房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第一章房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)?短期投資（周轉(zhuǎn)快、流動(dòng)性好、風(fēng)險(xiǎn)小、收益低）vs長(zhǎng)期投資?直接投資vs間接投資（資金所有者與資金使用者分離）?金融投資vs實(shí)物投資?生產(chǎn)性投資vs非生產(chǎn)性投資?國(guó)內(nèi)投資vs國(guó)際投資?投資的特性：1經(jīng)濟(jì)行為2具有時(shí)間性3目的是獲取收益4具有風(fēng)險(xiǎn)性?投資的作用：1國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本動(dòng)力2投資于企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)3投資可以促進(jìn)人民生活水平提高4投資有利于國(guó)家社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往?房地產(chǎn)投資分類(lèi)：投資主體劃分（1政府投資2非盈利機(jī)構(gòu)投資3企業(yè)投資4個(gè)人投資）、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分（1土地開(kāi)發(fā)投資2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資）、物業(yè)類(lèi)型劃分（1居

2、住2商用3工業(yè)4酒店等）?房地產(chǎn)投資的特性：受制于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、和弱流動(dòng)性，形成：1區(qū)位選擇異常重要2適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資3需要適時(shí)的更新改造投資4資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)（相同房地產(chǎn)有著因人而異的投資價(jià)值）5變現(xiàn)性差6易受政策影響（酒店、娛樂(lè)特殊物業(yè)影響最大）7依賴專業(yè)管理8存在效益外溢和轉(zhuǎn)移?經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命都從竣工之日開(kāi)始計(jì)算。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（土地開(kāi)發(fā)、商品房建設(shè)）vs房地產(chǎn)置業(yè)投資（自用、出租、轉(zhuǎn)售）?房地產(chǎn)投資信托基金：權(quán)益型、抵押型、混合型，收益穩(wěn)定，流動(dòng)性好。?房地產(chǎn)投資之利：1較高的收益水平2易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持3抵消通貨膨脹的影響4提高投資者的資信等級(jí)?房地產(chǎn)投資之弊：1

3、投資數(shù)額巨大2回收期較長(zhǎng)3需要專門(mén)的知識(shí)和經(jīng)營(yíng)4變現(xiàn)性差風(fēng)險(xiǎn)：標(biāo)準(zhǔn)差越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差=A/E（x-X）/n實(shí)際收益超出期望收益，獲得了風(fēng)險(xiǎn)收益；低于預(yù)期收益，發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。不確定決策方法：1小中取大法2大中取大法3最小最大后悔值法4等可能性法房地產(chǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不易判斷無(wú)法控制）：1通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)3周期風(fēng)險(xiǎn)4變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)5利率風(fēng)險(xiǎn)6政策風(fēng)險(xiǎn)7政治風(fēng)險(xiǎn)（危害最大）8或然損失房地產(chǎn)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：1收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2未來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（比較風(fēng)險(xiǎn)）5時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)（時(shí)機(jī)的選擇）6持有期風(fēng)險(xiǎn)按收益風(fēng)險(xiǎn)水平劃分：收益型、收益加值型和機(jī)會(huì)型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資屬于機(jī)

4、會(huì)型。投資組合：收益相同，風(fēng)險(xiǎn)不同的投資項(xiàng)目組合起來(lái)，組合風(fēng)險(xiǎn)降到最低。各個(gè)投資項(xiàng)目間為負(fù)協(xié)方差，最理想的是絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但很難達(dá)到。通過(guò)投資組合理論原則，可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行?房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的環(huán)境：1社會(huì)環(huán)境（人口、教育、家庭結(jié)構(gòu)、社會(huì)福利、消費(fèi)心理等）2政治環(huán)境（政局）3經(jīng)濟(jì)環(huán)境（總體經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、收入、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、利率、通貨膨脹）4金融環(huán)境5法律制度環(huán)境（土地制度、各種制度、城市發(fā)展政策）6技術(shù)環(huán)境7資源環(huán)境（土地資源、能源、生態(tài)）8國(guó)際環(huán)境。基本因素：社會(huì)因素、政治因素和經(jīng)濟(jì)因素。?影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：

5、1金融業(yè)的發(fā)展2信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善3生產(chǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作方式的轉(zhuǎn)變4人文環(huán)境的變化5自然環(huán)境的變化6政治制度的變遷（政府干預(yù)：產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融政策、稅收政策、市場(chǎng)規(guī)制政策、財(cái)政補(bǔ)貼政策）房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者：1土地所有者或者當(dāng)前土地使用者2開(kāi)發(fā)商3政府及政府機(jī)構(gòu)4金融機(jī)構(gòu)5建筑承包商6專業(yè)顧問(wèn)7消費(fèi)者或買(mǎi)家市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、寡頭壟斷市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)。房地產(chǎn)不可移動(dòng)性、異質(zhì)性、市場(chǎng)集中度低，為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。存量房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷，新建住房壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)：1總量結(jié)構(gòu)（市場(chǎng)整體）2區(qū)域結(jié)構(gòu)（地區(qū)之間）3產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（

6、物業(yè)類(lèi)型）4供求結(jié)構(gòu)（針對(duì)某一物業(yè)類(lèi)型）5投資結(jié)構(gòu)6租買(mǎi)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：1按地域范圍劃分（劃分主要方式，最常見(jiàn)的是按城市劃分）2按房地產(chǎn)用途3按增量存量劃分（房地產(chǎn)：一級(jí)-土地使用權(quán)出讓，二級(jí)-土地轉(zhuǎn)讓，新建商品房，三級(jí)-存量房；土地：一級(jí)、二級(jí)；房屋-一級(jí)、二級(jí)）3按交易方式（轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押；存量房屋交易含保險(xiǎn)子市場(chǎng)）供給指標(biāo)：新竣工量、滅失量、存量、空置率、空置量、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價(jià)值。需求指標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口數(shù)量、城市家庭人口規(guī)模、就業(yè)人員數(shù)量、就業(yè)分布、城鎮(zhèn)登記失業(yè)率、收入、支出、房屋空間使用數(shù)量、商品零售價(jià)格指數(shù)、城市居民消費(fèi)

7、價(jià)格指數(shù)。市場(chǎng)交易指標(biāo)：銷(xiāo)售量（簽訂買(mǎi)賣(mài)合同所確定的面積，包括期房和現(xiàn)房）、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格（不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均價(jià)格）、房地產(chǎn)租金（不同類(lèi)型房屋的中位數(shù)或平均租金）、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)：土地轉(zhuǎn)化率、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)、開(kāi)發(fā)投資杠桿率、住房可支付性指數(shù)（中位數(shù)收入水平家庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格住房的承受能力）、住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)（城市經(jīng)濟(jì)支撐房?jī)r(jià)）、房?jī)r(jià)租金比、量?jī)r(jià)彈性（房地產(chǎn)價(jià)格變化率與交易量變化率的比值）、抵押貸款還款收入比、住房市場(chǎng)指數(shù)（市場(chǎng)預(yù)期）、消費(fèi)者信心指數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性：1市場(chǎng)供給的壟斷性（土地有限性、不可再生性、土地所有權(quán)排他性形成

