企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定與控制(一)

1、企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的造價確定與控制 一 世界經(jīng)濟貿(mào)易一體化的到來，大批國外企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)進入中國，房 地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。 國外房產(chǎn)商將憑借較強的融資能力、 較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機制等優(yōu)勢進入我國 市場。而國內(nèi)大局部企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即 使有很大的一筆流動資金在手， 他們也不愿輕易被 “套牢 。因此，在新 的市場面前，精明的企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商除了要學(xué)會腦筋急轉(zhuǎn)彎，從規(guī) 模化、集團化、品牌化等方面開展自己外，尚應(yīng)從內(nèi)部著手，通過加 強工程質(zhì)量管理與監(jiān)督，嚴(yán)格控制工程本錢，爭取以最低的投入，獲 得最正確的經(jīng)濟效益，從而提高企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)在市場中

2、的競爭能力。 而控制工程本錢的關(guān)鍵就在于合理確定與有效控制工程造價。對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如何有效地確定與控制建設(shè)工程的造價問 題，是每一個企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重大問題。一般來講，工程造 價確實定與控制可分為四個階段， 即決策階段、 設(shè)計階段、 施工階段、 竣工階段。要合理確定與有效控制工程造價，就必須從這四個階段入 手。企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)決策階段的造價控制可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)工程的核心，這一階段不 僅關(guān)系到目標(biāo)實現(xiàn)時間的長短、質(zhì)量的優(yōu)劣，也是全過程造價控制的 源頭，對以后各階段的造價控制起指導(dǎo)作用。 如何在這一階段把質(zhì)量、 造價和工期結(jié)合好，就需要進行充分的市場調(diào)研、詳細(xì)的

3、資料收集和 反復(fù)的方案比擬，盡可能選出最正確組合，作出科學(xué)的決策。1.1企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)完善投資決策機制要成立投資籌劃部門，造價工程師根據(jù)公司現(xiàn)有的資金、土地儲藏情 況及融資能力，結(jié)合當(dāng)前市場行情，進行必要的、專業(yè)的分析論證， 確定工程的可行性。1 . 2企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)建立工程審查制公司內(nèi)部員工做的投資分析報告還應(yīng)聘請專業(yè)咨詢公司的有關(guān)專家進 行審查。謹(jǐn)之又謹(jǐn)，慎之又慎，取長補短， 提出自己相應(yīng)的改良措施， 供決策層決定。1 . 3企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)隨行就市，及時修正隨著決策內(nèi)容的一步步深入，投資估算也要隨之調(diào)整。造價工程師必 須密切注意決策報告中的每一條建議及修改情況，及時地調(diào)整因此而 產(chǎn)生的價格

4、的變化。只有做好了這一點，投資估算才能真正起到有效 控制工程造價和正面影響決策的作用。2.設(shè)計階段的造價控制優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提，因此，筆者認(rèn)為可從以 下五個方面來控制：2 . 1實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度在市場經(jīng)濟的今天，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)單位在委托設(shè)計時應(yīng)大力引入競 爭機制，加強管理工作。通過設(shè)計招投標(biāo)來選擇優(yōu)秀的設(shè)計單位，從 而保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性，防止因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)的 工程洽商。同時通過招投標(biāo)還可能選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案，防止因建 筑產(chǎn)品設(shè)計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經(jīng)濟效益無 法保證的事情發(fā)生。2 . 2實行限額設(shè)計工程設(shè)計的優(yōu)劣將直接影響建設(shè)費

5、用的多少和建設(shè)工期長短，同樣也 影響建設(shè)工程今后的使用價值和經(jīng)濟效益，對于一個建設(shè)工程，發(fā)商 要做到心中有數(shù)。而作為設(shè)計單位，在設(shè)計中但凡能進行定量分析的 設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算，要用數(shù)據(jù)說話，充分考慮施工的可能性和 經(jīng)濟性，在設(shè)計技術(shù)與經(jīng)濟分析上要改變設(shè)計完后再算賬、功能決定 造價的習(xí)慣做法、 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求， 并為之創(chuàng)造外部條件。2 . 3開展價值工程的應(yīng)用價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和本錢關(guān)系的，是力求以最低的產(chǎn)品壽 命周期本錢實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。一般來悅，提高產(chǎn) 品價值的途徑有 5種：一是提高功能， 降低本錢。這是最理想的途徑； 二是功能不變，

6、降低本錢；三是本錢不變，提高功能；四是功能略有 下降，但帶來本錢大幅度降低；五是本錢略有升漲，但帶來功能大幅 度提高。運用價值工程原理，在科學(xué)分析的根底上，對方案實行科學(xué) 決策，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟上合理的建設(shè)方案。價值工程的主要特 點是：以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究對象進行功能分析， 使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成 本。2 . 4加強圖紙會審工作 加強圖紙會審， 將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。 在設(shè)計階段， 克服設(shè)計方案的缺乏或缺陷， 所花費的代價最小， 可取得的效果最好。 我們在工程施工前，組織總工辦、工程部、經(jīng)營部和預(yù)決算部，對施 衛(wèi)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審 核，從各個不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提 高設(shè)計質(zhì)量，防止因設(shè)計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經(jīng)濟 損失。2 . 5加強洽商管理杜絕不合理