公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用問(wèn)題研究

1、科技信息2008年第31期SCIENCE&TECHNOLOGY INFORMATION房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)組成部分,被普遍認(rèn)為是受新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則影響最大的行業(yè)之一。其交易日趨活躍,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用也日趨凸顯,而且由于投資性房地產(chǎn)的賬面凈值顯著低于公允價(jià)值,計(jì)量模式一旦改變,對(duì)上市公司影響巨大。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的增多和宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后公允價(jià)值會(huì)逐漸成為評(píng)估投資性房地產(chǎn)企業(yè)的主要計(jì)量屬性,這有利于引導(dǎo)市場(chǎng)更多的關(guān)注投資性房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。然而,我國(guó)目前尚不具備在投資性房地產(chǎn)領(lǐng)域廣泛應(yīng)用公允價(jià)值的客觀條件。因此,適時(shí)分析新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響顯得十分必

2、要1。一、分析公允價(jià)值的的必要性及制約因素2(一分析公允價(jià)值的必要性本輪房地產(chǎn)已經(jīng)持續(xù)景氣了6年多,所以一般情況下,投資性房產(chǎn)的公允價(jià)值都高于賬面價(jià)值。如果會(huì)計(jì)還固守歷史成本,其提供的信息對(duì)社會(huì)沒(méi)有價(jià)值,無(wú)疑將被邊緣化,而適當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量屬性則能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值,有助于投資者做出正確的決策,符合投資者和現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境的需要,同時(shí)也能增加企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值,增強(qiáng)企業(yè)融資能力,有利于企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)上的發(fā)展。(二應(yīng)用公允價(jià)值的制約因素1.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠成熟,導(dǎo)致公允價(jià)值無(wú)法廣泛應(yīng)用。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是扭曲的、不成熟的市場(chǎng)。中國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)由計(jì)劃體制轉(zhuǎn)變而來(lái),土地以及資金等和政府政策資源有著千絲萬(wàn)

3、縷的聯(lián)系,而分配的不合理導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要是成本競(jìng)爭(zhēng)。為了控制住成本,大多數(shù)發(fā)展商只好自己做操盤(pán)手。因此中國(guó)地產(chǎn)商實(shí)質(zhì)上是建筑商、運(yùn)作商,而非投資商、金融家。在管理上,大多是項(xiàng)目管理,而非公司化管理,導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不成熟,給公允價(jià)值計(jì)量屬性的推廣造成的很大的障礙。2.不恰當(dāng)?shù)倪\(yùn)用會(huì)加劇利潤(rùn)波動(dòng),增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān),直接影響企業(yè)損益。如果采用公允價(jià)值計(jì)價(jià),擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提高,形成利潤(rùn)操縱,并且需要多交稅。某些公司甚至為了粉飾業(yè)績(jī)或者達(dá)到某種那個(gè)目的(如達(dá)到再融資條件、施行股權(quán)激勵(lì)而濫用新準(zhǔn)則。3.評(píng)估人員整體素質(zhì)不高,房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的混亂

4、也是應(yīng)用公允價(jià)值的制約因素。我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求投資性房地產(chǎn)所在地要有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng);并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,進(jìn)而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)格做出合理的估計(jì),我們才可以采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,但這些條件在現(xiàn)實(shí)中并不完全具備。二、SWOT分析公允價(jià)值應(yīng)用于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的思路現(xiàn)階段,公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用已經(jīng)被FASB和IASB等著名國(guó)際機(jī)構(gòu)所采納4,而在我國(guó),雖然公允價(jià)值的應(yīng)用時(shí)機(jī)尚不成熟,但是為了能在不遠(yuǎn)的將來(lái)合理應(yīng)用公允價(jià)值,我們應(yīng)該積極行動(dòng)起來(lái),從以下幾方面加以重視和完善。(一SO戰(zhàn)略(創(chuàng)新型發(fā)展我國(guó)已經(jīng)有了房

