萊茵春天購(gòu)物中心建設(shè)項(xiàng)目

1、萊茵春天購(gòu)物中心項(xiàng)目建議書一、總論（一）項(xiàng)目名稱萊茵春天購(gòu)物中心（二）項(xiàng)目單位概況宜賓麗雅置地有限責(zé)任公司是川南知名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由“中國(guó)大企業(yè)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)”之一的宜賓絲麗雅集團(tuán)有限公司和宜賓信雅股份有限公司共同出資組建，目前，已形成包括宜賓雅德商業(yè)管理有限公司、宜賓雅信物業(yè)管理有限公司、宜賓錦繡園景觀工程有限責(zé)任公司在內(nèi)的專業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)及城市運(yùn)營(yíng)“13”體系。麗雅置地倡導(dǎo)“專業(yè)、民主、美麗、高效”的企業(yè)核心文化，以“鑄就城市精品”為企業(yè)宗旨，開創(chuàng)了宜賓歷史上第一個(gè)“工業(yè)搬遷房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式”，開發(fā)的萊茵河畔項(xiàng)目成為宜賓城市地標(biāo)性建筑群落，開發(fā)的萊茵香街成為宜賓城市商業(yè)的名片。（三）項(xiàng)

2、目擬建地點(diǎn)萊茵春天購(gòu)物中心地處以商務(wù)流通、行政辦公為主的宜賓市南岸東區(qū)，項(xiàng)目位于萊茵河畔西南側(cè)，東望長(zhǎng)江，西臨航天路，北依敘府東路，南靠戎州路。（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模萊茵春天購(gòu)物中心項(xiàng)目占地27839平米，規(guī)劃建筑面積約13.2萬(wàn)平米，其中商業(yè)面積9.2萬(wàn)平米，地下車庫(kù)及配套用房4萬(wàn)平米，共設(shè)置近900余個(gè)機(jī)動(dòng)車停車位。購(gòu)物中心設(shè)計(jì)為地上四層，地下四層，其中地下三、四層為車庫(kù)及設(shè)備用房，地下二層至地上四層涵蓋了百貨、超市、零售等各類商業(yè)形態(tài)，萊茵春天的建設(shè)旨在打造一個(gè)集休閑、購(gòu)物、娛樂、餐飲和文化功能于一體的綜合型購(gòu)物中心。（五）項(xiàng)目建設(shè)年限預(yù)計(jì)通過2年完成萊茵春天購(gòu)物中心的建筑、安裝工作，

3、并力爭(zhēng)在2012年下半年實(shí)現(xiàn)百貨、超市等主力商家的全面開業(yè)。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件（一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析1、對(duì)城市的貢獻(xiàn)完善并提升城市載體功能，推動(dòng)城市商業(yè)升級(jí)，打造宜賓的城市商業(yè)名片，助力宜賓打造川滇黔商貿(mào)物流中心。2、對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)引入新的消費(fèi)理念、優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)環(huán)境和更高的商業(yè)品質(zhì)，提升消費(fèi)者的消費(fèi)感受，從根本上優(yōu)化城市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局結(jié)構(gòu)，同時(shí)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。（二）項(xiàng)目建設(shè)的條件分析本項(xiàng)目作為提升宜賓城市形象的重大工程，不僅承擔(dān)著發(fā)展宜賓零售業(yè)，為宜賓經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)做貢獻(xiàn)的重要?dú)v史使命，同時(shí)，也是作為宜賓打造大商貿(mào)、繁榮城市商業(yè)圈的形象工程，更肩負(fù)著引領(lǐng)消費(fèi)，提高消費(fèi)檔次，倡導(dǎo)全新的生

4、活方式的重任。為保證項(xiàng)目的建設(shè)與商業(yè)定位符合市場(chǎng)發(fā)展需要，在規(guī)劃設(shè)計(jì)與市場(chǎng)研究中，我們充分借鑒和參考了國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目地塊實(shí)際狀況的考慮，充分滿足各類商業(yè)形態(tài)經(jīng)營(yíng)需求，形成了以高檔百貨、品牌超市為主力商家，以精品街鋪、各類品牌商家等為次主力店的 “一站式、體驗(yàn)型”消費(fèi)模式，通過不同消費(fèi)形態(tài)滿足各類消費(fèi)需求。（三）項(xiàng)目建設(shè)的資源條件評(píng)價(jià)（指優(yōu)勢(shì)資源項(xiàng)目）項(xiàng)目周邊配套優(yōu)勢(shì)：萊茵春天購(gòu)物中心地處宜賓南岸航天路與戎州路交匯處，項(xiàng)目緊鄰宜賓市唯一的四星級(jí)酒店“華榮酒店”、宜賓三中(國(guó)家級(jí)重點(diǎn)中學(xué))及三江口核心開發(fā)區(qū)；西面緊靠規(guī)劃中的商業(yè)步行街（酒都路）及沃爾瑪，是宜賓市的政治、

