景觀設(shè)計施工過程管控流程

1、景觀設(shè)計施工過程管控流程一、 萬科景觀設(shè)計流程指引1. 目的為規(guī)范設(shè)計部景觀設(shè)計與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達(dá)到確保設(shè)計、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。2. 適用范圍適用于設(shè)計部景觀設(shè)計、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場配合等各階段的工作流程管理。3. 術(shù)語和定義3.1. 景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。3.2. 景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。3.3. 景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動植栽。4

2、. 職責(zé)4.1 設(shè)計部景觀設(shè)計師：4.1.1. 在項目景觀設(shè)計前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。4.1.2. 在景觀設(shè)計前期制定景觀設(shè)計任務(wù)書。4.1.3. 組織景觀設(shè)計單位篩選工作。4.1.4. 組織景觀設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計，監(jiān)控其設(shè)計工作質(zhì)量及進(jìn)度。4.1.5. 負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計合同與各階段的付款手續(xù)。4.1.6. 負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計節(jié)點的匯報工作。4.1.7. 協(xié)助建筑設(shè)計師完成各階段的景觀設(shè)計計劃。4.1.8. 向成本部提供項目成本估算書中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。4.1.9. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.1.10. 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的景觀材料清單。4.1.11. 負(fù)責(zé)檢

3、查各階段中設(shè)計不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關(guān)部門。4.1.12. 負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計方面的內(nèi)容。4.1.13. 配合建筑設(shè)計師編寫銷售資料中景觀設(shè)計方面的相關(guān)內(nèi)容。4.1.14. 協(xié)助項目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì)量問題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計效果要求。4.1.15. 負(fù)責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計及加工制作。4.1.16. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進(jìn)行設(shè)計調(diào)整工作。4.1.17. 配合項目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗收。4.2 設(shè)計部建筑設(shè)計師：4.2.1. 在景觀設(shè)計各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙

4、。4.2.2. 及時向景觀設(shè)計師反饋建筑設(shè)計階段的調(diào)整、修改等各種信息。4.2.3. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進(jìn)行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)理工作。4.3 市場營銷部：4.3.1. 提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動配套設(shè)施及景觀賣點的建議。4.3.2. 提出銷售配合中設(shè)計部需要提供的設(shè)計資料的清單。4.4 物業(yè)公司：4.4.1. 提供社區(qū)中各類活動場地及設(shè)施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1. 提供項目成本估算書。4.5.2. 為景觀各設(shè)計階段提供成本測算與意見。4.5.3. 配合項目經(jīng)理部在規(guī)定時間內(nèi)完成現(xiàn)場變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。4.6. 項目經(jīng)理部：4.6

5、.1. 提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場地利用意見。4.6.2. 配合設(shè)計部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。4.6.3. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標(biāo)工作。4.6.4. 組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。4.6.5. 配合設(shè)計部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。4.6.6. 對景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出修改建議。4.6.7. 負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場完成界面、工期安排及對水電設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。4.6.8. 負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部及成本管理部召開施工現(xiàn)場工程例會，配合設(shè)計部進(jìn)行現(xiàn)場的設(shè)計完

6、善和調(diào)整工作。4.6.9. 負(fù)責(zé)組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環(huán)境效果。4.6.10. 負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。4.6.11. 負(fù)責(zé)組織景觀工程的驗收。4.6.12. 負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。4.7. 工程采購部4.7.1. 負(fù)責(zé)單項為5萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。4.7.2. 負(fù)責(zé)組織成本部、設(shè)計部、項目部、景觀設(shè)計單位和各景觀施工單位進(jìn)行招標(biāo)答疑會，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計部確認(rèn)。4.8. 公司總經(jīng)理層：4.8.1. 審批景觀設(shè)計任務(wù)書。4.8.2. 審批景觀設(shè)計單位及設(shè)計費用。

7、4.8.3. 審批景觀方案設(shè)計。4.8.4. 審批景觀實施方案設(shè)計。5 工作程序5.1. 設(shè)計資料收集5.1.1. 收集項目資料，現(xiàn)場踏勘。5.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設(shè)計具有借鑒意義的參考資料。5.2. 景觀方案設(shè)計任務(wù)書編制5.2.1. 景觀方案設(shè)計任務(wù)書應(yīng)包含以下內(nèi)容：a) 項目基礎(chǔ)資料，包括項目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。b) 總體設(shè)計方向及風(fēng)格描述。c) 設(shè)計范圍：對設(shè)計所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識系統(tǒng)等。d) 確定景觀設(shè)計內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動設(shè)施的安排及要求等，提出設(shè)計成果要求：景觀方案設(shè)計圖紙

8、目錄框架。e) 設(shè)計深度：對各階段設(shè)計成果的深度和表達(dá)方式做出約定。f) 設(shè)計階段中雙方交流的時間安排。5.3. 設(shè)計單位選擇5.3.1. 公司總經(jīng)理層根據(jù)項目特點，確定景觀方案設(shè)計公司。5.4. 景觀方案設(shè)計階段5.4.1. 設(shè)計輸入：a) 景觀方案設(shè)計任務(wù)書、景觀方案設(shè)計合同b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。c) 宗地地形實景照片、規(guī)劃模型照片。5.4.2. 監(jiān)控景觀設(shè)計單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設(shè)計調(diào)整信息及銷售中心意見，并將景觀設(shè)計單位意見進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計公司。5.4.3. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計

9、任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.4.4. 組織建筑設(shè)計單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽取設(shè)計單位概念設(shè)計匯報，將各部門意見進(jìn)行整理匯總成文本（景觀方案設(shè)計）；經(jīng)公司設(shè)計經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計修改及下一步工作。5.4.5. 將景觀方案設(shè)計成果提交成本部進(jìn)行成本測算。5.5. 景觀實施方案設(shè)計階段5.5.1. 本階段工作在公司總經(jīng)理層對項目景觀方案確認(rèn)通過后開始進(jìn)行。5.5.2. 設(shè)計輸入：a) 匯總各部門意見成文本（景觀方案設(shè)計）。b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項目規(guī)劃設(shè)計圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接