8、供給的異質(zhì)性）2市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性3市場(chǎng)交易的復(fù)雜性4房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)5存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性6市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：1配置存量房地產(chǎn)資源和利益2顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化3指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化4指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃5引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化引起需求增加或減少的原因：1未來(lái)預(yù)期收益變化2政府稅收政策3收入水平變化或消費(fèi)品位變化4原用于其他方面資金的介入5土地供給的變化房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)：壟斷性、外部性、信息不對(duì)稱性。房地產(chǎn)空間市場(chǎng)vs資本市場(chǎng)：空間市場(chǎng)上的需求者是使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給來(lái)自于資產(chǎn)市場(chǎng)，資本市場(chǎng)中的需求者是希望通過(guò)擁有房地

9、產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)；空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定租金，租金決定房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資本市場(chǎng)的需求，空間市場(chǎng)的供給由資本市場(chǎng)決定。房地場(chǎng)市場(chǎng)均衡狀態(tài)，轉(zhuǎn)瞬即逝，租金價(jià)格不變，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，存量保持不變。房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因：1供需因素2市場(chǎng)信息不充分3生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素4政策因素5政治沖擊6制度因素7生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的模式。房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)/合理空置率/結(jié)構(gòu)空置率）房地產(chǎn)自然周期：自然周期中的平衡點(diǎn)（歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率投資周期中第

10、二階段后半段，資本流量顯著增加。投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期，在其他階段超前。房地產(chǎn)泡沫：市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離。成因：1土地稀缺性（產(chǎn)生基礎(chǔ)）2投資需求膨脹（直接誘因）3金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸（助燃劑）過(guò)度開(kāi)發(fā)/過(guò)熱：成因：開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差，開(kāi)發(fā)商直接的博弈和非理性行為，開(kāi)發(fā)資金的易得性。泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別：過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)供求關(guān)系，泡沫反映價(jià)格與價(jià)值的關(guān)系；泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重程度更高，危害更大；泡沫在周期上升階段，過(guò)度開(kāi)發(fā)在下降階段，泡沫產(chǎn)生必然引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)不一定由泡沫引發(fā)；過(guò)熱是為獲得長(zhǎng)期受益，泡沫為短期資本逐利。泡沫的衡量：實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格，房地

11、產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/gdp增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，房?jī)r(jià)收入比，房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)適用需求，住房抵押貸款增長(zhǎng)率/家庭收入增長(zhǎng)率。政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段：1土地供應(yīng)政策2金融政策3住房政策4城市規(guī)劃5地價(jià)政策6稅收政策7租金控制承包商座位營(yíng)造商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建造成本和施工周期相關(guān)。做開(kāi)發(fā)商時(shí)，利潤(rùn)水平比一般開(kāi)發(fā)商要低，因?yàn)榻ㄔO(shè)工作也有利潤(rùn)。土地供應(yīng)政策的核心是土地供應(yīng)計(jì)劃。房屋的開(kāi)工日期以正式開(kāi)始破土刨槽，地基處理或打永久樁的日期為準(zhǔn)。第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序與管理?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)包括土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗(yàn)、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系的綜合投入。?規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、工程管理專家和建筑工人參

12、與，這是建造質(zhì)量和效率的關(guān)鍵。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般程序八個(gè)步驟：1提出投資設(shè)想2細(xì)化投資設(shè)想3可行性研究4獲取土地使用權(quán)5合同談判與協(xié)議簽署6工程建設(shè)7竣工交用8物業(yè)資產(chǎn)管理，四個(gè)階段1投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段（最重要階段）2前期工作階段3建設(shè)階段4租售階段。?投資決策分析：1市場(chǎng)分析（宏觀環(huán)境、政府政策、房地產(chǎn)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及可支付的價(jià)格或租金水平）2項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、U入、成本、盈利能力）3投資決策?前期工作：1獲取土地2項(xiàng)目核準(zhǔn)和開(kāi)工計(jì)劃3確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可4工程建設(shè)招標(biāo)5開(kāi)工申請(qǐng)與審批6其他房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目實(shí)施模式：

13、1政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施2授權(quán)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)時(shí)，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。授權(quán)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)時(shí)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本：1征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)2收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的補(bǔ)償費(fèi)用3市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4招拍掛交易發(fā)生的費(fèi)用5貸款利息6土地儲(chǔ)備過(guò)程中的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及其他費(fèi)用。土地儲(chǔ)備資金來(lái)源：1土地出讓收入及收益金2銀行貸款和機(jī)構(gòu)貸款3財(cái)政部批準(zhǔn)的其他資金4上面資金的利息規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）規(guī)劃設(shè)計(jì)要求內(nèi)容：1規(guī)劃土地使用要求（建筑規(guī)模、容積率、建筑高度、綠地率）2居住建筑的公共服務(wù)設(shè)方£配套建設(shè)

14、指標(biāo)3建設(shè)項(xiàng)目與退讓用地邊界、城市道路等距離要求。建設(shè)用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)全部使用國(guó)有資金、國(guó)有資金控股或占主導(dǎo)地位的項(xiàng)目應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)/選擇性招標(biāo)，邀請(qǐng)承包商一般3個(gè)以上：1項(xiàng)目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇2受自然地域環(huán)境限制的3涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密或搶險(xiǎn)救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開(kāi)招標(biāo)的4擬公開(kāi)招標(biāo)的費(fèi)用與項(xiàng)目?jī)r(jià)值相比不值得5法律法規(guī)規(guī)定的不宜公開(kāi)招標(biāo)的。自行招標(biāo)應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向發(fā)改委部門(mén)提交招標(biāo)投標(biāo)的書(shū)面報(bào)告，審批核準(zhǔn)后方可實(shí)施。合同價(jià)可以采用1固定價(jià)2可調(diào)價(jià)3成本加酬金。采用工程量清單招

