房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討_百度文庫

1、房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討作者:佚名 發(fā)布時間:2011-09-12 22:51:43 減小字體 增大字體 摘 要 :房地產(chǎn)泡 沫是指主要由投機(jī)性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲 , 房地產(chǎn)泡沫是泡沫 經(jīng)濟(jì)的一種典型形態(tài)。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的特殊性是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。 運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理和彈性理論 , 分析了房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制 , 認(rèn)為由漲價預(yù)期 所帶來的投機(jī)性購買需求的增加是短期內(nèi)房價上漲的動力。從長期來看 , 這一動力無法 持續(xù)。關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn)泡沫 ; 房價 ; 供求原理 ; 彈性理論1 房地產(chǎn)泡沫的涵義經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說的泡沫 , 就是資產(chǎn)價格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價值而暴漲的現(xiàn)象

2、。房地產(chǎn)泡沫 是指主要由投機(jī)性購買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說 , 房 地產(chǎn)價格的這種上漲不是以真實需求的增長為基礎(chǔ)的 , 而主要是由投資需求的快速增長 拉動的。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時 , 土地和房屋價格高漲 , 大大高于由真實需求所支撐的市場 價值 , 并且交易頻繁 , 形成了一種表面上的虛假繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 , 這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大 特征決定的。第一 , 房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地 , 而土地是現(xiàn)代社會最稀缺的自然資源 , 其供給量難以隨需求的增加而增加 ; 第二 , 房地產(chǎn)是社會賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) , 人 們對房地產(chǎn)的需求是

3、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會進(jìn)步不斷增加的 ; 第三 , 房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期 比較長 , 供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征 , 使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系難以實現(xiàn) 穩(wěn)定的均衡 , 價格波動劇烈 , 這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。2 房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的一般特征住房需求的一般特征包括 :(1作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) , 住房是一種生 活必需品 , 因此 , 人們的基本住房需求是剛性的 , 其價格彈性較小。 (2隨著生活水平的提 高 , 人們在追求住房面積增加的同時 , 也對住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境 和配套設(shè)施提出了越來越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會誘導(dǎo)出相 應(yīng)的

4、住房供給。由于住房品質(zhì)提高 , 即使在供求總量不變的情況下 , 房價也呈逐漸上升的 趨勢。 (3由于住房抵押貸款制度的普遍實施 , 潛在的購房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的住房購買力 往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說 , 住房市場的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平 , 在住房抵押貸款制度的支持下 , 大約有七成購房款使用的是人們未來的收入 , 有三 成購房款使用的是家庭過去積累的收入或資產(chǎn)。因此 , 與收入波動相比 , 住房需求的波動 更大。 (4住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn) , 購買住房不僅可以 滿足人們的居住需求 , 而且可以獲得較高的預(yù)期收益 , 因此 , 住房具有保值和增值

5、的功能。 特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時 , 貨幣資產(chǎn)縮水 , 實物資產(chǎn)增值 , 人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化 為房產(chǎn) , 因此住房購買需求增加 , 而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加 , 結(jié)果必定導(dǎo)致住 房價格上升。住房供給的一般特征包括 :(1住房供給受資源條件約束大。住房建設(shè)需要土地 , 而一個地區(qū)可用于建設(shè)的土地 面積是有限的 ; 住房建設(shè)需要大量資金 , 而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠 道和成本等多方面的約束 ; 住房建設(shè)需要鋼材、水泥、木材等建筑材料 , 建材資源的充沛 或短缺對住房的供應(yīng)速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。(2住房供給成本和級差地租關(guān)系密切。從長期來

6、看 , 住房供給成本決定住房價格 , 但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本 , 而是土地成本 , 尤其是級差地租 , 級差 地租是城市住房供給成本的主體。因此 , 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 處于城市中心地區(qū)、交通 便利地區(qū)或具有某種獨(dú)特環(huán)境條件的地區(qū) (如靠近海灘、公園、學(xué)校等 , 土地稀缺程度 加劇 , 地租和地價上升 , 房價自然會水漲船高。(3住房供給受建造周期制約。由于住房不能像普通商品那樣在工廠內(nèi)部通過流水 線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；纳?, 因此住房供給在短期內(nèi)缺乏彈性 , 不能迅速適應(yīng)市場需求 的變化。與住房供給的滯后性相比 , 住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的 影響

7、產(chǎn)生波動 , 由此導(dǎo)致住房市場的供求關(guān)系極不穩(wěn)定 , 在一個時點上非常容易出現(xiàn)供不 應(yīng)求或供過于求的狀態(tài)。上述特征說明 , 房地產(chǎn)市場的需求具有很大的不確定性而供給較為穩(wěn)定 , 供給與需求 在時間上易于錯位 , 可能同時出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾 , 總量矛盾容易導(dǎo)致價格大起大 落 , 而結(jié)構(gòu)性矛盾則會引起房屋空置 , 這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。3 房地產(chǎn)價格泡沫形成機(jī)制根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 , 多數(shù)商品遵循供求定理 , 即在其他條件不變的情況下 , 某種商品的 價格上升則需求量減少而供給量相應(yīng)增加 , 反之 , 價格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減 少。也就說 , 一般商品的需求曲線向右下方傾斜

