房地產(chǎn)開發(fā)成本測算大全

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算大全房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)(公司本部)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。構成1 土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等

2、因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據(jù)項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2 ?土地征收及拆遷安置補償費。(1) 土地征收費。國家建設征收農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農(nóng)村土地征收費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。(2) 房屋征收安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應按規(guī)定給以補償

3、。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。(3) ?前期工程費。前期工程費主要包括：(1) 項目的規(guī)劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質(zhì)勘探費可根據(jù)所需工作量結合有關收費標準估算。(2) “三通一平”等土地開發(fā)費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據(jù)實際工作量，參照有關計費標準估算。4. 建安工程費。它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、

4、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。5. ?基礎設施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算。6. 公共配套設施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。7?不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述1?6項之和為基數(shù)，按3%八5%十算。&開發(fā)期間稅費。開發(fā)項

5、目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。應根據(jù)當?shù)赜嘘P法規(guī)標準估算。核算房地產(chǎn)開發(fā)成本核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算經(jīng)過整頓，有關法規(guī)制度已比較完善，房地產(chǎn)開發(fā)將在有序，規(guī)范的道路上運作，房產(chǎn)商要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發(fā)成本，重點控制房地產(chǎn)開發(fā)成本構成，嚴格控制各項費用支出，并嚴格進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算。成本分類房地產(chǎn)開發(fā)成本核算就其用途來說，大

6、致可分為三部分：1 、土地、土建及設備費用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本構成的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目以前，必須進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進行項目的可行性評估。2 、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標準不一，許多項目

7、由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強，標準普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%?15%.3 、管理費用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確進行房地產(chǎn)開發(fā)成本計算，將起到非常重要的作用。構成因素1 .土地使用權出讓金；2 ?土地征用及拆遷安置補償費；(1) 土地征用費(2) 拆遷安置補償費核算內(nèi)容1、成本歸集對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，象其他行業(yè)一樣?首先應該確定成

8、本歸集對象，即成本核算單位。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，筆者認為成本核算對象不能過細（如以單幢為單位），因為這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡單地以整個小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)。對大的開發(fā)項目應該適當分塊，比如將一個小區(qū)內(nèi)不

9、同類型的商品房按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。2 、成本項目的設立。正確劃分成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結構，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。如何確定成本項目？筆者認為成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。如各種配套費用支出，可設立一個“配套費用”明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。如土地費用、土建費用及設備費用，特別是土建費用，如

10、系分合同發(fā)包的還應該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。3 、間接費用的核算。企業(yè)的間接費用主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，這些費用應作為期間費用，直接計入當期損益。這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。因此，筆者認為，對受益對象明確的貸款利息和前期銷售費用應視同資本性支出進行核算。前者列

11、入“開發(fā)成本”，作為成本項目的一個組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設明細專戶進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費用”科目。4 、項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決算。因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項目決算有可能因為各種原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等，都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解

12、決這個問題，可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程支出，通常在項目總投資中所占的比例很小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。核算步驟房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程序是：1歸集開發(fā)產(chǎn)品費用由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算

13、不能過細(臺以單幢為單位)，因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結算，充分發(fā)揮成本核算的作用。(1) 在項目開發(fā)中發(fā)生的各項直接開發(fā)費用，直接計入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。(2) 為項目開發(fā)服務所發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，可先歸集在“開發(fā)間接費”賬戶，即借記“開發(fā)間接費”總分類賬戶和明細分類

14、賬戶，貸記有關賬戶。(3) 將“開發(fā)間接費”賬戶歸集的開發(fā)間接費，按一定的方法分配計入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發(fā)間接費”賬戶。通過上述程序，將應計人各成本核算對象的開發(fā)費用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。2、正確劃分成本項目選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設立科目核算。為核算開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本，企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務要求，設置下列賬戶：1 1)“開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。本

15、賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。本賬戶應按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”、“配套設施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算。2 2)“開發(fā)間接費”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發(fā)成

16、本各成本核算對象的開發(fā)間接費。月末本賬戶無余額。本賬戶應按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設置明細賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。3 、計算并結轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本計算已完開發(fā)項目從籌建至竣工驗收的全部開發(fā)成本。并將其結轉(zhuǎn)進入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4 、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實際成本結轉(zhuǎn)進入有關賬戶。即借記“經(jīng)營成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、

17、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。可是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得遙遙無期，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，本文以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。成本控制成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義

18、，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。中國房地產(chǎn)市場存量過大，其中除宏觀經(jīng)濟體制方面的原因外，也有其價格形成機制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，商品房如果售價下調(diào)則有助于樓市跑量。開發(fā)商之所以長年不能下調(diào)售價，其中一個主要原因就是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有著一定的意義。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走出了暴利的時代。深圳某知名房地產(chǎn)企業(yè)的董事長曾12% 左右就算是好的項目了。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多處于粗公開宣稱利潤低于40%勺房地產(chǎn)項

