房地產(chǎn)前期工作及開發(fā)流程

1、房地產(chǎn)前期工作及開發(fā)流程開發(fā)程序管理第一章：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地審批一般程序一、立項二、選址意見書或規(guī)劃設計條件審批三、詳細規(guī)劃方案審批四、建設用地規(guī)劃許可證審批建設用地規(guī)劃許可證審批必備材料五、建筑方案審批六、建設工程規(guī)劃許可證審批七、辦理管網(wǎng)、市政道路等設施項目審批辦理管網(wǎng)、市政道路等設施項目審批必備材料八、辦理立面裝修審批九、辦理建設工程竣工規(guī)劃驗收合格意見書十、土地登記、土地資產(chǎn)評估結果確認及處置十一、土地資產(chǎn)評估結果確認及處置受理材料十二、審批辦理國家、集體建設用地批十三、辦理出讓土地十四、辦結文件十五、計委2002年下達城市建設計劃十六、房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七、銀行

2、按揭貸款第二章：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設用地審批一般程序一、立項說明：在此基礎上，可以著手辦理“五證”：1.規(guī)劃用地許可證2.建設工程規(guī)劃許可證3.國有土地使用證4.商品房銷售許可證5.建筑工程開工報告1（房屋動遷許可證）。申請項目內(nèi)容所需準備的經(jīng)濟、管理文件承辦部門項目立項立項申請報告開發(fā)辦企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本及復印件合營公司的合同、章程項目可行性研究報告中標通知書項目立項開發(fā)辦測算地價報告確定土地出讓方式評標審定評標結果市政府與開發(fā)辦領導小組中標通知書二、選址意見書或規(guī)劃設計條件審批(1)規(guī)劃用地申請報告(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積)(2)單位法人委托書(蓋公章、法人章)、工作

3、證等有效證件(3)市計委建設項目前期工作計劃通知單(4)市建委基本建設任務單(5) 土地證復印件(蓋單位公章)(6) 1:500地形圖(藍圖)(1) 現(xiàn)狀照片三、詳細規(guī)劃方案審批(1)填寫規(guī)劃方案審查表(2)規(guī)劃設計條件或選址意見書(原件)，必須在有效期內(nèi)(3)用地紅線圖(原件)(4)平面布局圖(藍圖)(5)對單棟建筑的規(guī)劃方案需報：建設首層平面、標準層平面、剖面圖(藍圖)四、建設用地規(guī)劃許可證審批建設用地規(guī)劃許可證審批必備材料(3) 辦理建設用地規(guī)劃許可證申請(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質、用地面積、建筑面積、大房開中字文件號)(2)申報單位法人委托書(蓋公章、法人章)(3)開發(fā)辦建設任務通

4、知書(原件)或中標通知書(復印件)(4)經(jīng)批準的詳細規(guī)劃圖(藍圖)(5)中標通知書附圖(原件)五、建筑方案審批建筑方案審批必備材料(1)填寫建筑設計方案審查表(2)建設用地和建筑位置批復(3)紅線圖(4) 1:500地形圖或1:2000周邊建筑用地位置圖(5)設計單位資質證明(6)建筑總平面圖、平、立、剖面圖(7) 效果圖(需裝裱在600X450的KD板上)和圖紙規(guī)格為B5的小樣六、建設工程規(guī)劃許可證審批(1)填寫建設工程規(guī)劃許可證(副本)(2)大規(guī)土建發(fā)文件一份，并附位置批復圖一張原件，建設用地批復98046號以后不報此項(3)建設用地規(guī)劃許可證及批復文件一份(復印件、原件)(4)建筑方案批

5、復文件原件一份(凡一九九九年一月一日前批準的須準備一套方案圖一并報來)(5)城鎮(zhèn)國有土地批復原件一份(6)國有土地使用證復印件一份(出讓項目附出讓金證明)(7)市房地產(chǎn)領導小組辦公室發(fā)中標通知書(復印件)或建設任務通知單原件一份，跨年度項目還需持有結轉的當年計劃指標原件一份(8)建筑防火審核意見書原件一份(9)設計合同一份正本(合同內(nèi)四個印章蓋齊)(10)交納各種費用(11)報送建筑施工圖一套，另須報三張總平面位置圖注：1、所有工業(yè)項目及鍋爐房還須到市環(huán)保局辦理環(huán)保手續(xù)2、凡辦過臨時開工手續(xù)須復印一份附在第1項3、驗線后，請到區(qū)局辦理回執(zhí)手續(xù)七、辦理管網(wǎng)、市政道路等設施項目審批辦理管網(wǎng)、市政道

6、路等設施項目審批必備材料(1)申請報告(內(nèi)容包括：工程項目名稱、申報依據(jù)、工程所在路街名稱、管線長度、敷設方式、管線等級管徑、容量等(2)單位法人代表委托書(蓋公章、法人章)(3)市建委建設任務通知單(4)初步設計的管線路徑圖、道路、橋梁等工程的平面圖及詳細設計說明八、辦理立面裝修審批(1)填寫建筑設計方案審查表(2)單位法人委托書(蓋公章、法人章)工作證(3)申請報告(內(nèi)容包括：用地位置、用地性質、占地面積、建筑面積、棟數(shù)、層數(shù)及立面裝修具體說明)(4)產(chǎn)權證及土地證(復印件)(5)位置批復及位置批復圖(復印件)(6)建筑總平面圖、平、立、剖面圖及效果圖(藍圖)九、辦理建設工程竣工規(guī)劃驗收合

