別墅項(xiàng)目市場研究及市場定位建議

1、上海華燕置業(yè)策劃有限公司上海華燕置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月二零零四年四月青浦高涇路項(xiàng)目青浦高涇路項(xiàng)目市場研究及市場定位建議市場研究及市場定位建議多元價(jià)值觀的客戶多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競爭錯(cuò)位競爭市市 場場差異化差異化目標(biāo)集中目標(biāo)集中潛在競爭對(duì)手潛在競爭對(duì)手可以把握的成本控制可以把握的成本控制已存在和將來的競爭對(duì)手已存在和將來的競爭對(duì)手思維脈絡(luò)圖思維脈絡(luò)圖尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點(diǎn)尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點(diǎn)1、尋找競爭板塊的特殊性尋找競爭板塊的特殊性2、開拓市場的空白點(diǎn)開拓市場的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場定位錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場定位上海別墅宏觀市場分上海別墅宏觀市場分析析（

2、一）、總體市場分析（一）、總體市場分析900950100010501100115012002003年1月2003年3月2003年5月2003年7月2003年9月2003年11月2004年012004年03上海別墅指數(shù)近期走勢(shì)上海別墅指數(shù)近期走勢(shì)2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2）的水平（二）、供應(yīng)分析（二）、供應(yīng)分析20032003年：年：供應(yīng)總量：359.6萬m2占地面積：1058.3萬m2新上市別墅總占地面積：485萬m2平均容積率：0.3420022002年：年：供應(yīng)總量：540萬m2占地面積：1900萬m2平均容積率： 0.281、供應(yīng)量分析、供

3、應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析、分布區(qū)域分析23%19%17%11%11%8%3%3%2% 2% 1%松江區(qū)松江區(qū)閔行區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：232、閔行區(qū)：193、浦東新區(qū)：174、青浦區(qū)和長寧區(qū)各占：115、南匯區(qū)：86、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：37、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：28、寶山區(qū)：13、別墅類型分析、別墅類型分析23%13%12%3%49%獨(dú)立式別墅獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅疊加式別墅雙拼別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅聯(lián)

4、體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場分額為：1、獨(dú)立式別墅：492、聯(lián)體別墅：233、雙拼別墅：134、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：322.73%22.73%37.59%37.59%20.15%20.15%15.16%15.16%4.37%4.37%150萬元以下150萬元以下150-300萬元150-300萬元300-500萬元300-500萬元500-1000萬元500-1000萬元1000萬元以上1000萬元以上小于150萬元：4477(套數(shù))、29(樓盤個(gè)數(shù))150300萬元：7404(套數(shù))、54(樓盤個(gè)數(shù))300500萬元：3969(套數(shù))、35(樓

5、盤個(gè)數(shù))5001000萬元：2986(套數(shù))、20(樓盤個(gè)數(shù))大于1000萬元：861(套數(shù))、8(樓盤個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場價(jià)格分布、在售別墅市場價(jià)格分布37%27%28%8%2002年上海市別墅客戶分布年上海市別墅客戶分布上海本地上海本地外省市外省市港澳臺(tái)港澳臺(tái)外籍外籍66%28%6%20032003年上海別墅客戶分布年上海別墅客戶分布外地外地外籍外籍上海本地上海本地（三）、小結(jié)（三）、小結(jié)v 隨著2003年整個(gè)上?！皠e墅年”的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的別墅供給量將不低于2003年。v 別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上

6、升，從1990年200多萬平方米上升到了2003年1200多萬平方米；v獨(dú)立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；v客戶對(duì)于別墅的認(rèn)識(shí)也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡單再復(fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素；v 綜上所述：未來一段時(shí)期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。上海主要?jiǎng)e墅板塊分析上海主要?jiǎng)e墅板塊分析趙巷板塊趙巷板塊徐涇板塊徐涇板塊淀山湖板塊淀山湖板塊龍東大龍東大道沿線道沿線滬南公滬南公路沿線路沿線南六公南六公里沿線里沿線佘山板塊佘山板塊松江大學(xué)城松江大學(xué)城板塊板塊莘