10、處地形的總圖；實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖。5.5.3. 協(xié)助設(shè)計單位深化設(shè)計，監(jiān)控設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計方向，組織景觀設(shè)計單位與建筑設(shè)計單位的中期交流；仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè)計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設(shè)計院。5.5.4. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.5.5. 組織相關(guān)部門對實施方案設(shè)計進(jìn)行評審，相關(guān)部門包括建筑設(shè)計單位、設(shè)計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對各部門意見整理并進(jìn)行內(nèi)部研討

11、，最后報公司設(shè)計總監(jiān)審批。5.5.6. 向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。5.5.7. 督促設(shè)計單位進(jìn)行實施方案設(shè)計修改。5.5.8. 將實施方案設(shè)計成果提交成本管理部進(jìn)行成本測算。5.6. 景觀施工圖設(shè)計單位的選擇5.6.1. 針對項目特點收集各設(shè)計單位資料，選擇二三家候選公司，向其發(fā)出項目設(shè)計邀請函，并提出項目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計圖紙。5.6.2. 收集各設(shè)計公司的回復(fù)，匯總并提出意見，交設(shè)計部經(jīng)理審批！5.6.3. 確定施工圖設(shè)計公司。5.7. 景觀施工圖設(shè)計階段5.7.1. 本階段工作在公司設(shè)計部對景觀實施方案確

12、認(rèn)后開始進(jìn)行。5.7.2. 設(shè)計輸入：a) 編制景觀施工圖設(shè)計合同b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖；各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。5.7.3. 監(jiān)控施工圖設(shè)計進(jìn)度及設(shè)計方向。5.7.4. 對于由境外設(shè)計單位完成的景觀實施方案，應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設(shè)計院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。5.7.5. 向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中

13、影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計的詳細(xì)資料。5.7.6. 根據(jù)項目定位及成本控制書，向設(shè)計師提供所選用的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預(yù)算。5.7.7. 與設(shè)計師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?，提供詳?xì)的材料樣板，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點、鋪裝等細(xì)部做法。5.7.8. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.7.9. 填寫項目會審記錄單（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章，作為施工招標(biāo)圖紙，由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項目經(jīng)理部進(jìn)行施工招投標(biāo)。5.8. 景觀施工單位選擇階段5.8.1. 本階段工作在公司設(shè)計部對景觀施工圖設(shè)計確認(rèn)

14、后開始進(jìn)行。5.8.2. 設(shè)計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項計算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分，并提交成本部。5.8.3. 項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。5.8.4. 項目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設(shè)計部負(fù)責(zé)及時對材料樣板進(jìn)行確認(rèn)。5.9. 景觀施工階段5.9.1. 確定中標(biāo)單位后，項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設(shè)計部的設(shè)計要求提交采購部和設(shè)計部備案

15、，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設(shè)計部的確認(rèn)后，方可開始施工。項目部根據(jù)設(shè)計部確定的材料技術(shù)要求進(jìn)行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。5.9.3. 項目部組織景觀施工單位進(jìn)場施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場召開工程現(xiàn)場技術(shù)答疑會，由項目部、設(shè)計部和景觀設(shè)計單位共同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計問題。5.10. 竣工驗收階段5.10.1. 景觀工程的驗收由項目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計單位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗收報告。5.11. 景觀家具的購買流程5.11.1. 由設(shè)

16、計部根據(jù)設(shè)計要求及現(xiàn)場環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進(jìn)行核算。5.11.2. 項目部負(fù)責(zé)單價為5萬元以下的甲供景觀材料選購。5.11.3. 采購部負(fù)責(zé)單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。5.11.4. 由項目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。5.12. 設(shè)計變更5.12.1. 景觀工程設(shè)計變更操作程序按設(shè)計變更管理程序執(zhí)行。6. 支持性文件6.1.景觀設(shè)計任務(wù)書二、 景觀設(shè)計程序流程圖三、 景觀設(shè)計施工過程管理1、設(shè)計園林景觀成本目標(biāo)編制參考的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)第一部分 硬景材料選擇 1， 花崗巖、陶磚l 人行道鋪地、景墻壓頂（經(jīng)濟(jì)型）、墻面、花池貼面、樓梯踢面

17、20mm 厚l 花池、泳池、樓梯踏面 30mm 厚l 車行道 40mm 厚2， 文化石l 人行道鋪地、景墻壓頂（經(jīng)濟(jì)型）、墻面、花池貼面 30mm 厚3， 青石板l 人行道鋪地、景墻壓頂（經(jīng)濟(jì)型）墻面、花池貼面、樓梯踏面 20mm 厚4， 料石（條石、毛石）/小料石l 料石：臺階 100mm 厚l 小料石：道路、廣場 40mm 厚5， 木材，l 鋪地 3050mm 厚6， 鵝卵石l 鋪貼鵝卵石直徑 4080mml 水池底散置鵝卵石直徑 60120mm7， 植草磚，規(guī)格8， 透水磚（水泥磚/燒結(jié)磚） l 人行道鋪地 50mm 厚 l 車行道鋪地 50mm 厚9， 馬賽克、瓷片（詳見泳池部分）10

18、，塑料植草格l 停車場、隱形消防車道11，地石麗（樹脂地坪）l 廣場、道路、人行地面 10mm 厚12，橡膠墊l 健身游戲場地 3040mm 厚技術(shù)要求 (一)人行道路1， 底層結(jié)構(gòu)做法自然土（從上到下）l 100 厚 C15 混凝土l 100 厚 6%水泥石粉渣l 素土夯實2， 底層結(jié)構(gòu)做法板上（從上到下）l 100 厚 C15 混凝土l 150 厚 6%水泥石粉渣l 輕質(zhì)回填土夯實>92%l 透水型土工布，四周上翻100高l 100 厚陶粒排水層l 車庫頂板防水保護(hù)層3， 花崗巖、板巖、文化石、水泥磚、陶磚（從上到下）l 面層l 20 厚 1:2.5 干硬性水泥砂漿（可選）l 下接底

