2020年(物業(yè)管理)教職工宿舍區(qū)物業(yè)社會(huì)化改革宣傳提綱

1、（物業(yè)管理）教職工宿舍區(qū) 物業(yè)社會(huì)化改革宣傳提綱20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以落地機(jī)行的卓越管理方案，值得您下載擁有教職工宿舍區(qū)物業(yè)社會(huì)化改革宣傳提綱為認(rèn)真貫徹落實(shí)學(xué)校關(guān)于加強(qiáng)教職工宿舍區(qū)建設(shè)和管理的意見 （山大后字20097 號(hào)） 文件精神， 順利推進(jìn)教職工宿舍區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化改革，構(gòu)建和諧社區(qū)，后勤管理處根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定和學(xué)校有關(guān)政策，針對(duì)教職工普遍關(guān)心的物業(yè)社會(huì)化改革的相關(guān)事宜，特編寫宣傳提綱進(jìn)行說明。壹、教職工宿舍區(qū)為什么要實(shí)行物業(yè)社會(huì)化改革隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，社會(huì)方方面面正在發(fā)生深刻變革。這些變革也不可避免地沖擊到老百姓生活的方方面面，單位化

2、的居民住宅區(qū)隨著住宅產(chǎn)權(quán)化的改革，其性質(zhì)正在發(fā)生本質(zhì)性的變化。住戶的多元化、產(chǎn)權(quán)的私有化打破了居民生活區(qū)單位行政化的管理模式，物業(yè)服務(wù)必然要向社會(huì)化服務(wù)轉(zhuǎn)軌。根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，高校房改工作完成后，教職工宿舍區(qū)將由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)起物業(yè)管理的責(zé)任和義務(wù)。該條例第壹章第七條仍規(guī)定，政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動(dòng)住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。第八章對(duì)舊住宅區(qū)改革的步驟和各方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任作了明確規(guī)定。 山東省省級(jí)機(jī)關(guān)公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法第四條規(guī)定，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)，逐步向社會(huì)化、專業(yè)化和企業(yè)化的物業(yè)管

3、理模式轉(zhuǎn)變。 濟(jì)南市物業(yè)管理辦法 第三條明確規(guī)定， “本市市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理” 。二、學(xué)校對(duì)宿舍區(qū)物業(yè)管理改革的基本政策理的意見 （以下簡稱意見 ） ， 2010 年學(xué)校第 2 次校長辦公會(huì)會(huì)議又專題研究了關(guān)于宿舍區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)議題。文件和會(huì)議精神從構(gòu)建和諧社區(qū)角度出發(fā)，就社區(qū)建設(shè)系統(tǒng)地提出了指導(dǎo)性意見，為社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作的順利推進(jìn)提供了政策保證。1 、 意見明確了物業(yè)管理改革的指導(dǎo)思想和目標(biāo)任務(wù)。 意見指出要適應(yīng)高水平大學(xué)建設(shè)要求，以服務(wù)教職工為重點(diǎn)，以建設(shè)和諧社區(qū)為目標(biāo)，創(chuàng)新管理方式，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善服務(wù)功能，努力把教職工宿舍區(qū)建設(shè)成為“管理有序、秩序良好、環(huán)

4、境優(yōu)美、文明祥和”的新型社區(qū)。2 、 意見 從組織建設(shè)方面明確了領(lǐng)導(dǎo)、 管理、 實(shí)施的責(zé)任主體，界定了責(zé)任主體的職責(zé)。社區(qū)工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌負(fù)責(zé)教職工宿舍區(qū)的建設(shè)和管理工作，社區(qū)工作辦公室是學(xué)校教職工宿舍區(qū)建設(shè)和管理的職能機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)協(xié)助開展社區(qū)日常管理和服務(wù)工作。3 、 意見將社區(qū)基礎(chǔ)條件建設(shè)納入學(xué)校公共設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃中。學(xué)校按照“整體規(guī)劃、統(tǒng)壹標(biāo)準(zhǔn)、穩(wěn)步推進(jìn)、分類實(shí)施”的思路，力爭在 2-3 年時(shí)間內(nèi)， 完成對(duì)各教職工宿舍區(qū)的道路、 綠地、 停車場、圍墻、公共管網(wǎng)、路燈及交通標(biāo)志、安全防范等設(shè)施和場所的更新改造，進(jìn)壹步美化社區(qū)環(huán)境；多渠道籌措資金，加大文體娛樂設(shè)施及健身設(shè)施的建設(shè)力度；