15、標(biāo)的宜采用單價(jià)合同方式。全部使用國(guó)資或國(guó)資為主的項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價(jià)，工程量清單必須作為招標(biāo)文件組成部分，應(yīng)編制招標(biāo)控制價(jià)。投標(biāo)人根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)決定是否編制標(biāo)底，標(biāo)底編制過(guò)程和標(biāo)底必須保密。招標(biāo)人可以以標(biāo)底為基準(zhǔn)上浮或下調(diào)一定百分比做攔標(biāo)價(jià)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)：5人以上單數(shù)組成，經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于總數(shù)的三分之二，來(lái)源省級(jí)以上人民政府提供的專家名冊(cè)或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)?。工程建設(shè)招標(biāo)具備的條件：1招標(biāo)人依法成立2初步設(shè)計(jì)及概算已經(jīng)審批3招標(biāo)范圍、方式、組織形式已經(jīng)核準(zhǔn)4有相應(yīng)的資金或資金來(lái)源已經(jīng)落實(shí)5有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)資料。招標(biāo)文件：1招標(biāo)公告2投標(biāo)人須知3評(píng)標(biāo)力法4合同條款及格式5工

16、程量清單（如需要）6設(shè)計(jì)圖紙7技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求8投標(biāo)文件格式9投標(biāo)人須知前附表規(guī)定的其他資料。招標(biāo)文件中要規(guī)定實(shí)質(zhì)性要求和條件，并醒目標(biāo)明。招標(biāo)公告：1招標(biāo)人名稱和地址2招標(biāo)項(xiàng)目的內(nèi)容、規(guī)模、資金來(lái)源3實(shí)施地點(diǎn)和工期4獲取招標(biāo)文件的地點(diǎn)和時(shí)間5費(fèi)用6對(duì)投標(biāo)人的資質(zhì)等級(jí)要求。投標(biāo)人預(yù)審考慮：1具有獨(dú)立的訂立合同的權(quán)利2具有履行合同的能力3沒(méi)有處于被責(zé)令停業(yè)4最近三年無(wú)嚴(yán)重違約或工程質(zhì)量問(wèn)題5法律法規(guī)規(guī)定的其他資格條件評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告后，15日確定中標(biāo)人發(fā)中標(biāo)通知書(shū)，之后30日內(nèi)訂立書(shū)面合同，發(fā)中標(biāo)通知書(shū)15日內(nèi)向監(jiān)管部門(mén)提交報(bào)告。建設(shè)單位在開(kāi)工前申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證，主要條件：已經(jīng)確定

17、施工企業(yè)，按規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的已委托，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)（工期不足一年的，合同價(jià)50%;超過(guò)一年的，合同價(jià)30%）。發(fā)證機(jī)關(guān)15日內(nèi)頒發(fā)或回復(fù)。建設(shè)過(guò)程：質(zhì)量、進(jìn)度、成本、合同、安全管理。制定進(jìn)度計(jì)劃方法：傳統(tǒng)水平進(jìn)度計(jì)劃（橫道圖，直線線條表示單項(xiàng)工程，制作漸變，明了易懂；缺點(diǎn)是看不出各項(xiàng)工作的相互依賴和制約關(guān)系，看不出哪項(xiàng)工作提前或落后對(duì)整個(gè)工期的影響程度，看不出關(guān)鍵工作）房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖：?jiǎn)未?hào)、雙代號(hào)、時(shí)標(biāo)）。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系：開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系+承包商的主要合同關(guān)系開(kāi)發(fā)商的主要合同關(guān)系：土地出讓轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程

18、施工合同、采購(gòu)合同、銷(xiāo)售合同、聯(lián)合開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)采購(gòu)合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由施工企業(yè)負(fù)責(zé)，實(shí)施施工總承包的，總承包單位負(fù)責(zé)，分包單位向總承包單位負(fù)責(zé)。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織進(jìn)行驗(yàn)收，給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)，承包商按要求修改，并承擔(dān)自身原因造成的修改費(fèi)用。驗(yàn)收之前初步檢查由建設(shè)單位組織，但由監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)質(zhì)量缺陷清單。竣工驗(yàn)收三個(gè)階段：1單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收2綜合驗(yàn)收（其中規(guī)劃驗(yàn)收是關(guān)鍵環(huán)節(jié)）3竣工驗(yàn)收備案（驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，備案，施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)）

19、編制的竣工檔案按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。需要移交城市檔案館是技術(shù)資料（如可行性報(bào)告）和竣工圖?？⒐を?yàn)收備案提交文件：1備案表2工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告3施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)4商品住宅的住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)。技術(shù)資料：前期工作資料、土建資料、安裝方面的資料租售過(guò)程三個(gè)階段1宣傳溝通2談判3簽約。自行租售或委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)租售，傭金0.5%-3%租售階段1選擇物業(yè)租售形式（自行租售-大型公司比經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)更有效；委托經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)-聯(lián)合彳理/獨(dú)家代理、買(mǎi)方代理/賣(mài)方代理/雙重代理（雙重代理傭金總額不得高于前兩種卜首席代理/分代理（傭金按責(zé)任分配，開(kāi)發(fā)商可以直接委托分代理）。代理應(yīng)在前期

20、就確定?？疾旖?jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)不看代理的項(xiàng)目多少，看代理的成功率和代理項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。2制定租售方案（1租售選擇，2租售進(jìn)度，3租售價(jià)格）3制定宣傳和廣告策略租售進(jìn)度安排考慮1工程進(jìn)度2融資需求3營(yíng)銷(xiāo)策略4宣傳策略5市場(chǎng)吸納速度。廣告策略5M,目標(biāo)Mission,資金money,信息message,媒體media,廣告效果評(píng)價(jià)measurement定價(jià)方法：1成本導(dǎo)向定價(jià)（成本加成-加利潤(rùn)、目標(biāo)定價(jià)-損益平衡圖）2購(gòu)買(mǎi)者導(dǎo)向定價(jià)（認(rèn)知價(jià)值定價(jià)、價(jià)值定價(jià)（薄利多銷(xiāo)、物美價(jià)廉）3競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)（領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)-較高價(jià)格、挑戰(zhàn)定價(jià)-低于領(lǐng)導(dǎo)者、隨行就市-追隨者平均彳格（1難以估算成本2與同行和平共處3很難小姐購(gòu)買(mǎi)

21、者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格的反應(yīng)）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）主要針對(duì)無(wú)償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得的土地。招拍掛土地不需要，其他環(huán)節(jié)一樣，如建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)：1政府計(jì)劃部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)和備案文件2規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)（選址）3建設(shè)用地釘樁成果通知單4地形圖（1:500或1:2000）5建設(shè)用地申請(qǐng)文件6土地出讓成交確認(rèn)書(shū)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。質(zhì)量控制措施：1對(duì)原材料的檢驗(yàn)2對(duì)工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)3施工過(guò)程中控制（對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備儀器檢查，控制混凝土質(zhì)量，對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法）4確立有