7、閔莘閔板塊板塊九亭九亭- -泗泗涇板塊涇板塊上上 海海 別別 墅墅 分分 布布 示示 意意 圖圖位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊別墅特征：目前在售項(xiàng)目多數(shù)為尾盤或預(yù)備交房，以中高檔的獨(dú)立別墅為主，主力總價(jià)在500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；發(fā)展趨勢(shì)：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊淀山湖板塊三一八國道沿線三一八國道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國際華城1 12 23 34 45 5以上別墅項(xiàng)目共開發(fā)占地面積1754畝83%6

8、%5%6%獨(dú)棟聯(lián)體疊加雙拼物業(yè)形態(tài)分析物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項(xiàng)目多數(shù)為尾盤，以獨(dú)立別墅為絕對(duì)主力總價(jià)分析總價(jià)分析11%45%33%11%150150-300300-500500-1500總價(jià)集中在500萬以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬以上/棟的獨(dú)立別墅代表樓盤分析代表樓盤分析綠洲江南園占地面積：31.8萬平方米建筑面積：5.57萬平方米 容積率：0.175小區(qū)組成：共143棟獨(dú)立別墅單套面積：295-645M2花園面積：1000-2000M2目前售價(jià)：單價(jià)17000-23000元/M2特色：依800畝大淀湖而居，獨(dú)棟占地面積大，容積率小，總價(jià)高，是高檔型獨(dú)棟別墅的代表2、趙巷板塊趙

9、巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢(shì)，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點(diǎn)別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯(lián)名人世家；發(fā)展趨勢(shì)：趙巷特色別墅區(qū)共計(jì)規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進(jìn)入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個(gè)開發(fā)用地的向南推進(jìn)，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。古北佘山國際別墅上海德天置業(yè)地塊恒聯(lián)名人世家上海祥逸置業(yè)地塊中海翡翠湖岸國中水景休閑度假村總規(guī)劃用地：8570畝，劃分了將近

10、15個(gè)別墅地塊，進(jìn)度最快的將于04年4月底開盤古北佘山國際別墅恒聯(lián)名人世家超大型會(huì)所：超市、銀行、餐廳國中水景度假村中海翡翠湖岸綠地集團(tuán)凱迪企業(yè)具體布局具體布局北部：北部：主要分布在方松公路的東西兩側(cè)，這些地塊的招投標(biāo)較早，目前地塊已開始動(dòng)工或是項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，容積率均低于0.3，產(chǎn)品以低密度的獨(dú)幢別墅為主，價(jià)格也都在萬元以上。南部：南部：南部地塊2003年年底才開始招標(biāo)，推出的兩個(gè)地塊容積率都在0.5左右。剩余待開發(fā)用地容積率也控制在0.5左右，容積率決定了這些地塊將開發(fā)獨(dú)幢、雙拼、聯(lián)排等混合型的別墅。已確定項(xiàng)目已確定項(xiàng)目項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱發(fā)展商發(fā)展商占地面積占地面積容積率容積率總戶數(shù)總戶數(shù)建筑

11、風(fēng)格建筑風(fēng)格銷售動(dòng)態(tài)銷售動(dòng)態(tài)中海翡翠湖岸中海翡翠湖岸中海集團(tuán)600畝0.238218幢多種風(fēng)格預(yù)計(jì)4月底將會(huì)設(shè)臨時(shí)接待處佘山國際別墅佘山國際別墅上海古北（集團(tuán)）有限公司416畝0.25190幢歐式風(fēng)格預(yù)計(jì)6月左右上市國中水景休閑度假村國中水景休閑度假村國中控股（上海）有限公司328畝0.49多種風(fēng)格該項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式度假公寓、商業(yè)中心、SPA休閑會(huì)所等，全部對(duì)外出售或招租，價(jià)格將略低于周邊同等別墅恒聯(lián)名人世家恒聯(lián)名人世家恒聯(lián)企業(yè)390畝0.25 150幢左右現(xiàn)代風(fēng)格與江南園林風(fēng)格相融合 已動(dòng)工，開盤時(shí)間未定未定未定上海德天置業(yè)有限公司345畝0.23未定未定未定未定未定上海