5、在有條件的社區(qū)增設(shè)餐飲、住宿、購物等公益性服務(wù)設(shè)施，完善服務(wù)功能，努力建設(shè)干凈、整潔、優(yōu)美的文明社區(qū)，滿足職工群眾不同層次的需求，方便職工群眾生活。4 、 意見明確自 2009 年 5 月 1 日起，采取委托管理的模式對(duì)所有教職工宿舍區(qū)實(shí)行統(tǒng)壹的物業(yè)管理，即社區(qū)工作辦公室委托校園樓宇管理服務(wù)中心對(duì)社區(qū)保潔、垃圾清運(yùn)、花草養(yǎng)護(hù)、房屋維修、電梯運(yùn)行、消防報(bào)警系統(tǒng)等進(jìn)行管理；委托學(xué)校水電供熱管理服務(wù)中心對(duì)社區(qū)水、電、暖保障運(yùn)行及設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)進(jìn)行管理。待條件成熟后，再招聘社會(huì)物業(yè) X 公司進(jìn)行管理。目前，物業(yè)管理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/ 1tf/月，由居民和學(xué)校按1:1的比例分擔(dān)，居民承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)用每

6、月按居住房屋的建筑面積從工資中扣取，不能從工資中扣取的實(shí)行和水電費(fèi)捆綁繳納的方式進(jìn)行收取。條件具備時(shí)學(xué)校變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，直接由居民全額承擔(dān)。5 、 第 2 次校長辦公會(huì)會(huì)議研究決定， 2011 年年底學(xué)校社區(qū)物業(yè)全面推行社會(huì)化。 2011 年年底前，教職工住宅區(qū)暫實(shí)行學(xué)校統(tǒng)壹物業(yè)管理的過渡辦法，學(xué)校繼續(xù)加大社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施修繕改造力度，過渡期按照關(guān)于加強(qiáng)教職工宿舍區(qū)建設(shè)和管理的意見 （山大后字20097 號(hào)）文件精神向教職工收取壹定比例的物業(yè)費(fèi)。根據(jù)教職工意愿，物業(yè)費(fèi)收繳可采用工資代扣代繳和現(xiàn)金繳納倆種方式。有關(guān)部門要做好宣傳解釋工作，避免出現(xiàn)不和諧現(xiàn)象。學(xué)校物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要改進(jìn)服務(wù)，提高物業(yè)管理

7、質(zhì)量。6 、為確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，學(xué)校于 2009 年 11 月 13 日、 19 日又先后下發(fā)了 山東大學(xué)社區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （山大后字 2009 27 號(hào)） 和山東大學(xué)社區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法 （暫行） （ 山大后字 2009 28 號(hào)）倆個(gè)配套文件。三、宿舍區(qū)物業(yè)管理社會(huì)化改革的基本步驟我校教職工宿舍區(qū)大都屬于舊住宅區(qū)，根據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八章規(guī)定，在物業(yè)管理基本條件不完全具備前，應(yīng)由學(xué)校負(fù)責(zé)管理服務(wù)； 物業(yè)管理基本條件具備后， 應(yīng)納入社會(huì)化物業(yè)管理。 2010年 4 月 7 日， 學(xué)校校長辦公會(huì)研究決定， “2011 年年底全面推行學(xué)校社區(qū)物業(yè)社會(huì)化。2011 年年底前，教職工宿舍區(qū)

8、暫實(shí)行學(xué)校統(tǒng)壹物業(yè)管理的過渡辦法” 。因此，我校教職工宿舍區(qū)的物業(yè)管理社會(huì)化改革不可能壹步到位，必須堅(jiān)持“分步實(shí)施、穩(wěn)健操作、逐步到位”的原則。根據(jù)學(xué)校文件和會(huì)議精神，社區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組在充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)上確立了分三個(gè)階段推進(jìn)教職工宿舍區(qū)物業(yè)社會(huì)化改革的基本思路。過渡期分為三個(gè)階段：第壹階段 （ 2009 年 5 月 1 日至 2010 年 1 月 1 日） 。 社區(qū)工作辦公室委托校園樓宇管理服務(wù)中心對(duì)教職工宿舍區(qū)實(shí)行統(tǒng)壹物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的平穩(wěn)整合。在此期間，完成社區(qū)硬件建設(shè)綜合整治工作計(jì)劃的60% 。第二階段 （ 2010 年 1 月 1 日至 2010 年 12 月 31 日