22、關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度。進(jìn)度控制工作內(nèi)容：1項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證和分析2編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃3編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃4監(jiān)督施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行5施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研和分析房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)竣工驗(yàn)收的依據(jù)：1項(xiàng)目建議書(shū)2年度開(kāi)工計(jì)劃3施工圖紙和說(shuō)明文件4設(shè)計(jì)變更文件5施工技術(shù)規(guī)程6施工驗(yàn)收規(guī)范7質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)8合同中竣工驗(yàn)收的條款。第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析?市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查（政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境和技術(shù)發(fā)展環(huán)境）2市場(chǎng)需求容量調(diào)查3消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查4競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查5市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查（產(chǎn)品、價(jià)格、分銷(xiāo)渠道、促銷(xiāo)策略4p）o前4個(gè)因素為

23、不可控制因素的調(diào)查（環(huán)境），第5個(gè)因素為可控制因素（企業(yè)可以控制營(yíng)銷(xiāo)手段等）o?調(diào)查項(xiàng)目分三類(lèi)：試探性調(diào)查（預(yù)測(cè)和新想法）、描述性調(diào)查（明確量值）、因果性調(diào)查（因果關(guān)系）?搜集一手資料方法（調(diào)查方法）：觀察法、訪問(wèn)法、問(wèn)卷法（最普遍常用手段，描述性調(diào)查）、實(shí)驗(yàn)法?市場(chǎng)調(diào)查計(jì)劃的構(gòu)成：1資料來(lái)源2調(diào)查方法3調(diào)查手段（問(wèn)卷、座談）4抽樣方案5聯(lián)系方法（電話（回收率高）、郵寄（回收率低、回收慢）、網(wǎng)絡(luò)（成本低、反饋快）、面訪（成本最高）?市場(chǎng)調(diào)查的步驟：1確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)2制定調(diào)查計(jì)劃3收集信息4分析信息5報(bào)告結(jié)果?對(duì)市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)，實(shí)際上就是預(yù)測(cè)市場(chǎng)的需求。從六類(lèi)產(chǎn)品層次、五類(lèi)空間層次、三類(lèi)時(shí)間

24、層次進(jìn)行分析（90種）。?市場(chǎng)規(guī)模是特定商品的潛在購(gòu)買(mǎi)者的數(shù)量，三個(gè)特征：興趣、收入、途徑。?市場(chǎng)總需求指1特定地理范圍內(nèi)2特定時(shí)期3特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境4特定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃5特定消費(fèi)者群體可能的購(gòu)買(mǎi)量。本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)*前期實(shí)際值+（1-平滑指數(shù)）前期預(yù)測(cè)值潛在市場(chǎng)-有效市場(chǎng)-合格的有效市場(chǎng)-服務(wù)市場(chǎng)（目標(biāo)市場(chǎng)）-滲透市場(chǎng)（已購(gòu)買(mǎi)者）不需任何刺激需求的費(fèi)用就會(huì)有的基本銷(xiāo)售量為市場(chǎng)最低量。市場(chǎng)最低量與市場(chǎng)潛量之間的距離表示需求的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)敏感性?？蓴U(kuò)展市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用影響大，非可擴(kuò)展（歌?。┦袌?chǎng)影響小。市場(chǎng)潛量是在特定的環(huán)境下，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用的無(wú)限增長(zhǎng)市場(chǎng)需求所能達(dá)到的極限。市場(chǎng)趨勢(shì)分析：購(gòu)買(mǎi)者意圖調(diào)查法、

25、銷(xiāo)售人員意見(jiàn)綜合法、專家意見(jiàn)法、時(shí)間序列法（簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法）、相關(guān)分析法（回歸分析法、市場(chǎng)因子推演法）現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的核心STP市場(chǎng)細(xì)分（segmenting）、目標(biāo)市場(chǎng)選擇（targeting）、市場(chǎng)定位（positioning）市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)：1地理環(huán)境因素2人口因素3消費(fèi)心理4消費(fèi)行為因素?zé)o論從何種角度進(jìn)行細(xì)分，須具備1可衡量性2可實(shí)現(xiàn)性3可盈利性4可區(qū)分性細(xì)分市場(chǎng)評(píng)價(jià)：1細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模和發(fā)展前景2細(xì)分市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的吸引力3企業(yè)的目標(biāo)和資源。消費(fèi)者偏好模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好（第一家企業(yè)面臨三種選擇：1無(wú)差異營(yíng)銷(xiāo)，定位于偏好中心，迎合所有消費(fèi)者；2集

26、中性營(yíng)銷(xiāo)，定位最大的細(xì)分市場(chǎng)；3差異性營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品定位不同的細(xì)分市場(chǎng)）目標(biāo)市場(chǎng)選擇：1市場(chǎng)集中化-選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)2選擇專業(yè)化-幾個(gè)不同的細(xì)分市場(chǎng)3產(chǎn)品專業(yè)化-針對(duì)幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷(xiāo)售一種產(chǎn)品4市場(chǎng)專業(yè)化-針對(duì)特定消費(fèi)群各種需求5全面覆蓋-針對(duì)所有消費(fèi)群提供所需的所有產(chǎn)品6大量定制-針對(duì)每個(gè)消費(fèi)者的要求定制生產(chǎn)市場(chǎng)定位，為產(chǎn)品定位或競(jìng)爭(zhēng)性定位。定位方式：1避強(qiáng)定位2對(duì)抗性定位3重新定位市場(chǎng)定位步驟：1識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（成本優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品差別化優(yōu)勢(shì)）2企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位（產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、服務(wù)質(zhì)量、銷(xiāo)售渠道、品牌知名度）3制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略市場(chǎng)定位戰(zhàn)略：1產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略2服務(wù)差別化戰(zhàn)略3人員差別

27、化戰(zhàn)略4形象差別化戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)者反應(yīng)模式：從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者、選擇型競(jìng)爭(zhēng)者、兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者、隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)采取對(duì)策的根據(jù)：競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱、競(jìng)爭(zhēng)者與本企業(yè)的相似程度、競(jìng)爭(zhēng)者表現(xiàn)的好壞消費(fèi)者市場(chǎng)特點(diǎn)：1廣泛性2分散性3復(fù)雜性4易變性5發(fā)展性6情感性7伸縮性8替代性9地區(qū)性10季節(jié)性根據(jù)購(gòu)買(mǎi)行為差異，消費(fèi)品分為：1便利品（日用品）2選購(gòu)品（服裝、家電）3特殊品（專業(yè)照相機(jī)、化妝品）購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中，有1發(fā)起者2影響者3決策者4購(gòu)買(mǎi)者5使用者購(gòu)買(mǎi)行為類(lèi)型：1習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)（便利品的購(gòu)買(mǎi)）2尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)（品牌差異不明顯，變換購(gòu)買(mǎi)品牌）3化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)（不經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)的東西，營(yíng)銷(xiāo)人員注意