12、祥逸置業(yè)有限公司未定未定未定未定未定未定綠地集團(tuán)174畝0.5未定未定未定未定未定凱迪集團(tuán)400畝0.5未定未定未定。中海翡翠湖岸占地面積：40萬平方米建筑面積：8.5萬平方米 容積率：0.238小區(qū)組成：218棟獨(dú)立別墅單套面積：300-580M2花園面積：400-1200M2開盤時(shí)間：04年5月目前報(bào)價(jià)：單價(jià)12000-15000元/M2特色：水景休閑特色代表樓盤分析代表樓盤分析古北佘山國際別墅占地面積：27.73萬平方米建筑面積：6.93萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：190棟獨(dú)立別墅單套面積：250-460M2花園面積：400-1500M2開盤時(shí)間：04年6月上旬目前報(bào)價(jià)：預(yù)計(jì)單價(jià)

13、10000多元/M2特色：居住+旅游度假型別墅恒聯(lián)名人世家占地面積：26萬平方米建筑面積：6.5萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：150棟獨(dú)立別墅單套面積：300-400多M2花園面積：500-1400M2開盤時(shí)間：04年5月目前報(bào)價(jià)：預(yù)計(jì)單價(jià)10000元/M2特色：中式江南園林風(fēng)格小結(jié)：小結(jié)：該板塊地理位置優(yōu)越（A9公路第一下匝道口） ，路網(wǎng)交通相當(dāng)便捷，南面為上海唯一的國家級(jí)佘山旅游度假區(qū)，西側(cè)為淀山湖旅游度假區(qū)，居住與度假功能均較為凸出；趙巷特色別墅板塊是由青浦政府統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，大型公共綠地，休閑度假村、學(xué)校等都由政府在先前規(guī)劃的指定位置配備，避免了區(qū)域建設(shè)造成的資源浪

14、費(fèi)，并且保證了建后的經(jīng)營性問題；趙巷板塊在分為兩北兩個(gè)板塊，北部地區(qū)以中高檔的純獨(dú)立別墅為主，容積率基本都在0.25以下，南部地區(qū)規(guī)劃容積率在0.5左右，由于容積率相差近一倍，南部地區(qū)的別墅產(chǎn)品與北部地區(qū)會(huì)有一定的差異性，以混合型的產(chǎn)品進(jìn)入市場，預(yù)計(jì)其為中檔市場定位，上市時(shí)間最早為明年上半年。是虹橋和古北的延伸，大西郊的延續(xù)，依托滬青平公路發(fā)展擁有大都會(huì)、銀濤、草原三個(gè)高爾夫球場和馬場，形成了中高檔別墅的聚集地良好的交通狀況：滬青平公路，318國道，虹橋機(jī)場，外環(huán)線配套設(shè)施齊全：國際學(xué)校眾多，生活設(shè)施齊全別墅發(fā)展：早期聯(lián)排為主，目前主要為獨(dú)立代表物業(yè)：早期擁有久事西郊花園、亞洲花園、安盛杉莊等

15、； 近期的代表九溪十八島、居禮、長堤花園、湖畔佳苑等；板塊概述板塊概述3、徐涇板塊徐涇板塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國際花園湖畔佳苑麗都別墅長堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)和價(jià)格分布形態(tài)和價(jià)格分布產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)79%14%7%獨(dú)立別墅獨(dú)立、雙拼聯(lián)體、獨(dú)立。以五百萬以上的高檔別墅為主以五百萬以上的高檔別墅為主8.33%8.33%18.18%18.18%18.18%18.18%54.54%54.54%150150150-300150-300300-500300-500500-1000500-1000

16、價(jià)格分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱面積面積（m2）售價(jià)售價(jià)(萬元萬元)租價(jià)租價(jià)層數(shù)層數(shù)單元占地單元占地花園面積花園面積（m2）交付狀態(tài)交付狀態(tài)備注備注九溪十八島九溪十八島43855221000多毛坯兩面環(huán)水西郊華城西郊華城23534221畝裝修西郊美林館西郊美林館3142763550m2毛坯西班牙風(fēng)格西郊華城西郊華城2501.3-1.4萬元/m2$3000-4000/月西郊美林館西郊美林館3148500-9500元/m2$2500-3500/月400-800九溪十八島九溪十八島349-4381.3-1.5萬元/m2500-1000居禮居禮280-3501.3-1.5萬元/m2$6500-7500

