恒生陽(yáng)光城整合推廣方案

1、恒生陽(yáng)光城整合推廣方案一、前記我們的總體指導(dǎo)原則：1、 差異化現(xiàn)今的房地產(chǎn)項(xiàng)目比的是大品牌、大規(guī)模、大環(huán)境，各方面漸趨同質(zhì)化后，我們比什么？品牌（產(chǎn)品）的文化和審美！2、創(chuàng)新的定位創(chuàng)新不僅指功能環(huán)境等硬件，應(yīng)更為強(qiáng)調(diào)，定位及觀念的創(chuàng)新 ！我們?nèi)钙髣澋淖非竽繕?biāo)：創(chuàng)造性地銷售樓盤，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，最終打造一個(gè)精致的品牌。我們?nèi)钙髣澋牟呗约氨憩F(xiàn)：我們堅(jiān)信：思想可以動(dòng)人 ！我們堅(jiān)信：文化可以銷售 ！我們要?jiǎng)?chuàng)造出一個(gè)可以給地產(chǎn)界提供豐富經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)導(dǎo)性品牌。目 錄第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)三、政收支及金融情況四、固定資產(chǎn)投資五、社會(huì)消費(fèi)品零

2、售總額六、人民生活水平七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、場(chǎng)總體情況概述二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查第一篇 市場(chǎng)篇第一部分 合肥市城市宏觀情況調(diào)查一、合肥概況安徽省省會(huì)合肥位于安徽省中部，地理座標(biāo)在北緯31°3132°37、東經(jīng)116°40117°52，江淮分水嶺南側(cè)面，巢湖北岸。是沿江近海的內(nèi)陸城市，具有承東啟西、連接中原，貫通南北的重要地位。合肥氣候?qū)賮啛釒У脚瘻貛У倪^渡帶，氣候溫和，

3、四季分明。年平均降雨量約1000毫米，年平均氣溫15.7，全年無霜期230天。合肥市總面積7266平方公里，其中市區(qū)面積596平方公里，城市建成區(qū)面積125平方公里?，F(xiàn)轄肥東、肥西、長(zhǎng)豐3個(gè)縣和瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河4個(gè)區(qū)。2004年年末全市總?cè)丝跒?44.68萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口168.96萬人，農(nóng)業(yè)人口275.72萬人，市區(qū)年末人口為163.52萬人，非農(nóng)業(yè)人口135.77萬人。二、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)2004年合肥市完成生產(chǎn)總值589.7億元，按可比格價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)16.2%。按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均GDP在1000-3000美元為經(jīng)濟(jì)的起飛階段，人們的消費(fèi)觀念開始第一次“轉(zhuǎn)型

4、”：由小件商品向大宗商品消費(fèi)過度，最典型的例子就是汽車入戶和二次置業(yè)。20012004年合肥市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值情況三、財(cái)政收支及金融情況財(cái)政收入快速增長(zhǎng)。2004年合肥市實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入突破百億元，達(dá)到105.4億元，同比增長(zhǎng)24.9%，為1997年以來同期最高增幅。其中地方財(cái)政收入44.93億元，比上年增長(zhǎng)25.3%。金融機(jī)構(gòu)存貸款余額增長(zhǎng)較快。2004年年末合肥市金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額為1295.96億，比2003年增加235.70億元，增長(zhǎng)22.2%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額為429.1億元，增長(zhǎng)19.2%。四、固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資361.48億元，比上年

5、增長(zhǎng)41.7%。20012004年合肥市固定資產(chǎn)投資情況五、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2004合肥市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額239.77億元，同比增長(zhǎng)15.6%，為1998年以來最高增幅。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額為214.89億元，增長(zhǎng)14.8%，餐飲業(yè)零售額為24.18億元，增長(zhǎng)24.3%。20012004年合肥市消費(fèi)品零售總額情況六、人民生活水平2004年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8610.34元，增長(zhǎng)10.6%；年人均消費(fèi)支出6998元，比2003年增長(zhǎng)12.3%；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為43.2%。農(nóng)民人均純收入為2889元，增長(zhǎng)21.2%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出2509元，增長(zhǎng)21.8%；農(nóng)村居民恩格爾

6、系數(shù)為49.5%。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅消費(fèi)表明，一個(gè)國(guó)家的人均收入達(dá)到1000美元4000美元時(shí)是住宅消費(fèi)的快速發(fā)展時(shí)期。居民住房條件繼續(xù)改善，2004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，比2003年擴(kuò)大1%，和全國(guó)同等城市相比，合肥總體居住情況屬于全國(guó)中上水平。20012004年合肥市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況七、合肥城市建設(shè)和規(guī)劃發(fā)展1995年初，安徽省委、省政府作出了盡快把合肥建成現(xiàn)代化大城市的戰(zhàn)略決策，并據(jù)此制定了一系列政策措施，不斷加快建設(shè)和發(fā)展步伐，在短短的幾年時(shí)間里，基本構(gòu)筑了現(xiàn)代化大城市的框架，城市的功能進(jìn)一步完善，城市的輻射力和吸引力大大增強(qiáng)。城市綠化覆蓋率達(dá)32%，

7、人均占有綠地面積7.9平方米，形成“城中有園，園中有城，城園交融，渾然一體”的城市園林特色。2002年，為進(jìn)一步加快合肥的現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)域做了部分調(diào)整，取消了原先的郊區(qū)，打通了城區(qū)四面擴(kuò)展的通道。1995-2010合肥市城市總體規(guī)劃（部分）：到2030年前后，合肥市域高度城市化，逐步形成以合肥市為中心、巢湖市和六安市為次中心的合肥經(jīng)濟(jì)區(qū)和城市群。合肥城市布局主要發(fā)展新城區(qū)，向南靠近江淮運(yùn)河，向東瀕臨巢湖。沿合蕪高速公路，淮南鐵路向東南方向呈組團(tuán)式發(fā)展。合肥市城市總體布局以老城區(qū)為核心，向東、北、西南三翼繼續(xù)伸展，努力保持風(fēng)扇形城市用地形態(tài)。合肥市十五規(guī)劃：根據(jù)合肥市委市政府的城市建設(shè)

