房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查學(xué)習(xí)資料

1、房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查房地產(chǎn)行業(yè)稅收檢查轉(zhuǎn)貼第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)核算特點(diǎn)一、概述房地產(chǎn)行業(yè)涉及的地方稅種多，稅收征管的難度大。在企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等主體稅源的控管上還存在較多漏洞。內(nèi)資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅等。外資企業(yè)要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅、外資企業(yè)所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，企業(yè)員工不多，資金需求大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長（經(jīng)?？缒辏?，涉及政府管理部門較多，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高，利潤也大。我國稅法越來越復(fù)雜，為發(fā)揮稅收職能，國家財(cái)稅部門每年都會(huì)以文件形式對(duì)有關(guān)稅種作出

2、解釋和規(guī)定。這些文件有的是對(duì)條例法規(guī)精神的強(qiáng)調(diào)，有的是對(duì)條例法規(guī)內(nèi)容的增減，有的甚至是對(duì)條例法規(guī)條款的變更。我們?nèi)舨荒苋嫔钊胙芯浚蜔o法對(duì)稅收業(yè)務(wù)進(jìn)行正確的判斷和處理，造成對(duì)同一類業(yè)務(wù)問題，作出不同的解釋，甚至作出錯(cuò)誤的處理，從而影響了稅務(wù)機(jī)關(guān)的形象，侵害了納稅人的權(quán)益。發(fā)生類似問題，有稅法立法不夠嚴(yán)謹(jǐn)，立法思想對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營主體、經(jīng)營模式變化的前檐性不夠等因素，但更多的是稅務(wù)人員對(duì)稅法缺乏系統(tǒng)掌握，以及對(duì)個(gè)別行業(yè)會(huì)計(jì)核算不熟，進(jìn)而把握不住業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)等原因造成的。作為稅務(wù)稽查人員，如果對(duì)稅收政策和會(huì)計(jì)核算方法進(jìn)行系統(tǒng)的深入研究，熟練掌握了報(bào)表項(xiàng)目、會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)稅收政策。那么，通過審查企業(yè)

3、的財(cái)會(huì)資料和其他經(jīng)營資料，就能夠高效率、高質(zhì)量的完成稅收檢查任務(wù)。下面，我們通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅收政策的梳理、歸納，以及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)的初步探討，希望能總結(jié)出房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查的一些規(guī)律和方法。二、房地產(chǎn)開發(fā)一般過程一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)由于資金的限制和政策上的風(fēng)險(xiǎn)，在同一時(shí)間一般只能開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（也有同時(shí)開發(fā)兩個(gè)以上項(xiàng)目的大型公司），更多的大型公司對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)和把握采取滾動(dòng)開發(fā)的形式經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一般來講，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要經(jīng)過以下過程（見圖表1）三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的探索第一階段：文革后的制度恢復(fù)以及新制度的探索1980年財(cái)政部修訂國營工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度；1981年1

4、月至10月財(cái)政部先后制定發(fā)布了國營施工企業(yè)會(huì)計(jì)制度、建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度；1984年3月國務(wù)院發(fā)布了國營企業(yè)成本管理?xiàng)l例；1985年和1988年財(cái)政部對(duì)國營工業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了兩次重大的修訂；1985年4月國務(wù)院發(fā)布了國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例；1985年3月財(cái)政部發(fā)布了中外合資經(jīng)營企業(yè)會(huì)計(jì)制度；1985年度財(cái)政部制定發(fā)布了國營工業(yè)、交通企業(yè)、建設(shè)業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)的成本管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，配合國務(wù)院國營企業(yè)成本管理?xiàng)l例實(shí)施；1986年12月財(cái)政部制定發(fā)布了成本核算辦法，對(duì)企業(yè)的成本核算的具體方法和程序作了明確的規(guī)定；1988年5月財(cái)政部制定發(fā)布了國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例實(shí)施細(xì)則，以配合國務(wù)院

