商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則

1、商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則第一條 根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)， 制定商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）。第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。 建筑面積應(yīng)按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。第四條 商品房整棟銷售， 商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整棟商品房的建筑面積扣除）。第五條 商品房按“套” 或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者聽購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分攤的公用建筑面積第六條 套內(nèi)建筑面積由以下

2、三部分組成：、套（單元）內(nèi)的使用面積；、套內(nèi)墻體面積；、陽臺建筑面積。第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：、套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按住宅建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法計算。其他建筑。按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照住宅建筑設(shè)計規(guī)范計算。、套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投曩面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影響面積全部計入套內(nèi)墻體面積。、陽臺建筑面積按國家現(xiàn)行建筑面積計算規(guī)則進行計算。、套內(nèi)建筑面積的計算公為：

3、套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積第八條 公用建筑面積由以下兩部分組成：、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。第九條 公用建筑面積計算原則凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并拓除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建

4、筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。第十條 公用建筑面積分攤系數(shù)計算將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分攤系數(shù)。公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積之和第十一條 公用建筑面積分攤計算各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應(yīng)合理分攤的公用建筑面積。分攤的公用建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)套內(nèi)建筑面積。第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。第十三條 本規(guī)則由建設(shè)部解釋。第十四條 本規(guī)則自年月日起施行。建設(shè)部：公攤面積計算出臺標(biāo)準(zhǔn)(附全文)   自5月1日起，一直在

5、百姓購房時引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題，將有一個明確的說法。記者昨天從建設(shè)部獲悉，剛剛頒布的關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知，針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛，制定出計算標(biāo)準(zhǔn)，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)，并降低開發(fā)商對消費者進行欺詐的可能。     據(jù)了解，在房屋權(quán)屬證書附圖中，要注明房屋套內(nèi)建筑面積（在圖上標(biāo)注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。但是，由于現(xiàn)行的房產(chǎn)測量規(guī)范中，缺少對部分內(nèi)容的明文規(guī)定，也為部分欺詐行為提供了可能。不少百姓在購房時，盡管注意到了這一問題，但由于沒有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，只有干吃啞巴虧。

6、     該通知明確規(guī)定，必須由房產(chǎn)測繪單位對房產(chǎn)實施測繪。房產(chǎn)測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米）。  

7、60;  同一樓層外墻，既有主墻又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。          附:關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(全文）     建住房200274號     各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市建委及有關(guān)部門：     為了切實做好房屋面積計算和房屋權(quán)屬登

8、記工作，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：     一、在房屋權(quán)屬證書附圖中應(yīng)注明施測的房產(chǎn)測繪單位名稱、房屋套內(nèi)建筑面積（在圖上標(biāo)注尺寸）和房屋分攤的共有建筑面積。     二、根據(jù)房產(chǎn)測繪管理辦法的有關(guān)規(guī)定，由房產(chǎn)測繪單位對其完成的房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量負責(zé)。     三、房屋權(quán)屬登記涉及的有關(guān)房屋建筑面積計算問題，房產(chǎn)測量規(guī)范未作規(guī)定或規(guī)定不明確的，暫按下列規(guī)定執(zhí)行：     （一）房屋層高    

9、; 計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。     （二）外墻墻體     同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。     各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。     金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。     （三）斜面結(jié)構(gòu)屋頂     房

10、屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。     （四）不規(guī)則圍護物     陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。     （五）變形縫     與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計算建筑面積。     （六）非垂直墻體     對傾斜、弧狀等

11、非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計算建筑面積。     房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。     （七）樓梯下方空間     樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。     （八）公共通道     臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。    

12、; （九）二層及二層以上的房屋建筑面積均按房產(chǎn)測量規(guī)范中多層房屋建筑面積計算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。     （十）與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。     （十一）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。     四、房屋套內(nèi)具有使用功能但層高（高度）低于2.20米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其相應(yīng)權(quán)利的歸屬。     五、本通知自二二年五月一日起執(zhí)行。    