19、層結(jié)構(gòu)做法4， 鵝卵石、瓷磚l 面層l 20 厚素水泥漿結(jié)合層l 下接底層結(jié)構(gòu)做法5， 植草磚l 面層l 10 厚素水泥漿結(jié)合層l 下接底層結(jié)構(gòu)做法6， 橡膠墊l 面層l 膠水l 20 厚素水泥漿結(jié)合層？l 下接底層結(jié)構(gòu)做法(二)車行道路1， 瀝青（從上到下）l 50 厚細(xì)粒式瀝青混凝土 l 60 厚粗粒式瀝青混凝土 l 乳化瀝青透層l 200 厚 C20 混凝土墊層 l 150 厚 6水泥石粉渣 l 素土夯實2， 混凝土（從上到下）l 200 厚 C30 混凝土面層 l 200 厚 6水泥石粉渣 l 素土夯實3， 花崗巖、水泥磚（從上到下）l 面層l 200 厚 C20 混凝土l 100 厚

20、 6水泥石粉渣l 素土夯實4， 隱性消防車道（從上到下）l 種植土（覆土深度約 80mm）l 38厚植草板l 60 厚土壤層(由 25 10-30 直徑碎石、15中粗砂、60土壤組成的土工濾清織物)l 200 厚砂層：(由 10中粗砂、60 20-40 直徑碎石、30土壤組成的土工濾清織物)l 素土夯實(三)墻面1， 涂料、花崗巖、板巖、文化石、面磚（從外到內(nèi)）l 面層l 素水泥漿一道（涂料、花崗巖）l 30 厚 1:2.5 水泥砂漿l 粘土磚墻或混凝土結(jié)構(gòu)2， 擋土墻l 圖紙l 備注：墻面不考慮干掛做法第二部分 水景面層材料選擇 1,混凝土1、如無特殊景觀效果需要時，水景池底及側(cè)壁面層采用混

21、凝土（拉毛）2、混凝土強(qiáng)度采用 C25 混凝土?？?jié)B等級不低于 S6。2，馬賽克及瓷片1、馬賽克盡量選擇不透明玻璃馬賽克。2、馬賽克拼花需詳細(xì)設(shè)計圖紙。3， 花崗巖1，選用花崗巖需在甲方提供的材料表中選擇或提供樣板供甲方確認(rèn)。2，池底及側(cè)壁，鋪裝材料厚度不超過 20MM 厚。3，池邊壓頂材料厚度不超過 50MM 厚。4，鵝卵石技術(shù)要求 （一）總則1、 可涉入式水景的水深應(yīng)小于 0.3m，以防止兒童溺水，同時水底應(yīng)做防滑處理。2、 汀步，面積不小于 0.4×0.4m，并滿足連續(xù)跨越的要求3、 池岸必須作圓角處理，鋪設(shè)軟質(zhì)滲水地面或防滑材料。4、 結(jié)構(gòu)板上水景結(jié)構(gòu)設(shè)計要求l 水景下建筑功

22、能對滲漏要求不高時，可將結(jié)構(gòu)板直接作為水景的底板。l 水景下建筑功能對滲漏要求高時，水景結(jié)構(gòu)自成體系，與結(jié)構(gòu)板脫離。 內(nèi)防水5、水景防水要求l 結(jié)構(gòu)找坡 1坡向泄水口；l 2.0mm 厚黑豹型水泥防水涂膜，管道周邊 300mm 寬范圍做附加 2.0 厚 防水層；l 20mm 厚 1：3 水泥砂漿保護(hù)層，表面拉細(xì)毛；l 面層涂料或瓷磚。6、需考慮設(shè)置可靠的自動補水裝置和溢流管路。7、水景排水要求l 結(jié)構(gòu)板上敷設(shè)排水多孔管，DN110 管上開 510mm 的孔洞，間距8010mm；l 結(jié)構(gòu)板找坡，一般為 0.5%2%；l 排水管坡向排水溝或滲水坑（滲水坑在地下室范圍外）；l DN110 多孔管，0

23、.005 坡度，0.5 充滿度排水負(fù)荷 2.9 升/秒，需計算得 到的排水多孔管的數(shù)量。8、水景設(shè)備設(shè)計要求l 水景給水管一般為 UPVC 給水管及管件；l 水循環(huán)系統(tǒng)宜設(shè)置帶閥門控制的補水管補水，一般不設(shè)置補水箱；l 根據(jù)總體規(guī)劃，選擇適合周邊環(huán)境的噴頭；l 循環(huán)水泵的流量和揚程應(yīng)按所選噴頭形式、噴水高度、噴嘴直徑和數(shù)量 以及管道系統(tǒng)的水頭損失等計算確定；l 單功能水景循環(huán)水泵宜采用潛水泵，直接設(shè)置于水池底的設(shè)備坑內(nèi)；l 多功能組合式水景一般循環(huán)泵較多，宜集中設(shè)置在設(shè)備房內(nèi)，設(shè)備房的 位置宜原離住宅，安裝在公共部位，并在周圍布置景觀進(jìn)行遮擋。l 對水質(zhì)要求較高的水景工程，需要設(shè)置過濾砂缸，對

