定分批訴訟計(jì)劃。欠費(fèi)業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，理由、 應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：、先易后難。先起訴無任何理由欠費(fèi)的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費(fèi)的業(yè)1主，逐步提高自身的訴訟能力。、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對(duì)象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓， 2 防止出現(xiàn)集體對(duì)抗。三、準(zhǔn)備起訴資料1、委托授權(quán)書：規(guī)模較小的企業(yè)也可以 受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任， 受委托人應(yīng)對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)

5、服選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。 同時(shí)還掌握了對(duì)業(yè)主欠費(fèi)理由的答辯務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力， 對(duì)策。委托授權(quán)書式樣詳見附件一。、起草起訴狀： 2 有前期物業(yè)服務(wù)合同起草訴訟狀。根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況， 沒有物和與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀； 再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì)出具證明， 區(qū)收費(fèi)許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。起訴狀式樣詳見附件二。3、證據(jù)清單1）公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權(quán)。（）物業(yè)服務(wù)合同、 收費(fèi)許可證、 街道辦事處或居委會(huì)出據(jù)的證明， 證明 2 （ 公 司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服

6、務(wù)權(quán)利和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（3）相關(guān)的文件， 如政府 28 號(hào)令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費(fèi)分?jǐn)倖?題的通知、 關(guān)于收繳垃圾處理費(fèi)的通知， 證明物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)收費(fèi)的合法性， 包括 滯納金。）房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪） ，證明被告的業(yè)主身份或 4 （ 物 業(yè)使用人。）其它有證明作用的文件。 （5 證據(jù)清單式樣詳見附件三。、制作欠費(fèi)數(shù)據(jù) 4）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金明細(xì)表（1 ）水費(fèi)、污水處理費(fèi)、加壓電費(fèi)明細(xì)表 （ 2 3 ）防盜門及梯燈維修、路燈電費(fèi)及垃圾處理費(fèi)明細(xì)表 （ 4）電梯電 費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表 （ 5）電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)偯骷?xì)表費(fèi)用期限Q分?jǐn)偨?#39;額(元)中2005 年 0

7、7-2005 年 12 月*23. 932006年01月-2006年06月丄1Z322D0b年07月2006年12月十23. 97難巢物業(yè)論壇 ns c-(6) 每噸供水加壓電費(fèi)計(jì)算表(7) 電梯電費(fèi)及梯燈電費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表(8) 電梯維修零件費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算表注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制作、其它資料 5)律師函復(fù)印件；(1)繳費(fèi)通知；(2)催費(fèi)通知。(3筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M(fèi)業(yè)主進(jìn)行獨(dú)立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟， 一是法院對(duì)此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì)支持物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求； 二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)

8、雜，而且同一個(gè)小區(qū)欠費(fèi)訴訟資料是相同而 物三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對(duì)服務(wù)成本上升， 的，不同業(yè)主只需修改欠費(fèi)數(shù)據(jù)；業(yè) 服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得不到及時(shí)調(diào)整的情況下，收回欠費(fèi)是幫助企業(yè)生存的好辦法；有 助于讓及時(shí)四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準(zhǔn)確地運(yùn)用法律手段追過欠費(fèi)，繳 交物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。物業(yè)費(fèi)訴訟文書范本授權(quán)委托書樣本委托人： 物業(yè)管理有限公司路 號(hào) 棟住 所：珠海市法定代表人：受委托人一：受委托人二：號(hào) 棟通信地址：珠海市 路聯(lián)系電話：委托人與 物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。代理權(quán)限：一般代理。委托人（蓋章）：日 20 年 月民事起訴狀樣本原告：

9、物業(yè)管理有限公司住所：珠海市 路 號(hào)棟聯(lián)系電話： 法定代表人：被告：房 舊地址：珠海市香洲區(qū) 路 花園 棟房 新住址：珠海市香洲區(qū) 路 號(hào) 棟聯(lián)系電話：訴訟請(qǐng)求：），滯 1 請(qǐng)求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 元（詳見附件 ，）（詳見附件 2， 元（詳見附件 2）污水處理費(fèi) 元）納金 元（詳見附件 1，水 費(fèi)，防盜門及梯燈維修詳見附件 （3）供水加壓電費(fèi) 元（詳見附件 2），路燈電費(fèi) 元 （詳見附件 元元 （詳見附件 3），電梯及梯燈電費(fèi) 3）費(fèi) 元（詳見附件，垃圾處理費(fèi) 以上合計(jì)人民幣 元（暫計(jì)算到 20 年 月）4，電梯維修零件費(fèi)） 元（詳見附件 5。 日 ,之后的費(fèi)用照計(jì) ）事