8、規(guī)劃要求，2010年合肥要達(dá)到城區(qū)人口300萬，城區(qū)規(guī)模280平方公里，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)1000億元，人均收入水平達(dá)15000元。發(fā)展方向：合肥城市發(fā)展方向主要向西南發(fā)展、適當(dāng)向東發(fā)展、有限制地向北發(fā)展。居住用地在老城區(qū)應(yīng)合理控制；東、北和西南三個(gè)分區(qū)應(yīng)充分挖掘用地的潛力，并適當(dāng)增加一些居住用地；新城區(qū)可集中成片地建設(shè)大型社區(qū)。居住用地增加較多的主要是在新站區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)，適當(dāng)控制高新區(qū)居住用地發(fā)展。第二部分 合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究一、合肥市房產(chǎn)市場(chǎng)整體情況概述1供應(yīng)量合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)自2000年正式起步開始，目前已進(jìn)入如火如荼的階段，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展、穩(wěn)中有升、

9、市場(chǎng)整合、優(yōu)勝劣汰的軌跡。供應(yīng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，投資和開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大。2002年，合肥房地產(chǎn)完成投資40多億元，同比投資增幅達(dá)56.7%,居安徽省各市之首，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和投資規(guī)模超過全省1/4。2003年，合肥市實(shí)際完成房地產(chǎn)開發(fā)投資89.7億元，同比增長(zhǎng)高達(dá)124，完成增加值17.5億元。2004年以來，合肥市房地產(chǎn)投資開發(fā)在去年高幅度增長(zhǎng)、健康發(fā)展的情況下，一改歷年開局緩慢的現(xiàn)象，呈現(xiàn)出高位起步、行業(yè)經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，全年實(shí)際完成房地產(chǎn)投資138.32億元。從市房地產(chǎn)管理局獲悉，在剛剛過去的2004年，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，全年交易額102億元，其中二手房交易額達(dá)39億元，呈現(xiàn)出

10、供銷兩旺的勢(shì)頭。截至去年12月中旬，全市商品房銷售面積達(dá)近468萬平方米，其中住宅建筑面積407萬平方米，相對(duì)于2003年207萬平方米，同比增長(zhǎng)226%。2004年合肥市全年新開盤面積440.58萬平米，其中住宅350.09萬平米，同比分別增長(zhǎng)34.61%和31.2%。2004年合肥市完成房屋建筑施工面積2159.96萬平方米，增長(zhǎng)18.7%，其中新開工面積1213.3萬平方米，增長(zhǎng)5.1%。2需求量2002年合肥市房地產(chǎn)交易額達(dá)到34.5億元，占全省房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的1/4。完成各類房地產(chǎn)交易23067件，面積達(dá)246萬平方米，同比分別增長(zhǎng)46%、50%、35%。2003年商品房銷售面積、

11、實(shí)現(xiàn)銷售額分別比上年增長(zhǎng) 47.3%和76.1%，房屋銷售面積284萬平方米，其中住宅銷售面積243.46萬平方米，住宅銷售面積占銷售面積的85.4%，高達(dá)同期住宅竣工量的83.38%。別墅、高檔公寓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的84，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積占同期同類物業(yè)竣工量的59.84%，辦公樓銷售面積占同期同類物業(yè)竣工面積的73.94%。2004年，合肥市全年各類房地產(chǎn)交易額為107.8億元，銷售面積為575.19萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為86.38%和45.49%，其中二手房交易額44.48億元，同比增長(zhǎng)171%。3價(jià)格走勢(shì)自90年代中期以來，合肥市的商品房?jī)r(jià)格每年都有小幅度的攀升，房?jī)r(jià)

12、平均每年上升每平方米30-50元，2001年商品房均價(jià)為1893元/平方米；2002年商品住宅平均價(jià)格創(chuàng)新高，每平方米達(dá)到了2013.6元/平方米。2003年合肥市商品房平均售價(jià)為2341元平方米；2004年合肥市商品房平均售價(jià)為2957元/平方米，比2003年每平方米增長(zhǎng)26%。我們認(rèn)為，導(dǎo)致價(jià)格上漲的主要有以下原因：首先，開發(fā)成本加大。由于金融政策調(diào)整以及“8.31”大限土地實(shí)施招掛拍后，合肥土地價(jià)格迅速上升，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)成本在加大。另外有關(guān)房屋拆遷安置等一系列政策的出臺(tái)，無形中也增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。2004年19月份，合肥市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)完成21.5億元，同比增長(zhǎng)47.2

13、%，土地購(gòu)置面積為361.4萬平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；從這些數(shù)字的對(duì)比中可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)的前期費(fèi)用明顯加大，開發(fā)成本相應(yīng)提升。 其次，融資渠道變窄。2003年央行限制貸款的通知對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源產(chǎn)生了明顯的影響。房地產(chǎn)投資資金來源構(gòu)成由原來的貸款、自籌、其他三分天下轉(zhuǎn)為自籌、其他占主導(dǎo)，同時(shí)房地產(chǎn)資本金比例從20%提高到35%以上。2004年10月29日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知：上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)

14、利率上調(diào)0.27%，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%，這些金融調(diào)控手段讓房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些自有資金少、過分依賴銀行貸款的企業(yè)深感資金壓力。與此同時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)成本上升因素以及市場(chǎng)的巨大需求的拉動(dòng)因素，導(dǎo)致合肥房?jī)r(jià)也在呈現(xiàn)快速上升的態(tài)勢(shì)。我們認(rèn)為，未來價(jià)格的走勢(shì)主要決定于土地供應(yīng)方式，土地供應(yīng)方式?jīng)Q定商品房?jī)r(jià)格行情的形成。4外來開發(fā)商合肥市目前開發(fā)企業(yè)由1998年底的150家增加到2002年的371家，其中綠城、綠地、英泰、東海、祥源等外地企業(yè)的涌入，使得合肥市房地產(chǎn)水平得到很高的促進(jìn)。至2004年年末，在合肥市登記備案的各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有579家，比2003年的530家增長(zhǎng)了40多家。其