7、格意見書辦理建設工程竣工規(guī)劃驗收合格意見書必備材料：(1)填寫建設工程竣工規(guī)劃驗收手冊(2)法人委托書(3)規(guī)劃驗收申請報告(4)大連市勘察測繪研究院實測的建設工程竣工后總平面布置圖(5)建設項目規(guī)劃選址意見書(6)建設用地規(guī)劃許可證及其批文(7)國有土地使用證(8)建設工程規(guī)劃許可證(9)詳規(guī)方案圖(10)建筑設計方案審核意見書(11)建設工程放驗線圖(12)大連市公安消防局對工程的消防驗收報告以上所有復印件必須加蓋建設單位公章十、土地登記(一)地籍審批初始土地登記：(1)土地登記申請書(土地登記表一式兩份)(2)用地權屬來源證明文件和地上附著物產(chǎn)權證明(3)用地規(guī)劃紅線圖及用地現(xiàn)狀圖(4)

8、法人證明、身份證；申請登記的個人應持戶口簿或戶主身份證明；委托代理人申請登記的，持委托代理人身份證明(5)地籍調(diào)查表變更土地登記：除需要以上材料外，還需增加以下材料：(1)原土地使用證(2)經(jīng)確認帶有用地坐標的紅線圖分項還應備有：1、出讓登記(1)土地出讓合同正本(2)用地批復正本(3)土地出讓金交款證明原件(地政處提供)2、轉讓登記(1)補辦出讓合同，補交出讓金或土地收益金交納證明與地上物產(chǎn)權證明(2)轉讓合同(3)雙方法人證明等(4)完稅證明3、房改公房出售(1)售房合同(2)房產(chǎn)證4、租賃(1)補辦出讓合同或租賃合同(2)雙方租賃協(xié)議5、抵押(1)出讓雙方簽訂的抵押合同如貸款還需&quo

9、t;貸款合同”(2)劃撥除以上材料外還需增加：房地產(chǎn)開發(fā)領導小組或市行業(yè)主管部門同意的書面材料土地資產(chǎn)評估報告6、國家股權土地登記審核申請人的改建或新設股份有限公司資格，要審核：公司審批機關的批準文件、體改委、經(jīng)委批文、公商執(zhí)照等。十一、土地資產(chǎn)評估結果確認及處置土地資產(chǎn)評估結果確認及處置受理材料(一)土地評估結果確認(1)評估立項申請書(2)土地使用證復印件及權屬證明文件(3)申報單位土地資產(chǎn)價格評估確認申請(4)土地估價工作報告和土地評估技術報告(二)土地評估確認與處置(1)評估立項申請表(2) 土地資產(chǎn)評估確認書及土地使用權處置申請(3) 土地估價工作報告和土地估價技術報告(4) 土地使

10、用證復印件及權屬證明文件十二、審批辦理國家、集體建設用地批一、辦理國家、集體建設用地批復必備材料：1、縣、區(qū)人民政府請示報告2、用地單位申請3、縣以上計劃部門下達的基本建設計劃4、建設用地規(guī)劃許可證5、征占地呈報表6、圖紙（經(jīng)批準的規(guī)劃紅線圖、平面布置圖）7、地類詳查圖十三、辦理出讓土地辦理出讓土地必備材料：除上述材料外，需補下列材料：1、國有土地出讓呈報2、出讓合同3、評估報件十四、辦結文件辦結文件必備材料：地方人民政府土地批復（國家、省批項目，分別下發(fā)國家、省土地批復）十五、計委2002年下達城市建設計劃十六、房地產(chǎn)交易部門辦理商品房銷售合同十七、銀行按揭貸款十八、規(guī)劃初步設計方案意見第三

11、章：效果圖1、小區(qū)鳥瞰圖-透視圖2、小區(qū)主入口-透視圖3、中央花園-透視圖4、多層住宅-透視圖5、小高層透視圖6、商鋪-透視圖第四章：設計說明篇一、設計總說明1、設計依據(jù)設計任務書地塊地形圖用地紅線圖工程建設標準強制性條文地方建設標準強制性條文國家及地方有關工程建設強制性條文。二、總平面1、規(guī)劃設計宗旨2、基地分析有利條件不利條件3、住宅建筑選型4、規(guī)劃布局特點總體布局環(huán)境規(guī)劃道路布局日照立體空間布局5、技術經(jīng)濟指標、用地平衡表三、建筑1、設計依據(jù)工程建設標準強制性條文該省工程建設地方標準強制性條文民用建筑設計通則(JGJ37-87)住宅設計規(guī)范(GB50096-1999)住宅建筑設計標準(局部修訂)(DBJ08-20-98)建筑工程交通設計及停車庫(場)設置標準(DBJ08-7-96)高層民用建筑設計防火規(guī)范(GB5