10、實(shí)與理由：原告于 與 小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了 小區(qū)物業(yè)管理合同 ，并從 年 月 日起 至 年 月 日服務(wù)于 小區(qū)業(yè)主， 被告是座落于 小區(qū) 棟 房業(yè)主。在原告為 小區(qū) 物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間， 原告與被告都應(yīng)該切實(shí)履行 小區(qū)物業(yè)管理合同 ， 但被告從 年 月起無故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成違約。 原告為維 護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請(qǐng)依法判決。此致珠海市香洲區(qū)人民法院具狀人（蓋章）：月 日年二O原告提供證據(jù)清單延伸閱讀:已過訴訟時(shí)效，物業(yè)費(fèi)仍需交納嗎？訴訟時(shí)效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，在法律規(guī)定人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。當(dāng)時(shí)效期間屆

11、滿時(shí)， 人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義權(quán)利人提出請(qǐng)求的，的訴訟時(shí)效期間內(nèi)， 人民法院就不再權(quán)利人行使請(qǐng)求權(quán)的，務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿之后， 但權(quán)利本身及請(qǐng)求權(quán)義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，予以保護(hù)。訴訟時(shí)效屆滿后， 受理后查明無中并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。 止，中斷，延長(zhǎng)事由的，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。我這里只說說一般訴訟時(shí)效， 訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。向 人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期條規(guī)定的：國(guó)民法通則第 135 “這 表明，我國(guó)一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效間為二年， 法律另有規(guī)定的除外。”為 二年。同時(shí)業(yè)主與小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理制度已基本

12、普及，近年來，隨著社會(huì)的發(fā)展，下水道業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。 堵了，未及時(shí)疏通；墻體出現(xiàn)裂縫，未及時(shí)解決；室內(nèi)財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知高“。總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來想去，業(yè)主們想出一曉： 不交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)，只要是物業(yè)收的費(fèi)用統(tǒng)統(tǒng)不交。 的確，這招”種 行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。但關(guān)注的焦點(diǎn)不外委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，糾紛再起，來咨詢、 喪失勝訴物業(yè)費(fèi)是否有超過訴訟時(shí)效之說？物業(yè)公司擔(dān)心超過訴訟時(shí)效，乎是： 同時(shí)又擔(dān)心長(zhǎng)期不交物是否就可以不交物業(yè)費(fèi)了，權(quán)；業(yè)主們想過了訴訟時(shí)效， 業(yè)費(fèi)，從法律上需不

13、需要承擔(dān)什么責(zé)任？下面我們來看一個(gè)案例： 年，楊某在北京豐臺(tái)區(qū)購得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管1998月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、12月至1999年理協(xié)議。楊某在交納了 1998年7日， 該物業(yè)公司訴至豐臺(tái)區(qū)法院，請(qǐng) 7電費(fèi)后，不再交納任何費(fèi)用。去年月 21 一月 的物業(yè)管理費(fèi)、 水電費(fèi)和取暖費(fèi)。求法院判令楊某給付 2000年至2009年6審 法院判決楊某給付物業(yè)公司 2000年至 2009年6月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)和取暖 費(fèi)，并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。 宣判后， 物業(yè)公司對(duì)滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有 異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。 市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向 原審法院主張權(quán)利的時(shí)間

14、是 2009年7月 21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從 2000年1月起至 2009年6月30日止，拖欠的采暖費(fèi)分別是 2000年至 2009年。 對(duì)于 2009年 6月30日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定， 也就是 在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴， 否則將喪失勝訴權(quán)。 最后法院判 決楊某只須支付 2007 年以后的費(fèi)用。上述案例表明：追繳物業(yè)費(fèi)是有訴訟時(shí)效的。根據(jù) 2009年 10 月 1 日實(shí)施的最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體 應(yīng)用法律若干問題的解釋 第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)， 向法院請(qǐng)求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的， 法院應(yīng)予支持。 那么，物業(yè)費(fèi)

15、的交納有無訴訟時(shí) 效呢？ 將導(dǎo)致如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，我國(guó)民法通則規(guī)定了訴訟時(shí)效制度， 權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。 那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規(guī)如 果物業(yè)公司能夠提供過了訴訟時(shí)效的物業(yè)費(fèi)都無法主張了。 定。但并不是說， 物 業(yè)證據(jù)證明訴訟時(shí)效中斷的， 如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證； 法 院公司采取通過業(yè)主委員會(huì)催收物業(yè)費(fèi)， 由業(yè)主委員會(huì)出具相關(guān)證據(jù)證明等， 還 是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠在物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音， 不存在時(shí)效問題，但這種觀點(diǎn)僅僅是理論上的觀點(diǎn)，無法律上的依據(jù)。在上款 , 而業(yè)主的分期繳納是對(duì)整體債務(wù)的海的律