24、循環(huán)水進(jìn)行過濾。 過濾砂缸應(yīng)選用強(qiáng)度高，耐腐蝕、濾速高、過濾效果好的產(chǎn)品，并宜安 裝，操作簡便等；9、水景照明及電設(shè)計要求l A,室外照明，應(yīng)按正常照明、節(jié)日照明考慮供電系統(tǒng)，在相應(yīng)回路加裝 “鐘控器”，避免平時開啟大面積照明，浪費能源；l B,路燈或庭院燈的供電回路，應(yīng)考慮間隔式供電（在不需要的情況下， 只開一半的燈具），以利節(jié)約電能；l C,環(huán)境照明配電箱應(yīng)裝設(shè)在隱蔽的區(qū)域，避免對景觀產(chǎn)生影響；l D,為水下燈供電的變壓器，在供電距離較近的情況下，盡量裝在配電箱 內(nèi)部，如配電箱距離水下燈較遠(yuǎn)，則可以考慮裝在水下燈附近，但不要 影響景觀；l 水下燈的供電電壓建議使用 12V 的安全超低壓供電

25、，其安全電源應(yīng)設(shè)于2 區(qū)以外的地方；l 對于浸在水中才能安全工作的燈具，應(yīng)采取低水位斷電措施；10，水景蓄水池、泵房設(shè)計要求l 水池容積：水泵吸水口上的總水容積應(yīng)不小于 5 分鐘最大循環(huán)流量；l 水泵應(yīng)采用自灌式；l 設(shè)備房應(yīng)布置緊湊，機(jī)房的面積和高度應(yīng)滿足設(shè)備布置、安裝、操作和 檢修的要求；l 地面設(shè)置的機(jī)房，應(yīng)有設(shè)備運輸?shù)某鋈肟?；地下設(shè)置的機(jī)房，應(yīng)留有設(shè) 備運輸?shù)某鋈氲跹b孔；l 設(shè)備房應(yīng)有良好的通風(fēng)、照明、隔音和地面排水措施；（二） 人工湖設(shè)計要求池底1，硬底池底構(gòu)造做法 1（膨潤土防水氈防水）（從上到下）l 面層l 50 厚細(xì)石混凝土，配筋 Ø6150 雙向l 150 厚水泥石

26、粉保護(hù)層l 膨潤土防水氈l 素土夯實2，硬底池底構(gòu)造做法 2 （膨潤土防水氈防水）（從上到下）l 面層l 40 厚細(xì)石混凝土l 300 厚回填土（塘泥）l 膨潤土防水氈l 素土夯實3，結(jié)構(gòu)板上池底構(gòu)造做法l 散鋪大小天然卵石（粒徑 50200）l 20 厚 1:2.5 水泥砂漿粘牢粒徑 3080 卵石l 20 厚防水砂漿（1：2 水泥砂漿加 5防水劑）l 3 厚聚合物水泥基防水涂抹 z20 厚 1：3 水泥砂漿找平層 z鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)l 100 厚 C15 混凝土l 2：8 水泥土分層夯實l 素土夯實>92池壁1， 膨潤土防水氈防水池壁構(gòu)造做法（從外到里）l 面層l 100 厚鋼筋混凝土

27、保護(hù)l 膨潤土防水氈l 15 厚 1：3 水泥砂漿找平層l 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)2，天然石塊駁岸及滾水壩構(gòu)造做法（從上到下）（石塊只出現(xiàn)在人可看到的 區(qū)域）l 天然石塊，150 厚 1：3 水泥砂漿灌縫 (或用密封油膏嵌實)l 200 厚 C20 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)壓頂1，普通石材壓頂構(gòu)造做法 1l 面層（厚度<50）l 20 厚防水砂漿（1：2 水泥砂漿加 5防水劑）l 3 厚聚合物水泥基防水涂抹 l 20 厚 1：3 水泥砂漿找平層 l 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（三） 游泳池設(shè)計要求1，游泳池結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（自防水）2，壓頂可采用花崗巖，厚度不超過 50mm3，淋浴地面應(yīng)考慮防滑及排水順暢4，游泳池

28、池壁、池底交接處陰角，臺階陰角需倒圓角5，游泳池下池臺階寬度不小于 350mm，高度不大于 200mm（兒童游泳池臺階高度以 100mm為宜）。臺階應(yīng)設(shè)扶手，扶手可采用 Ø50x3不銹鋼管，扶手高度900MM。扶手安裝采用預(yù)埋件安裝。6，池底圖案應(yīng)有詳細(xì)大樣及材料色彩選型7，游泳池水處理設(shè)計l 池水在進(jìn)行過濾凈化前，應(yīng)先將水中的雜物經(jīng)過毛發(fā)聚集器進(jìn)行預(yù)凈化；l 過濾砂缸應(yīng)選用強(qiáng)度高，耐腐蝕、濾速高、過濾效果好的產(chǎn)品，并宜安 裝，操作簡便，外型美觀，過濾介質(zhì)一般采用石英砂；l 為保證泳池的水質(zhì)質(zhì)量，應(yīng)向循環(huán)水中投加混凝劑、PH 值調(diào)整劑和除藻 劑等；l 泳池水必須進(jìn)行消毒殺菌處理。8，

29、游泳池溢流口及溢流溝設(shè)計要求l 沿池壁兩側(cè)或周邊設(shè)置齊岸外溢式溢流水槽；l 溢流水槽的截面尺寸，宜按池水循環(huán)水量 10%15%計算確定，但槽的最 小寬度宜為 200mm；l 槽內(nèi)應(yīng)設(shè)排水口，排水口均勻布置，排水口數(shù)量計算確定；l 槽底應(yīng)有 1%的坡度坡向排水口；9，游泳池輔助用房（更衣、淋?。﹍ 更衣間應(yīng)設(shè)置排水措施；l 淋浴間應(yīng)設(shè)置冷、熱水管道和排水措施；10，構(gòu)造做法池壁做法 （從外到內(nèi)）l 面層（玻璃馬賽克或瓷片）l 20 厚 1：2 聚合物水泥砂漿l 聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚l 結(jié)構(gòu)面板一律先清除干凈（包括油污，浮漿），蜂窩麻面，用 1：2.5 水 泥砂漿嵌平補實池底做法 （從