5、金融中心；南面是中國(guó)聯(lián)通宜賓分公司、宜賓市110、119指揮中心，在項(xiàng)目周邊300米以內(nèi)聚集了宜賓市政府、體育館、圖書館、宜賓市科技館、酒都劇場(chǎng)、嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、萊茵時(shí)代影城、蜀南醫(yī)院等大型市政、商業(yè)服務(wù)設(shè)施，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟。道路交通狀況：項(xiàng)目周邊市政道路狀況良好，航天路、敘府東路、戎州路東段、蜀南大道、長(zhǎng)江大道等道路環(huán)境成熟，能充分滿足商業(yè)發(fā)展需要。 在公交系統(tǒng)方面項(xiàng)目周邊目前已開通了2、3、4、5、9、10、14、17路多路公交線路停經(jīng)或直達(dá)項(xiàng)目，基本覆蓋宜賓城市范圍。同時(shí)項(xiàng)目東側(cè)是城區(qū)進(jìn)入宜南大道、樂宜高速的重要通道，是未來宜賓主城市區(qū)通達(dá)瀘州、樂山、南溪等區(qū)域的重要交通通道。項(xiàng)目

6、區(qū)域定位：萊茵春天購(gòu)物中心地處宜賓南岸東區(qū)，區(qū)域以商務(wù)服務(wù)、行政辦公為主要定位，區(qū)域內(nèi)的萊茵香街、嘉信茂廣場(chǎng)、世紀(jì)陽(yáng)光城等項(xiàng)目已建立起了穩(wěn)定的消費(fèi)群體。同時(shí)在未來的城市發(fā)展中東區(qū)將承載起城市商業(yè)環(huán)境提升、改善區(qū)域商業(yè)品質(zhì)的主要功能和定位。總的看來，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯，各類配套及交通、公交設(shè)施成熟，同時(shí)該地塊位于宜賓市重要的商業(yè)線連接點(diǎn)，地段知名度高，周邊社區(qū)日趨成熟，各類配套設(shè)施齊全，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件已經(jīng)完全具備。三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 （一）建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總用地約41.76畝，總建筑面積約13.21萬(wàn)平方米。是目前宜賓市規(guī)劃?rùn)n次最高，規(guī)模最大的，主力店集群最高、業(yè)態(tài)業(yè)種最為豐富的大型綜合商

7、業(yè)體。（二）產(chǎn)品方案按照方案規(guī)劃，萊茵春天購(gòu)物中心總用地面積27839平方米；規(guī)劃建筑面積132115平方米，其中主力百貨24210平方米，主力超市15365平方米，次主力店及精品街鋪35026平方米，地下停車及配套設(shè)施用房39310平方米，共設(shè)有機(jī)動(dòng)車停車位845輛，其中地上34輛，地下811輛。該中心將是一座充滿都市靈魂的超大復(fù)合型購(gòu)物中心，將以獨(dú)具特色的體驗(yàn)價(jià)值奠定宜賓在川滇黔結(jié)合部區(qū)域的商業(yè)中心地位。該中心建成后，將直接面向宜賓城市及各區(qū)縣，并將以優(yōu)秀的服務(wù)理念、高端齊全的入駐品牌及精彩的建筑外形輻射川南及川滇黔區(qū)域城市，對(duì)于提升宜賓城市商業(yè)活力及城市形象具有重要影響。四、技術(shù)方案、設(shè)