16、師朋友提出：物業(yè)費(fèi)的繳納是個(gè)整體， 分期履行，根據(jù)最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問題的規(guī)定 ，當(dāng) 但我個(gè)訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿之日起算。事人約定債務(wù)分期履行的， 人的觀點(diǎn)是：既是約定， 物業(yè)管理合同中必然列明，否則不好主張。 作為以后主張 總而言之， 物業(yè)公司在催收物業(yè)費(fèi)時(shí)， 一定要注意收集證據(jù)， 法 官訴訟時(shí)效中斷的依據(jù)。 那么作為業(yè)主， 你可以提出拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由， 會(huì) 權(quán)衡考慮， 作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們， 當(dāng)你對(duì)房屋出現(xiàn)問題 的 時(shí)候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對(duì)，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。物業(yè)費(fèi)訴訟案常見的六大抗辯理由 前期物業(yè)服務(wù)合 物業(yè)費(fèi)訴訟案的常見

17、抗辯理由大致有物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位、 物 業(yè)公司不具備管理資質(zhì)、開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵、業(yè)主自行同期限屆滿、 種。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，物聘請(qǐng)保安清潔公司、超過訴訟時(shí)效等 6 從法院的判決實(shí)際情況剖析抗辯理由在實(shí)務(wù)審判業(yè)費(fèi)訴訟案呈現(xiàn)快速上漲勢(shì)頭。 理性維權(quán)。中法院的采納情況，有助于幫助各方當(dāng)事人在參與訴訟的過程中合法、 現(xiàn)就各類抗辯理由提出相應(yīng)法理評(píng)析：抗辯理由一物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位 以上的業(yè)主都會(huì)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)案件中，大約 80% 根據(jù)民事訴訟法以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不到位作為抗辯理由。 業(yè)主應(yīng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的事實(shí)進(jìn)的舉證規(guī)則， ”“誰主

18、張， 誰舉證 行舉證。 如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量？根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第二條規(guī)定， ： 本條例所稱的物業(yè)管理， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)“養(yǎng) 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定， 護(hù)、 管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 ”根據(jù)上述規(guī)定，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)最基本的服務(wù)內(nèi)容是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、 養(yǎng)護(hù)、管理，并維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序。法官在審理案件時(shí)一般會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考察。 物業(yè)服務(wù)合 同一般都對(duì)物業(yè)服務(wù)范圍、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)方式及違約責(zé)任等作出物 業(yè)服務(wù)

19、企業(yè)是否嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)合同的約定保質(zhì)保量地提供了詳盡的規(guī)定。 物業(yè)管理服務(wù)將會(huì)直接影響到案件判決的結(jié)果。 條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者 107 中華人民共和國(guó)合同法第采 取補(bǔ)救措施或者賠償損失等應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、 履行合同義務(wù)不符合約定的， 業(yè) 主完全有權(quán)如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)， 違約責(zé)任。業(yè) 主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)為由拒絕交納但是， 要求降低物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 只 要物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供全部物業(yè)管理費(fèi)一般無法得到法院支持。 業(yè) 主就應(yīng)當(dāng)依照合同約定交納了基本的物業(yè)管理服務(wù)， 業(yè)主也享受了這一服務(wù)， 如 當(dāng)然，不能以物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量問題為由而拒絕交

20、納服務(wù)費(fèi)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 果 業(yè)主提供的證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存則 法院可能會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度做出核減物業(yè)服務(wù)在不達(dá)標(biāo)的事實(shí)， 費(fèi)或免除物業(yè)服務(wù)合同約定的違約金的判決。前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿 抗辯理由二 作為被告的業(yè)主會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交法院的證據(jù)材在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中， 則物業(yè)服務(wù)合同是否就當(dāng)然如果前期物業(yè)服務(wù)合同期限已經(jīng)屆滿，料進(jìn)行審查。 失去法律效力了呢？業(yè)主以合同期限屆滿作為抗辯理由能否獲得法院的支持？ 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是 前期物業(yè)服業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，期限未滿、 業(yè)主

21、委員務(wù)合同終止。如果前期物業(yè)服務(wù)合同約定了服務(wù)期限，在期限屆滿后， 會(huì)尚未成立或者成立了業(yè)主委員會(huì)但還沒有與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服 務(wù)合同，則如何認(rèn)定前期物業(yè)服務(wù)屆滿后的物業(yè)服務(wù)關(guān)系呢？15 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行） 第 視為合同雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，物業(yè)服務(wù)合同到期后，條規(guī)定， 自動(dòng)延續(xù)。另根據(jù)中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定，合同的實(shí)際履行是合同的 應(yīng)當(dāng)視為對(duì)方予以接受的，一方或雙方以自己的實(shí)際行為履行了合同主要義務(wù)， 應(yīng)對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認(rèn)定，合同的實(shí)際成立。 物業(yè)服務(wù)公司以實(shí)際行動(dòng)繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)視為雙方事實(shí)上形成