13、; 各地在執(zhí)行中有何問題，請及時告我部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司。     中華人民共和國建設(shè)部     二二年三月二十七日 房產(chǎn)測量規(guī)范（部分）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T17986-2000第一單元：房產(chǎn)測量規(guī)定1、范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測量的內(nèi)容與基本要求，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點的房產(chǎn)測量。其他地區(qū)的房地產(chǎn)測量亦可參照執(zhí)行。2、引用標(biāo)準(zhǔn)下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本標(biāo)準(zhǔn)中引用而構(gòu)成為本標(biāo)準(zhǔn)的條文。本標(biāo)準(zhǔn)出版時，所示版本均為有效。所有標(biāo)準(zhǔn)都會被修訂，使用本標(biāo)準(zhǔn)

14、的各方應(yīng)探討使用下列標(biāo)準(zhǔn)最新版本的可能性。GB/T22601995中華人民共和國行政區(qū)劃代碼GB696219861：500、1：1000、1：2000比例尺地形圖航空攝影規(guī)范GB/T1798622000第二單元：房產(chǎn)圖圖式CH10031995測繪產(chǎn)品質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)3、房產(chǎn)面積測算3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容3·1·1 面積測算面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。3·1·2 房屋的建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊

15、、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高220M以上（含220M）的永久性建筑。3·1·3 房屋的使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。3·1·5 房屋的共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3·1·6 面積測算的要求各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后

16、結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至001。3·2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定3·2·1 計算全部建筑面積的范圍a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在220M以上部位計算建筑面積。c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在220M以上的，按其水平投影面積計算。d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。e) 房屋在天面上，屬永久

17、性建筑，層高在220M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在220M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算c) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算d) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍

18、水平投影面積計算。f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。3.2.2 計算一半建筑面積的范圍a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通

19、廊，按外圍水平投影面積的一半計算。3.2.3不計算建筑面積的范圍a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。j) 與房屋室內(nèi)不相通的房

20、屋間伸縮縫。3.3用地面積測算3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。3.3.2下列土地不計入用地面積：a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積。3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標(biāo)解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。3.4 面積測算的方法與精度要求3.4.1坐標(biāo)解析法A）根據(jù)界址點坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按

21、下式計算面積。1nS=Xi(Yi+1-Yi-1)（18）2i=1或1nS=Yi(Xi-1-Xi+1)（19）2i=1式中：S面積，；Xi界址點的縱坐標(biāo)，m；Yi界址點的橫坐標(biāo)，m；n界址點個數(shù)i界址點序號，按順時針方向順編。B）面積中誤差按下式計算。1nms=±mj8D2i-1,i+1i=1（20）式中：ms面積中誤差，；mj相應(yīng)等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；Di-1,i+1多邊形中對角線長度，m。3·4·2 實地量距法A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。B）面積誤差按3·2·

22、;6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況決定。3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應(yīng)獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：S=±00003MS.（21）式中：S兩次量面積較差，；S所量算面積，；M圖的比例尺分母。使用圖解法量算面積時，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至02mm。4、變更測量4·1 一般規(guī)定4·1·1 變更測量的分類變更測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量。4·1·2 現(xiàn)狀變更測量內(nèi)容A）房屋的新建、拆遷

23、、改建、擴建、房屋建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)的變化；B）房屋的損壞與滅失，包括全部拆除或部分拆除、倒塌和燒毀；C）圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網(wǎng)等圍護物以及房屋附屬設(shè)施的變化；D）道路、廣場、河流的拓寬、改造，河、湖、溝渠、水塘等邊界的變化；E）地名、門牌號的更改；F）房屋及其用地分類面積增減變化。附錄B（提示的附錄）成套的房屋的建筑面積和共有共用面積分攤B1 成套房屋建筑面積的測算B1·1 成套房屋的建筑面積成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。B1·2 套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：

24、a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。B1·3 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。B1·4 套內(nèi)陽臺建筑面積按8·2的規(guī)定計算。套內(nèi)陽臺建筑面積

25、均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。B2 共有共用面積的處理和分攤公式B2·1 共有共用面積的內(nèi)容共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。B2·2 共有共用面積的處理原則a) 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b) 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2·3 共有共用面積按比例分攤的計算公式按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：Si=K·SiSiK=Si式中：K為面積的分攤系數(shù)；Si為各單元參加分攤的建筑面積，；Si為各單元參加分攤所得的分攤面積，；Si為需要