9、） 。 委托山東山大后勤服務(wù)X 公司物業(yè)服務(wù)部按照非營利組織模式、 模擬企業(yè)化運(yùn)作的方式對(duì)社區(qū)物業(yè)實(shí)行統(tǒng)壹管理服務(wù)，試行準(zhǔn)三級(jí)物業(yè)管理服務(wù)；力爭建立起居民自治組織體系和政府、學(xué)校、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)部門協(xié)同壹致的監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)教職工宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)的正?；?。到 2010年年底時(shí)，完成社區(qū)硬件建設(shè)綜合整治工作計(jì)劃的 80% 。第三階段（ 2011 年 1 月 1 日至 2011 年 12 月 31 日） 。根據(jù)實(shí)際情況，進(jìn)壹步探索符合我校社區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理服務(wù)模式。 2011 年上半年開始啟動(dòng)教職工宿舍區(qū)物業(yè)完全社會(huì)化服務(wù)，下半年在完成宿舍區(qū)綜合整治工作計(jì)劃最后20% 任務(wù)后， 力爭在 2011 年年

10、底前在教職工宿舍區(qū)全面實(shí)現(xiàn)物業(yè)社會(huì)化服務(wù)。四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)1 、取費(fèi)依據(jù)。國家發(fā)改委、建設(shè)部頒布的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 （發(fā)改價(jià)格 20031864 號(hào)）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。濟(jì)南市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行） （濟(jì)價(jià)房字2004168 號(hào)）規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為壹、二、三三級(jí)，三級(jí)是最低級(jí)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：多層 0.30-0.50元/nf/月、高層0.60-0.80元/M/月。近幾年來，物業(yè)服務(wù)成本急劇增長，其中占物業(yè)服務(wù)成本80% 之上的人工成本漲幅最大。 2004

11、 年濟(jì)南市最低工資標(biāo)準(zhǔn)是410元，事業(yè)單位沒有強(qiáng)制繳納社會(huì)保險(xiǎn)； 2010 年最低工資標(biāo)準(zhǔn)已提高到 920 元，強(qiáng)制五險(xiǎn)費(fèi)用為 498 元/人/ 月，目前的人工成本是2004年的 3.46 倍。為此，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也有不同程度的上漲，當(dāng)前濟(jì)南市實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化三級(jí)物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，多層住宅最低收費(fèi)0.6元/ M/月，小高層、高層住宅最低收費(fèi)1.1元/ itf/月。另外，考慮到高層住宅電梯屬部分教職工專用設(shè)備，按政府強(qiáng)制收取的電梯年檢費(fèi)和維保費(fèi)做基數(shù)，對(duì)有電梯的高層樓房住戶（壹層住戶除外）按0.2元/itf/月的標(biāo)準(zhǔn)加收物業(yè)費(fèi)。2、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收繳時(shí)間和繳費(fèi)方式社區(qū)工作領(lǐng)導(dǎo)小組多次召開會(huì)議，后勤處組織召開學(xué)院

12、辦公室主 任和教師代表咨詢會(huì)四場， 人事處、 計(jì)財(cái)處、 后勤處召開協(xié)調(diào)會(huì)倆次。在充分考慮我校教職工宿舍區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化，物業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重不足，教職工對(duì)物業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)意見差異較大的事實(shí)基礎(chǔ)上，經(jīng)社區(qū)工作領(lǐng)導(dǎo)小組研究，決定過渡期物業(yè)暫按準(zhǔn)三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，確有個(gè)性化服務(wù)需求的，另按協(xié)議進(jìn)行。物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)考慮到高層住宅電梯屬部分教職工專用設(shè)備，按政府強(qiáng)制收取的電梯年檢費(fèi)和維保費(fèi)做基數(shù)，對(duì)有電梯的高層樓房住戶（壹層住戶除外）按 0.2元/ M/月的標(biāo)準(zhǔn)加收物業(yè)費(fèi)。為此，物業(yè)服務(wù)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定為：對(duì)教職工平房住戶、多層住宅樓住戶、高層帶電梯住宅樓壹層住戶按房屋建筑面積0.2元/M/月標(biāo)準(zhǔn)收繳；帶電梯的高層