15、中蘇浙一帶在肥投資的開發(fā)商已達(dá)30多家，完成的投資額超過20多億。其中被合肥市民認(rèn)可的主要本土品牌房產(chǎn)企業(yè)主要有中房、郵電、新華等。在合肥開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓盤規(guī)模中，30萬以上的樓盤占27.3%，20萬30萬的占到18.2%，10萬20萬的占9%，10萬以下的占45.5%，可以充分說明近兩年來合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，越來越多的外地實(shí)力雄厚的企業(yè)進(jìn)駐合肥，如114萬的“上城國(guó)際”就是由浙江祥源集團(tuán)投資開發(fā)的。許多個(gè)性化、人文化、智能化小區(qū)的紛紛出現(xiàn)，新的物業(yè)管理模式也開始出現(xiàn)，低、中、高檔住房多層次供應(yīng)體系基本確立，房產(chǎn)開發(fā)也逐漸由原來的零星開發(fā)向規(guī)?；ㄔO(shè)轉(zhuǎn)變。5市場(chǎng)容量隨著合肥市GDP千

16、億元規(guī)劃綱要的實(shí)施，力爭(zhēng)到2010年把該市建成區(qū)面積由現(xiàn)在的125平方公里擴(kuò)大到280平方公里，人口由現(xiàn)在的155萬增加到300萬，僅新增人口住房面積需求每年就是410萬平方米，這本身就是一個(gè)很大的潛在市場(chǎng)；目前合肥商品住宅每平方米的均價(jià)低于南昌、長(zhǎng)沙等同等水平的省會(huì)城市，相比還有很大的上升空間。2004年，合肥市居民住房條件繼續(xù)改善，城鎮(zhèn)居民人均使用面積17.01平方米，農(nóng)村居民人均居住面積29.3平方米，比上年分別擴(kuò)大1%和2.1%，相比同類城市還有較大的差距；同時(shí)，大量周邊城市、郊區(qū)的居民的遷入，也是提供了很大的增長(zhǎng)空間。二、各形態(tài)產(chǎn)品（多層、小高層、高層、商鋪、寫字樓）趨勢(shì)分析根據(jù)經(jīng)典

17、對(duì)合肥市場(chǎng)長(zhǎng)期跟蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在住宅開發(fā)總量中，多層住宅約占住宅總量的55%，呈下降走勢(shì)，而小高層（高層）的比例上升至42%。從住宅的各種形態(tài)來看，小高層的市場(chǎng)接受程度已經(jīng)明顯上升，隨著主城區(qū)土地資源的短缺，小高層將會(huì)成為合肥主城區(qū)住宅產(chǎn)品的主流。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2004年合肥市全年的在售樓盤有130個(gè)之多，以在售建筑類型面積比例看，多層住宅的供應(yīng)面積在2004年仍然位于各建筑類型之首，但其領(lǐng)導(dǎo)地位在12月份已然沒有了絕對(duì)性。www.3722.c中國(guó)最大的資料庫(kù)下載在2004年1月份合肥市多層住宅的供應(yīng)面積仍然是以近60%的占有率位于合肥市第一位，而至12月份多層住宅的占比明顯下降，其供應(yīng)面積

18、的占有率由原來的近60%下滑了約20個(gè)百分點(diǎn)，而小高層、高層住宅的供應(yīng)面積則得到了大幅度的提高，特別是高層住宅的面積比率提高了近一倍多。三、近期房產(chǎn)政策及新開盤樓盤銷售走勢(shì)研究1.近期房產(chǎn)政策研究2004年國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，在抑制了大規(guī)模投資圈地?zé)岬耐瑫r(shí)，也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡，全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)依然持續(xù)飆升。2005年伊始，政策面即頻頻出擊，出臺(tái)了一系列旨在抑制房?jī)r(jià)、限制投機(jī)的政策措施。2005年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響較大的政策有：1.1 高院關(guān)于個(gè)人住房的執(zhí)行規(guī)定內(nèi)容：2004年11月高院公布最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定自2005年1月份開始實(shí)施，規(guī)定第六條

19、及第七條“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，按此規(guī)定，如果銀行貸款人未能如約還貸，商業(yè)銀行將不能拍賣、變賣或者抵債。影響：增加銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，促使銀行系統(tǒng)通過提高貸款門檻、利率等措施控制風(fēng)險(xiǎn)。1.2 央行調(diào)整房貸政策內(nèi)容：2005年3月17日央行取消原個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率，以五年期以上為例，貸款利率下限由原來的5.31%提高到基準(zhǔn)利率6.12的0.9倍（5.51%），并放開了貸款利率上限。個(gè)人住房公積金貸款利率則上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)，以五年期以上為例，個(gè)人住房公積金貸款利率從4.23%上調(diào)到4.41。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的地區(qū)，住房首

20、付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。影響：此次房貸利率調(diào)高，幅度較大，覆蓋面非常廣，全面提高所有購(gòu)房者的供房負(fù)擔(dān)，并提高購(gòu)房門檻。而且，新政策直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊了市場(chǎng)上部分潛在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，加息起到了一定威懾作用，由于擔(dān)心這是政府一系列新政策出臺(tái)的先兆，開發(fā)商紛紛推遲樓盤開盤時(shí)間，放慢樓盤投放速度。從在售樓盤看，開發(fā)商并未調(diào)整房?jī)r(jià)來應(yīng)對(duì)銀行加息，但從去化速度緩慢。加息也給購(gòu)房者心理上很大的觸動(dòng)，雖然市場(chǎng)表現(xiàn)還是比較平靜，但部分已購(gòu)房者還是考慮提前還貸，有意向購(gòu)房的則選擇了進(jìn)一步觀望。加息也造成3月份的二手房市場(chǎng)價(jià)、量下挫。1.3 國(guó)