5、國營企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例的實(shí)施。（注：上述制度均已廢止。）第二階段：形成體系引進(jìn)西方先進(jìn)的會(huì)計(jì)核算辦法，廢棄原采用的蘇聯(lián)模式的會(huì)計(jì)報(bào)表核算體系。用資產(chǎn)負(fù)債表代替資金平衡表，逐步從財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表過渡到現(xiàn)金流量表，重新設(shè)計(jì)了科目名稱和概念，與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌。1992年5月財(cái)政部發(fā)布了股份制試點(diǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（廢）；1992年11月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部發(fā)布了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)財(cái)務(wù)通則；1993年1月財(cái)政部、中國人民建設(shè)銀行聯(lián)合印發(fā)施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；1993年7月財(cái)政部印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度；1997年，財(cái)政部發(fā)布了我國第一個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露；199

6、8年1月財(cái)政部在股份制試點(diǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度的基礎(chǔ)上，制定發(fā)布了股份有限公司會(huì)計(jì)制度；1999年5月財(cái)政部制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定；2000年6月國務(wù)院發(fā)布企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例；2000年12月財(cái)政部制定發(fā)布企業(yè)會(huì)計(jì)制度，以保證企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例的落實(shí)。2006年2月15日財(cái)政部制度發(fā)布1個(gè)基本準(zhǔn)則和38個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，涉及存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、所得稅、員工薪酬、收入、合并會(huì)計(jì)報(bào)表、現(xiàn)金流量表等具體的核算業(yè)務(wù)。實(shí)現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則體系與國際慣例趨同。并于2007年1月1日起暫在上市公司執(zhí)行。在2006-07-2708:18:12發(fā)表:第二節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行主要稅收政策及分析

7、第一、營業(yè)稅及附加政策一條例及實(shí)施細(xì)則納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，向土地房屋所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。單位贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。價(jià)外費(fèi)用包括基金、集資費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的（以及單位將不動(dòng)產(chǎn)無

8、償贈(zèng)與他人），主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（二）按納稅人最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（三）按公式核定，計(jì)稅價(jià)格=工程成本X（1+成本利潤率）+（1營業(yè)稅稅率），成本利潤率由省級(jí)稅務(wù)局確定。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為。土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征營業(yè)稅。在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。政策二國稅函發(fā)（1995）156號(hào)營業(yè)稅問題解答之一合作建房如何征收營業(yè)稅。（一）如果是“以物易物”的方式，雙方應(yīng)分別按照銷售

9、不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅，由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，應(yīng)核定征稅。（二）以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)的，出地方按租賃業(yè)征收營業(yè)稅；出資方在將不動(dòng)產(chǎn)交還給出地方時(shí)，按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，雙方均需核定營業(yè)稅。（三）雙方成立新公司的：第一、雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，只對(duì)公司征收“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅。第二、如果出地方取得固定利潤，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。第三、雙方分配房屋的，出地方?jīng)]有承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅，營業(yè)額需核定。對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給雙方后，如果各自銷售再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。征收營業(yè)稅的預(yù)收賬款包

10、括預(yù)收定金?！斑€本”銷售的，應(yīng)按向購買者收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營業(yè)稅，不得減除所謂的“還本”支出。政策三國稅函發(fā)（1995）549號(hào)對(duì)拆遷還房部分，按成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅。政策四川地稅發(fā)（1997）057號(hào)四川省房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅征收管理暫行辦法納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，其計(jì)征營業(yè)稅的營業(yè)額不得扣除附屬設(shè)備（如電梯、供暖、供電、供水等設(shè)備）的價(jià)值。連同動(dòng)產(chǎn)一并銷售的，不得扣除其動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)受國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位委托代建房屋，同時(shí)符合下列條件的，可就其實(shí)際收取的管理費(fèi)按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目依5%的稅率征收營業(yè)稅。1、建房單位自行立項(xiàng)、自行征地并提供基建計(jì)劃，雙方簽訂代建合同，房地產(chǎn)企業(yè)按一定比例