13、住宅樓住戶（壹層住戶除外）按房屋建筑面積0.4元/M/月標(biāo)準(zhǔn)收繳； 非教職工多層住戶 （含高層壹層住戶） 按房屋建筑面積0.4元/M/月標(biāo)準(zhǔn)收繳；帶電梯高層住戶（壹層住戶除外）按房屋建筑面積0.6元/nf/月標(biāo)準(zhǔn)收繳。其他情況由物業(yè)服務(wù)部門按有關(guān)規(guī)定和協(xié)議確定收繳標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)費(fèi)不足部分由學(xué)校暫時(shí)承擔(dān)。教職工承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)繳納方式：壹是在充分征得住戶意見的基礎(chǔ)上由計(jì)財(cái)處從教職工工資中代扣代繳，二是個(gè)人到物業(yè)服務(wù)部門繳納； 非教職工物業(yè)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)部門負(fù)責(zé)收繳。 為保證取費(fèi)的合法性，后勤處已委托山東山大后勤服務(wù)X 公司辦理準(zhǔn)三級(jí)物業(yè)服務(wù)資質(zhì)。 考慮到過渡期的實(shí)際情況，學(xué)校決定2009 年 5 月至 2

14、009 年 12 月 31期間的物業(yè)費(fèi)全部由學(xué)校承擔(dān)，2010年1月1日后的物業(yè)費(fèi)按分擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)由學(xué)校和住戶個(gè)人共同承擔(dān)。五、當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)成本核算情況(壹)宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)定崗核編表工作量工作崗位標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃樓宇建筑面積：727866.96褶/人維修工20000褶/人3620樓內(nèi)保潔面積：76457.13 m2保潔員1600褶/人4840道路保潔面積：243940.85 m2保潔員5000褶/人4936綠地養(yǎng)護(hù)面積：144387 m2綠化工3500褶/人41256個(gè)高層樓內(nèi)24小時(shí)值守門門值3人/門181220個(gè)值守門、六片區(qū)巡邏、車棚秩序維護(hù)員4人/門87766個(gè)住宅區(qū)客服客服3人/片區(qū)1

15、818合計(jì)7297227備注:1、宿舍區(qū)物業(yè)服務(wù)定崗核編參考依據(jù)：(1)中華人民共和國勞動(dòng)合同法；(2)中國高校后勤行業(yè)人員配備標(biāo)準(zhǔn)；(3)北京高校物業(yè)管理服務(wù)及費(fèi)用評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 2007版；(4)濟(jì)南市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)2、在227名服務(wù)人員中，60%按勞動(dòng)合同考慮，40%按其他用工形式考慮(二)宿舍區(qū)物業(yè)年度支出預(yù)算表項(xiàng)目（工作量）工種人數(shù)人員費(fèi)用材料費(fèi)用小計(jì)備注建筑面積：727866.96維修工20264000218360.09482360.091100元/人/月，工具材 料0.3元/平方米/年727866.96段內(nèi)保潔面積：76457.1376457.13道路及硬化積：2

16、43940.85保潔員76866400145573.391011973.39科0.3兒/ 1力小/斗950元/人/月，工具材 料0.2元/平方米/年綠化面積：144387綠化工2530000057754.8357754.81000元/人/月，工具材 料0.4元/平方米/年20個(gè)值守門，6個(gè)單樓值守門值（巡邏）員8189424016200910440920元/人/月，工具200元/人/年物業(yè)服務(wù)客服182160002160001000元/人/月自行車棚見護(hù)員77728077280920元/人/月工裝費(fèi)用2279080090800400元/人/年五險(xiǎn)費(fèi)用6 60% 卜吊、1398306648306

