房地產(chǎn)開發(fā)基本流程(圖解)

1、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準(zhǔn)備階段三、項目建設(shè)階段四、項目銷售及售后服務(wù)階段BrB!nIB,*:'*:!UV!VVP-、項目立項階段投資機(jī)會研究申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文|申請產(chǎn)點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會，為投資機(jī)會的選擇提供依據(jù)到城市規(guī)劃管理部門申!請定點；：需向規(guī)劃部門提交有效：的項目立項批文、選址意見;書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、:營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書;等

2、文件或證書；到土地管理部門辦理土i地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土!地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，；并繳納土地使用權(quán)出讓金；：選址意見書是項:目進(jìn)行設(shè)計、開發(fā)和管:理的重要依據(jù)；申領(lǐng)項目選址意見：書時需向主管部門提:交地址申請報告、有效:的項目建議書等；:項目立項批文是:有計劃管理部門頒發(fā)，：確認(rèn)開發(fā)項目通過審：核，是可以進(jìn)行開發(fā)建:設(shè)的文件；：申領(lǐng)項目立項批：文的時候需向主管部：門提交可行性報告、立:項申請書、資金來源說=明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類：型說明等；申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知等文件提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許

3、可證申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證被申請建設(shè)用地現(xiàn)：狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項：目的性質(zhì)和所處地段條:件提出用地范圍，外部；限制條件；提出規(guī)劃設(shè):計要點，包括建筑密度、!容積率、建筑層數(shù)、高：度、體量紅線等：、項目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊伍和設(shè)計單位通過招標(biāo)選擇勘察 隊伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè) 計單位進(jìn)行建筑設(shè)計建設(shè)工程許可證是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；施工許可證是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；房屋所在地的市、 縣人民政府房屋拆遷管 理部門經(jīng)過審查后，為 符合條件的折遷人頒發(fā) 的據(jù)以實施拆遷的有關(guān) 證書。拆遷程序為：拆遷調(diào)查制定拆遷安置計劃申領(lǐng)房屋拆遷許可證發(fā)

4、布拆遷公告與被拆遷人簽訂協(xié)議動遷驗收辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證通過招標(biāo)方式選擇 監(jiān)理單位（接受建設(shè)單 位的委托，承擔(dān)其項目 管理工作）申領(lǐng)工程規(guī)劃許可證和施工許可證使土地（生地）在通過一級!開發(fā)后，能達(dá)到具備上水、：9'雨污水、電力、暖氣、電:信和道路通以及場地平整：的條件，使二級開發(fā)商可：以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。:主要包括：通給水、通排;水、通電、通訊、通路、;通燃?xì)?、通熱力以及場地?平整b，通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件編制標(biāo)底向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)通告對承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審發(fā)送招標(biāo)文件招標(biāo)工程交底與解答通知及簽訂合同1、配合承包商做好各項工

5、作2、按時提供施工現(xiàn)場，完成場地的“七通一平”3、及時提供以約定數(shù)量的圖紙，組織以約定的由開發(fā)商負(fù)責(zé)訂購的材料設(shè)備及時進(jìn)場。4、協(xié)助承包商做好接受驗查工作5、對項目的投資、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。6、進(jìn)行合同管理組織承包商進(jìn)場1、組織監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理2、組織業(yè)主負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備訂貨到房地產(chǎn)市場管理部門申請；應(yīng)具備條件：1、建設(shè)項目各種批準(zhǔn)手續(xù)齊備，且已確定竣工交付使用日期；2、已完成建設(shè)項目投資的25%或已完成單體項加強(qiáng)開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控«-l9-V4I-V4I-V«!4I-1*«»«!建設(shè)工程竣工驗收應(yīng)當(dāng)具：備下列條件：1.完成建設(shè)工

6、程全i部設(shè)計和合同約定的各項:內(nèi)容，達(dá)到使用要求；2.有完整的技術(shù)檔:案和施工管理資料；13.有工程使用的主；要建筑材料、建筑構(gòu)配件;和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；i4.有勘察、設(shè)計、施:工、工程監(jiān)理單位分別簽:署的質(zhì)量合格文件；：5.有施工單位簽署應(yīng)提交材料：項目開工報告、竣工報告、分部分項工程技術(shù)人員名單、圖紙會審及交底記錄、設(shè)計變更通知、技術(shù)變更核定單、工程質(zhì)量事故調(diào)查處理資料、測量放線:的工程保修書。不符合上:述條件的工程，建設(shè)單位i不得組織工程的竣工驗資料、材料構(gòu)件設(shè)備合格證明、試驗檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄、施工日志、竣工圖、質(zhì)量檢驗評定資料、竣工驗收資料等:取項目銷售及售后服務(wù)階段1新房

7、竣工后3個月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記；登記時需提交建設(shè)許可證和建筑圖紙等圖件；li«i141辦理彭交工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證物業(yè)管理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托，以有償方式對物業(yè)項目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕與整治等服務(wù)。向主管部門交驗主要的證明文件及相關(guān)資料（如：項目批文、規(guī)劃紅線圖、土地權(quán)屬證明文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗收資料及平面圖、價格申請表等。與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同包括管理和服務(wù)兩方面：管理：掌握物業(yè)的變動、使用狀況、使房屋設(shè)備和配套設(shè)施及時得到修復(fù)、更新、保養(yǎng)；服務(wù)：以充分保障產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新物:業(yè)交付物業(yè)管理公司:接管

8、時，應(yīng)提交以下I資料：房屋建設(shè)的各:提交相關(guān)材料項批準(zhǔn)文件、竣工總;平面圖、房屋及配套，基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備的竣I工圖，地下管道網(wǎng)圖:及其他必要資料=!與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同：購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同!做好物業(yè)管理工作 ;簽訂日起90天內(nèi),辦理土地;；使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。：第部分；房地產(chǎn)開發(fā)餐司,，的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前,房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù),委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書，應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖,并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1）選址定點；

9、2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件;3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報壁圖審查；5）施工也建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項目立項。2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段,此階段辦理以下一般事項：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊、公

10、安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審,核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查,此階段辦理以下一般事項:1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建

11、委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查,根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告，發(fā)放建設(shè)工程施工隨喪計文件審查批準(zhǔn)書。四、規(guī)劃幽圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安消而私進(jìn)行消防設(shè)計審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件,在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費后,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(副本)。五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。

12、招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查,核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預(yù)售許可階段,此階段辦理以下一般事項：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,核發(fā)商品房預(yù)售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：1、以下證明材料：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案

13、應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容,并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站(機(jī)構(gòu))對建設(shè)單位提供的竣工驗收報告進(jìn)行備案審查。2、財政部門對建設(shè)項目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費和基金進(jìn)行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求