17、/月共70套西郊園中園西郊園中園9000-10000元/m2目前拋盤不多，主要是由于該小區(qū)居住已相當(dāng)成熟了周邊二手別墅價(jià)格周邊二手別墅價(jià)格周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價(jià)在周邊早期的二手聯(lián)排別墅的售價(jià)在8000-90008000-9000元元左右，獨(dú)立別墅的拋盤價(jià)在左右，獨(dú)立別墅的拋盤價(jià)在13000-1500013000-15000元之間元之間。 容積率分析容積率分析00.20.40.60.811.2居禮大豪山林長堤花園銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊園中園綠波花園豪都國際花園西郊九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊紫郡供應(yīng)面積分析供應(yīng)面積分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積3

18、20-380225-240單位：平方米單位：平方米；代表樓盤分析代表樓盤分析居禮占地面積：10萬平方米建筑面積：2.3萬平方米 容積率：0.23小區(qū)組成：72棟獨(dú)立別墅單套面積：274-591M2綠化率：70尾盤價(jià)格：9000-13000元/M2交房時(shí)間：03年6月特色：是徐涇板塊目前唯一的現(xiàn)代風(fēng)格別墅，且定位為投資型別墅，現(xiàn)租賃狀況非常好，租賃價(jià)格是周邊別墅項(xiàng)目的兩倍左右。九溪十八島占地面積：33.3萬平方米建筑面積：8.3萬平方米 容積率：0.25小區(qū)組成：一期142棟獨(dú)立別墅二期56棟獨(dú)立別墅單套面積：350-650M2花園面積：500-2000M2尾盤價(jià)格：12000-22000元/M

19、2交房時(shí)間：03年4月特色：是徐涇板塊目前體量最大的項(xiàng)目，水域面積達(dá)3萬平方米，水景資源豐富且優(yōu)美，且產(chǎn)品上較在競爭力。西郊紫郡占地面積：17.3萬平方米建筑面積：9.96萬平方米 容積率：0.57小區(qū)組成：共148棟獨(dú)立別墅單套面積：270-800M2花園面積：400-1000M2開盤時(shí)間：03年12月27日交房日期：05年3月價(jià)格：一期9000-12000元/ M2 ，預(yù)計(jì)二期10000元/M2左右銷售率：共分三期開發(fā)，一期銷售率100，二期未開盤環(huán)水島語綠波花園占地面積：20萬平方米建筑面積：5.7萬平方米 容積率：0.29小區(qū)組成：36棟獨(dú)立別墅8戶雙拼別墅單套面積：228-473M2

20、花園面積：800-1500M2開盤時(shí)間：一期02年9月6日交房日期：03年6月價(jià)格：均價(jià)7600元/ M2銷售率：共分三期開發(fā)，一期、二期銷售率100，三期未開盤項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模 (萬萬m2）推出日期推出日期地址地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號(hào)地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號(hào)銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號(hào)瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國偉置業(yè)0.52004下半年高涇路428號(hào)徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析徐涇板塊潛在供應(yīng)量分析板塊特征及發(fā)展趨勢(shì)板塊特征及發(fā)展趨勢(shì)特