17、64498元/人/月< 60%）補(bǔ)償準(zhǔn)備金3911390001390001000元/人/年t 60% /、貝）電梯安檢、維保費(fèi)391750007000元/部/年管理、辦公費(fèi)429127.23之上總費(fèi)用的10% （含5%不可預(yù)見費(fèi)）總計(jì)2273678384437888.284720399.51（三）宿舍區(qū)物業(yè)年度收入預(yù)算表備注：考慮空房和引進(jìn)人才預(yù)留房等因素，居民交納按 90%測算收入來源多層（兀）高層（元）小計(jì)（元）合計(jì)（元）學(xué)校撥付1449775.105297105.61746880.705居民交納1304797.595534790.081839587.6753586468.38綜合之

18、上各表能夠見出，經(jīng)費(fèi)總收入不僅不會(huì)給物業(yè)部帶來任何利潤和節(jié)余，仍有近120萬元差額。由于受經(jīng)費(fèi)的制約，人員無法足額配齊，物業(yè)管理所需要的硬件設(shè)施設(shè)備也無法足額配備，這對(duì)物業(yè)管理服務(wù)必將帶來非常大的困難。為此，物業(yè)服務(wù)部門必須通過科學(xué)管理，優(yōu)化配置，節(jié)約挖潛等方式來確保物業(yè)管理服務(wù)的順利實(shí)施，同時(shí)，也特別需要廣大住戶的理解和支持。六、教職工宿舍維修相關(guān)的法規(guī)規(guī)定山東省省級(jí)機(jī)關(guān)公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法 第九條規(guī)定：“公房出售后，共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，普通住宅按售房款的 20% 、高層住宅按售房款的 30% 提取，建立維修基金，所有權(quán)歸售房單位。 維修基金在省直住房資金管理中心設(shè)專戶

19、， ?？顚Ｓ?，以其利息支付共用部位和共用設(shè)備的維修及管理費(fèi)用。不足部分由業(yè)主按各自住房建筑面積的比例分?jǐn)偂?。住房維修基金是以樓為單位計(jì)提的，由于我校舊樓較多，售價(jià)較低，大多數(shù)舊樓提取的維修基金較少，有的樓甚至是負(fù)數(shù)。維修基金由省直住房資金管理中心代管，使用手續(xù)比較繁瑣。因?yàn)槲倚Ｗ》砍鍪鄢绦蛏形醋詈笸瓿桑阅壳拔倚Ｂ毠ぷ≌瑯枪灿貌糠趾凸灿迷O(shè)施的維修費(fèi)用全部由學(xué)校承擔(dān)，沒有從維修基金支取。過渡期結(jié)束后，職工住宅樓共用部分和共用設(shè)施維修費(fèi)用將從該樓維修基金中列支，不足部分將由該樓住戶共同承擔(dān)。該辦法第七條規(guī)定， “共用部分和共用設(shè)施是指：樓房內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)部位，包括樓蓋、屋頂、梁、柱、樓板、墻體、

20、基礎(chǔ)等，外墻面、樓梯間、共用的廚房、共用的廁所、共用水池、走廊通道、垃圾道、煙囪、屋頂水箱、郵政信箱、上水管道（至分戶表前，含表）下水主管道、煤氣管道（至分戶表前，含表） 、暖氣管道（至支線截止閥門前） 、供電線路（至分戶表前，含表） 、共用天線（戶外部分）消防設(shè)施、電梯、自行車庫及房前房后的院落等。 ”售出房屋的自用部分的維修和維修費(fèi)用由房屋所有人負(fù)責(zé)和承擔(dān)。上層房屋的居室、衛(wèi)生間、廚房、過道等部位及下水管道向下層滲水、漏水的，由上層房屋所有人負(fù)責(zé)維修。房屋的所有人和使用人因房屋的使用、修繕等問題發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的由房管組織或區(qū)縣房管部門進(jìn)行調(diào)解，也可向人民法院起訴。七、當(dāng)前