19、目不做，而利潤能維持在于土地及資本市場化運作不規(guī)范以及房地產(chǎn)消費市場的不成熟，放式經(jīng)營管理狀態(tài)。隨著國家逐步加強了對房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國家加強了對土地市場的管理與整頓（如國土資源部第11號、21號、71號令等），對經(jīng)營性用地取消了有不正當競爭及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權的方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權必須按照市場經(jīng)濟規(guī)范的要求進行，即必須以掛牌、招標、拍賣方式取得，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化經(jīng)營管理的發(fā)展道路。國家加強了金融市場的宏觀調(diào)控，對資本市場各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時抑制房地產(chǎn)過度的市場消費需求；使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式

20、的開發(fā)已成往事，必須踏踏實實地合理利用資金，加強成本控制，練好內(nèi)功。隨著中國加入WTC后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開，一些資本實力雄厚或有相當融資能力境外資金的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國內(nèi)的一些集團型企業(yè)在全國的擴張（如萬科、萬達、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場的競爭將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來售價不明確或只能預估售價的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，才有可能取得土地的使用權及開發(fā)權，成本控制不力的企業(yè)必將會被市場所淘汰。房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤騰出了上升的空間，也有利于市場競爭與市場跑量。從微觀

21、上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭，騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有著重要的意義?？刂拼胧┓康禺a(chǎn)的成本控制要將成本理念貫穿于整個項目實施過程中，具體包括前期調(diào)研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。（1） 前期調(diào)研在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調(diào)研工作，論證其可行性?？尚行匝芯繉τ谝粋€房地產(chǎn)項目的成敗起著關鍵的作用，但是沒有幾個房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項目開發(fā)的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經(jīng)濟效益。在選立項

22、時就必須對開發(fā)項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內(nèi)容?？尚行匝芯渴窃趯οM者的心理和市場容量、造價等進行準確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。（2） 設計階段降低建筑安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環(huán)節(jié)，

23、注意以下三個方面：1. 實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委托設計時應大力引進競爭機制，以達到控制成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質(zhì)量的設計單位；在設計時，可以根據(jù)情況實行分階段招標或委托。如一個好的項目，如果完全委托或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委托。2. ?加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過計算。要通過技術與經(jīng)濟相結合的數(shù)據(jù)說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，要和技術

24、水平和管理水平相適應；要特別注意選用建筑材料或設備的經(jīng)濟性，盡量不用那些技術不過關、質(zhì)量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標準化和系列化的設計；各專業(yè)設計要遵循建筑模數(shù)，建筑標準，按設計規(guī)范、技術規(guī)定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數(shù)據(jù)，如含筋量、砼量等，以方便對結構設計的造價比較。3. 加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成

25、果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質(zhì)量，避免將設計中的不足帶到施工階段。（3） 施工階段施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：1. 合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在于建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的權限、分工及職責，確保洽商簽證質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。洽商變更后應根據(jù)合同規(guī)定及時辦理增減預算，審核應嚴格執(zhí)行

26、國家定額及有關規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。2. 嚴格審核承包商的索賠要求。對于承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調(diào)處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發(fā)生，以免索賠額過大引起投資失控。3. 搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規(guī)定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬于指定價范圍的，只監(jiān)督質(zhì)量，不干預訂貨。屬于指導價范圍的，應實行“適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監(jiān)督質(zhì)量（采購質(zhì)量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產(chǎn)品質(zhì)量的片面壓價）”的原則，設備采購實行招投標，確保質(zhì)優(yōu)價廉。（

27、4） 竣工結算階段凡結算工程必須按設計圖紙及合同規(guī)定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中注明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調(diào)價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內(nèi)已含項目不能重復出現(xiàn)。要嚴格按合同及有關協(xié)議的規(guī)定，合理確定技措費、提前獎和優(yōu)質(zhì)獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質(zhì)量。費用構成房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：1 .管理費用?？砂错椖块_發(fā)成本構成中前16項之和為基數(shù)，按3%左右計算。2 .銷售費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專

28、設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2%一3%銷售代理費。約為銷售收入的1.5%八2%其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%八1%以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%3. 財務費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。提示：成本僅供參考，因各地物價與消費水平與通貨影響，可能會有不同。1、 、樁基工程（如有）：70100元/平方米；2、 鋼筋：4075KG/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合160300元/平方米；3、 砼：0.30.5立方/平方米（多層含量較低、高層含量較高），合10016

