奧鵬東師2017年春季《房地產(chǎn)法》期末考核答案(共4頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上期末作業(yè)考核房地產(chǎn)法 滿分100分一、名詞解釋（每小題6分，共30分）1、土地使用權(quán)確認(rèn)土地使用權(quán)是指、企、農(nóng)民和個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照或依約定對國有土地或農(nóng)民所享有的占有、利用、收益和有限處分的權(quán)利。2、兼營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營其他業(yè)務(wù)的同時經(jīng)營房地產(chǎn).3、城鎮(zhèn)廉租住房是指政府（單位）在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂斜臼蟹寝r(nóng)業(yè)常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金補貼或者以低廉租金配租的具有社會保障性質(zhì)的普通住宅。4、房地產(chǎn)糾紛房地產(chǎn)糾紛是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理過程中，當(dāng)事人之間因房地產(chǎn)權(quán)益而產(chǎn)生的爭議。實際上也就是房產(chǎn)(房

2、屋權(quán)益)糾紛和地產(chǎn)(土地權(quán)益)糾紛的總稱。5、房地產(chǎn)抵押是指以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的所得的價款優(yōu)先受償。二、簡答題（每小題10分，共40分）1、商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要特征有哪些？(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的。(2)房屋預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。2、處理房地產(chǎn)糾紛的原則有哪些？必然要遵守訴訟法的基本原則，主要有：以事實為依據(jù)。以法律為準(zhǔn)繩的原則，調(diào)節(jié)和審判相結(jié)合的原則3、根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定，房產(chǎn)稅的免稅范圍有哪些？、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位

3、自用的房產(chǎn)；三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；五、經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立條件。設(shè)立企業(yè)，須具備下列條件：(1)不得少于人民幣一千萬元;(2)有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名 以上持有專業(yè)證書的專職會計人員;(3)有按市場價格取得的;(4)有自己的名稱、組織機構(gòu)和固定的經(jīng)營場所;(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款(1)、(2)、(3)、(5)項規(guī)定的條件。三、論述題（每題15分，共30分）1、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利。1.占有和使用土地。建設(shè)用地使用權(quán)就是為保存建

4、筑物或其他工作物而使用土地的權(quán)利，因此使用土地是土地使用權(quán)人的最主要權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)人對土地的使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)的行為所限定的范圍內(nèi)進(jìn)行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建設(shè)用地使用權(quán)人使用土地時不得超出該項范圍。2.權(quán)利處分。建設(shè)用地使用權(quán)人可以處分其權(quán)利。這主要有以下幾種情形：(1)建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規(guī)定的除外。既然建設(shè)用地使用權(quán)是以保存建筑物或其他工作物為目的，則其必須與建筑物共命運，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)

5、讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。(2)抵押。建設(shè)用地使用權(quán)可以為抵押權(quán)的標(biāo)的物，此時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押。另外，當(dāng)?shù)厣系慕ㄖ锘蚱渌ぷ魑锏盅簳r，其使用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)也隨之抵押。(3)出租。建設(shè)用地使用權(quán)人可以作為出租人將建設(shè)用地使用權(quán)連同地上的建筑物或其他工作物租賃給他人使用并收取租金但是，通過土地劃撥取得的建設(shè)用地使用權(quán)，只有在下列幾種情況下，才可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人; 領(lǐng)有國有土地使用證;具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明;簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣

6、人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。在其他情況下，通過劃撥土地取得的建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。3.附屬行為。建設(shè)用地使用權(quán)人可以在其地基范圍內(nèi)進(jìn)行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為， 4.取得地上建筑物或其他工作物的補償。建設(shè)用地使用權(quán)人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附著物，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。立法例上有認(rèn)定建設(shè)用地使用權(quán)人對于建筑物或其他工作物有取回權(quán)。因此，立法例上又往往確認(rèn)土地所有人對建筑物或其他工作物以購買權(quán)補救之，即土地所有人以時價購買地上的建筑物或其他工作物時，地上權(quán)人不得拒絕。這種購買權(quán)是否行使，由土地

7、所有人決定，建設(shè)用地使用權(quán)人不得勉強;而且該項購買權(quán)一旦行使，建設(shè)用地使用權(quán)人即不得再行使其取回權(quán)。我國物權(quán)法規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償，并退還相應(yīng)的土地出讓金。另一方面，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理2、房地產(chǎn)開發(fā)的原則。1、依法在取得土地使用權(quán)的城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提條件，房地產(chǎn)開發(fā)必須是國有土地。2、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是

8、城市人民政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。3、堅持經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，經(jīng)濟效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū)別，還會產(chǎn)生沖突。4、應(yīng)當(dāng)堅持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城