11、收取管理費(fèi)。2、房地產(chǎn)企業(yè)按國家規(guī)定辦理工程清結(jié)算，不代墊工程款。房地產(chǎn)企業(yè)按經(jīng)濟(jì)合同法有關(guān)規(guī)定收取定金，且定金金額不超過銷售總額5%的，可暫不征收營業(yè)稅；超過5%的部分，以及將定金轉(zhuǎn)為預(yù)收款的，均應(yīng)按全額征收營業(yè)稅。對(duì)一方提供土地，另一方投資建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)建成后，一定時(shí)間內(nèi)使用權(quán)歸投資者（即資金提供者）所有，規(guī)定的時(shí)間到期后，投資者將使用權(quán)歸還給提供土地使用權(quán)者的行為，應(yīng)視其具體情況分別按所屬稅目征收營業(yè)稅。1、雙方在合同中如明確不動(dòng)產(chǎn)建成投入使用之日起，產(chǎn)權(quán)即屬于提供土地使用權(quán)者，僅允許投資者使用若干時(shí)間的，其性質(zhì)屬于提供土地使用權(quán)者收取投資者租金，建成不動(dòng)產(chǎn)租給投資者使用。應(yīng)對(duì)提供土

12、地使用權(quán)者依據(jù)投資者建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)的投資額，按“服務(wù)業(yè)”稅目中的租賃業(yè)征收營業(yè)稅，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確定日，（營業(yè)額為投資額）。2、雙方商定，不動(dòng)產(chǎn)建成之后產(chǎn)權(quán)暫歸投資者所有，使用一定時(shí)間后再還給提供土地使用權(quán)者，則在產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)投資者按當(dāng)期該不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估值征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，納稅業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間為產(chǎn)權(quán)變更之日。對(duì)提供土地使用權(quán)者應(yīng)看其不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸投資者所有時(shí)是否包括土地使用權(quán)，包括土地使用權(quán)的，則應(yīng)在投資者取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的工程造價(jià)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收營業(yè)稅；不包括土地使用權(quán)的，則對(duì)提供土地使用權(quán)按場(chǎng)地租賃業(yè)務(wù)征收營業(yè)稅。其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間均為產(chǎn)權(quán)或土地權(quán)屬變更之日。

13、政策五川地稅發(fā)（1999）031號(hào)五、關(guān)于“集資建房”的認(rèn)定問題：（一）經(jīng)過縣以上建設(shè)行政主管部門和房改部門批準(zhǔn)；（二）房產(chǎn)證、產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的歸屬必須與集資合同（協(xié)議）方案的簽訂人一致；（三）本單位職工以職工花名冊(cè)、工資表及同級(jí)人事或勞動(dòng)部門的審核為準(zhǔn)。1999十、關(guān)于公房出租征收營業(yè)稅問題：對(duì)公房租金收入年 1 月 1 日起恢復(fù)征收營業(yè)稅。政策六財(cái)稅（2000）125號(hào)對(duì)按政府（縣級(jí)以上）規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)

14、稅、營業(yè)稅。本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。政策七財(cái)稅字（2000）7號(hào)對(duì)企業(yè)主管部門或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)等單位（以下簡稱統(tǒng)借方）向金融機(jī)構(gòu)借款后，將所借資金分拔給下屬單位，并按支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)的利息不征營業(yè)稅。本通知自2000年1月1日起執(zhí)行。政策八川地稅函（2001）262號(hào)拆遷還房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，按成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。自2001年9月1日起執(zhí)行。政策九財(cái)稅（2002）191號(hào)廢止?fàn)I業(yè)稅稅目注釋第八、九條中部分內(nèi)容。即股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。政策十國稅函（2002）16

15、5號(hào)轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)的行為不屬于營業(yè)稅征收范圍，不應(yīng)征收營業(yè)稅。政策十一川地稅函（2002）226號(hào)納稅人因客戶逾期付款而取得的罰息（或稱違約金）應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅。政策十二國稅發(fā)（2004）69號(hào)對(duì)房地產(chǎn)主管部門或其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的“住房專項(xiàng)維修基金”不計(jì)征營業(yè)稅。政策十三財(cái)稅（2003）16號(hào)（七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；對(duì)轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建

16、筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的建設(shè)項(xiàng)目。（八）土地整理儲(chǔ)備中心（包括土地交易中心）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入按“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅。違約賠償金收入應(yīng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所的的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。政策十四財(cái)稅（2004）206號(hào)財(cái)稅（2003）16號(hào)文件自2003年1月1日起執(zhí)行，2003年1月1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定

17、執(zhí)行。政策十五川地稅函（2004）327號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作本企業(yè)自用的固定資產(chǎn)，若該資產(chǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)收資本金范圍內(nèi)，可暫不征收營業(yè)稅。（答復(fù)省直分局）政策十六國稅函（1999）144號(hào)售房回購業(yè)務(wù)雙方均按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。售房回租業(yè)務(wù)分別按照各自適用稅目征收營業(yè)稅。第二、房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）政策一條例及實(shí)施細(xì)則房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于國有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房