21、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中存在的主要問題和對(duì)策（壹）社區(qū)自治組織作用不明顯，造成物業(yè)管理主體缺位。根據(jù)物權(quán)法 、 山東省物業(yè)管理?xiàng)l例等法規(guī)規(guī)定，宿舍區(qū)物業(yè)管理是指業(yè)主通過自治管理組織選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，按照合同約定，對(duì)社區(qū)進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理的活動(dòng)。壹般情況下，社區(qū)物業(yè)管理的主體是業(yè)主委員會(huì)，他代表全體業(yè)主行使權(quán)利和履行義務(wù)。但由于歷史原因，教職工宿舍區(qū)形成了相對(duì)封閉式的學(xué)校行政管理模式，教職工普遍習(xí)慣有事找學(xué)校，仍沒有認(rèn)識(shí)到居民自治組織的重要作用，也不會(huì)主動(dòng)利用居民自治組織的力量協(xié)調(diào)解決問題。近幾年盡管成立了部分業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)，建立了樓長會(huì)制度等，但工作開展得大都不盡人意。按照學(xué)校“

22、 2011 年年底要全面推行學(xué)校社區(qū)物業(yè)社會(huì)化”的工作要求，在物業(yè)管理過渡期內(nèi)建立和健全居民自治組織是當(dāng)前非常關(guān)鍵的任務(wù)。在我們發(fā)放的調(diào)查問卷中，就有關(guān)于業(yè)主委員會(huì)人選的選項(xiàng)，這些人員都是由各宿舍區(qū)的樓長推選的，當(dāng)然也有原民主推選的業(yè)主委員會(huì)的成員，其資格已通過學(xué)校主管部門的審查。本次民主推選是建立和健全居民自治組織、確保社區(qū)物業(yè)社會(huì)化改革順利實(shí)施的關(guān)鍵壹步。為此，希望廣大教職工高度重視，積極支持，力爭本學(xué)期內(nèi)能在教職工宿舍區(qū)內(nèi)全面建立起居民自治組織。相信經(jīng)過壹個(gè)時(shí)期的培育和實(shí)踐，居民自治組織壹定會(huì)承擔(dān)起法規(guī)所賦予的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，成為宿舍區(qū)物業(yè)管理及和諧社區(qū)建設(shè)的主角，居民信得過的“當(dāng)家人

23、” 。（二）宿舍區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化，維修任務(wù)異常艱巨，是制約社區(qū)物業(yè)服務(wù)上檔次、上水平的瓶頸。目前，教職工宿舍區(qū)大多為十幾年、幾十年的老住宅區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，維修養(yǎng)護(hù)任務(wù)非常繁重。為此，學(xué)校依據(jù)山東省物業(yè)管理?xiàng)l例第八章第二條規(guī)定，決定在社區(qū)物業(yè)統(tǒng)壹管理過渡期內(nèi)，按照 “整體規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)壹、穩(wěn)步推進(jìn)、分類實(shí)施” 的思路，將社區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和更新列入學(xué)校公共設(shè)施配套建設(shè)規(guī)劃中。近倆年來，學(xué)校已就社區(qū)基礎(chǔ)條件建設(shè)和改造投入了約 2000 萬元， 2011 年仍將對(duì)宿舍區(qū)的樓道和樓道窗戶進(jìn)行全面整修，屆時(shí)，教職工宿舍區(qū)的面貌將發(fā)生根本性變化。綜合整治基本完成后，宿舍區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施維修將按山東省省級(jí)

24、機(jī)關(guān)公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理辦法執(zhí)行。該辦法第九條規(guī)定：“公房出售后，共用部位和共用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，普通住宅按售房款的 20% 、高層住宅按售房款的 30% 提取，建立維修基金，所有權(quán)歸售房單位。 維修基金在省直住房資金管理中心設(shè)專戶， ?？顚Ｓ茫云淅⒅Ц豆灿貌课缓凸灿迷O(shè)備的維修及管理費(fèi)用。不足部分由業(yè)主按各自住房建筑面積的比例分?jǐn)偂彼接貌课挥勺魝€(gè)人承擔(dān)（三）物業(yè)服務(wù)經(jīng)費(fèi)不能盡快到位是制約物業(yè)管理健康持續(xù)發(fā)展 的關(guān)鍵性問題。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的及時(shí)到位是物業(yè)服務(wù)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前 提，直接決定物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平?？墒?，物業(yè)費(fèi)收繳難的問題壹 直是物業(yè)服務(wù)行業(yè)中的老大難現(xiàn)象，已經(jīng)成為制約物業(yè)服務(wù)