21、務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知內(nèi)容：3月底，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議討論并通過了國(guó)務(wù)院2005年工作要點(diǎn)，隨后下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，通知內(nèi)容主要包括八點(diǎn)：一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任；三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；1.4 認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查影響：該意見特別之處是將穩(wěn)定房?jī)r(jià)提高到了政治層面，要求各省領(lǐng)導(dǎo)為房?jī)r(jià)虛高負(fù)責(zé)。地方政府及相關(guān)部門切實(shí)抑制價(jià)格過快上漲的現(xiàn)象，如果控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影

22、響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。此舉表明國(guó)家真正下定決心從政治的高度來對(duì)待房?jī)r(jià)問題，讓各地方政府大力加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度?！皣?guó)八條”的頒布表明國(guó)家在未來會(huì)進(jìn)一步加大宏觀政策調(diào)控的力度。1.5 國(guó)務(wù)院出臺(tái)“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”內(nèi)容：4月28日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”，即“新國(guó)八條”。具體內(nèi)容為：一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段

23、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；六是加強(qiáng)金融監(jiān)管；七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序；八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。影響：如果說“老國(guó)八條”更多的是威懾作用，“新國(guó)八條”的具體措施，對(duì)市場(chǎng)的作用就大了，可以說“新國(guó)八條”是對(duì)“老國(guó)八條”的細(xì)化，明確提出用稅收調(diào)控市場(chǎng)，加大房地產(chǎn)信息透明度，引導(dǎo)消費(fèi)，防止購(gòu)房者盲目跟風(fēng)。造成的直接影響就是購(gòu)房者的觀望氣氛近一部加強(qiáng)。由于政策出臺(tái)后即為五一長(zhǎng)假，很多普通老百姓對(duì)此并不清楚，市場(chǎng)也基本沒什么反應(yīng)。1.6合肥市落實(shí)國(guó)家七部委措施的舉措內(nèi)容：為貫徹國(guó)務(wù)院加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控八項(xiàng)措施，合肥市采取的主

24、要措施有：一是從規(guī)劃的源頭上進(jìn)行控制，嚴(yán)格高檔商品房的規(guī)劃建設(shè)。二是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況，在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下，做好房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)，適當(dāng)增加中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地供應(yīng)量，對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行進(jìn)一步清理，嚴(yán)厲打擊不法商人屯積炒賣土地的行為。三是加強(qiáng)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加快建立住房社會(huì)保障體系，繼續(xù)發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼，動(dòng)工建設(shè)50萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房。四是培育房屋租賃市場(chǎng)，拓寬居民通過單一的買房方式解決居住問題的渠道，使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體協(xié)調(diào)發(fā)展。目前，稅務(wù)、土地、規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)等職能部門正在研究制定具體的穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施。1.7 建設(shè)部等七部委聯(lián)合

25、出臺(tái)房地產(chǎn)新政內(nèi)容：5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。影響：如果說“新國(guó)八條”是調(diào)控房?jī)r(jià)的大政綱要，此次七部委聯(lián)合發(fā)出穩(wěn)定房?jī)r(jià)的通知，則是把“國(guó)八條”的精神落實(shí)到了政策層面。 “以稅收調(diào)控投機(jī)性和投資性購(gòu)房”、“期房禁止轉(zhuǎn)讓”等具體措施，招招擊中當(dāng)前樓市弊端，每項(xiàng)措施都有極強(qiáng)的針對(duì)性。中央希望通過這些措施的實(shí)施，來保障低收入家庭住房需求，支持百姓自住住房需求，調(diào)控、遏制投機(jī)性和投資性購(gòu)房。從政策上看，對(duì)于寫字樓、商鋪這些商業(yè)物業(yè)上投資似乎沒什

26、么大的限制，因此原先意欲投資住宅的資金很有可能流向該類物業(yè)。第三部分 合肥商品房消費(fèi)群研究根據(jù)經(jīng)典市場(chǎng)調(diào)查公司對(duì)合肥住宅產(chǎn)品的客戶群進(jìn)行了長(zhǎng)期跟蹤，我們將目前合肥中高檔商品房消費(fèi)群的特征描述如下：目前合肥部分客戶來自二次或三次置業(yè)者，大部分客戶是為改善居住條件而購(gòu)房，投資炒作成分很少。目標(biāo)客戶目前能夠接受的物業(yè)總價(jià)集中在35-45萬元之間，而總價(jià)在30萬元左右的“經(jīng)濟(jì)型”住宅最受歡迎。最受歡迎的戶型為3房2廳2衛(wèi)和3房2廳1衛(wèi)，同時(shí)4房2廳2衛(wèi)和2房2廳1衛(wèi)的需求也在放大。a、 客戶年齡目標(biāo)客戶年齡層主要集中在2530（占26%）、3135（占26%）、3640歲（占28%）。而且客戶群年齡出

27、現(xiàn)了逐步下移的情況。b、客戶職業(yè)目標(biāo)客戶主要分布在民營(yíng)企業(yè)、金融系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、國(guó)家機(jī)關(guān)、外來人口（包括周邊地區(qū)遷入人口和外地投資客）。其中來自民營(yíng)企業(yè)的業(yè)主逐步成為市場(chǎng)主流。c、客戶獲取樓盤信息渠道目標(biāo)客戶獲得信息的渠道主要為朋友親戚介紹（老客戶介紹）、平面廣告（報(bào)版、單頁(yè)、樓書及宣傳文章）、電視廣告和其他（戶外大型噴繪、房交會(huì)、廣播等）。人際傳播仍十分重要。第四部分 產(chǎn)品對(duì)比研究一、產(chǎn)品類型研究1項(xiàng)目類型由單一型項(xiàng)目向復(fù)合型、規(guī)?；l(fā)展目前合肥市場(chǎng)上在售樓盤數(shù)量不少，但大盤或精品樓盤有限。伴隨著合肥圈地潮及城市化進(jìn)程，新一輪開發(fā)項(xiàng)目多為建筑面積25萬方以上樓盤。從合肥現(xiàn)有的樓盤建筑類型上看

