房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討_百度文庫(kù)

1、房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討作者:佚名 發(fā)布時(shí)間:2011-09-12 22:51:43 減小字體 增大字體 摘 要 :房地產(chǎn)泡 沫是指主要由投機(jī)性購(gòu)買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲 , 房地產(chǎn)泡沫是泡沫 經(jīng)濟(jì)的一種典型形態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的特殊性是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。 運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理和彈性理論 , 分析了房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制 , 認(rèn)為由漲價(jià)預(yù)期 所帶來(lái)的投機(jī)性購(gòu)買需求的增加是短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力。從長(zhǎng)期來(lái)看 , 這一動(dòng)力無(wú)法 持續(xù)。關(guān)鍵詞 :房地產(chǎn)泡沫 ; 房?jī)r(jià) ; 供求原理 ; 彈性理論1 房地產(chǎn)泡沫的涵義經(jīng)濟(jì)學(xué)中所說(shuō)的泡沫 , 就是資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價(jià)值而暴漲的現(xiàn)象

2、。房地產(chǎn)泡沫 是指主要由投機(jī)性購(gòu)買需求的增加所引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。也就是說(shuō) , 房 地產(chǎn)價(jià)格的這種上漲不是以真實(shí)需求的增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的 , 而主要是由投資需求的快速增長(zhǎng) 拉動(dòng)的。當(dāng)發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí) , 土地和房屋價(jià)格高漲 , 大大高于由真實(shí)需求所支撐的市場(chǎng) 價(jià)值 , 并且交易頻繁 , 形成了一種表面上的虛假繁榮。房地產(chǎn)行業(yè)是比較容易出現(xiàn)價(jià)格泡沫的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域 , 這是由房地產(chǎn)行業(yè)所具有的三大 特征決定的。第一 , 房地產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)是土地 , 而土地是現(xiàn)代社會(huì)最稀缺的自然資源 , 其供給量難以隨需求的增加而增加 ; 第二 , 房地產(chǎn)是社會(huì)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) , 人 們對(duì)房地產(chǎn)的需求是

3、隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步不斷增加的 ; 第三 , 房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)周期 比較長(zhǎng) , 供給量在短期內(nèi)難以增加。正是這些特征 , 使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系難以實(shí)現(xiàn) 穩(wěn)定的均衡 , 價(jià)格波動(dòng)劇烈 , 這是誘發(fā)房地產(chǎn)泡沫的重要因素。2 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的一般特征住房需求的一般特征包括 :(1作為人們賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ) , 住房是一種生 活必需品 , 因此 , 人們的基本住房需求是剛性的 , 其價(jià)格彈性較小。 (2隨著生活水平的提 高 , 人們?cè)谧非笞》棵娣e增加的同時(shí) , 也對(duì)住房的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、裝修、安全以及居住環(huán)境 和配套設(shè)施提出了越來(lái)越高的要求。這種不斷追求高品質(zhì)住房的需求必定會(huì)誘導(dǎo)出相 應(yīng)的

4、住房供給。由于住房品質(zhì)提高 , 即使在供求總量不變的情況下 , 房?jī)r(jià)也呈逐漸上升的 趨勢(shì)。 (3由于住房抵押貸款制度的普遍實(shí)施 , 潛在的購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的住房購(gòu)買力 往往只需要較少的當(dāng)前收入。也就是說(shuō) , 住房市場(chǎng)的有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平 , 在住房抵押貸款制度的支持下 , 大約有七成購(gòu)房款使用的是人們未來(lái)的收入 , 有三 成購(gòu)房款使用的是家庭過(guò)去積累的收入或資產(chǎn)。因此 , 與收入波動(dòng)相比 , 住房需求的波動(dòng) 更大。 (4住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求。住房是資產(chǎn) , 購(gòu)買住房不僅可以 滿足人們的居住需求 , 而且可以獲得較高的預(yù)期收益 , 因此 , 住房具有保值和增值

5、的功能。 特別是當(dāng)通貨膨脹發(fā)生時(shí) , 貨幣資產(chǎn)縮水 , 實(shí)物資產(chǎn)增值 , 人們更傾向于將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化 為房產(chǎn) , 因此住房購(gòu)買需求增加 , 而住房供給在短期內(nèi)難以相應(yīng)地增加 , 結(jié)果必定導(dǎo)致住 房?jī)r(jià)格上升。住房供給的一般特征包括 :(1住房供給受資源條件約束大。住房建設(shè)需要土地 , 而一個(gè)地區(qū)可用于建設(shè)的土地 面積是有限的 ; 住房建設(shè)需要大量資金 , 而資金的供給受到信貸政策、資金總量、融資渠 道和成本等多方面的約束 ; 住房建設(shè)需要鋼材、水泥、木材等建筑材料 , 建材資源的充沛 或短缺對(duì)住房的供應(yīng)速度影響較大。所以資源條件是住房供給的硬約束條件。(2住房供給成本和級(jí)差地租關(guān)系密切。從長(zhǎng)期來(lái)