18、產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。政策二（86）財(cái)稅地字第008號(hào)開征房產(chǎn)稅的建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。征稅范圍包括市區(qū)、郊區(qū)、縣城、鎮(zhèn)政府所在地。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工單位建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用的，從當(dāng)月征收房產(chǎn)稅。承租人使用房屋，以支付修理費(fèi)抵交房產(chǎn)租金，仍應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人依照規(guī)定交納房產(chǎn)稅。政策三（87）財(cái)稅地字第003號(hào)關(guān)于“房產(chǎn)

19、”的解釋“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。政策四國稅函發(fā)（1993）368號(hào)用房產(chǎn)投資的，收取固定收入不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，視同租賃，按租金收入征收房產(chǎn)稅。融資租賃房產(chǎn)的，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，不按租賃收入征收房產(chǎn)稅。政策五川地稅函發(fā)（1996）109號(hào)同國稅函發(fā)（1993）368號(hào)。融資租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，原則上為承租使用房屋的單位或個(gè)人。政策六川地稅函發(fā)（1996）110號(hào)我省外商

20、投資企業(yè)的房地產(chǎn)稅，依照現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例以及我省對(duì)房產(chǎn)稅的補(bǔ)充規(guī)定執(zhí)行。外商投資企業(yè)房地產(chǎn)稅有關(guān)優(yōu)惠政策，依照四川省鼓勵(lì)外商投資條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。即生產(chǎn)性企業(yè)10年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅；非生產(chǎn)性企業(yè)3年免征房地產(chǎn)稅和車船使用稅。政策七國稅函（2002）284號(hào)凡以分期付款方式購買使用商品房，且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間,應(yīng)確定房屋的實(shí)際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，繳納房產(chǎn)稅。政策八國稅函（1997）39號(hào)城市房地產(chǎn)稅暫行條例第五條（新建房屋免三年房地產(chǎn)稅，翻修房屋免二年房地產(chǎn)稅）不適用于外商投資企業(yè)。政策九財(cái)稅（2000）125號(hào)對(duì)按政府（縣級(jí)以上）規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住

21、房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅、營業(yè)稅。本通知自2001年1月1日起執(zhí)行。凡與本通知規(guī)定不符的稅收政策，一律改按本通知的規(guī)定執(zhí)行。政策十川地稅函（2000）130號(hào)對(duì)大型商品交易市場(chǎng)的房產(chǎn)稅，經(jīng)批準(zhǔn)后可按房產(chǎn)余值計(jì)算征收問題，按以下規(guī)定辦理：縣以上人民政府批準(zhǔn)建設(shè)的商品交易市場(chǎng)、逐級(jí)上報(bào)省地稅局審批。政策十一國稅發(fā)（2000）44號(hào)對(duì)外資企業(yè)，人防工程暫不征收城市房地產(chǎn)稅。外資企業(yè)出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則。外資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建的臨

22、時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，房地產(chǎn)管理部門不給確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，暫不征收城市房地產(chǎn)稅。商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用臨時(shí)鋪面，無論是否入賬、是否確定產(chǎn)權(quán)，均照章征收城市房地產(chǎn)稅。政策十二川府函（2004）47號(hào)四川省鼓勵(lì)外商投資條例廢止，對(duì)其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊(cè)成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。四川省鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策中與四川省鼓勵(lì)外商投資條例有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時(shí)廢止。另，川府發(fā)（1999）50號(hào)及川辦發(fā)（1996）148號(hào)兩次頒布的四川省鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策已于2002年6月25日在四川日?qǐng)?bào)公告廢止。

23、川地稅發(fā)（2004）33號(hào)：四川省鼓勵(lì)外商投資條例廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時(shí)間統(tǒng)一以四川日?qǐng)?bào)向社會(huì)公布的日期即2003年12月2日為準(zhǔn)，凡在12月2日前（不含）辦理完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。政策十三國稅發(fā)（2003）89號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，在售出前不征房產(chǎn)稅；對(duì)售出前已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