8、, 斜率為負(fù)。在房地產(chǎn)市場上 , 出于追求 住房使用價值的目的 , 人們對住房的真實需求與普通商品遵循相同的規(guī)律 , 即在收入、預(yù)期、個人偏好等其他諸多因素不變的情況下 , 房價上升則需求量會隨之下降 , 而房價下降 則需求量會相應(yīng)增加。因此 , 對于真實的房地產(chǎn)需求來說 , 需求曲線向右下方傾斜 , 斜率 為負(fù)。研究房地產(chǎn)價格泡沫的形成機(jī)制需要充分考慮到供求彈性的差異。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的彈 性是指因變量對自變量變化的反應(yīng)程度 , 是一個相對值。供求彈性分別是指 , 當(dāng)價格按照 一定比率變動時所引起的供給量和需求量變動的比率。當(dāng)價格變動的比率較大而需求 量變動的比率較小時 , 表明供求缺乏彈性 , 相

9、反則表明供求富有彈性。由于土地供給的有 限性 , 在短期內(nèi)住房供給難以隨著市場需求的增加而增加 , 因此 , 房地產(chǎn)市場的最大特征 就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現(xiàn)在供求關(guān)系上 , 就是需求曲線較為平緩而供 給曲線近乎垂直。一般來說 , 經(jīng)濟(jì)增長率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、人口向城市流動以及抵押 貸款條件的放松都會引起城市房地產(chǎn)需求的增加 , 這種需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上 , 就 是需求曲線向右上方平行移動。短期內(nèi) , 由于住房供難以隨需求的增加而增加 , 因此 , 當(dāng) 需求曲線向右上方移動時 , 交易量不會有明顯的增加而價格卻會有較大幅度的上升 , 也就 是說 , 此時需求的增加

10、僅僅引起了均衡價格上升。1 2 下一頁房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討作者:佚名 發(fā)布時間:2011-09-12 22:51:43 減小字體 增大字體 但是 , 從長期來 看 , 住房供給是富有彈性的 , 它可以隨著需求的增加而增加。在一個足夠長的時期內(nèi) , 如 十年、二十年 , 如果房價持續(xù)上漲 , 投資于房地產(chǎn)的利潤增加 , 開發(fā)商就可以想辦法克服 城市空間的限制 , 向市場提供更多的住宅。如 :可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展 , 可以建造 更多高層住宅 , 也可以增加住宅樓的密度。這樣 , 供給的增加無疑能夠抑制房價上漲 , 因 此 , 從長期來看 , 房價不可能始終上漲。在這個過程中 , 雖然住房供

11、給增加的速度可能小 于住房需求增加的速度 , 房價仍然有上漲的趨勢。但是 , 由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗Ψ?價將會進(jìn)一步上漲的預(yù)期 , 從而使投機(jī)性需求迅速減少 , 結(jié)果必然導(dǎo)致房價上漲失去動力 , 甚至引起房價下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機(jī)制。對上述過程 , 可以運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。如圖 所示 , 短期內(nèi)住宅供給彈性極小 , 供給曲線斜率很大 , 幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài) , 而需求富有彈 性 , 需求曲線較為平緩。由于漲價預(yù)期、收入增加、城市化、房改等因素導(dǎo)致需求曲線 右移 (從 D1移動到 D2, 房價上漲 , 漲價預(yù)期導(dǎo)致投資需求劇增

12、 , 需求曲線不斷右移 (從 D2移動到 D3, 房價暴漲 (從 P2移動到 P3 。在收入效應(yīng)作用下 , 房價上漲使得人們的實際收入下降 , 真實需求減少 , 房價上漲的 動力有所減弱。更重要的是 , 從長期來看住宅供給是富有彈性的 , 高房價必將引起供給增 加 , 而供給的增加會使得人們的漲價預(yù)期減弱。此時 , 如果出現(xiàn)利率上漲、土地供給放松 等因素 , 人們對房價將會進(jìn)一步上漲的預(yù)期可能會徹底消失 , 這樣 , 住房的投資性購買需 求就會銳減 , 需求曲線向左下方移動 (從 D3移動到 D1, 引起房價下跌 , 房地產(chǎn)泡沫破裂。但是 , 在中國 , 由于房地產(chǎn)市場的壟斷性較強(qiáng) , 房價具

13、有向上的剛性 , 超額供給更多地 表現(xiàn)為空置率上升 , 而不是房價下降。4 結(jié)論房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過程實際上是房地產(chǎn)價格機(jī)制作用的必然結(jié)果 , 這個過程 完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論予以解釋?？梢哉f , 房地產(chǎn) 泡沫是市場機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是 , 其結(jié)果又會導(dǎo)致社會福利損失 , 出現(xiàn)市 場失靈。由于土地市場和房產(chǎn)市場本身的特殊性 , 與其他行業(yè)相比 , 該領(lǐng)域更易于出現(xiàn)市場失 靈。房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場失靈 , 從微觀經(jīng)濟(jì)視角來看 , 主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會福利損 失、外部性導(dǎo)致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過剩、投機(jī)盛行導(dǎo)致貧富分化加 劇等 ; 從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角來看 , 則體現(xiàn)為由