5、地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)交易所及信息門(mén)戶,但是還不健全。我們應(yīng)該增加房地產(chǎn)交易的信息透明度,逐漸形成一個(gè)公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境,同時(shí)輔助以法律、法規(guī)的建設(shè);應(yīng)重視社會(huì)公眾輿論監(jiān)督體系建設(shè),以提高會(huì)計(jì)造假的機(jī)會(huì)成本;應(yīng)在網(wǎng)站上設(shè)置論壇,收集公眾意見(jiàn);應(yīng)建立公司內(nèi)部審計(jì)委員會(huì),加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè),以便對(duì)每一份房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行公正。(二WO戰(zhàn)略(學(xué)習(xí)型發(fā)展1.增加投資者的自我保護(hù)意識(shí)。我國(guó)的證券市場(chǎng)曾被稱為“政策市”,波動(dòng)比較劇烈,受傷害的多是廣大中小投資者。去年以來(lái)一些房地產(chǎn)股股價(jià)翻番,很大程度上與我國(guó)新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用有關(guān)。增加投資者的自我保護(hù)意識(shí),可以在一定程度上減少投資者的損失,

6、維持市場(chǎng)的穩(wěn)定。2.增加信息披露。采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司不僅要在年報(bào)中披露投資性房地產(chǎn)的相關(guān)情況,而且要以單獨(dú)公告的方式披露比年報(bào)更加詳細(xì)的信息,包括投資性房地產(chǎn)的明細(xì)、初始成本等,幫助報(bào)表使用者獲得充分必要的信息,同時(shí)讓市場(chǎng)能夠?qū)九兜男畔⑦M(jìn)行監(jiān)督。(三WT戰(zhàn)略(保守型發(fā)展在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中,禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用,只有在具有一定的可靠性的基礎(chǔ)上才可以采用公允價(jià)值。因此,房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)是限制公允價(jià)值大范圍應(yīng)用的制約因素,如果不能解決該問(wèn)題,那么公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用幾乎是紙上談兵。為此,一要完善公允價(jià)值理論體系;二要加強(qiáng)估值技術(shù)研究;三要加快社會(huì)信息系統(tǒng)建設(shè),著

7、手收集活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)、建立計(jì)算機(jī)模型等手段作為輔助;四是盡快規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作環(huán)境。為維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序,規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員的行為,我們應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范機(jī)構(gòu)資質(zhì)和估價(jià)師注冊(cè)出身的行政許可行為,加強(qiáng)對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的監(jiān)管力度。具體舉措有:對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行總量控制、末位淘汰。對(duì)估價(jià)師實(shí)行分級(jí)制動(dòng)態(tài)管理。嚴(yán)格機(jī)構(gòu)審批條件和年檢制度。建立嚴(yán)格查處估價(jià)糾紛和質(zhì)量事故的機(jī)構(gòu)和制度。發(fā)揮估價(jià)行業(yè)學(xué)會(huì)、協(xié)會(huì)的作用。5公允價(jià)值的確定需要資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)定,理論上講資產(chǎn)評(píng)估所確定的價(jià)值通常能夠真實(shí)地反映企業(yè)資本保全狀態(tài)。但從我國(guó)目前的現(xiàn)狀來(lái)說(shuō),注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的行業(yè)規(guī)范不盡完善,還存在一些與新準(zhǔn)則不能完全適應(yīng)

8、的地方。應(yīng)該從維護(hù)行業(yè)發(fā)展的角度出發(fā),借鑒國(guó)際評(píng)估行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況,主動(dòng)跟進(jìn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,及時(shí)出臺(tái)公允價(jià)值有關(guān)操作細(xì)則,進(jìn)一步制訂和完善資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的法律法規(guī),增加社會(huì)公眾和審計(jì)界對(duì)公允價(jià)值評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可度。同時(shí),我們應(yīng)該借此契機(jī),迅速改正房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的不正之風(fēng),切實(shí)、有效、迅速地建立一支強(qiáng)大、可靠的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍。(四ST戰(zhàn)略(融合型發(fā)展1.建立符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng)。法律一般都具有滯后性,而且我國(guó)的準(zhǔn)則體系又一直被稱之為“救火式”準(zhǔn)則體系,所以在短時(shí)間內(nèi),新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與實(shí)務(wù)操作之間還有一定的距離。要在最短的時(shí)間內(nèi),加緊完善與新準(zhǔn)則相適應(yīng)的法律法規(guī),加大會(huì)計(jì)舞弊的處