25、行業(yè)生存 和發(fā)展的絆腳石。部分人拖交、欠交物業(yè)管理費(fèi)，既損害了物業(yè)服務(wù) 部門的權(quán)益，也必然影響到物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，使廣大住戶享受不到應(yīng) 有的管理和服務(wù)，最終受侵害的是包括這些人在內(nèi)的所有住戶的權(quán) 血。目前，學(xué)校撥付的費(fèi)用已經(jīng)到位，今年前五個(gè)月的物業(yè)管理主要 是依靠學(xué)校撥款運(yùn)轉(zhuǎn)起來的。教職工所承擔(dān)的費(fèi)用目前仍未收繳，具 體原因是學(xué)校要求在收繳方式上充分征求教職工的意見。后勤希望執(zhí) 行關(guān)于加強(qiáng)教職工宿舍區(qū)建設(shè)和管理的意見文件規(guī)定，由學(xué)校計(jì) 財(cái)處以代扣代繳方式收取物業(yè)費(fèi)，這樣不僅會(huì)大量地節(jié)省人力物力， 也方便教職工交費(fèi)，同時(shí)可在壹定程度上制約個(gè)別人拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn) 象發(fā)生。為此，希望廣大教職工積極支持且

26、配合物業(yè)費(fèi)收繳工作，以 保證我校社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展，共同建設(shè)和諧社區(qū)。（四）社區(qū)民主決策的機(jī)制仍不完善，民主決策的渠道仍不夠暢 通。山東省物業(yè)管理?xiàng)l例體現(xiàn)的核心內(nèi)容就是業(yè)主的自治管理， 自治管理的核心要素就是要有科學(xué)的民主決策機(jī)制，否則許多意見就 無法統(tǒng)壹，許多事項(xiàng)就無法實(shí)施。由于當(dāng)前自治組織仍不健全，過渡 期內(nèi)為統(tǒng)壹意見，方便決策，提高效率，且充分考慮當(dāng)前實(shí)際，擬就當(dāng)下急需決策的幾項(xiàng)關(guān)鍵事宜，由各單位通過調(diào)查問卷的方式或通過樓長征求教職工意見的方式?jīng)Q定。待自治組織成立后，再根據(jù)大多數(shù)業(yè)主的意見建立相關(guān)的民主決策機(jī)制、意見征求機(jī)制、物業(yè)運(yùn)作機(jī)制以及評(píng)價(jià)和監(jiān)督機(jī)制等。（五）物業(yè)服務(wù)標(biāo)

27、準(zhǔn)和服務(wù)監(jiān)管執(zhí)行難以到位，直接影響著物業(yè)服務(wù)的健康持續(xù)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)監(jiān)管工作是做好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，過渡期依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是山東大學(xué)社區(qū)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （山大后字200927 號(hào)）和山東大學(xué)社區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法 （山大后字200928 號(hào)）倆個(gè)文件。山東大學(xué)社區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是按二級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制定的，客觀講，過渡期內(nèi)由于受硬件基礎(chǔ)設(shè)施較差， 配套設(shè)施仍不能馬上到位， 物業(yè)經(jīng)費(fèi)也無法及時(shí)全部收繳，各宿舍區(qū)的情況不盡相同等因素的影響，仍無法完全按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。俗話說萬事開頭難，這需要廣大業(yè)主尊重事實(shí)，理解過渡期的壹些特殊情況。業(yè)主委員會(huì)成立后物業(yè)部門會(huì)就服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)文件精神和各宿舍區(qū)

28、情況重新協(xié)商修訂完善，使其更加符合實(shí)際又便于操作。物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管辦法則由社區(qū)工作辦公室和居民物業(yè)管理委員會(huì)根據(jù)新修訂的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)在文件精神進(jìn)行修訂完善，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后實(shí)施。八、物業(yè)管理基本常識(shí)1 、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。2、物業(yè)管理的基本特性是什么？企業(yè)性、服務(wù)性、契約性、有償性是物業(yè)管理的基本特性。3 、什么是業(yè)主？房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。我校教職工在取得房產(chǎn)證后，方可成為房屋所在宿舍區(qū)的業(yè)主。4 、 物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定了業(yè)主有哪些