28、，正在由單一型樓盤開始向各種類型都有的復(fù)合型社區(qū)過度，大盤規(guī)?；_發(fā)在一些新興區(qū)域發(fā)展得尤其迅速，蜀山區(qū)就是一典型代表，綠城·桂花園、新加坡花園城、綠地·上海城、百協(xié)·大溪地均超過40萬平方米，將近有60%的大盤在該區(qū)域，是合肥大盤集中區(qū)。進(jìn)入2004年，這一區(qū)域更加明顯，在其他地域也出現(xiàn)許多規(guī)模較大的樓盤，其中比較典型的包括城北的上城國(guó)際和城東的寶業(yè)·城市綠苑。2小高層成為中高檔樓盤主流，且在項(xiàng)目中占有絕大比重小高層市場(chǎng)開始由起步階段邁入發(fā)展階段，具體表現(xiàn)為供應(yīng)量的增加和產(chǎn)品檔次的提高上，目前合肥市場(chǎng)上小高層供應(yīng)量較大，主流樓盤大多有小高層設(shè)置，有些樓

29、盤甚至以小高層為主。小高層基本為1112層，樓層平面設(shè)置為一梯兩戶；高層有高達(dá)25層的樓盤，樓層設(shè)置除一梯兩戶外，還設(shè)有一梯三戶、二梯三戶、二梯四戶的蝶式高層。目前，受樓盤規(guī)模和市場(chǎng)接受程度的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。而有著觀景優(yōu)勢(shì)的高層、小高層的住宅在蜀山區(qū)的明山秀水間比比皆是。 從蜀山區(qū)2004年的建筑類型變化情況來看，自2004年4月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢(shì)，到2004年10月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢(shì)，基本持平，

30、且已經(jīng)出現(xiàn)純粹為小高層、高層或以小高層為主打物業(yè)且成規(guī)模（10萬方以上）的樓盤項(xiàng)目（香樟雅苑、丹青花園）。而從與本案建筑類型相近的丹青花園、廬陽(yáng)區(qū)的元一美邦國(guó)際和政務(wù)新區(qū)的國(guó)際花都銷售業(yè)績(jī)可以看出，合肥的高端客戶對(duì)小高層、高層的抗性正在逐漸減弱。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置占地面積建筑面積建筑類型蜀山區(qū)綠城·桂花園楊振寧大道與黃山路口480畝41萬平方米多層、小高層新加坡花園城長(zhǎng)江西路898號(hào)1000畝，含400畝生態(tài)園70多萬平方米多層、小高層、高層、獨(dú)立別墅頤和花園合肥市安慶路85號(hào)40公頃50萬平方米多層、小高層、townhouse金色池塘長(zhǎng)江西路與蜀新路交界處向北300米430畝35

31、萬平方米多層、小高層、townhouse香樟雅苑東至路22萬純小高層丹青花園休寧路與合作化南路交會(huì)處約4.5公頃約10萬純小高層的大戶型景觀公寓百協(xié)·大溪地南臨黃山路中段，北接長(zhǎng)江路。懷寧路貫穿而過43萬80萬平方米多層，小高層，花園洋房，小復(fù)式公寓、高層、酒店新華·學(xué)府春天石臺(tái)路、潛山路之間、黃山路以南的交匯區(qū)內(nèi)（政務(wù)文化新區(qū)）138672.55258508.98 高層、小高層、多層、聯(lián)排城市天地望江西路與合作化南路交叉口170畝多層、小高層、花園洋房二、規(guī)劃設(shè)計(jì)研究目前，合肥房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段,規(guī)劃景觀設(shè)計(jì)受到普遍重視，開發(fā)商開始打“大師”牌、“國(guó)際”牌。由于

32、外地開發(fā)商的大量涌入，推動(dòng)了合肥房地產(chǎn)業(yè)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的水平，尤其是江浙一帶開發(fā)商的進(jìn)駐，更使合肥多個(gè)小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)“江南韻味”。而在景觀設(shè)計(jì)上，許多定位高的開發(fā)商更是聘請(qǐng)了境外著名的景觀設(shè)計(jì)公司主持設(shè)計(jì)，使景觀設(shè)計(jì)上的新理念層出不窮。項(xiàng)目名稱設(shè)計(jì)單位綠城·桂花園浙江綠城建筑設(shè)計(jì)有限公司美國(guó)YPA北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司新加坡花園城美國(guó)wy國(guó)際設(shè)計(jì)顧問公司美國(guó)peridian景觀設(shè)計(jì)公司頤和花園廬陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)公司日本井上（成都）商環(huán)境設(shè)計(jì)有限公司金色池塘深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院 安徽城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院瑞典sed西林景觀設(shè)計(jì)公司 澳大利亞hc公司元一美邦國(guó)際美國(guó)a&a規(guī)劃設(shè)計(jì)顧

33、問公司 巴馬丹拿（香港）公司廈門中建東北設(shè)計(jì)院 美國(guó)北半球景觀設(shè)計(jì)顧問有限公司元一濱水城DLN香港劉榮廣振民建筑事物所 ADI雅博奧頓國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司百協(xié)·大溪地上海日清 香港和華新華學(xué)府春天澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司 美國(guó)貝爾高林香港有限公司三、戶型研究合肥商品住宅的主流戶型更加注重功能與舒適性。目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)上主力戶型一般都以100-150平方米的三房為主；部分小高層戶型稍大，一般在120-160平方米之間；頂層普遍設(shè)置復(fù)式大面積，一般都在200平方米以上。層高一般在2.8-3.0米之間，在120平方米左右的房型主臥一般都設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，戶型設(shè)計(jì)充分借鑒了浙江與上海等地