9、罰力度,用高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求保障新準(zhǔn)則的順利實(shí)施。2.提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)判斷能力,加大教育培訓(xùn)力度,加強(qiáng)道德約束。表1總結(jié)了公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中應(yīng)用的合理性建議。表1公允價(jià)值在我國(guó)投資性房地產(chǎn)計(jì)量中應(yīng)用的合理性建議(下轉(zhuǎn)第20頁(yè)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用問(wèn)題研究于秀麗(聯(lián)合潤(rùn)通水務(wù)股份有限公司山東濰坊261061【摘要】本文具體而完整地分析了公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中應(yīng)用的必要性及面臨的制約因素,結(jié)合國(guó)內(nèi)外的研究結(jié)果,采用SWOT分析法,對(duì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)計(jì)量中的應(yīng)用提出了合理性建議?！娟P(guān)鍵詞】公允價(jià)值;投資性房地產(chǎn);計(jì)量?jī)?yōu)勢(shì)S劣勢(shì)W機(jī)會(huì)O SO(依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)

10、去抓住外部機(jī)會(huì)盡快建立健全法律法規(guī),加強(qiáng)監(jiān)管;WO(利用外部機(jī)會(huì)來(lái)改進(jìn)內(nèi)部弱點(diǎn)培養(yǎng)投資者的自我保護(hù)意識(shí)。增加披露。威脅T ST(利用內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)避免或減輕外部威脅的打擊建立符合市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律的房地產(chǎn)市場(chǎng);提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)判斷能力,加大教育培訓(xùn)力度,加強(qiáng)道德約束。WT(克服內(nèi)部弱點(diǎn)和避免外部威脅完善公允價(jià)值理論體系;加強(qiáng)估值技術(shù)研究;規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的操作環(huán)境;要加快社會(huì)信息系統(tǒng)建設(shè),著手收集活躍市場(chǎng)的報(bào)價(jià)、建立計(jì)算機(jī)模型等手段作為輔助?？平糖把乜?3科技信息2008年第31期SCIENCE &TECHNOLOGY INFORMATION (上接第33頁(yè)【參考文獻(xiàn)】1路曉燕,“FA

11、SB 公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則的制定及其框架”,財(cái)會(huì)通訊.學(xué)術(shù)版,2006年第10期,7173。2常勛,“公允價(jià)值計(jì)量研究”,財(cái)會(huì)月刊,2004年第3期。3魏瑋,“投資收益和公允價(jià)值變動(dòng)收益-中報(bào)業(yè)績(jī)異動(dòng)兩大新看點(diǎn)”,中國(guó)證券報(bào),2007年8月20日。4FASB “Statement No.157:Fair Value Measurements ”,,2006.09.5于揚(yáng),“證監(jiān)會(huì)要求上市公司做好新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施后的首份年報(bào),堅(jiān)決防止用公允價(jià)值操作利潤(rùn)”,證券時(shí)報(bào),2007年12月19日.責(zé)任編輯:張慧3.結(jié)論與建議根據(jù)對(duì)以上調(diào)查結(jié)果的分析,可以推論出沈陽(yáng)市初中畢業(yè)升學(xué)體育考試

12、影響因素主要包括以下六個(gè)方面:3.1沈陽(yáng)市初中畢業(yè)升學(xué)體育考試政策因素2008年3月14日,沈陽(yáng)市教育局正式發(fā)布2008年沈陽(yáng)市初中畢業(yè)生畢業(yè)與升學(xué)考試工作方案,其初中畢業(yè)升學(xué)體育考試政策變化、改革始終按照國(guó)家教育主管部門(mén)所提出的要求并貫徹“健康第一”教育指導(dǎo)思想來(lái)進(jìn)行。此政策的出臺(tái),很好地促進(jìn)了學(xué)生參與體育鍛煉,并在一定程度上確保考試工作平穩(wěn)、有序,做到了相對(duì)的公平、公正、公開(kāi),讓學(xué)生、家長(zhǎng)及社會(huì)滿意。3.2學(xué)生主體認(rèn)知關(guān)于“中考體育”的意義,作為當(dāng)事人和直接受益者的學(xué)生總體持認(rèn)可態(tài)度。認(rèn)為有意義的占絕大多數(shù)。認(rèn)為有必要的理由,第一位是對(duì)中考有利,第二位是鍛煉了身休,第三位是全面發(fā)展,與教師

