2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)

1、2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與生產(chǎn)、 管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)，運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等 手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。 2017 年 商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)，我們來(lái)看看下文。2017年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)一X廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)、八 、-前言XX廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。因此，我們必須采取有效手段，炒熱XX一期的商街氣 氛，大力提升其商業(yè)價(jià)值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶(hù)的投資信心，并 以此拉動(dòng)XX二期的店鋪出售。鑒于營(yíng)造一期商街氣氛、迅 速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對(duì)XX一期商街如 何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。一、背景

2、分析XX一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁 華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商 業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。 據(jù)考察和分析，XX一期商業(yè)步行街主要存在 “先天”與“后 天”兩方面原因。（ 一） 、商街設(shè)計(jì)“先天不足”1 、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼XX街、xx 路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼 球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注 入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的 “旱式噴泉” 、“簡(jiǎn) 易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā) 揮聚

3、集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自 然冷落。2 、“假山”成了“絆腳石” 。步行街南入口處的“假山景觀”，既無(wú)觀賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒?，事?shí)上成了阻 礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石” 。此外，南入口的臺(tái)階亦與商 街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘 疾人、盲人通道等。3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。X X街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。 按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng) 為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有 效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地 資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有

4、店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是,XX一期外街通向內(nèi)街 的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷” ，顧客在街口 看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街 ; 一期與二期之 間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大 街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、XX街一 側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因 此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清 淡。（ 二） 、商街策劃“后天失調(diào)”1 、XX廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂” ，即戰(zhàn)略定位 和商業(yè)主題。XX廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是 “XX街”（很好）, 后來(lái)又定位于“

5、XXX”很好，只是推廣很費(fèi)力），如今準(zhǔn)備冠以“ XX廣場(chǎng)步行街” （老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧 客也不清晰 ） 。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè) 上“我是誰(shuí)” 、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它 問(wèn)題也就難以解決了。2 、XX廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象XXX路、XXX廣場(chǎng)、XXX步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。 此外， 還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電 話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述 設(shè)施沒(méi)有配套，XX廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。 3、打造商街，服務(wù)“缺位” 。開(kāi)發(fā)商

6、開(kāi)發(fā)一片商鋪 銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)XX廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代 替不了“商業(yè)管理” ，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策 劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作” 。XX廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪 的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主” ，雙方又都缺乏 成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒 作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu) 買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升 商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)， 例如，商街北口的 66 號(hào)（圓 形） 、68 號(hào)（尖頂） 兩家首

7、席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù) 的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。二、商街定位XX廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地 理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏 好，我們作如下戰(zhàn)略定位：1 、街名：XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街2 、概念：XX廣場(chǎng)XX街觀光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的XXX。3、廣告語(yǔ)：XX廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街與XX相約，與XX同行4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè) 5、商品：主營(yíng) 國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休 閑食品、工藝品等。 6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性 及國(guó)內(nèi)外的旅游觀光者。 7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的

8、高 度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。三、招商策劃XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：（ 一） 、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在XX晚報(bào)、XX電視臺(tái)發(fā)布 招商公告，突出介紹XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng) 定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。（ 二） 、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)該招商信息發(fā)布會(huì)擬于 4月20日在毗鄰的XX飯店舉 行，出席的商戶(hù)為XX及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及 XX國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐XX廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品 商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在 100 人左右。會(huì)上將發(fā)布的 主要信息是：1 、XX廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位

9、、獨(dú)特 優(yōu)勢(shì)和前景展望 ;2 、XXXXX街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況， 包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。（ 三） 、整合店鋪資源XX一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司 代理招商和出租 ?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格 （ 或稱(chēng)返租報(bào)價(jià) ）? 舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告 之前，須由XX房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商， 我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使XX一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng) 爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有 的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待

10、店鋪升值的態(tài) 度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其 站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中 的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳 本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢 復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間 有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范 圍。（ 四） 、有關(guān)租金政策向業(yè)XX期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪 投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望 而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重 要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的 區(qū)位差異，