28、價(jià)格策略和促銷(xiāo)策略，選擇最佳銷(xiāo)售地點(diǎn)）4復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為（貴重不常買(mǎi)的，如購(gòu)買(mǎi)住宅）影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的主要因素：1社會(huì)文化因素（社會(huì)、文化）2個(gè)人因素（年齡、性別、職業(yè)、受教育程度、經(jīng)濟(jì)狀況、生活方式、個(gè)性和自我形象）3心理因素（動(dòng)機(jī)、感覺(jué)、學(xué)習(xí)、信念和態(tài)度）購(gòu)買(mǎi)決策過(guò)程：引起需要-信息U集-方案評(píng)價(jià)-購(gòu)買(mǎi)決策-購(gòu)后行為。住房市場(chǎng)影響購(gòu)買(mǎi)者行為的主要因素（消費(fèi)品和投資品雙重特征）：1受“有土斯有財(cái)”傳統(tǒng)觀念，偏重買(mǎi)房，愿意支付住房所有權(quán)溢價(jià)2家庭是住房消費(fèi)的基本單位，受家庭規(guī)模等因素影響很大3需要住房金融支持4投資特性5政府干預(yù)且受社會(huì)高度關(guān)注，出現(xiàn)羊群效應(yīng)等非理性購(gòu)買(mǎi)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析：通過(guò)

29、及時(shí)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析，有效識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取最大盈利機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的三個(gè)層次：1區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（針對(duì)某區(qū)域）2專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（針對(duì)某種物業(yè)類(lèi)型）3項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（針對(duì)特定項(xiàng)目）；后續(xù)分析建立在前一層次的基礎(chǔ)上，密切聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，幫助開(kāi)發(fā)商1選擇合適的項(xiàng)目位置2確定滿足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型3獲取貸款4尋找投資合作伙伴5尋找目標(biāo)使用者或購(gòu)買(mǎi)者6根據(jù)需要調(diào)整產(chǎn)品。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析第一步工作：定義市場(chǎng)區(qū)域（主要需求來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地），描繪市場(chǎng)區(qū)域、標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界、解釋確定區(qū)域邊界的依據(jù)。影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：關(guān)鍵考慮交通工具、主要交通形式、自然障

30、礙、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)和人口情況。影響的關(guān)鍵因素包括：1自然特征（地形河流）2建筑阻礙、高速公路或鐵路3人口密度大小4行政區(qū)域5鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征6發(fā)展類(lèi)型和范圍（未來(lái)城市發(fā)展方向、速度、范圍）7競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域不同分析目的影響分析區(qū)域的確定，行政區(qū)域只能用于區(qū)域或某種類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，不能用來(lái)進(jìn)行具體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的層次的分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：1宏觀因素分析2市場(chǎng)狀況分析（供給分析、需求分析-第一步是需求影響因素分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析）3相關(guān)因素分析無(wú)論什么樣的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，都要詳細(xì)分析：1項(xiàng)目所處的位置、周?chē)h(huán)境及城市中心商業(yè)區(qū)的關(guān)系2項(xiàng)目用地工程地質(zhì)資料3附近地區(qū)土地利用及城市規(guī)

31、劃控制指標(biāo)，城市建設(shè)規(guī)劃管理的有關(guān)定額指標(biāo)4針對(duì)未來(lái)用戶的需求信息5同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目的信息、政府對(duì)此發(fā)展項(xiàng)目的態(tài)度6項(xiàng)目周?chē)姓A(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的供應(yīng)能力7針對(duì)項(xiàng)目的成本、價(jià)格、租金、空置率、市場(chǎng)吸納能力分析8金融信息、各類(lèi)貸款獲取的可能性、貸款利率、貸款期限、償還方式等。市場(chǎng)分析報(bào)告：1地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析（地區(qū)經(jīng)濟(jì)的基本趨勢(shì)分析，地區(qū)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析，這是各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)）2區(qū)位分析（如果宏觀微觀層次都做比較分析，可作為可行性研究的全部）3市場(chǎng)概況分析4市場(chǎng)供求分析5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析6營(yíng)銷(xiāo)建議7售價(jià)和租金預(yù)測(cè)8吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)9回報(bào)率預(yù)測(cè)10敏感性分析。識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者關(guān)鍵，從

32、產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)兩方面。每個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者都有側(cè)重點(diǎn)不同的目標(biāo)組合：獲利能力、市場(chǎng)份額、現(xiàn)金流量、技術(shù)領(lǐng)先、房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)第五章現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值?資金的時(shí)間價(jià)值理解：1從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值2放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。?資金時(shí)間價(jià)值取決于：1投資利潤(rùn)率2通貨膨脹率3風(fēng)險(xiǎn)因素?利率是時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志?；A(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率。基礎(chǔ)利率是投資者要求的最低利率，通常用無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的國(guó)債收益率作為基礎(chǔ)利率。?利率的決定理論：1馬歇爾的古典學(xué)派儲(chǔ)蓄投資決定理論-儲(chǔ)蓄代表資本供給，投資代表資本需求，實(shí)際因素決定，是一種實(shí)際利率理論，認(rèn)為不受

33、貨幣因素的影響。2凱恩斯的流動(dòng)性偏好利率理論-貨幣供給和需求決定。3可貸資金利率理論-可貸資金的供求決定，可貸資金的需求由投資需求、赤字需求、家庭需求構(gòu)成，可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄、政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成。4IS-LM曲線模型-商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成，客服前三種理論的缺陷，解釋名義利率決定過(guò)程的最成功理論。5馬克思利率決定理論-利息是貸出資本的資本家從借入資本的資本家哪里分割而來(lái)的一部分剩余價(jià)值，利率決定于平均利潤(rùn)率和總利潤(rùn)在貸款人與借款人之間分配的比例。市場(chǎng)利率決定于資本借貸的供求比例。平均利潤(rùn)率隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，有下降趨勢(shì)；具有相對(duì)穩(wěn)定性；無(wú)法有任何規(guī)律決定。

34、?其他因素（經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期、通貨膨脹率及預(yù)期通貨膨脹率、借貸風(fēng)險(xiǎn)及國(guó)際利率水平等經(jīng)濟(jì)因素，貨幣政策、財(cái)政政策和匯率政策等政策因素，以及利率管制等制度因素）?資金等效值：考慮時(shí)間因素，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)為現(xiàn)值，結(jié)束時(shí)為終值，過(guò)程中某點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額為時(shí)值。?我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在倫敦同業(yè)拆放利率（拆放大量使用的利率）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。?從理論上講，資金在不停的運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但在實(shí)際中采用較為簡(jiǎn)單的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。?房地產(chǎn)投資信托基金和大型房地產(chǎn)企業(yè)采用購(gòu)買(mǎi)-持有-出租-出售模式。第六章