30、上到下）l 玻璃馬賽克 （瓷片）l 20 厚 1：2 聚合物水泥砂漿l 聚合物水泥基防水涂抹 1。0 厚l 結(jié)構(gòu)面板一律先清除干凈（包括油污，浮漿），蜂窩麻面，用 1：2.5 水 泥砂漿嵌平補實l 100 厚 C10 混凝土墊層l 素土夯實>92游泳池平臺做法 （從上到下）l 面層l 30 厚 1：3 干硬性水泥砂漿l 100 厚 C10 混凝土l 150 厚 6水泥石粉渣l 素土夯實>92水下墻體做法（水吧吧凳等）l 面層 （玻璃馬賽克或面磚）l 20 厚 1：3 聚合物水泥砂漿l 磚砌l 鋼筋混凝土池底消毒浸腳池池底構(gòu)造做法l 面層（玻璃馬賽克或面磚） z20 厚 1：3 聚合

31、物水泥砂漿 zC20 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)l 100 厚 C10 混凝土l 150 厚 6水泥石粉渣l 素土夯實>92消毒浸腳池池壁構(gòu)造做法l 面層（玻璃馬賽克或面磚） l 20 厚 1：3 聚合物水泥砂漿 l C20 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（四） 按摩池1，水力按摩池水處理設(shè)計l 宜選用內(nèi)水型噴嘴；l 噴嘴沿池壁布置，應(yīng)高出座位坐板 0.20 米，其間距宜為 0.71.0 米，如為矩形池，噴嘴不得相對布置，以保證相互不受干擾；l 噴頭進(jìn)氣為環(huán)境空氣時，進(jìn)氣管管口應(yīng)設(shè)調(diào)節(jié)進(jìn)氣量的控制管帽，且進(jìn)氣口應(yīng)高出池內(nèi)水面不小于 200mm；l 噴頭進(jìn)氣為氣泵供給時，氣泵應(yīng)高出池內(nèi)水面不小于 200mm；如氣泵應(yīng)

32、 低于池內(nèi)水面，供氣管應(yīng)設(shè)計成倒 U 字形，且倒 U 字型管底，應(yīng)高出池 內(nèi)水面不小于 200mm；2，氣泡按摩池水處理設(shè)計l 池內(nèi)應(yīng)設(shè)氣泡躺席、氣泡坐席和池底氣泡；l 氣泡由空氣泵知道，其容量根據(jù)池內(nèi)噴頭、氣床和池底氣泡席數(shù)量確定；l 氣床和氣席按所帶孔數(shù)計算；l 氣泵位置應(yīng)高處池內(nèi)水面 400mm，如有困難時，供氣管應(yīng)設(shè)計成倒 U 形狀，倒 U 形管底高出池內(nèi)水面 450mm，防止池水回流到氣泵系統(tǒng)；l 噴氣嘴、噴水嘴和供氣、供水管道，應(yīng)采用銅管或薄壁不銹鋼管；3， 按摩池池底構(gòu)造做法l 面層l 20 厚 1：3 聚合物水泥砂漿l 鋼筋混凝土池底4， 按摩池座椅構(gòu)造做法l 面層l 20 厚

33、 1：3 聚合物水泥砂漿l 500 厚磚砌坐凳l 鋼筋混凝土池底5，溢流要求同游泳池溢流設(shè)計要求（五） 旱噴泉（六） 溪流1，溪流典型構(gòu)造做法（按人工湖膨潤土構(gòu)造做法）2，溪流水處理設(shè)計l 應(yīng)設(shè)置水泵保證溪水循環(huán)；l 溪流水的流速應(yīng)小于 1.0 米/秒；（七） 景墻跌水、噴泉、觀賞性水池1，墻體構(gòu)造做法 1（磚砌墻體）l 面層l 20 厚 1：3 水泥砂漿結(jié)合層 l 12 厚 1：3 水泥砂漿保護(hù)層 l 1.5 厚聚氨酯防水涂料l 20 厚 1：2 水泥砂漿l 240 厚 MU7.5 灰沙磚2，墻體的做法 2（混凝土墻體）l 面層l 25 厚 1：2.5 聚合物水泥砂漿l C20 鋼筋混凝土墻

34、體結(jié)構(gòu)3，景墻水池池底構(gòu)造做法l 面層l 20 厚 1：3 水泥砂漿結(jié)合層l 2 厚聚氨酯防水涂料l 20 厚 1：3 水泥砂漿壓實收光l 鋼筋混凝土池體l 100 厚 C10 混凝土墊層l 素土夯實4，素混凝土池壁構(gòu)造做法l 20 厚 1：2.5 聚合物防水水泥砂漿l 1 厚聚合物水泥基防水涂抹l 鋼筋混凝土池底（板面一律清掃干凈）5，噴泉水處理設(shè)計l 池水水質(zhì)要求較高、水源緊張和水質(zhì)腐蝕明顯的水景工程，可設(shè)置池水 循環(huán)凈化和水質(zhì)穩(wěn)定處理；處理的主要目的是減少池水排污損失和換水 損失，去除水中的漂浮物、懸浮物、渾濁度、色度、藻類和異味；l 池水循環(huán)處理常用的方法有格柵、濾網(wǎng)、和濾料過濾，水質(zhì)

35、穩(wěn)定劑一般 投加 CuSO4 等；l 池水水質(zhì)要求不高時，可不設(shè)計凈化處理，當(dāng)池水中有落葉或灰塵時， 人工清理；（八） 人工濕地1， 人工濕地構(gòu)造做法l 面層l 100 厚批蕩石米，粒徑 5-10mml 350 厚礫石，粒徑 3050mml 150 厚 C20 混凝土l 300 厚 8水泥土（當(dāng)?shù)赝吝^篩）夯實>90l 原土夯實 ，密實度 90第三部分 軟景1、 綠化率：3040（含水景面積）2、 地形：（1） 對于較開闊空間需考慮微地形處理（2） 地形還需結(jié)合排水考慮，貼近建筑處不可設(shè)計低地形；（3） 建筑外墻綠地標(biāo)高不可高于正負(fù)零（4） 樓板結(jié)構(gòu)層上綠地需考慮荷載能力，一般要求能達(dá)到