11、說(shuō)明XX期商街處于入市初期，繁榮興旺需要 有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)” 。 主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常要 背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從 業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀 的租金政策。當(dāng)前,XX一期店鋪比較合適的租金是：如該類(lèi)店鋪以 600700元/m2/年租金計(jì)算，年收益為6.67.7萬(wàn)元，易9除利息后的收益 2.23.3萬(wàn)元。這樣的 租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。）（ 五） 、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施 為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將 “放水養(yǎng)魚(yú)” ，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推

12、出必要的優(yōu) 惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一 個(gè)燈箱廣告位 （ 由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù) 責(zé)） ，供其做商品或品牌宣傳 ;第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允 許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響 力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng) ;第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八 折優(yōu)惠收取 ;第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、 稅務(wù)部門(mén)，給予XX廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政 策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。四、商業(yè)氛圍營(yíng)造（1）、商街指示識(shí)別系統(tǒng)布置（詳見(jiàn)XX廣告公司設(shè)計(jì)效果圖)(2) 、設(shè)計(jì)制作廣場(chǎng)、內(nèi)街雕塑

13、作品 (參見(jiàn)xxx步行街 雕塑照片)，以增添xx廣場(chǎng)的文化底韻，吸引游人前來(lái)休 閑。(3) 、廣場(chǎng)、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐 式休閑椅、公用電話亭、報(bào)刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣(mài)亭 等，廣場(chǎng)上采用鮮花盆景搭建可移動(dòng)立體景觀花壇，增加視 覺(jué)看點(diǎn)，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。(4) 、邀請(qǐng)政府部門(mén)、社會(huì)團(tuán)體前來(lái)舉辦廣場(chǎng)主題活動(dòng)， 借力炒熱廣場(chǎng)、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一” 前后活動(dòng)頻繁，聯(lián)系總工會(huì)、文聯(lián)、群藝館、新華書(shū)店等單 位舉辦廣場(chǎng)活動(dòng)，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳xx廣場(chǎng)。(5) 、與市攝影家協(xié)會(huì)和新聞媒體聯(lián)合舉辦xx風(fēng)韻 優(yōu)秀攝影作品廣場(chǎng)展示活動(dòng)，用文化手段提升xx廣場(chǎng)的時(shí)

14、 尚品位。(6) 、5月份起，爭(zhēng)取舉辦幾次xx之夏廣場(chǎng)音樂(lè)欣 賞會(huì)，用高雅藝術(shù)推高xx廣場(chǎng)在市民心目中的地位，提升 廣場(chǎng)的“聚流”效應(yīng)。五、商街硬件改造建議1、xx北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。2 、xx期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商 業(yè)化改造。3、臨xx街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧 客無(wú)阻礙進(jìn)店。 4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨 水倒灌進(jìn)入店鋪。5、xx期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建 造一排店面房， 既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街， 又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)飛雪2017 年商業(yè)街商業(yè)策劃書(shū)二 顧名思義，商業(yè)策劃， 就是在商業(yè)活動(dòng)中通過(guò)與

15、生產(chǎn)、管理、戰(zhàn)略等的緊密協(xié)調(diào)， 運(yùn)用廣告、促銷(xiāo)、公關(guān)、新聞等手段，綜合實(shí)施運(yùn)行，使商 業(yè)活動(dòng)達(dá)到較好的效果。商業(yè)策劃是一門(mén)以預(yù)測(cè)和定位為基 礎(chǔ)的學(xué)問(wèn)。如果一個(gè)公司能夠預(yù)測(cè)到未來(lái)將出現(xiàn)的市場(chǎng)，那 么它就可以通過(guò)生產(chǎn)或提供這些市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品或服務(wù)， 取得商業(yè)上的成功。商業(yè)策劃是一種高智力的活動(dòng)，運(yùn)用到 商業(yè)上，往往能起到點(diǎn)石成金的功效，不但給策劃對(duì)象帶來(lái) 利益，而且能夠?yàn)樽约簬?lái)利益。商業(yè)策劃書(shū)，也稱(chēng)作商業(yè)計(jì)劃書(shū)，是指為一個(gè)商業(yè)發(fā)展 計(jì)劃而做的書(shū)面文件。它的目的很簡(jiǎn)單，一般商業(yè)策劃書(shū)都 是以投資人或相關(guān)利益載體為目標(biāo)閱讀者，從而說(shuō)服他們進(jìn) 行投資或合作。一份好的商業(yè)計(jì)劃書(shū)，要使人讀后，對(duì)下列 問(wèn)