8、備方案和工程方案 （因方案目前處于報(bào)建階段，詳細(xì)的施工、安裝、設(shè)施方案尚處于制作優(yōu)化中）（一）技術(shù)方案1、生產(chǎn)方法：新增建設(shè)。2、工藝流程：按商業(yè)用房建設(shè)流程。（二）主要設(shè)備方案1、主要設(shè)備選型（待定）。2、主要設(shè)備來源（待定）。（三）工程方案1、建、構(gòu)筑物的建筑特征、結(jié)構(gòu)及面積方案（待定）。2、建筑安裝工程量及“三材”用量估算（待定）。3、主要建、構(gòu)筑物工程一覽表（待定）。五、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、建設(shè)投資估算（先總述總投資，后分述建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)等）。序 號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量總費(fèi)用(萬(wàn)元)單位成本（總建面，元/平米）占總投資比例1前期開發(fā)費(fèi)122132,1151611.8

9、0301222.09%2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)354132,1154676.871353.66.07%3建筑安裝工程費(fèi)4,000132,115528464,000.0068.63%4城市建設(shè)配套費(fèi)40132,115528.46400.69%5開發(fā)間接費(fèi)3.00%63,3411900.23145.92.50%6管理費(fèi)用2.00%63,3411266.8297.31.67%7財(cái)務(wù)費(fèi)用8.50%20,00017002614.48%8開發(fā)期稅費(fèi)281132,1153712.4315281.34.83%9不可預(yù)見費(fèi)4.00%58,8202352.8180.63.10%開發(fā)建設(shè)投資總額（萬(wàn)元）5,829132,1

10、1570,595.425,829100.00%2、流動(dòng)資金估算。根據(jù)現(xiàn)有建筑規(guī)模及安裝要求估算，萊茵春天購(gòu)物中心總投入約7.06億左右，按項(xiàng)目開發(fā)銷售收入約5億元測(cè)算，前期預(yù)計(jì)需要設(shè)計(jì)、報(bào)建、宣傳推廣、建安等流動(dòng)資金約3.2億元。3、投資估算表（總資金估算表、單項(xiàng)工程投資估算表）。（二）資金籌措1、自籌資金（待定）。2、其它來源：貸款開發(fā)。六、效益分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益1、銷售收入估算（編制銷售收入估算表）。銷售收入估算表物業(yè)樓層平米數(shù)預(yù)計(jì)單價(jià)預(yù)計(jì)銷售收入(M2)(萬(wàn)元)(萬(wàn)元)次主力店B1381314000533820001F218416000349440002F223815000335700

11、003F223812000268560004F21211100023331000精品店B220051300026065000B1457314000640220001F620716000993120002F566815000850200003F39791200047748000合計(jì)494250000預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入4.9425億。2、成本費(fèi)用估算（編制總成本費(fèi)用表和分項(xiàng)成本估算表）。開發(fā)成本費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)單價(jià)公式 數(shù)量總價(jià)1土地成本1,623元/m2用地面積 27,83945,182,697.001.1土地出讓金1,450元/m2用地面積27,83940,366,550.001.

12、2土地交易費(fèi)2.18元/m2用地面積27,83960689.021.3契稅4%土地出讓金 40,366,55016146621.4地下建筑（地下室/車庫(kù)）出讓金80元/m2預(yù)測(cè)地下室建筑面積 39,31031448002前期開發(fā)費(fèi)118元/m2總建筑面積 132,1151,558.962.1可行性研究費(fèi)0.50%建安工程費(fèi)41,8002092.2勘察費(fèi)10元/m2建筑面積（地上、地下）132,11513211502.3設(shè)計(jì)費(fèi)80元/m2建筑面積（地上、地下）132,115105692002.4招投標(biāo)費(fèi)用0.04%建安工程費(fèi)41,80016.722.5人防易地建設(shè)費(fèi) 15元/m2建筑面積（地上）

13、56,0838412453基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)348元/m2建筑面積（地上、地下） 132,11545,976,020.003.1供水管道工程費(fèi) 17.5元/m2建筑面積（地上、地下）132,1152,312,012.503.2供配電工程費(fèi) 130.5元/m2建筑面積（地上、地下）132,11517,241,007.503.3供氣工程費(fèi) 24.5元/m2建筑面積（地上）56,0831374033.53.4電話通訊工程費(fèi) 12.5元/m2建筑面積（地上、地下）132,1151651437.53.5環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi) 15元/m2建筑面積（地上、地下）132,11519817253.6排污費(fèi) 1元/m2建筑面積