36、1.2-1.6 米以上（含 濾水層）的覆土深度（2200kn/m2），地形設(shè)計也必須符合荷載要求3、 管線布置要求：（規(guī)范要求）4、 給排水布置要求：（1） 灌溉用取水口：一般一個取水口可覆蓋面積約 125m2(半徑為20米)； 取水口間距約40米；應(yīng)靠路邊設(shè)置，且盡量靠近排水井。（2） 對于有特殊排水要求的綠地，需鋪設(shè)盲溝或有濾水作用的暗管（3） 花池需考慮內(nèi)坡度及預(yù)留排水口或接入排水管（4） 樓板結(jié)構(gòu)層上綠地要考慮結(jié)構(gòu)找坡及排水，直接在結(jié)構(gòu)板上砌樹池的 需在結(jié)構(gòu)板上預(yù)留排水管5、 植物種植要求：（1） 行道樹分枝點需在 1.8-2.0 米間，樹高需大于 4 米，間距 46 米（2） 樓板結(jié)

37、構(gòu)層上的植物選擇，不可選用如榕樹等根系發(fā)達(dá)植物（3） 樓板結(jié)構(gòu)層上植物大小選擇需結(jié)合結(jié)構(gòu)荷載考慮（4） 一般樹池內(nèi)種植不考慮使用榕樹等根系發(fā)達(dá)植物（5） 高于 1.2 米的擋土墻，如無特別景觀要求，都要考慮擋墻綠化（擋墻上下的爬藤及懸垂植物）（6） 花架需考慮爬藤、開花植物的種植（7） 濕地植物需考慮耐水濕植物（如風(fēng)車草、紙莎草、香蒲、再力等）（8） 水景內(nèi)無特殊要求的需考慮挺水植物與漂水植物（9） 商業(yè)區(qū)植栽設(shè)計需不妨礙人們?yōu)g覽商鋪招牌、門面的視線為宜，切不 可正對商鋪門口（10）組團(tuán)內(nèi)要多選用開花喬木，且要考慮住區(qū)的季相變化。6、 屋頂綠化要求:（1） 輕型（8-10cm 覆土）綠化屋面作

38、法：作法一：作法二：作法三：（2） 重型（10cm 以上覆土）綠化屋面作法：第四部分 構(gòu)筑物統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)：1材料若為木材，應(yīng)該選用經(jīng)過防腐處理的耐久性強(qiáng)、充分烘干的木質(zhì)材料， 保持相應(yīng)裂縫的標(biāo)準(zhǔn)，以免影響景觀和結(jié)構(gòu)的要求，表面需要涂刷選用木質(zhì) 漆。若為其它材料均要考慮防腐和耐久性。2照明應(yīng)根據(jù)實際情況設(shè)置射燈、地?zé)?、柱燈，要保證夜間景觀效果，滿足居 民夜間出行活動的照明需要。射燈的角度應(yīng)避免形成眩光污染。亭：1 亭的檐口高度宜在 2.4m 左右，寬度 2.43.6m，立柱間距宜在 1.83m 左右。2 亭屋頂?shù)呐潘詈貌灰才旁谕さ闹魅肟诜较?。? 廊的寬度和高度設(shè)定應(yīng)該按人的尺度比例關(guān)系加以控制

39、，避免過寬過高，一般 高度宜在 2.22.5m 之間，寬度宜在 1.82.5m 之間。居住區(qū)內(nèi)建筑與建筑之 間的連廊尺度控制必須與主體建筑相適應(yīng)。2 廊柱與橫架必須采用有效的連接方法，牢固連接，具有相應(yīng)的防風(fēng)能力?；? 花架高度宜在 2.22.5m，寬度宜在 2.54m，長度宜在 510m，立柱間距 2.42.7m。2 花架四方柱截面應(yīng)該考慮倒角處理。3 如果考慮攀爬植物，則要有相應(yīng)的植栽設(shè)計，預(yù)留植栽土的位置。并且要有花架與攀爬植物的維護(hù)保養(yǎng)的說明。張拉膜1 膜結(jié)構(gòu)的懸索拉線埋點要隱蔽并遠(yuǎn)離人流活動區(qū)。2 膜結(jié)構(gòu)的連接件必須是優(yōu)質(zhì)材料，具備相應(yīng)的防拉強(qiáng)度。3 當(dāng)采用內(nèi)部照明時，燈具與膜面應(yīng)

40、保持適當(dāng)距離，以防止燈具散發(fā)出的熱量將 膜面烤焦。膜結(jié)構(gòu)的材料要注意反光特性，布置考慮周邊住戶的光污染。4 膜結(jié)構(gòu)設(shè)計必須符合膜材料的受力特性，應(yīng)有足夠的坡度解決排水問題，通常膜面坡度不低于 1：10。景墻1 連續(xù)長度宜在 35m，高度宜在 1.52.5m，厚度宜在為 200mm臺階、步道1，室外臺階步道要求踏面寬 350，高度 130。 橋1，跨度，安全（欄板高度）滿足安全高度 1.05m 以上，寬度人行不宜超過 3m第五部分 部品燈具1 景觀燈具要求提供有關(guān)燈具的大小尺寸、光源名稱、功率；2 要求注明燈具使用的地點、定位及對照角度的要求；3 要求提供燈具的彩色圖片；4 要求注明燈具的材料、