13、和家長(zhǎng)相比,學(xué)生對(duì)實(shí)用價(jià)值看得更重一些(如鍛煉身體和考分。3.3學(xué)生家長(zhǎng)認(rèn)知及行為從對(duì)“誰(shuí)最重視中考體育工作?”問(wèn)題的調(diào)查得知,除了學(xué)生對(duì)中考體育考試顯示最大的重視之外,考生家長(zhǎng)對(duì)升學(xué)體育考試的重視最高。然而,家長(zhǎng)獲取信息的途徑,導(dǎo)致了一部分學(xué)生家長(zhǎng)對(duì)初中升學(xué)體育考試的認(rèn)識(shí)存在一定的偏差,因此,產(chǎn)生了學(xué)生家長(zhǎng)只關(guān)心體育考試的成績(jī),而不關(guān)注體育考試的準(zhǔn)備過(guò)程,只注重結(jié)果,而不注重內(nèi)容。此種認(rèn)知導(dǎo)致其行為的偏差,主要表現(xiàn)為為了學(xué)生升學(xué)考試體育成績(jī)的滿分或高分而不懈努力,在這種行為的作用下,學(xué)校的體育教學(xué)、體育考試的實(shí)施者、體育考試過(guò)程及評(píng)分都受到很強(qiáng)的影響。3.4學(xué)校體育教學(xué)的開(kāi)展作為教育實(shí)際工作

14、者和理論工作者,體育教師明白體育鍛煉在人的發(fā)展中的作用對(duì)體育的加強(qiáng)不會(huì)有任何疑義,但是他們會(huì)提出體育考試制度是否完善,是否公平,學(xué)生在體育上的個(gè)體差異較大如何處理等問(wèn)題,并影響正常的體育教學(xué);作為體育教學(xué)開(kāi)展的單位,在體育教學(xué)的開(kāi)展過(guò)程中,每個(gè)學(xué)校所采取的政策不盡相同。如何權(quán)衡體育教學(xué)與體育考試的問(wèn)題擺在了學(xué)校開(kāi)展體育教學(xué)的面前,學(xué)校間對(duì)體育考試政策的實(shí)施、體育教學(xué)的開(kāi)展存在著異議,可以看出學(xué)校間的異議既有理論上的,也有實(shí)踐上的,政策上的,影響也比較大。3.5體育考試實(shí)施者行為由于體育考試的實(shí)施者大都是學(xué)校體育的管理人員和體育教師,又因?yàn)轶w育考試后學(xué)校體育工作受到重視,自己工作得到承認(rèn),因此都

15、表示極大的熱情和近乎100%的支持。然而,體育考試相關(guān)的實(shí)施者也受到了來(lái)自社會(huì)各方面的影響。在這種情況下,這個(gè)群體容易產(chǎn)生兩種應(yīng)該注意的情緒:一是急于推進(jìn)這項(xiàng)工作,如要求增加分?jǐn)?shù),增加考試內(nèi)容;二是麻痹大意,放松管理,甚至個(gè)別同志經(jīng)不住誘惑給人走后門(mén),致使在極個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)體育考試的舞弊現(xiàn)象。3.6社會(huì)宣傳因素中學(xué)升學(xué)體育考試不僅在學(xué)校內(nèi)部進(jìn)行,它需要社會(huì)范圍的宣傳與認(rèn)同。在學(xué)校、媒體對(duì)體育考試工作向家長(zhǎng)進(jìn)行宣傳這一問(wèn)題上,有52%的專家認(rèn)為學(xué)校、媒體對(duì)體育考試工作向家長(zhǎng)的宣傳不夠深入、全面。學(xué)校應(yīng)作為中學(xué)升學(xué)體育考試的主要宣傳主體,為學(xué)生家長(zhǎng)理解、認(rèn)知、掌握相關(guān)的體育考試政策提供良好的渠道;與