21、點(diǎn)：特點(diǎn)：徐涇鎮(zhèn)目前的別墅供應(yīng)量主要集中在高涇路沿線和318國道沿線，別墅案量排布比較密集；由于該板塊是虹橋和古北別墅帶的延伸段，別墅區(qū)形成較全，目前已相當(dāng)成熟，中高檔別墅的區(qū)域形象已深入人心；板塊開發(fā)較早，與鄰近新形成的趙巷板塊相比，交通網(wǎng)絡(luò)設(shè)施較差，環(huán)境較為雜亂，配套重復(fù)建設(shè)，資源嚴(yán)重浪費(fèi)；發(fā)展趨勢(shì)：發(fā)展趨勢(shì)：從整個(gè)西南部別墅板塊的發(fā)展來看，將曾現(xiàn)出梯級(jí)劃分的一個(gè)狀勢(shì)：九亭-莘閔板塊仍將以經(jīng)濟(jì)型別墅為主導(dǎo)的中檔別墅群，本項(xiàng)目所在的徐涇板塊將和新起的趙巷板塊繼續(xù)定格于中高檔的板塊，而佘山板塊將獨(dú)霸高檔別墅區(qū)的地位。三一八國道別墅市場小結(jié)三一八國道別墅市場小結(jié)1、項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目概述、

22、項(xiàng)目概述項(xiàng)目位置概況：項(xiàng)目位置概況：東臨高涇路東臨高涇路西至嘉金高速公路西至嘉金高速公路南近滬青平高速公路南近滬青平高速公路北靠西郊九溪十八島北靠西郊九溪十八島2 2、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積： 383005 M383005 M2 2總建筑面積：總建筑面積： 106028 M106028 M2 2容積率：容積率： 0.30.3建筑密度：建筑密度： 12.2 %12.2 %綠化率：綠化率： 5858總戶數(shù)：總戶數(shù)： 290290戶戶3 3、交通概況、交通概況周邊三面臨路，出行方便周邊三面臨路，出行方便高涇路目前路面情況較差，滬青平高速公路高涇路目前路面情況較差，滬青平

23、高速公路的中春路段車流較慢，特別是上下班時(shí)間的中春路段車流較慢，特別是上下班時(shí)間項(xiàng)目西、南均臨高速公路，但并無匝道口，項(xiàng)目西、南均臨高速公路，但并無匝道口，增加了出行的時(shí)間；增加了出行的時(shí)間；配套主要依托區(qū)域：配套主要依托區(qū)域： 徐涇板塊別墅區(qū)；徐涇板塊別墅區(qū)； 虹橋商業(yè)圈；虹橋商業(yè)圈； 七寶商業(yè)圈；七寶商業(yè)圈； 徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈；徐涇鎮(zhèn)中心商業(yè)圈； 項(xiàng)目內(nèi)部的配套規(guī)劃。項(xiàng)目內(nèi)部的配套規(guī)劃。4 4、生活配套概況、生活配套概況項(xiàng)目項(xiàng)目S.W.O.TS.W.O.T分析分析項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) Strengthv上海目前別墅市場呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)；v徐涇別墅板塊為虹橋和古北地區(qū)的延伸段，區(qū)域較為成熟，中

24、高檔別墅產(chǎn)品的區(qū)域形象已形成；v基地內(nèi)有一天然河道蟠龍灣縱穿整個(gè)小區(qū),為別墅的水景營造提供了塑材； v項(xiàng)目位于北側(cè)為高涇路、滬青平公路沿線，南側(cè)與西側(cè)為A9(延安西路延伸段）和嘉金高速公路，交通布局較為理想；v項(xiàng)目離虹橋機(jī)場較近，提供了空中出行便捷性；項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì) Weaknessv項(xiàng)目所處的高涇路別墅小區(qū)與廠房混建，且均已成型，區(qū)域整體形象不佳；v徐涇板塊南側(cè)雖為A9國道（第一匝道口位于趙巷）和嘉金高速公路，但并無上下匝道口，與中心城區(qū)的絕對(duì)距離并無縮短；v項(xiàng)目的基地較不規(guī)則，且兩面臨高速公路，在規(guī)劃布局上有一定難度；v南側(cè)的兩條高速公路建成后將對(duì)本項(xiàng)目有非常明顯的干擾；項(xiàng)目機(jī)遇項(xiàng)目機(jī)遇