35、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法?工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)中的投資包括1固定資產(chǎn)投資2流動(dòng)資金?生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷(xiāo)售費(fèi)用成本產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本（完全成本）?投資分析的成本與會(huì)計(jì)中的成本的差異：1會(huì)計(jì)中是實(shí)際發(fā)生的，確定和唯一的，投資分析中是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目的預(yù)測(cè)和估算，不確定2投資分析中有一些會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念-機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等?毛利潤(rùn)或毛利額=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本?營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-期間費(fèi)用-營(yíng)業(yè)稅金及附加-土地增值稅（開(kāi)發(fā)投資）?營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（持有出租）?營(yíng)業(yè)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入?銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入?出租收入=房屋

36、出租租金收入+土地出租租金收入?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=期間費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅金及附加+城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅+物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)+大修基金?期間費(fèi)用=銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用?稅前利潤(rùn)或利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)稅后利潤(rùn)或凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-（法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn)）稅收具有強(qiáng)制性、無(wú)償性、固定性。置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果：1租金U益2物業(yè)增值3股權(quán)增加開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果為銷(xiāo)售收入清償能力指標(biāo)：利息備付率=稅息前利潤(rùn)/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目該指標(biāo)值應(yīng)大于2;償債備付率=可用于還本彳t息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，通常大于1

37、.3資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債/資產(chǎn)流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率=（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債，國(guó)際上銀行要求維持在200%以上，又稱銀行家比率、二對(duì)一比率。長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的流動(dòng)比例相對(duì)較低，速動(dòng)比率較低，不會(huì)達(dá)到100%。計(jì)息為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息，還款當(dāng)年按年末償還。一次還本利息照付：每期僅還當(dāng)期利息，最后一期歸還全部本金及當(dāng)期利息。等額還本利息照付：分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息。等額還本付息：每期相同金額本金利息總額。一次性償付：最后一次償還本金利息。氣球法：任意償還本息，到期全部還清。各種可能的方案的關(guān)系：互斥關(guān)

38、系、獨(dú)立關(guān)系、相關(guān)關(guān)系。常見(jiàn)的方案必選是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案必選。包括局部必選和整體必選，綜合必選和專項(xiàng)必選，定性比選和定量比選。方案必選中的決策準(zhǔn)則：1備選方案差異原則，最核心最基礎(chǔ)的原則2最低可接受收益率原則3不行動(dòng)原則比較方案開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同，且項(xiàng)目無(wú)資金約束的條件，采用凈現(xiàn)值法（選大）、等額年值法（選大）和差額投資內(nèi)部收益率法（大于基準(zhǔn)收益率，選投資大的，反之選投資小的）；經(jīng)營(yíng)期不同，采用等額年值法；效益相同，采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。差額投資內(nèi)部收益率：兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。置業(yè)投資才有的：現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率，其他都叫利潤(rùn)率。

39、投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加/還本收益+物業(yè)增值收益（如考慮）/權(quán)益投資數(shù)額成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（總開(kāi)發(fā)價(jià)值-總開(kāi)發(fā)成本）/總開(kāi)發(fā)成本（2年的住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，大體為35-45%）:針對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目銷(xiāo)售利潤(rùn)率=銷(xiāo)售利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入：針對(duì)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/項(xiàng)目總投資：針對(duì)開(kāi)發(fā)投資或置業(yè)投資項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率=年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額/資本金：針對(duì)資本金，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)資本金利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金：針對(duì)資本金，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決定基準(zhǔn)收益率大小的因素是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和資金成本。通貨膨脹下，投資者往往提高名義投資回報(bào)率的預(yù)期，抵消通貨膨脹的影響。期望

40、投資回報(bào)率包含所有預(yù)期的通貨膨脹率的影響。當(dāng)折現(xiàn)率不包含通貨膨脹的補(bǔ)償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現(xiàn)金流的折現(xiàn)值才是一個(gè)常數(shù)。通貨膨脹導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降，而房地產(chǎn)的增值是需求超過(guò)供給導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值上升。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，增值不影響折現(xiàn)率。靜態(tài)盈利能力指標(biāo)動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率FIRR財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率借款償還期房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率靜態(tài)投資回收期FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值Pb動(dòng)態(tài)投資回收期利息備付率（經(jīng)營(yíng)）資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)置業(yè)投資投資利潤(rùn)率資本金（凈）利潤(rùn)率現(xiàn)金回報(bào)率投資回報(bào)率靜態(tài)投資回收期FIRR財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FNPV財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值Pb動(dòng)態(tài)投資回收期借

41、款償還期償債備付率（經(jīng)營(yíng)）資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率速凍比率計(jì)算題總結(jié)：建造成本按總建筑面積計(jì)算，計(jì)算租金收益或銷(xiāo)售收入不能忘記乘以有效面積或銷(xiāo)售面積比例，計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用要注意每筆費(fèi)用發(fā)生的時(shí)點(diǎn)和計(jì)息周期、計(jì)息方式。全部投資現(xiàn)金流量表不考慮貸款和償還貸款,自有資金現(xiàn)金流量表考慮貸款（流入）和償還貸款（流出）。第七章風(fēng)險(xiǎn)分析與決策?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定因素：1土地費(fèi)用2建筑安裝工程費(fèi)3租售彳格4開(kāi)發(fā)期和租售期5建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)6資本化率7貸款利率8資本金與借貸資金比例?房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定因素：1購(gòu)買(mǎi)價(jià)格2權(quán)益投資比率3租金水平4空置率5運(yùn)營(yíng)費(fèi)用6有效面積系數(shù)7貸款利率一、盈虧平衡分

42、析：臨界點(diǎn)分析-允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，保本點(diǎn)分析-利潤(rùn)為零時(shí)的極限值。1最低租售價(jià)格分析2最低租售數(shù)量分析3最高土地取得價(jià)格4最高工程費(fèi)用5最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格6最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率7多因素臨界點(diǎn)組合。二、敏感性分析：確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，確定不確定性因素的變動(dòng)范圍，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值，找出較為敏感的不確定性因素。單因素（最基本）和多因素。敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法，最樂(lè)觀預(yù)測(cè)值、最可能預(yù)測(cè)值、最悲觀預(yù)測(cè)值。三、風(fēng)險(xiǎn)分析（概率分析）：考慮風(fēng)險(xiǎn)因素未來(lái)變動(dòng)的幅度以及發(fā)生變動(dòng)的可能性大小，對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響。盈虧平衡分析和敏感性分析師在風(fēng)險(xiǎn)因素確定發(fā)生但概率未知條件下的分析