24、出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。政策十四川地稅函（2004）96號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前已使用或出租、出借的，應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。第三、城鎮(zhèn)土地使用稅政策一條例及實(shí)施細(xì)則在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用納稅義務(wù)人。政策二（89）國稅地字第140號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)

25、從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。政策三國稅發(fā)200389號(hào)購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。購置存量房，自辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出售本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。政策四國稅發(fā)2004100號(hào)要嚴(yán)格按照減免稅的管理權(quán)限和減免稅審批程序辦理。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的要求和清理整頓工作重點(diǎn)，認(rèn)真清理、從控制各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)用地和屬于國家產(chǎn)業(yè)政策限制發(fā)展行業(yè)用地的減免稅。本通知下發(fā)后各地要全面清

26、理城鎮(zhèn)土地使用稅的減免規(guī)定，屬于越權(quán)減免的要立即糾正并恢復(fù)征稅；除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)使用房的用地外，對(duì)各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，對(duì)仍未按規(guī)定恢復(fù)征稅的要立即糾正。政策五川地稅函（2004）96號(hào)（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房用地在商品房未售出前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。政策六（88）國稅地字第015號(hào)關(guān)于納稅人實(shí)際占用的土地面積的確定。以土地使用權(quán)證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。關(guān)于納稅人的確定。土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人繳納。擁有土

27、地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由帶管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。政策七（88）國土【籍】字第189號(hào)各級(jí)稅務(wù)部門，對(duì)納稅人實(shí)際占用土地面積的確定，應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定的精神，以省級(jí)人民政府組織測(cè)量的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；尚未組織測(cè)量的，以政府部門核發(fā)的土地使用證或土地管理部門提供的土地使用權(quán)屬資料所確認(rèn)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)；尚未核發(fā)土地使用證書或土地管理部門尚未提供土地權(quán)屬資料的，暫以納稅人（土地使用者）據(jù)實(shí)申報(bào)的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。今后隨著土地使用權(quán)申報(bào)、登記、發(fā)證和地籍測(cè)量工作的進(jìn)展，再作相應(yīng)調(diào)整。政策八（89

28、）國稅地字第140號(hào)納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑，對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占總面積的比例計(jì)征土地使用稅?；?xiàng)目在建期間占用土地以及商品房開發(fā)用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可免。政策九（88）財(cái)稅字第260號(hào)國務(wù)院1988年9月27日發(fā)布的中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例不適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地。各地制定的土地使用費(fèi)對(duì)外資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)仍然有效。政策十四川省人民政府令1989年7號(hào)四川省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法：新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅。新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用的次月起繳納土

29、地使用稅。政策十一川府函（2004）47號(hào)四川省鼓勵(lì)外商投資條例廢止，對(duì)其中的稅收優(yōu)惠政策，允許享受優(yōu)惠政策期限未滿的外資企業(yè)繼續(xù)享受至期滿，新登記注冊(cè)成立的外資企業(yè)一律不再享受有關(guān)優(yōu)惠政策。四川省鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策中與四川省鼓勵(lì)外商投資條例有關(guān)內(nèi)容相同的稅收優(yōu)惠政策同時(shí)廢止。另，川府發(fā)（1999）50號(hào)及川辦發(fā)（1996）148號(hào)兩次頒布的四川省鼓勵(lì)外商投資優(yōu)惠政策已于2002年6月25日在四川日?qǐng)?bào)公告廢止。政策十二川地稅發(fā)（2004）33號(hào)四川省鼓勵(lì)外商投資條例廢止后，新老外資企業(yè)享受優(yōu)惠政策的執(zhí)行時(shí)間統(tǒng)一以四川日?qǐng)?bào)向社會(huì)公布的日期即2003年12月2日為準(zhǔn)，凡在12月2日前（不含）辦理

30、完畢工商登記的外資企業(yè)可允許其繼續(xù)享受優(yōu)惠政策直至期滿（但需依法審批）；凡在12月2日以后（含）新辦理工商登記的外資企業(yè)一律不再享受優(yōu)惠政策。第四、印花稅政策一條例及實(shí)施細(xì)則印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅。凡多貼印花稅票者，不得申請(qǐng)退稅或者抵用。政策二（88）國稅地字第025號(hào)不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同也要貼花。政策三（91）國稅發(fā)155號(hào)對(duì)辦理借款展期業(yè)務(wù)使用借款展期合同或其他憑證，按信貸制度規(guī)定，僅載明延期還款事項(xiàng)的，可暫不貼花。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓合同、不貼花?！爱a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書