22、一種合同關(guān)系， 理應(yīng)交納相應(yīng)的業(yè)主也實(shí)際上享受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，合同， 業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)因此，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 費(fèi)的抗辯將得不到法院的支持?？罐q理由三 物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)在物業(yè)管理費(fèi)訴訟案件中， 業(yè)主常常會(huì)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未取得物業(yè)管理資質(zhì)為 由認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 第三十二條規(guī) 定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備獨(dú)立的法人資格；國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理 活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度， 具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。 ”物 業(yè)管理?xiàng)l例屬于國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，按照中華人民共和國(guó)合同法第五 十二條的規(guī)定，違反法

23、律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定合同無效。對(duì)于沒有取得北 京市高級(jí)人民法院關(guān)于物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)問題， 不具有物業(yè)管理資質(zhì)的條規(guī)定： “審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（試行） 第 2 如果爭(zhēng)議的雙方系平等單位因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。 因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在沒有取得資質(zhì)的下， 主體的，按照一般的民事糾紛處理。 ” 雙方的物業(yè)服務(wù)關(guān)系可以按照其與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)管理合同應(yīng)歸于無效， 業(yè)主事實(shí)上一般的民事糾紛處理。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)提供了物業(yè)管理服務(wù)， 法院一般會(huì)按照政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收接受了物業(yè)服務(wù)的， 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。抗辯理由

24、四開發(fā)商房屋質(zhì)量存在瑕疵 物業(yè)服務(wù)合同是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前 在前期物業(yè)服務(wù)期間， 導(dǎo)期物業(yè)服務(wù)合同的。由于為業(yè)主提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有開發(fā)商聘請(qǐng)的， 很多物業(yè)致提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)與開發(fā)商存在著千絲萬縷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系， 當(dāng)開發(fā)商違反房屋買賣合同的約定與業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司或關(guān)聯(lián)企業(yè)。 以拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)作為抗業(yè)主往往會(huì)遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，主發(fā)生糾紛時(shí)， 爭(zhēng)的手段。房屋的質(zhì)量瑕疵問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合 從法律角度分析， 如果房屋出現(xiàn)開發(fā)商作為出賣人，應(yīng)承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。同的法律范疇， 要求開發(fā)商進(jìn)行維修或者賠裂縫等質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，

25、漏水、 而前期物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的物償甚至解除房屋買賣合同。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主按照合同業(yè)服務(wù)法律關(guān)系，根據(jù)合同的相對(duì)性原則， 兩者都能約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的法人主體， 業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)并非房屋買賣合同的一方當(dāng)事人，所以，夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 主如果以房屋質(zhì)量瑕疵作為拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院的支持。業(yè)主自行聘請(qǐng)保安、清潔公司 抗辯理由五 如一棟裙樓的整層存在一些擁有大面積房屋的業(yè)主， 在某些物業(yè)管理區(qū)域， 為 了便于對(duì)自己擁有物業(yè)的集中管理和經(jīng)商鋪或用于特定經(jīng)營(yíng)目的的大型物業(yè)。 業(yè) 主自行聘請(qǐng)這些大業(yè)主往往會(huì)自行聘請(qǐng)保安員和清潔

26、工對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 營(yíng)， 保 安和清潔工后，是否就免除了向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)了呢？ 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例 的規(guī)定， 物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi) 容：1、建筑區(qū)區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理； 2、建筑區(qū) 劃內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔管理； 3、建筑區(qū)劃內(nèi)車輛停放及交通秩序管理； 4、建 筑區(qū)劃內(nèi)的安全防范義務(wù)； 5、配合政府部門維護(hù)好建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序和安 全防范工作。從上述內(nèi)容來看， 物業(yè)管理服務(wù)具有公共服務(wù)的性質(zhì)， 這種服務(wù)是 針對(duì)整個(gè)建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主提供的。 而大業(yè)主自行聘請(qǐng)的保安員和清潔工是 專為業(yè)主個(gè)人提供的私人服務(wù)， 兩者的服務(wù)內(nèi)容并不相同。 業(yè)主在享受其自行聘 請(qǐng)的保安員和清潔工提供服務(wù)的同時(shí)， 也享受了物業(yè)服務(wù)公司對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè) 的共有部分及公共事務(wù)提供的物業(yè)管理服務(wù)。 因此，業(yè)主以其自行聘請(qǐng)保安員和 清潔工為由拒絕向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由將不會(huì)獲得法院 的 支持。超過訴訟時(shí)效 抗辯理由六 某些物訴訟時(shí)效的抗辯也是在物業(yè)費(fèi)訴訟案件中業(yè)