29、5元/平方米；4、 砌體工程：60120元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；5、 、抹灰工程：2540元/平方米；6、外墻工程（包括保溫）：50100元/m2（以一般涂料為標準，如為石材或幕墻，則可能高達3001000元/m2；7 、室內(nèi)水電安裝工程（含消防）：60120元/平方米（按小區(qū)檔次，多層略低一些）；8 、屋面工程：1530元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；9 、門窗工程（不含進戶門）：每平方米建筑面積門窗面積約為0.250.5平方米（與設計及是否高檔很大關系，高檔的比例較大）,造價90300元/m2，一般為90150元/平方米，如采用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元

30、/平方米；10 、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程：30150元/m2（與小區(qū)檔次高低關系很大，檔次越高，造價越高）；11 、地下室（如有）：增加造價40100元/平方米（多層含量較高、高層含量較低）；12 、電梯工程（如有）：40200元/m2，與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的13 、人工費：130200元/平方米;多少有很大關系，一般工程約為100元/m2；14 、室外配套工程：30300元/平方米，一般約為70100元/平方米；15 、模板、支撐、腳手架工程（成本）：70150元/平方米；16 、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的58%:約6090元/平方米；1

31、7 、臨時設施（生活區(qū)、辦公區(qū)、倉庫、道路、現(xiàn)場其它臨時設施（水、電、排污、形象、生產(chǎn)廠棚與其它生產(chǎn)用房）：3050元/平方米；18 、檢測、試驗、手續(xù)、交通、交際等費用：1030元/平方米；19 、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）:以上各項之和*10%=90180元/平方米；20 、上交國家各種稅費（總造價3.33.5%）:3370元/平方米，高檔的可能高達100元/平方米。以上沒有算精裝修，一般造價約為10002000元/平方米，高檔小區(qū)可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業(yè)開發(fā)造成的腐敗成本。精裝修造價一般為5001500元/平方米，這要看檔次高低，也有300

32、元/平方米簡裝修，更有300010000元/平方米超高檔裝修（拎包入?。?1 、設計費（含前期設計概念期間費用）：15100元/平方米；22 、監(jiān)理費：330元/平方米；23 、廣告、策劃、銷售代理費：一般30200元/平方米，高者可達500元/平方米以上;24 、土地費：一般二線城市市區(qū)（老郊區(qū)地帶）為70100萬/畝，容積率一般為1.02.0，故折算房價為：5251500元/平方米，市區(qū)中心地帶一般為200萬元/畝，折算房價為:15003000元/平方米，核心區(qū)域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達三線城市、縣城等土地單方造價較低，20000元/平方米以上的土地單

33、方造價；100500 元/平方米，也有高達2000 元/平方米以上的情況；25、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100500元/平方米，各地標準都不一樣。結論：基本建設費是固定的，即使是不收土地款的動遷房，以國家最低標準承建，造價也難以少于1000元/平方米。實際上，多層普通商品房，建安成本大約在1200元/平方米左右，小高層與高層普通商品房，建安成本大約在15001800元/平方米左右，檔次越高，造價越高。能讓利的主要是：小區(qū)的檔次、向政府交納的土地費及地方政府部分的稅費、廣告策劃銷售環(huán)節(jié)的費用、裝修費用等。另外，開發(fā)商的開發(fā)品質(zhì)也有一定關系，如果一味壓價，品質(zhì)是要

34、差一些；民營開發(fā)商比國營/政府開發(fā)商的成本確實也低一些，這主要有兩方面的原因，一是大多數(shù)民營企業(yè)主要以效益為主導，成本一般控制得好一些，二是民營企業(yè)腐敗成本相對要低一些。不論何種原因，同品質(zhì)的小區(qū)成本上下也不會超過100200元/平方米。相關資料一）房地產(chǎn)開發(fā)成本主要有以下9個方面構成：土地成本、建安造價、配套設施、勘察設計監(jiān)理、營銷、財務費用、企業(yè)管理費用、行政事業(yè)收費、營業(yè)稅。一、土地成本土地成本因地而異，但經(jīng)過07年的行業(yè)瘋狂后，土地成本水漲船高！而且不管是大小城市，土地成本都是一般商品房成本的主要構成之一（高端住宅如別墅、排屋等除外，下同）。現(xiàn)在在縣城，經(jīng)濟發(fā)達的都達到到100萬/畝左右，甚至超過。而在一些大城市，基本上在市區(qū)的都超過500萬/畝折合到銷售價格中，則必須通過容積率換算成樓面價（即每建筑平方米里的土地成本），簡單的公式是樓面地價=地價（單位：萬元/畝）十666.67十容積率例：地價100萬/畝，容積率3.0，樓面地價為500元/m2；地價500萬/畝