41、顏色、表面處理工藝、防護(hù)等級，是否 5 防水等；5 要求圖示出在各施工圖中的相對應(yīng)的符號。 雕塑1.設(shè)計原則 雕塑要能夠融入到住區(qū)周邊的整個居住環(huán)境中境中。2.雕塑類型2.1 創(chuàng)作型：具備原創(chuàng)性、創(chuàng)新性。2.2 翻版型：必須選擇國外原型。3.雕塑設(shè)置原則：3.1 題材：適合居住氛圍。3.2 風(fēng)格：與住區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)。3.3 材料：選擇接近自然的。3.4 尺度：尺度應(yīng)適合放置雕塑的場所。3.5 定位：宜放置在偏公共區(qū)域。3.6 照明：照明位置、角度、光源。3.7 圖紙：平、立、剖面圖及局部大樣詳圖。花缽 平面布置圖、擺放位置、數(shù)量清單、規(guī)格、照明、參考圖片等；康體設(shè)施1 兒童游樂場、成人健身場所2

42、布局合理，易到達(dá)，方便使用而又不對居民造成干擾；3 考慮日照、通風(fēng)、夜間照明；4 周圍設(shè)置休息區(qū)；5 室外健身器材要兼顧不同年齡段人群的使用要求（兒童活動場地除外），并采 取必要的安全措施；6 實用、美觀，易于維護(hù)，維護(hù)成本低；7 專用運動場所必須委托有專業(yè)資質(zhì)的公司進(jìn)行設(shè)計和施工；8 應(yīng)考慮無障礙設(shè)計；9 定位及排水；10 器材規(guī)格及使用活動范圍；園林家私1 數(shù)量及定位：組團(tuán)、交流空間、中心廣場、商業(yè)街；2 照明：位置、光源；3 式樣、規(guī)格、材料、圖片；4 考慮日照和遮蔭；景觀標(biāo)識1 整體設(shè)計原則1.1 經(jīng)濟(jì)性原則：考慮小區(qū)檔次和成本限制，適當(dāng)對標(biāo)識材料進(jìn)行選擇。1.2 規(guī)范性原則：符號的設(shè)

43、計應(yīng)國際化，高檔社區(qū)應(yīng)中英文對照；無特殊情況，字體以簡體為宜。1.3 實用性原則：高度適中；部分標(biāo)識考慮夜晚照明。2 分項設(shè)計原則2.1 分項設(shè)計原則。 標(biāo)識分類，以“名稱標(biāo)識”、“環(huán)境標(biāo)識”“交通標(biāo)識”“警示標(biāo)識”四種類。2、合約景觀工程目標(biāo)成本編制作業(yè)指引1適用范圍適用于項目策劃、景觀方案設(shè)計、景觀初步設(shè)計、景觀施工圖設(shè)計及景觀施 工各階段的目標(biāo)成本確定工作。目標(biāo)成本管理規(guī)定要點 A.目標(biāo)成本，是指在不同階段制訂的項目開發(fā)成本計劃，是包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務(wù)成本等的項目全成本。 B.目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個階段目標(biāo)成

44、本的制訂都是在上一個階段基礎(chǔ)上進(jìn)行的。 C.主體工程施工圖設(shè)計完成后，分公司負(fù)責(zé)編制（或委托咨詢公司編制）施工圖預(yù)算和項目的目標(biāo)成本計劃，經(jīng)分公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)后，報集團(tuán)公司審核。 D.集團(tuán)公司成本管理部對施工圖預(yù)算進(jìn)行審核后，組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設(shè)計部、分公司等相關(guān)部門一起對項目目標(biāo)成本計劃進(jìn)行評審，評審?fù)ㄟ^后， 成本管理部綜合各部門意見，編制項目目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書。E.（一）可研階段目標(biāo)成本（投資估算）允許誤差不超過 30%；（二）規(guī)劃 方案階段目標(biāo)成本（估算成本）允許誤差不超過 15%；（三）項目開發(fā)目標(biāo)成本（目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書）允許誤差不超過 5%；2園林景觀成本構(gòu)成室外土方工程指室外和

45、園林種植土的土石方工程（含濾水層等）園林環(huán)境工程費指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、景墻（擋土墻）、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等項目綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)<建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費總額的 25%>圍墻工程指小區(qū)圍墻基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及裝飾部分景觀水電指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等物業(yè)及交通設(shè)施指物業(yè)標(biāo)識、門牌號碼、信報箱、車位劃線、車擋及保安亭等室外零星設(shè)施指上述園林環(huán)境工程未包含的一些零星設(shè)施配套設(shè)施費游泳池指小區(qū)內(nèi)游泳池建設(shè)費用網(wǎng)球場指小區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場建設(shè)費用垃圾站指小區(qū)內(nèi)垃圾站建

46、設(shè)費用物業(yè)管理用房指單獨建設(shè)的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對其裝修、裝飾的費用其他配套用房指單獨建設(shè)的其它配套用房費用3項目目標(biāo)成本表編制3.1 項目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定景觀目標(biāo)成本，成為景觀總目標(biāo)成本， 用以控制景觀方案設(shè)計，是評審方案設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.2 項目景觀方案設(shè)計完成后，依據(jù)方案設(shè)計設(shè)計估算確定目標(biāo)成本，成為控制 擴(kuò)初設(shè)計的目標(biāo)成本，是評審初步設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.3 初步設(shè)計完成后，依據(jù)初步設(shè)計概算確定目標(biāo)成本，成為控制施工圖設(shè)計的 目標(biāo)成本，是評審施工圖設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)之一。3.4 施工圖設(shè)計完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標(biāo)成本，作為項目施工階段成本 控制目標(biāo)。3.5 景

47、觀總目標(biāo)成本及其它階段的目標(biāo)成本按照上表園林景觀成本構(gòu)成進(jìn)行 測算編制。4確定目標(biāo)成本應(yīng)遵循的基本原則4.1 標(biāo)桿瞄準(zhǔn) 在項目選擇和項目策劃階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準(zhǔn)銷售價格市場標(biāo)桿、工程成本市場標(biāo)桿，以及非工程成本市場標(biāo)桿。4.2 滿足顧客需求a) 在項目選擇和項目策劃階段必須關(guān)注目標(biāo)顧客定位、分析目標(biāo)顧客核心 需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。b) 在分階段確定目標(biāo)成本時，應(yīng)始終注意將成本分項結(jié)構(gòu)向顧客核心需求 方向傾斜。4.3 競爭策略要求a) 在項目選擇的項目策劃階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié) 合項目自身資源條件和經(jīng)營目標(biāo)，形成明確的競爭策略，

