市物業(yè)管理實施手冊

1、1 / 66鎮(zhèn)江市物業(yè)治理實施方法第一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)治理活動，維護物業(yè)治理各方的合法權 益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，依照中華 人民共和國物權法 、國務院物業(yè)治理條例和江蘇省物業(yè)治理 條例等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本方法。第二條 本方法適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)的使用、維護、服 務及其監(jiān)督治理活動。本方法所稱物業(yè)治理， 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè) 主自行對物業(yè)治理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相 關場地進行維修、養(yǎng)護、治理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。第三條 物業(yè)治理工作實行屬地負責制。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會應當加強對本行政區(qū)

2、域內物業(yè)治理工作的組織領 導：（一）將物業(yè)服務納入現代服務業(yè)進展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū) 治理體系，制定、落實扶持政策；（-）明確物業(yè)治理行政主管部門、各街道辦事處（鎮(zhèn)人民政 府）物業(yè)治理機構；（三）建立由物業(yè)治理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政 府）和規(guī)劃、都市治理、公安、物價、質量技術監(jiān)督、環(huán)境愛護、 工商等部門參加的物業(yè)治理聯席會議制度，協(xié)調解決物業(yè)治理中的 重大問題，牽頭組織有關部門對物業(yè)治理區(qū)域內違法、違規(guī)行為開 展集中整治；（四）健全由物業(yè)治理行政主管部門、 街道辦事處 （鎮(zhèn)人民政 府） 、基層人民調解委員會等組成的物業(yè)治理糾紛處理機制，協(xié)調解 決物業(yè)治理中發(fā)生的各類矛盾和糾紛；（五

3、）建立物業(yè)服務應急治理機制和長效治理機制；（六）對舊住宅區(qū)配套設施不全的，有打算地組織綜合整治，提升配3 / 66套水平，逐步實施物業(yè)治理。第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門負責全市物業(yè)治理活動的監(jiān)督 治理工作：（一）研究制定物業(yè)治理進展規(guī)劃、行業(yè)服務標準、相關配套政策和示范文本等；（二）指導、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門相關工作；（三）建立健全物業(yè)服務企業(yè)誠信體系，制定物業(yè)服務企業(yè)和 項目負責人信用信息治理方法；（四）依法查處違反物業(yè)治理法律、法規(guī)的行為。第五條 轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)治理活動的監(jiān)督治理工作：（一）負責住宅小區(qū)物業(yè)治理招投標、物業(yè)承接查驗以及物業(yè)服務企

4、業(yè)交接工作的指導監(jiān)督;（二）指導和配合街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好業(yè)主自治組 織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督；（三）負責對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查治理工作；（四）指導和協(xié)調舊住宅小區(qū)物業(yè)治理相關工作；（五）依法查處違反物業(yè)治理法律、法規(guī)的行為。第六條 街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）具體負責本行政區(qū)域內物 業(yè)治理工作：（一）建立社區(qū)物業(yè)服務機構，公開投訴電話、辦公地址；（二）負責協(xié)調物業(yè)治理與社區(qū)治理、社區(qū)服務的關系；（三）建立物業(yè)治理矛盾投訴調解機制，同意和處理群眾的投 訴和糾紛，指導社區(qū)居（村）民委員會、人民調解委員會等組織及 時協(xié)調處理物業(yè)治理中的矛盾和糾紛；（四）制定物業(yè)治理應急預案

5、，落實物業(yè)應急治理機制；5 / 66（五）負責業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關工作，指導監(jiān)督 業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案；（六）協(xié)調建設單位與前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企 業(yè)的關系。第七條 規(guī)劃、都市治理、公安、物價、質量技術監(jiān)督、環(huán)境 愛護、民防、工商等有關部門，按照各自職責，負責物業(yè)治理活動 的有關監(jiān)督治理工作。第八條 市物業(yè)治理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律治理，強化行 業(yè)監(jiān)督，積極調解行業(yè)內部爭議，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經營， 加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服 務企業(yè)的合法權益。第二章 物業(yè)治理區(qū)域第九條 一個物業(yè)治理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施

6、物業(yè)治 理。物業(yè)治理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)治理為原則， 綜合考慮 規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社 區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。建設單位在向規(guī)劃行政主管部門申請住宅建設工程設計方案審 查時，應當明確物業(yè)治理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門在審查時， 應當聽取轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門對物業(yè)治理區(qū)域劃分的意 見。第十條建設單位應當依照物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅 線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)治 理區(qū)域。新建物業(yè)項目的物業(yè)治理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：（一）同一規(guī)劃區(qū)域內地上、地下建筑物及其構筑物和共用設 施設備、相關場地，應當劃分為一個物業(yè)治

7、理區(qū)域；（二）住宅物業(yè)項目內的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應當劃分為 一個物業(yè)治理區(qū)域；（三）分期建設或者由兩個以上建設單位共同開發(fā)的物業(yè)項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)治理區(qū)域；7 / 66（四）其他能夠劃分物業(yè)治理區(qū)域的情形。上述情形中，配套設施設備能夠分割、獨立使用并符合規(guī)劃建 設工程設計方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權的，能夠劃定為不同 的物業(yè)治理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門有明確要求的除外。第十一條 新建物業(yè)項目的物業(yè)治理區(qū)域劃分是物業(yè)治理方案的重要組成部分，建設單位在辦理商品房預（銷）售許可證前，應當將劃定的物業(yè)治理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門備案， 并提交以下材料：（一）物業(yè)治理區(qū)域檔案登記表；）立項批文；（三）建設用地規(guī)劃許可證；（四）土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（五）規(guī)劃條件書和規(guī)劃總平面圖；（六）其他相關材料。轄市、區(qū)物業(yè)治理行政主管部門關于提交材料齊全、符合要求 的，應當在3個工作日內予以備案，并出具物業(yè)治理區(qū)域劃分備案 證明。建設單位應當將物業(yè)治理區(qū)域劃分備案證明的相關內容在商品 房買賣合同