16、題非常清楚：1 、公司的商業(yè)機(jī)會(huì) ;2 、創(chuàng)立公司，把握這一機(jī)會(huì)的進(jìn)程 ;3 、所需要的資源 ;4 、風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期回報(bào) ;5 、對(duì)你采取的行動(dòng)的建議。 商業(yè)策劃書(shū)具體怎么去寫(xiě) ?一、執(zhí)行總結(jié) 是商業(yè)計(jì)劃的一到兩頁(yè)的概括。包括：1 、本商業(yè) (business) 的簡(jiǎn)單描述2 、機(jī)會(huì)概述3 、目標(biāo)市場(chǎng)的描述和預(yù)測(cè)4 、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)5 、經(jīng)濟(jì)狀況和盈利能力預(yù)測(cè)6 、團(tuán)隊(duì)概述7 、提供的利益二、產(chǎn)業(yè)背景和公司概述1 、詳細(xì)的市場(chǎng)描述，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)力2 、公司概述應(yīng)包括詳細(xì)的產(chǎn)品 / 服務(wù)描述以及它如何滿 足一個(gè)關(guān)鍵的顧客需求。3 、一定要描述你的進(jìn)入策略和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)策略三、市場(chǎng)調(diào)查和分析這是表明

17、你對(duì)市場(chǎng)了解程度的窗口。一定要闡釋以下問(wèn) 題：1 、顧客2 、市場(chǎng)容量和趨勢(shì)3 、競(jìng)爭(zhēng)和各自的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4 、估計(jì)的市場(chǎng)份額和銷(xiāo)售額5 、市場(chǎng)發(fā)展的走勢(shì) （ 對(duì)于新市場(chǎng)而言， 這一點(diǎn)相當(dāng)困難， 但一定要力爭(zhēng)貼近真實(shí) ）四、公司戰(zhàn)略 闡釋公司如何進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，它包括三個(gè)問(wèn)題1 、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 （ 定價(jià)和分銷(xiāo) ; 廣告和提升 ）2 、規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)計(jì)劃 （ 開(kāi)發(fā)狀態(tài)和目標(biāo) ; 困難和風(fēng)險(xiǎn) ）3 、制造和操作計(jì)劃 （ 操作周期 ; 設(shè)備和改進(jìn) ）五、總體進(jìn)度安排公司的進(jìn)度安排，包括以下領(lǐng)域的重要事件1 、收入2 、收支平衡點(diǎn)和正現(xiàn)金流3 、市場(chǎng)份額4 、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)介紹5 、主要合作伙伴6 、融資六、關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)、

18、問(wèn)題和假定1 、創(chuàng)業(yè)者常常對(duì)于公司的假定和將面臨的風(fēng)險(xiǎn)不夠現(xiàn)2 、說(shuō)明你將如何應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題 （ 緊急計(jì)劃 ）3 、在眼光的務(wù)實(shí)性和對(duì)公司的潛力的樂(lè)觀之間達(dá)成仔 細(xì)的平衡七、管理團(tuán)隊(duì)1 、介紹公司的管理團(tuán)隊(duì)。一定要介紹各成員與管理公 司有關(guān)的教育和工作背景2 、注意管理分工和互補(bǔ)3 、最后，要介紹領(lǐng)導(dǎo)層成員，商業(yè)顧問(wèn)以及主要的投 資人和持股情況八、企業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況 介紹公司的財(cái)務(wù)計(jì)劃，討論關(guān)鍵的財(cái)務(wù)表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)因素。一定要討論如下幾個(gè)杠桿：1 、毛利和凈利2 、盈利能力和持久性3 、固定成本、可變成本和半可變成本4 、達(dá)到收支平衡所需的月數(shù)5 、達(dá)到正現(xiàn)金流所需的月數(shù)九、財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)1 、包括收入報(bào)告，平衡報(bào)表，前兩年為季度報(bào)表，前 五年為年度報(bào)表2 、同一時(shí)期的估價(jià)現(xiàn)金流分析3 、突出成本控制系統(tǒng)十、假定公司能