16、此同時(shí),社會(huì)媒體應(yīng)承擔(dān)起對(duì)升學(xué)體育考試的正面宣傳任務(wù)?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1毛振明.影響升學(xué)考試體育政策實(shí)施因素的分析J .中國(guó)學(xué)校體育.1996(5:57-58.2林莉.對(duì)中考加試體育幾個(gè)問(wèn)題的研究J .福建師范大學(xué)福清分校學(xué)報(bào).2001(2:94-95.3姜伯樂(lè),蔡忠建等.溫州市部分學(xué)生中考體育態(tài)度的調(diào)查J .溫州師范學(xué)院學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版.2001(6:52-53.4沈建敏.淺析浙江省初三學(xué)生對(duì)中考體育的認(rèn)識(shí)及對(duì)策J .臺(tái)州學(xué)院學(xué)報(bào).2006(6:92-93.5楊波,莊麗坤.遼寧省部分城市初中升學(xué)體育加試對(duì)體育課影響的調(diào)查分析J .遼寧體育科技.2004(12:90-91.責(zé)任編輯:韓銘科科(上接

17、第34頁(yè)根據(jù)混沌時(shí)間序列法j 進(jìn)行實(shí)際礦井瓦斯涌出量進(jìn)行了預(yù)測(cè)。通過(guò)預(yù)測(cè)結(jié)果,容易發(fā)現(xiàn)混沌時(shí)間序列法對(duì)于短期內(nèi)的礦井瓦斯涌出量進(jìn)行預(yù)測(cè)的精度較高,能滿足實(shí)際工程需要。因此混沌時(shí)間序列法是可以應(yīng)用于礦井瓦斯涌出量的短期預(yù)測(cè)工作。表12007年11月1日至20日的預(yù)測(cè)結(jié)果表【參考文獻(xiàn)】1張國(guó)樞.通風(fēng)安全學(xué)M .徐州:中國(guó)礦業(yè)大學(xué)出版社,2000.2王凱,俞啟香等.煤與瓦斯突出的非線性特征及預(yù)測(cè)模型M .徐州:中國(guó)礦業(yè)大學(xué)出版社,2005.3施式亮,宋譯,何利文,朱川曲.礦井掘進(jìn)工作面瓦斯涌出混沌特性判別研究J .煤炭學(xué)報(bào),2006,31(6:701-705.4呂金虎,陸君安等.混沌時(shí)間序列分析及應(yīng)

18、用M .武漢:武漢大學(xué)出版社,2002.5張步涵,劉小華,萬(wàn)建平等.基于混沌時(shí)間序列的負(fù)荷預(yù)測(cè)及其關(guān)鍵問(wèn)題分析J .電網(wǎng)技術(shù),2004,28(13:32-35.6梁志珊,王麗敏,付大鵬,等.基于Lyapunov 指數(shù)的電力系統(tǒng)短期負(fù)荷預(yù)測(cè)J .中國(guó)電機(jī)工程學(xué)報(bào),1998,18(5:368-371.7杜杰,陸金桂,曹一家.短期負(fù)荷預(yù)測(cè)最大Lyapunov 指數(shù)預(yù)報(bào)模式預(yù)測(cè)值的判定J .電網(wǎng)技術(shù),2006,30(20:20-24.作者簡(jiǎn)介:倪小軍(1982,男,安徽省無(wú)為人,在讀碩士研究生,安徽理工大學(xué)能源與安全學(xué)院。責(zé)任編輯:韓銘編號(hào)實(shí)測(cè)值m 3/min 預(yù)測(cè)值m 3/min 誤差%編號(hào)實(shí)測(cè)值m 3/min 預(yù)測(cè)值m 3/min 誤差%1 2.54 2.57 1.1811 3.05 2.6513.1