43、，不能替代風(fēng)險(xiǎn)分析。風(fēng)險(xiǎn)分析分為三個(gè)階段：1風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)-識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和分析原因及風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析（專家調(diào)查法（專家個(gè)人判斷法、頭腦風(fēng)暴法、德?tīng)柗品ǎ?，故障?shù)分析法，幕景分析法，篩選-監(jiān)測(cè)-診斷技術(shù)）2風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)-測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和估算（調(diào)查和專家打分法，解析法，蒙特卡洛模擬法（計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過(guò)程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理）3風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)-檢驗(yàn)、選最佳方案及建議。解析法和蒙特卡洛模擬法是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種主要方法，二者的區(qū)別：解析法要求對(duì)影響現(xiàn)金流的各個(gè)現(xiàn)金源進(jìn)行概率估計(jì)，蒙特卡洛法要求在已知各個(gè)現(xiàn)金流概率分布情況下實(shí)現(xiàn)隨機(jī)抽樣；解析法用于簡(jiǎn)單風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，不多于2-3個(gè)變量，否則采用蒙特卡洛法。期望值法：標(biāo)

44、準(zhǔn)差系數(shù)=標(biāo)準(zhǔn)差/凈現(xiàn)值期望值；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。期望值相同，選標(biāo)準(zhǔn)差小的方案；標(biāo)準(zhǔn)差相同，選期望值大的方案；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案。凈現(xiàn)值大于等于零的累積概率值越大，風(fēng)險(xiǎn)越小。蒙特卡洛分析法需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及變化概率，這是保證分析結(jié)果準(zhǔn)確的前提。決策：按層次分為戰(zhàn)略性決策、管理性決策、業(yè)務(wù)性決策；按性質(zhì)分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策、不確定型決策；按人數(shù)分為個(gè)人決策、群體決策。房地產(chǎn)投資決策為風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。決策的四個(gè)特征：1為了達(dá)到一個(gè)預(yù)定的目標(biāo)2是指某種條件下尋求優(yōu)化目標(biāo)和達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)的手段3選擇一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案作為行動(dòng)方案4出

45、現(xiàn)的幾種后果是可以預(yù)測(cè)和估計(jì)的。決策的原則：1滿意原則2系統(tǒng)原則3信息原則4預(yù)測(cè)原則5比較優(yōu)選原則6反饋原則決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：1質(zhì)量或合理性2決策的可接受性3時(shí)效性4經(jīng)濟(jì)性。1確定型決策方法：線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)；2風(fēng)險(xiǎn)型決策方法：最大可能法、期望值法、決策樹(shù)法；3不確定型決策方法：小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。房地產(chǎn)投資決策的核心：準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)、并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。房地產(chǎn)投資決策三階段：1策略階段2分析階段3決策階段類(lèi)型：土地開(kāi)發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策、置業(yè)投資決策。投資策略類(lèi)型：房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，即營(yíng)業(yè)收入來(lái)自開(kāi)發(fā)

46、投資、置業(yè)投資還是都有，影響其目標(biāo)投資收益水平和可容忍的風(fēng)險(xiǎn)水平。收益型策略：長(zhǎng)期持有，目標(biāo)收益率IRR12%;增值型策略：短期持有投資，12-18%;機(jī)會(huì)型策略：短期投資、開(kāi)發(fā)或獲取后轉(zhuǎn)售，18-20%。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策的假定：1投資可逆性2不考慮延期性。不確定市場(chǎng)環(huán)境下，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值低估：1忽略了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值2忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇3忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的和收益成長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，具有了期權(quán)性質(zhì)（既有風(fēng)險(xiǎn)投資無(wú)法收回，又有機(jī)會(huì)投資收益超出預(yù)期）。實(shí)物期權(quán)方法：1等待投資型期權(quán)（確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)）2成長(zhǎng)型期權(quán)（決定是否開(kāi)發(fā)一些成長(zhǎng)型的項(xiàng)目

47、）3放棄型期權(quán)（決定是否放棄投資機(jī)會(huì)或項(xiàng)目）4柔性期權(quán)5學(xué)習(xí)型期權(quán)第八章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究?可行性研究是在投資決策前，分析論證項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)可能性的科學(xué)方法。?可行性研究的根本目的：減少和避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。?可行性研究的作用：1申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)2項(xiàng)目投資決策的依據(jù)3籌集建設(shè)資金的依據(jù)4開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)5下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)?可行性研究工作階段：1投資機(jī)會(huì)研究（地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動(dòng)力狀況、社會(huì)條件、地理環(huán)境、市場(chǎng)情況、社會(huì)影響）精確度30%左右，費(fèi)用占總投資額的020.8%。包括地區(qū)研究、空間子市場(chǎng)研究（部門(mén)研

48、究）、利用土地資源為基礎(chǔ)的研究。2初步可行性研究/預(yù)可行性研究（項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址和周?chē)h(huán)境、市場(chǎng)供求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等）精確度20%左右，費(fèi)用0.25%-1.5%。解決的問(wèn)題：1分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定2是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要3有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究。3詳細(xì)可行性研究/可行性研究（投資決策的基礎(chǔ)，綜合經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、環(huán)境可行性）精確度10%,費(fèi)用小型項(xiàng)目占1-3%,大中型占0.2-1%。4項(xiàng)目評(píng)估與決策（目錄以內(nèi)實(shí)行核準(zhǔn)制度，目錄外的實(shí)現(xiàn)備案制度。核準(zhǔn)評(píng)估重點(diǎn)：1符合國(guó)家法律法規(guī)2

49、符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃3符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)4符合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求5符合土地、水、能源的合理開(kāi)發(fā)和有效利用要求，有利環(huán)境保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境6符合自然文化遺產(chǎn)和文物保護(hù)，產(chǎn)品未對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形成壟斷，未影響國(guó)家及本市經(jīng)濟(jì)安全7符合社會(huì)公眾利益）。企業(yè)內(nèi)部評(píng)估公眾主要審查經(jīng)濟(jì)可行性。房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可行性研究?jī)?nèi)容：1項(xiàng)目概況2用地現(xiàn)狀調(diào)查3市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模確定4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇5資源供給條件分析6環(huán)境影響評(píng)價(jià)7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究8開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析10結(jié)論及建議。

50、可行性研究步驟：1接受委托2調(diào)查研究（市場(chǎng)調(diào)查+資源調(diào)查）3方案選擇和優(yōu)化4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜合評(píng)價(jià)5編制可行性研究報(bào)告可行性研究定量分析的基礎(chǔ)：1項(xiàng)目策劃：區(qū)位分析與選擇（地域分析與選擇+具體地點(diǎn)的分析和選擇）、開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。2構(gòu)造可供評(píng)價(jià)比較的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案：2-4個(gè)基本評(píng)價(jià)方案。評(píng)價(jià)方案中明確：1是否分析及如何分期2建設(shè)的物業(yè)類(lèi)型及不同物業(yè)類(lèi)型的比例關(guān)系3建筑面積的規(guī)模和檔次4合作方式與合作條件5資本金數(shù)量及比例6租售與自營(yíng)的選擇及比例。3選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)：時(shí)間類(lèi)參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)