14、（地上、地下）132,1151321153.7綠化建設(shè)費(fèi) 80元/m2建筑面積（地上、地下）132,115105692003.8智能化工程費(fèi) 35元/m2建筑面積（地上、地下）132,11546240253.9總體及道路建設(shè)費(fèi) 40元/m2建筑面積（地上、地下）132,11552846004建筑安裝工程費(fèi)3,719元/m2建筑面積（地上、地下） 132115491,356,800.00 4.1商業(yè)街3,200元/m2建筑面積 46,379148412800.004.2集中商業(yè)4,000元/m2建筑面積 46,426185,704,000.004.3地下車庫(kù)4,000元/m2建筑面積 39,31

15、0157,240,000.005城市建設(shè)配套費(fèi)40元/m2建筑面積（地上、地下） 132,1155,284,600.006開發(fā)間接費(fèi)3.00%（1+2+3+4+5） 52,7131,581.397管理費(fèi)用2.00%（1+2+3+4+5） 52,7131,054.268財(cái)務(wù)費(fèi)用5.40%60%（1+2+3+4+5+6+7+9+10） 36,1981954.6929開發(fā)期稅費(fèi)242元/m2建筑面積（地上、地下） 132,11531,971,830.009.1營(yíng)業(yè)稅及附加5.55%（2+3+4+5）48,1722,673.559.2工程合同印花稅0.03%（3+4）46,18313.85499.3土

16、地使用稅 62.67元/年/土地面積27,8391744670.139.4檔案管理費(fèi) 2元/m2建筑面積（地上、地下）132,1152642309.5白蟻防治費(fèi) 1.5元/m2建筑面積（地上、地下）132,115198172.59.6墻改費(fèi) 7元/m2建筑面積（地上、地下）132,1159248059.7散裝水泥基金 0.96元/m2建筑面積（地上、地下）132,115126830.49.8其它0.10%（2+3+4+5）132,115132.11510不可預(yù)見費(fèi)4.00%（2+3+4+5） 48,1721,926.883、利潤(rùn)與稅收分析銷售總收入：4.9425億元租賃收入：3.4192元（按

17、20年租賃期，其中第1.2年免租）總投資：7.06億元營(yíng)業(yè)稅及附加: 3883萬(wàn)元附：營(yíng)業(yè)稅及附加計(jì)算依據(jù)：1 營(yíng)業(yè)稅 銷售收入5%2 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅7%3 教育附加稅 營(yíng)業(yè)稅4%4 印花稅 銷售收入0.05%5 交易管理費(fèi) 銷售收入0.5%4、投資回收期通過銷售與持有經(jīng)營(yíng)收入，項(xiàng)目預(yù)計(jì)18年收回總投資。5、投資利潤(rùn)率利潤(rùn)總額：1.3017億元凈利潤(rùn)：0.91億元總投資利潤(rùn)率：18.44%稅后利潤(rùn)率：12.89%（二）社會(huì)效益1、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析萊茵春天購(gòu)物中心的建設(shè)，將有效地改善和提升宜賓城市商業(yè)發(fā)展，滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。萊茵春天購(gòu)物中心的建設(shè)與發(fā)展，符合宜賓市啟動(dòng)新一輪經(jīng)濟(jì)

18、增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略構(gòu)想。項(xiàng)目的建設(shè)將有力的提升城市形象的作用通過高品質(zhì)與消費(fèi)模式的引入，擴(kuò)大宜賓在川南區(qū)域的消費(fèi)輻射力。將各類品牌商業(yè)的引進(jìn)，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。2、項(xiàng)目與所在地互適性分析（不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及參與程度；各級(jí)組織對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度及支持程度）2008年，宜賓市政府辦公室印發(fā)關(guān)于印發(fā)2008年城區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作方案的通知（宜府辦函2008136號(hào)），位于萊茵河畔項(xiàng)目地塊的萊茵春天購(gòu)物中心被正式列入宜賓市城區(qū)市場(chǎng)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，并明確由麗雅置地作為項(xiàng)目業(yè)主單位，翠屏區(qū)政府作為牽頭責(zé)任單位，市商務(wù)局、市發(fā)改委、市規(guī)建局、市財(cái)政局作為責(zé)任單位。2009年，宜賓市商務(wù)局以宜商函（2009）36號(hào)文件正式對(duì)萊茵春天購(gòu)物