31、立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。（川地稅函（2004）96號(hào)重申：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同屬于“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”）政策四（88）國稅地字第030號(hào)融資租賃合同按“借款合同”計(jì)稅貼花。政策五川地稅函（2001）215號(hào)商品房購銷合同適用“印花稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”萬分之五稅率征收印花稅。政策六川地稅發(fā)（2004）48號(hào)印發(fā)四川省印花稅核定征收管理辦法。對(duì)以下情形，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定其印花稅的計(jì)稅依據(jù)（略）。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)，依照轉(zhuǎn)移實(shí)際金額100%核定；建筑安裝100%；建筑工程勘察設(shè)計(jì)80%。第五、契稅政策一條例及實(shí)施細(xì)則（1997）契稅的征收范圍：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)；以轉(zhuǎn)讓方式（買入、受贈(zèng)、交換

32、等）取得國有土地使用權(quán)；房屋的買賣、贈(zèng)與和交換。承受土地房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。稅率35%契稅的計(jì)稅依據(jù)為“成交價(jià)格”，即“取得成本”。契稅的納稅義務(wù)時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。土地房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同買賣或贈(zèng)與，計(jì)征契稅：（一）以土地房屋權(quán)屬作價(jià)投資入股；（二）以土地房屋權(quán)屬抵債；（三）以獲獎(jiǎng)方式承受土地房屋權(quán)屬；（四）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地房屋權(quán)屬。

33、土地使用權(quán)交換、房屋交換、土地與房屋交換的，交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不等的，由多支付一方繳納契稅。政策二川財(cái)明電（1997）17號(hào)在我省關(guān)于實(shí)施辦法未出臺(tái)之前，全省契稅稅率按4%執(zhí)行。政策三四川省人民政府第109號(hào)令契稅實(shí)施辦法契稅稅率為4%，可下浮到3%。政策四川財(cái)稅（1998）16號(hào)我省契稅的適用稅率按4%執(zhí)行。各地需下浮3%的，必須報(bào)省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，各地?zé)o權(quán)自定稅率。政策五財(cái)稅字（1998）96號(hào)契稅的計(jì)稅價(jià)格：合同確定的成交價(jià)格中包含的所有價(jià)款都屬于計(jì)稅依據(jù)范圍，納稅人應(yīng)該按合同確定的成交價(jià)格全額計(jì)算繳納契稅。對(duì)購買安居房、經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該照章征收契稅。政策六川財(cái)稅

34、函（1997）7號(hào)同意成都市契稅的適用稅率為3%，從1999年7月1日起執(zhí)行。政策七川財(cái)稅（2001）22號(hào)同意瀘州市契稅的適用稅率為3%。政策八國稅函（1998）829號(hào)居民趙某與房屋開發(fā)商簽訂“雙包代建”合同，由開發(fā)商承辦規(guī)劃許可證、準(zhǔn)建證、土地使用證等手續(xù)，并由委托方按地價(jià)與房價(jià)之和向開發(fā)商付款的方式取得房屋所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種以預(yù)付款方式購買商品房的行為，應(yīng)照章征收契稅。政策九財(cái)稅字（1999）210號(hào)2000年底前對(duì)1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免稅（對(duì)房地產(chǎn)公司免營業(yè)稅、對(duì)購買者免契稅）優(yōu)惠。政策十財(cái)稅（2001）44號(hào)對(duì)財(cái)稅（1999）210號(hào)免稅政策延長兩年（限于商業(yè)用房、寫字間和商品住房，不包括別墅、度假村等高檔商品房）政策十一財(cái)稅（2000）14號(hào)甲乙單位合作建房，提供資金的乙方獲得了甲方的部分土地使用權(quán)，應(yīng)繳納契稅。其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。政策十二財(cái)稅（2001）161號(hào)關(guān)于企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策：公司制改造，是指非公司制企業(yè)按照公司法要求改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或經(jīng)批準(zhǔn)由有限責(zé)任公司變更為股份有限公司。改制成公司不變更原企業(yè)投