51、（貸款利率、資本金投入比例、預(yù)售收入用于后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的比例）、收益相關(guān)指標(biāo)（出租率空置率、運(yùn)營(yíng)成本占毛租金比例）、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)（基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資報(bào)酬率）投資估算的范圍：1土地費(fèi)用：征收補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓價(jià)款、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地租用費(fèi)、土地投資折價(jià)、契稅和相關(guān)費(fèi)用（競(jìng)投方案分析研究費(fèi)用、競(jìng)投保證金利息、手續(xù)費(fèi)用）；熟地土地出讓價(jià)款包括出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本、土地增值收益或溢價(jià)；毛地土地出讓價(jià)款包括出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)。土地出讓價(jià)款的數(shù)額由所在城市、地區(qū)、地段、土地用途、使用條件及房產(chǎn)市場(chǎng)狀況等因素決定。2勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)（建安工程費(fèi)的3%）、可行

52、性研究（總投資1-3%）、勘測(cè)（設(shè)計(jì)概算0.5%）、三通一平土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)：建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（建筑物2米以外及紅線內(nèi)的各種管線、道路等建設(shè)費(fèi)用）、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)內(nèi)配套非營(yíng)利性的設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，車(chē)位）4其他工程費(fèi)：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。5開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)6管理費(fèi)用：折舊費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)等。7銷(xiāo)售費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息以外的融資費(fèi)用一般占利息的10%9不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1-8的3-7%10運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（出租或自營(yíng)）可行性階段的房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算方法：1單元估算法：基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)，如客房數(shù)*單間投資額2單位指標(biāo)估

53、算法：?jiǎn)挝还こ塘客顿Y乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資，如管線工程按長(zhǎng)度指標(biāo)計(jì)算3工程量近似匡算法：工程概預(yù)算類(lèi)似，先匡算工程量4概算指標(biāo)法：綜合的單位建筑面積和建筑體積等指標(biāo)計(jì)算。5概預(yù)算定額法財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表：1基本報(bào)表（現(xiàn)金流量表：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（不考慮利息和還貸）、資本金現(xiàn)金流量表（自有資金，含利息及還貸支出）、投資各方現(xiàn)金流量表）、財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表/項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表/損益表、資產(chǎn)負(fù)債房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)考點(diǎn)整理_開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)表/財(cái)務(wù)狀況表）2輔助報(bào)表（項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、投資計(jì)劃與資金籌措表、借款還本付息估算表）年度虧損，用下一年的稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，不

54、足彌補(bǔ)的，可在5年內(nèi)彌補(bǔ)，5年內(nèi)不足彌補(bǔ)的，用稅后利潤(rùn)彌補(bǔ)。稅后利潤(rùn)先彌補(bǔ)以前的虧損，然后提取法定盈余公積金，之后可以分配。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不需編制資產(chǎn)負(fù)債表。但當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)和投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要編制，計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速凍比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)。可行性研究報(bào)告封面、摘要、目錄、正文、附表、附圖6部分。評(píng)估報(bào)告最關(guān)鍵的部分是：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，包括現(xiàn)金流量分析、資金來(lái)源與運(yùn)用分析、貸款償還能力分析。可行性研究的結(jié)論：表明項(xiàng)目是否具有較理想的盈利能力（是否達(dá)到同類(lèi)項(xiàng)目的社會(huì)平均收益率標(biāo)準(zhǔn)）、較強(qiáng)的貸款償還能力、自身平衡能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。租售

55、計(jì)劃內(nèi)容：租售方案（擬租售物業(yè)的類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量）、租售價(jià)格、租售收入及收款方式。租售方案必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系，在租售期內(nèi)每期擬銷(xiāo)售或出租的物業(yè)類(lèi)型和數(shù)量第九章房地產(chǎn)金融與項(xiàng)目融資?房地產(chǎn)資本市場(chǎng)（私人+公開(kāi)，權(quán)益+債務(wù)）：私人權(quán)益融資，私人債務(wù)融資，公開(kāi)權(quán)益融資（權(quán)益型和混合型房地產(chǎn)投資信托），公開(kāi)債務(wù)融資（抵押型房地產(chǎn)投資信托）。?有限責(zé)任合伙企業(yè)和有限責(zé)任公司主要是私人市場(chǎng)權(quán)益融資，面對(duì)私人投資者和機(jī)構(gòu)投資者，流動(dòng)性差，融資能力有限；股份有限公司和房地產(chǎn)投資信托基金主要是公開(kāi)市場(chǎng)權(quán)益融資，流動(dòng)性好，面向大眾投資者，融資能力強(qiáng)。房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來(lái)自

56、機(jī)構(gòu)投資者。權(quán)益融資的方式還有合作開(kāi)發(fā)。?私募股權(quán)投資特點(diǎn)：1無(wú)需披露交易細(xì)節(jié)2決策管理的一定的表決權(quán)3不涉及要約U購(gòu)義務(wù)4較高的投資回報(bào)5投資期限較長(zhǎng)6流動(dòng)性差7資金來(lái)源廣泛8采取有限合伙制，避免雙重征稅9投資退出渠道多樣化。?債務(wù)融資特點(diǎn)：1短期性2可逆性3負(fù)擔(dān)性4流通性。?債務(wù)融資的類(lèi)型：1銀行信貸（按用途分流動(dòng)資金貸款+固定資產(chǎn)貸款，按期限分短期+中長(zhǎng)期，按貸款方式分信用貸款+擔(dān)保貸款（保證貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款）+票據(jù)貼現(xiàn)）2商業(yè)信用（商業(yè)票據(jù)，期票+匯票）3企業(yè)債券4租賃融資（回租租賃+售后回租）?可發(fā)行企業(yè)債券：1股份有限公司2國(guó)有獨(dú)資公司3兩個(gè)以上的國(guó)企或國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司。?資本市場(chǎng)典型代表：國(guó)債市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、企業(yè)中長(zhǎng)期債券市場(chǎng)、中長(zhǎng)期放款市場(chǎng)?公開(kāi)市場(chǎng)：股票市場(chǎng)+債券市場(chǎng)?證券市場(chǎng)工具：政府債券、金融債券、企業(yè)債券、股票、基金、金融衍生品?證券市場(chǎng)功能：籌資功能、定價(jià)功能、資本配置功能?房地產(chǎn)公司首選融資方式：股票市場(chǎng)融資（首次公開(kāi)發(fā)行、增發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證）?Ipo融資作用：1籌集大量資金，形成持續(xù)融資平臺(tái)2提高股權(quán)變現(xiàn)能力3改善資本結(jié)構(gòu)促進(jìn)治理結(jié)構(gòu)，提高管理水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)4增強(qiáng)品牌影響力。?上市公司配股時(shí)，擬配售股份數(shù)量不超過(guò)