34、的經(jīng)典戶型，水平有了很大的提高。本案所在區(qū)域樓盤主力戶型三房二廳二衛(wèi)，面積集中在130平米左右。區(qū)域項(xiàng)目名稱戶型范圍（）主力戶型層高（米）蜀山區(qū)綠城·桂花園90-200多二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)2.9新加坡花園城120220三房二廳二衛(wèi)2.8頤和花園80180三房二廳二衛(wèi)2.9金色池塘80230二房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)百協(xié)·大溪地30260三房二廳二衛(wèi)新華學(xué)府春天80300三房二廳二衛(wèi)2.9春天花園100180三房二廳二衛(wèi)香樟雅苑三房二廳二衛(wèi)（120150）四、物業(yè)管理合肥市目前主要樓盤物業(yè)管理所聘用的公司主要有兩大類：一類為房產(chǎn)開發(fā)公司或投資公司旗下自營(yíng)的物業(yè)管理公司；一

35、類是簽約本地或上海、深圳、香港等外地比較知名的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)或作為顧問。物業(yè)管理收費(fèi)一般是多層在0.5-0.8元/平方米，小高層和高層0.7元以上/平方米。蜀山區(qū)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用則高出市場(chǎng)平均水平。區(qū)域項(xiàng)目名稱開發(fā)商/發(fā)展商物管公司物管費(fèi)用（元/平方米/月）蜀山區(qū)綠城·桂花園安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)公司綠城物業(yè)管理公司多層0.8小高層1.08 新加坡花園城合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳恒基多層0.6高層1.1頤和花園中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)合肥公司合肥中房物業(yè)管理有限公司0.8 丹青花園合肥勝凱房地產(chǎn)有限公司政文物業(yè)管理有限公司未定新華學(xué)府春天安徽新華集團(tuán)（新華房地產(chǎn)有限公司）安徽天一物業(yè)管理有

36、限公司百協(xié)·大溪地百協(xié)資集團(tuán)戴德梁行0.8金色池塘杭州錢塘集團(tuán)華門集團(tuán)（投資）合肥英泰地產(chǎn)（開發(fā)）深圳金地物業(yè)多層0.6小高層1.2五、綜合指標(biāo)及價(jià)格橫向比較區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率綠化率價(jià)格銷售情況及抗點(diǎn)蜀山區(qū)綠城·桂花園1.2242.3%均價(jià)38003900元/二期2004年10月份開盤，多層銷售良好，小高層有一定抗性，主要滯銷點(diǎn)集中在小高層低層房和復(fù)式。新加坡花園城1.5872%多層均價(jià)4000元/小高層均價(jià)3900元/上下兩層價(jià)格一樣。多層140以上及復(fù)式有抗性140以下售罄。丹青花園2.040%二期價(jià)格3200復(fù)式有余房百協(xié)·大溪地1.3253.2%小高層均價(jià)

37、3400元/，SOHO均價(jià)4300元/新華學(xué)府春天2.01740.5%多層3400-4200小高層3300-3900國(guó)際花都1.6540%多層均價(jià)2500元/，售價(jià)范圍22003000元/目前一期價(jià)格2800-3300元/，二期價(jià)格3100-3900元/；三期價(jià)格A組團(tuán)3200-4100元/。多層僅剩復(fù)式金色池塘1.16141%二期均價(jià)多層3600元/小高層3400元/從上表可以看出，蜀山區(qū)由于良好的外部自然景觀及成熟的生活配套，區(qū)域樓盤間價(jià)格的落差主要體現(xiàn)在樓盤內(nèi)部景觀、產(chǎn)品品質(zhì)及企業(yè)品牌上。六、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析樓盤名稱黃山花園樓盤位置望江西路159號(hào)（東至路口南側(cè)）投資商/開發(fā)商溫州歐華房地產(chǎn)

38、開發(fā)公司/合肥廣安房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)沈陽(yáng)建工學(xué)院周邊環(huán)境/交通情況8路、118路、111路、136路、125路經(jīng)過建筑類型/檔次小高層11層，高層18層/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地64188總建面10萬總戶數(shù)/可售戶數(shù)700戶，一期200戶左右綠化率40%樓層數(shù)小高層11層，高層18層車庫(kù)組成/配比未定戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型100，3*2*1；106，3*2*2典型戶型1095，3*2*2面積范圍95-150配套公共配套設(shè)施幼兒園，17中，商業(yè)大廈智能化系統(tǒng)可視對(duì)講樓盤售價(jià)未開盤，5月1日預(yù)約，均價(jià)3250元/，5月底選房付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況未開盤交付日期06年底交付宣傳重點(diǎn)

39、城市菁英新聚落物業(yè)管理合肥藍(lán)馨物業(yè)，費(fèi)用未定樓盤名稱旺城國(guó)際樓盤位置三里庵家樂福對(duì)面投資商/開發(fā)商合肥寶達(dá)物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊環(huán)境/交通情況生活設(shè)施齊全、交通便利建筑類型/檔次高層公寓/中檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地約5000總建面約30000總戶數(shù)/可售戶數(shù)綠化率無綠化樓層數(shù)1棟20層挑高5.2米公寓車庫(kù)組成/配比地上，地下，配比未知戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型50、60、5.2米典型戶型120，5.2米面積范圍50-150配套公共配套設(shè)施1-3層商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，閉錄電視監(jiān)控樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)均價(jià)5000-5500元/左右付款方式及折扣未定銷售情況計(jì)劃2005年6月開盤交付日期2006年