48、并將競爭策略 對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標(biāo)或定性描述。b) 在分階段確定目標(biāo)成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。4.4 倒逼成本4.4.1 通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標(biāo) 桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準(zhǔn)確判斷和取舍。4.4.2 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計”和項 目開發(fā)策劃的硬性指標(biāo)。4.4.3 用項目總成本層層倒逼方案設(shè)計成本、初步設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本。a) 方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本景觀總目標(biāo)成本-成本預(yù)備費（一般為景觀總 目標(biāo)成本×8%）。用景觀總目標(biāo)成本減去成本預(yù)備費的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案

49、設(shè)計，直到方案設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。b) 景觀初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本景觀方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費*20%。用方案設(shè)計形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計，直到初步設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。c) 景觀施工圖設(shè)計形成的目標(biāo)成本初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本+成本預(yù)備費*10%。用初步設(shè)計形成的目標(biāo)成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計，直到景觀施工圖設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。d) 測算的施工圖設(shè)計成本加上未使用的成本預(yù)備費（70%的成本預(yù)備費）即成為確定的項目成本控制目標(biāo)。5.制定景觀目標(biāo)成本參考數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)定位投資水平（元/）產(chǎn)品分級普 通 標(biāo) 準(zhǔn)A100-200通常見于政府修建的經(jīng)濟(jì)房與農(nóng)民集資房，其景觀綠化水平檔次極低，相比于較

50、低成本購房帶來的實惠，置業(yè)者對景觀 并無太高要求。B200-300售價不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活動場地和小孩娛樂場地，有適當(dāng)?shù)木G化和休憩的地方。中 檔 標(biāo) 準(zhǔn)A300-450在大多數(shù)地理位置并不優(yōu)越，市場定位中等的樓盤，尤其是以開發(fā)周期短、土地資源有限，作為盈利策略的開發(fā)商，無 論在設(shè)計上、施工上，其景觀成本投入通常定位于這個標(biāo)準(zhǔn)。B450-550景觀檔次較高的、受業(yè)界認(rèn)可好評的，其投資成本都提高了一個標(biāo)準(zhǔn)，而且其更加重視前期規(guī)劃設(shè)計，主要表現(xiàn)在其投 資成本上在設(shè)計上的投入相對有較大幅度的提高。高 檔 標(biāo) 準(zhǔn)A550-700多運用于高端樓盤，有效的提高業(yè)內(nèi)知名度。此標(biāo)準(zhǔn)樓盤景觀的

51、突出特點是其景觀綠化植物、土方的成本相對投入驚人， 都通過高密度、多種類的植物配置手法，甚至大量運用盆栽 植物、熱帶植物結(jié)合造坡，充分的迎合了市場對軟景的偏好， 滿足高端置業(yè)者的需求，其成本造價在市場上遠(yuǎn)高于其他樓盤。B700-1000C1200多用于樓盤展示面的投入、以及少量定位尖端的樓盤。注：以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、同行交流、與相關(guān)施工單位交流溝通。本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。6.景觀投資原則：基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：1. 景觀投資水平應(yīng)根據(jù)營銷定位的樓盤檔次相匹配，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平。2. 盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計單位或著名設(shè)計師合作，

52、不僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，而且能夠提高產(chǎn)品的知名度，把握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計成果能節(jié)約成本。3. 選擇相匹配的材料及有實力的施工單位，保證設(shè)計效果的實現(xiàn)，設(shè)計再好，沒有好的施工單位來實施，同樣不能做出好的園林景觀。4. 為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的 策略，在重點區(qū)域，如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平，相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄?，合理的有一定程度的區(qū)分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經(jīng)濟(jì)。7景觀投資重點1. 根據(jù)整體規(guī)劃土地分級策略在景觀投資上相應(yīng)的

53、提高重點位置及銷售買 場路線的景觀投資水準(zhǔn)。2. 在考慮景觀均好性的同時，適當(dāng)?shù)奶岣呱虡I(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。3. 依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例。4. 根據(jù)“木桶原理”，在相對劣勢地塊（朝向不好、周邊環(huán)境差）周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的。8 景觀工程結(jié)算管理作業(yè)指引8.1工程結(jié)算管理規(guī)定摘錄（1）結(jié)算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場工程師負(fù)責(zé)審核竣工資料和結(jié)算資料的

54、有效性，并提交分公司工程部經(jīng)理簽字確認(rèn)。分公司工程部對結(jié)算資料審核完成后，填寫工程結(jié)算資料交接單，將結(jié)算資料移交分公司成本部。（2）委托造價咨詢機(jī)構(gòu)編制工程結(jié)算，在造價咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細(xì)計算書）及與承包單位核對后的結(jié)算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。（3）工程結(jié)算造價變動超過該分項工程合同造價的 5%或結(jié)算金額超過 200萬元，要分公司總經(jīng)理、集團(tuán)公司主管副總、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準(zhǔn)8.2結(jié)算書由三部分組成：（一） 工程結(jié)算審批表（審批表格）（二） 詳細(xì)結(jié)算書及審核情況（報送結(jié)算、審核結(jié)算及相關(guān)符合結(jié)算條件的資料、簽證及依據(jù)等）（三） 工程竣工資料（驗收報告、招標(biāo)文件、合同、材料合格證明等等）下面以兩份示例說明：一份完整的工程結(jié)算清單(成都景觀)1、工程結(jié)算審批表（封面，報集團(tuán)公司）2、 結(jié)算匯總表 內(nèi)容包括：A、建筑工程B、裝飾（硬質(zhì)鋪裝） C、綠化工程 D、景觀水、電工程結(jié)算造價：220.058