25、 Opportunityv上海經(jīng)濟(jì)水平正處于高速發(fā)展時(shí)期，為別墅市場培育了大批的客戶層，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這一階層正在逐步壯大；v隨著2003年SARS事件之后，多數(shù)人居住習(xí)慣發(fā)生了改變，近郊低密度住宅逐漸成為了首選；v隨著市中心城區(qū)的房價(jià)持續(xù)增漲，近郊的低密度住宅成為了最佳的替代品，項(xiàng)目擁有潛在的市場機(jī)遇；項(xiàng)目威脅項(xiàng)目威脅 Threatsv徐涇板塊貯藏著大量的潛在新盤供應(yīng)量、以及周邊樓盤后續(xù)盤都將對(duì)本項(xiàng)目帶來一定的市場沖擊；v上房集團(tuán)在九亭鎮(zhèn)與徐涇鎮(zhèn)交界處共批地1500畝（地塊屬于九亭鎮(zhèn)），目前產(chǎn)品未定，這對(duì)于本項(xiàng)目擁有巨大的沖擊力（見下頁）；v趙巷板塊南側(cè)的項(xiàng)目與本項(xiàng)目的有較大的同質(zhì)性，

26、但其規(guī)模性和規(guī)劃前瞻性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于本項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目最大的競爭區(qū)域；v隨著市政府關(guān)于為高價(jià)房地產(chǎn)“降溫”的相關(guān)政策相繼出臺(tái)，將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的沖擊，并且使一部分投資客的投資熱情受到影響；200-260萬平方米1500-2000畝地左右30-40萬平方米萬平方米周邊潛在供應(yīng)量分析周邊潛在供應(yīng)量分析 經(jīng)營的前瞻性+準(zhǔn)確的市場定位+優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品+出奇制勝的營銷策略 市場定位市場定位X 決策基礎(chǔ)決策基礎(chǔ)Y 決策基因決策基因板塊分析板塊分析地塊現(xiàn)狀水景資源總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目容積率分析項(xiàng)目容積率分析容積率容積率常規(guī)界定標(biāo)準(zhǔn)常規(guī)界定標(biāo)準(zhǔn)0.2高檔別墅區(qū)0.2-0.3中

27、高檔產(chǎn)品0.3-0.5中檔產(chǎn)品0.5以上中低檔產(chǎn)品本項(xiàng)目規(guī)劃容積率為0.3，處于中高檔與中檔產(chǎn)品之間，產(chǎn)品定位于中高檔與中檔產(chǎn)品，應(yīng)把握住市場的差異化因素；區(qū)域已經(jīng)形成了區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群中高檔別墅的聚居群其位置及面積其位置及面積可以塑造出精品住宅可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)具備了開發(fā)的條件的條件容積率指標(biāo)容積率指標(biāo)符合中高檔別符合中高檔別墅開發(fā)的要求墅開發(fā)的要求有可供利用的充足有可供利用的充足的外部資源可供塑造的外部資源可供塑造產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)具備區(qū)域開發(fā)

28、中高檔產(chǎn)品的先決條件1.2.4.6.3. 4.5.3.從板塊內(nèi)的市場分析，客觀上要從板塊內(nèi)的市場分析，客觀上要求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的求本項(xiàng)目不僅僅局限于板塊內(nèi)的市場競爭，還要與鄰近的競爭板市場競爭，還要與鄰近的競爭板塊相比較；塊相比較；* 徐涇板塊與中心城區(qū)的相對(duì)距離要優(yōu)于趙巷板塊， 但絕對(duì)距離不及趙巷地區(qū)； 趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊； 趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊； 在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊； 趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同， 避免了板塊內(nèi)的競爭，對(duì)其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽 制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)差異點(diǎn)：以全

29、新的Villa和Townhouse的別墅精品別墅精品主導(dǎo)市場*九溪十八島九溪十八島麗都別墅麗都別墅湖畔佳苑湖畔佳苑西郊美林館西郊美林館西郊紫郡西郊紫郡居禮居禮安盛景園安盛景園*案名案名產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位化分析在房型面積上“去脂”，以面積來控制總價(jià)借鑒性借鑒性錯(cuò)位性錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性；利用天然的水景資源，形成水景住宅項(xiàng)目仍以“西郊”為項(xiàng)目的立身之本利用西郊所形成的中高檔板塊為依托之本，尋求在整個(gè)區(qū)域（以及競爭板塊）內(nèi)有更高的