40、底宣傳重點(diǎn)物業(yè)管理未定樓盤名稱丹青花園樓盤位置懷寧路與東至路交匯處投資商/開發(fā)商開發(fā)商：合肥勝凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)新站綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)院/清華大學(xué)景觀設(shè)計(jì)院深圳分院周邊環(huán)境/交通情況162路建筑類型/檔次小高層/高層規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地4.5公頃總建面100000總戶數(shù)/可售戶數(shù)約700戶，16幢，一期總建50000綠化率40%樓層數(shù)小高層11+1，高層18+1車庫(kù)組成/配比地下車位/1：0.78戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型135，3*2*2典型戶型138，3*2*2面積范圍135230配套公共配套設(shè)施農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，小學(xué)，市政主題公園，沿街商鋪智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，遠(yuǎn)紅外報(bào)警，電子巡更

41、樓盤售價(jià)一期29003400元/付款方式及折扣一次性，按揭銷售情況一期2004年6月放號(hào)，7月25日選房，銷售85%左右，二期05年4月認(rèn)籌，共推4幢，銷售50%左右交付日期一期05年年底，二期06年年底交付宣傳重點(diǎn)政務(wù)新區(qū)藍(lán)籌股物業(yè)管理未定樓盤名稱新華學(xué)府春天樓盤位置黃山路與石臺(tái)路交匯處投資商/開發(fā)商安徽新華投資集團(tuán)有限公司/安徽新華房地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司/美國(guó)貝爾高林香港有限公司周邊環(huán)境/交通情況10，118路建筑類型/檔次多層，小高層，高層/中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地31707.39總建面258508.98總戶數(shù)/可售戶數(shù)1767戶，一期400戶綠化

42、率45%樓層數(shù)6+1，11+1，18+1，26+1車庫(kù)組成/配比地上23個(gè)，地下806個(gè)，共877個(gè)，私人車位48個(gè)戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型125，3*2*2典型戶型125面積范圍90290配套公共配套設(shè)施泛會(huì)所，運(yùn)動(dòng)設(shè)施，商業(yè)設(shè)施智能化系統(tǒng)可視對(duì)講，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏，周界防越報(bào)警系統(tǒng)樓盤售價(jià)均價(jià)3600元/付款方式及折扣一次性，按揭，05年3月26日二期銷售100以下優(yōu)惠6000元/套，100160優(yōu)惠10000元/套，160200優(yōu)惠15000元/套，200以上優(yōu)惠20000元/套，開盤當(dāng)日有抽獎(jiǎng)活動(dòng)銷售情況一期基本售完交付日期06年年底宣傳重點(diǎn)好房子宣言物業(yè)管理顧問：深圳中

43、海物業(yè) 管理：合肥天一物業(yè) 多層0.6元/，高層1.18元/樓盤名稱國(guó)際花都樓盤位置東流路與潛山路交叉口投資商/開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)/景觀設(shè)計(jì)周邊環(huán)境/交通情況緊鄰新的政務(wù)中心，天鵝湖，162路建筑類型/檔次多層，小高層，高層/中高檔規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地100畝總建面700000總戶數(shù)/可售戶數(shù)分5期開發(fā)，一期、二期約900多戶綠化率40%樓層數(shù)三期小高層11+1，10幢車庫(kù)組成/配比地面，地下戶 型設(shè) 計(jì)主力戶型802*2*1，1203*2*2典型戶型1203*2*2面積范圍三期90130配套公共配套設(shè)施會(huì)所，幼兒園，主題公園，商鋪智能化系統(tǒng)紅外線24小時(shí)監(jiān)控，可視對(duì)講樓盤售

44、價(jià)三期36004200元/付款方式及折扣一次性，按揭，開盤期每套可享受500015000的總價(jià)優(yōu)惠銷售情況一期03年12月6日開盤，二期04年6月開盤，均價(jià)3200元/，三期05年1月16日開盤，均價(jià)3600元/交付日期一期已交付，二期05年年底交付，三期06年年底宣傳重點(diǎn)政務(wù)文化新區(qū)首席社區(qū)物業(yè)管理綠安物管 多層0.6元/，小高層1.0元/第五部分 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案調(diào)查新都會(huì)·國(guó)貿(mào)公寓投資集團(tuán)：新鴻意地產(chǎn)開發(fā)商：安徽國(guó)圣房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售中心：屯溪路與馬鞍山路交叉口位置：馬鞍山路與屯溪路交叉口東南150米處A規(guī)模：共10幢小高層、高層建筑總居住人數(shù)：715戶總建筑面積：87116.5住宅面

45、積：82427.9商業(yè)面積：4688.6一期推出：7、8、9、10樓（8#樓為15層，其余為11層）面積區(qū)間：7樓 90115115.7127.9145153.3（由西向東）8樓 82.71（中）122.76（東）139.24（西）9樓 92. 61117.0796.46132.42（由西向東）10#樓 94.48116.7996.18132.08（由西向東）公開時(shí)間：8月中旬預(yù)計(jì)均價(jià)：4100元/東環(huán)廣場(chǎng)開發(fā)商：新方天地房地產(chǎn)公司位置：馬鞍山路與一環(huán)交叉口規(guī)模：占地20畝，共2棟高層（18層），規(guī)劃戶數(shù)156戶，一、二兩層是商鋪樓（兩層高10米） 工程狀況：目前已蓋到第九層價(jià)格：起價(jià)3100

46、元/ 均價(jià)：3680元/ 最高價(jià)：4400元/ 商鋪10000元/平米，上下兩層價(jià)格一樣，240平米一間。層差每層大約100元/左右面積：77-170其中以140平米為主開盤時(shí)間：2004年12月6日交房時(shí)間：2005年8月銷售狀況：90%以上公攤：35%求訴重點(diǎn)：此地段上最具投資潛力的項(xiàng)目，戶型小，地段佳世紀(jì)陽(yáng)光花園開發(fā)商：合肥城建發(fā)展股份有限公司位置：馬鞍山南路與太湖路交匯處西北區(qū)域規(guī)模：總建筑面積： 56萬，共7個(gè)區(qū)，每區(qū)約1520幢房子價(jià)格：二期小高層均價(jià)2800元/ 起價(jià)2380元/ 最高價(jià)3160元/1#、2#、3#樓各樓層價(jià)格1F2380元/ 2F2380元/3F2480元/ 4

47、F2680元/5F2680元/ 6F2760元/7F2840元/ 8F2920元/9F3000元/ 10F3080元/11F3080元/ 12F閣樓3160元/平米上下層差約80元/ 1、2層同價(jià)，3層比4、5層低200元， 6層以上每層加價(jià)80元 三期價(jià)格：均價(jià)2900元/平方米戶型面積：101-112-116-134-135-138-143-150-171-229 主力面積：130150物業(yè)費(fèi)：小高層1.2元/平米，多層0.8元/平米銷售情況：三期多層03年6月份全部賣完工程狀態(tài)：一、二期已經(jīng)交房，三期04年12月交房，四期04年9月份開工訴求重點(diǎn)：實(shí)力開發(fā)，信譽(yù)保證，品牌品質(zhì)十年琥珀，一

48、個(gè)陽(yáng)光萬振逍遙苑（1）開發(fā)商：合肥萬振房地產(chǎn)開發(fā)公司 （2）位置：馬鞍山路與太湖路交叉口（3）規(guī)模：占地190畝，總建筑面積16萬平米，總戶數(shù)1123戶（4）聯(lián)絡(luò)電話：3421111 3419999（5）開發(fā)情況：一、 二期已經(jīng)交付使用。 一期多層均價(jià)2600元/， 二期多層均價(jià)約3000元/，二期多層最低價(jià)2848元/ 二期多層最高價(jià)3200元/一期戶型面積：面積區(qū)間105240 主力戶型：120140面積梯度108-110-122-138-142-164-186二期面積范圍108120130154三期面積范圍：105160平方米（標(biāo)準(zhǔn)層） 復(fù)式約200平方米主力面積：129平方米（三室兩廳

49、兩衛(wèi)） 公攤率：1415% 3棟小高層（11層）、2棟高層（18層）小高層04年6月6日開始發(fā)售，小高層2#、3#樓基本完全以團(tuán)購(gòu)方式出售，銷售的只有1#樓和少量2#樓（主要集中在7層以下）； 小高層面積范圍：105160平方米（標(biāo)準(zhǔn)層） 主力面積：129平方米（三室兩廳兩衛(wèi)） 復(fù)式約200平方米 公攤率：1415%小高層起價(jià)：3300元/平方米小高層均價(jià) ： 3500元/平方米小高層最高價(jià)：3850元/平方米小高層交房時(shí)間：2005年10月18日；高層于04年7月18日開始公開發(fā)售。高層起價(jià)：3050元/平方米高層均價(jià)：3600元/平方米高層最高價(jià)：4400元/平方米東西差價(jià) 同層60元/平

50、方米層差 40元/平方米（6）付款情況：實(shí)價(jià)出售，不打折扣（7）市調(diào)價(jià)格：三期2號(hào)樓5層01單元小高層 戶型：三室兩廳兩衛(wèi) 面積：126.55平方米單價(jià)：3468元/平方米總價(jià)：438875元首付三成：138875元按揭：30萬元貸款年數(shù)：20年銀行月供：1987元/月銀行按竭費(fèi)用：A公正費(fèi)：按竭貸款額×0.1100元B財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額×0.04×貸款年限2400元C抵押登記費(fèi)：1800元D首期需付總價(jià)款：141555元其他費(fèi)用：A管道煤氣：3800元B可視對(duì)講：1200元C房產(chǎn)契稅：房款×2D房屋維修基金:房款×3C+D=21944元E空調(diào)

51、接口費(fèi)：1600元/個(gè)×5個(gè)=8000元A+B+C+D+E=34944元高層5號(hào)樓705單元面積：139.93平方米單價(jià)：3358元/平方米總價(jià)：469885元首付三成：149885元按揭：32萬元貸款年限：20年月供：2119元（8）相關(guān)配套：整個(gè)小區(qū)配套有純凈水和中央空調(diào)集中供暖。分戶計(jì)量，預(yù)計(jì)23元/平方米 純凈水按0.3元/升計(jì)算會(huì)所分為三層，一層是游泳池，二層是健身房，三層是棋牌室、咖啡廳，預(yù)計(jì)2005年7月可投入使用；。小高層電梯是江蘇訊達(dá)牌的。（9）相關(guān)費(fèi)用：一、二期物業(yè)管理費(fèi)為0.76元/平方米.月，三期未定。中央空調(diào)安裝網(wǎng)口按1600元/個(gè)計(jì)費(fèi)，分戶計(jì)量，預(yù)計(jì)23元/平方米。純凈水按0.3元/升計(jì)算。（10）廣告訴求A藍(lán)色天空，雖然沒有翅膀，卻還收藏著飛翔的愿望B三期水岸生活C高度帶來高人一等的享受D位于合肥市上風(fēng)口，空氣優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美，景觀開闊E潛力地段，商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)F10000平方米大湖泊，環(huán)境優(yōu)美，離塵不離城，摒棄城市喧鬧，只留天籟之音和自己的心跳G現(xiàn)代建筑，風(fēng)格簡(jiǎn)約，俊朗，簡(jiǎn)約，挺拔，建筑外觀色調(diào)儒雅明快，穩(wěn)重靜謐，與碧水藍(lán)天的自然秀美風(fēng)景和諧相生H交通便捷，133，134，158，146，902等5條公交線路直達(dá)小區(qū)門口I合理戶型，拒絕空間浪費(fèi)，波浪型觀景陽(yáng)臺(tái)，主臥朝南，明亮大廳，健康通透J社區(qū)布局經(jīng)典