6、看 , 住房供給成本決定住房?jī)r(jià)格 , 但決定住房供給成本的主要因素并不是建筑成本 , 而是土地成本 , 尤其是級(jí)差地租 , 級(jí)差 地租是城市住房供給成本的主體。因此 , 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 , 處于城市中心地區(qū)、交通 便利地區(qū)或具有某種獨(dú)特環(huán)境條件的地區(qū) (如靠近海灘、公園、學(xué)校等 , 土地稀缺程度 加劇 , 地租和地價(jià)上升 , 房?jī)r(jià)自然會(huì)水漲船高。(3住房供給受建造周期制約。由于住房不能像普通商品那樣在工廠內(nèi)部通過(guò)流水 線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；纳?, 因此住房供給在短期內(nèi)缺乏彈性 , 不能迅速適應(yīng)市場(chǎng)需求 的變化。與住房供給的滯后性相比 , 住房需求卻容易受收入、人口、金融政策等因素的 影響

7、產(chǎn)生波動(dòng) , 由此導(dǎo)致住房市場(chǎng)的供求關(guān)系極不穩(wěn)定 , 在一個(gè)時(shí)點(diǎn)上非常容易出現(xiàn)供不 應(yīng)求或供過(guò)于求的狀態(tài)。上述特征說(shuō)明 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求具有很大的不確定性而供給較為穩(wěn)定 , 供給與需求 在時(shí)間上易于錯(cuò)位 , 可能同時(shí)出現(xiàn)總量矛盾和結(jié)構(gòu)性矛盾 , 總量矛盾容易導(dǎo)致價(jià)格大起大 落 , 而結(jié)構(gòu)性矛盾則會(huì)引起房屋空置 , 這是形成房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)在基礎(chǔ)。3 房地產(chǎn)價(jià)格泡沫形成機(jī)制根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 , 多數(shù)商品遵循供求定理 , 即在其他條件不變的情況下 , 某種商品的 價(jià)格上升則需求量減少而供給量相應(yīng)增加 , 反之 , 價(jià)格下降則需求量增加而供給量相應(yīng)減 少。也就說(shuō) , 一般商品的需求曲線向右下方傾斜

8、, 斜率為負(fù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 , 出于追求 住房使用價(jià)值的目的 , 人們對(duì)住房的真實(shí)需求與普通商品遵循相同的規(guī)律 , 即在收入、預(yù)期、個(gè)人偏好等其他諸多因素不變的情況下 , 房?jī)r(jià)上升則需求量會(huì)隨之下降 , 而房?jī)r(jià)下降 則需求量會(huì)相應(yīng)增加。因此 , 對(duì)于真實(shí)的房地產(chǎn)需求來(lái)說(shuō) , 需求曲線向右下方傾斜 , 斜率 為負(fù)。研究房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成機(jī)制需要充分考慮到供求彈性的差異。經(jīng)濟(jì)學(xué)中的彈 性是指因變量對(duì)自變量變化的反應(yīng)程度 , 是一個(gè)相對(duì)值。供求彈性分別是指 , 當(dāng)價(jià)格按照 一定比率變動(dòng)時(shí)所引起的供給量和需求量變動(dòng)的比率。當(dāng)價(jià)格變動(dòng)的比率較大而需求 量變動(dòng)的比率較小時(shí) , 表明供求缺乏彈性 , 相

9、反則表明供求富有彈性。由于土地供給的有 限性 , 在短期內(nèi)住房供給難以隨著市場(chǎng)需求的增加而增加 , 因此 , 房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大特征 就在于需求富有彈性而供給缺乏彈性。表現(xiàn)在供求關(guān)系上 , 就是需求曲線較為平緩而供 給曲線近乎垂直。一般來(lái)說(shuō) , 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高、居民現(xiàn)期或預(yù)期收入增加、人口向城市流動(dòng)以及抵押 貸款條件的放松都會(huì)引起城市房地產(chǎn)需求的增加 , 這種需求增加表現(xiàn)在供求均衡圖上 , 就 是需求曲線向右上方平行移動(dòng)。短期內(nèi) , 由于住房供難以隨需求的增加而增加 , 因此 , 當(dāng) 需求曲線向右上方移動(dòng)時(shí) , 交易量不會(huì)有明顯的增加而價(jià)格卻會(huì)有較大幅度的上升 , 也就 是說(shuō) , 此時(shí)需求的增加

10、僅僅引起了均衡價(jià)格上升。1 2 下一頁(yè)房地產(chǎn)泡沫形成機(jī)制探討作者:佚名 發(fā)布時(shí)間:2011-09-12 22:51:43 減小字體 增大字體 但是 , 從長(zhǎng)期來(lái) 看 , 住房供給是富有彈性的 , 它可以隨著需求的增加而增加。在一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi) , 如 十年、二十年 , 如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 , 投資于房地產(chǎn)的利潤(rùn)增加 , 開發(fā)商就可以想辦法克服 城市空間的限制 , 向市場(chǎng)提供更多的住宅。如 :可以將城市住宅區(qū)向郊外拓展 , 可以建造 更多高層住宅 , 也可以增加住宅樓的密度。這樣 , 供給的增加無(wú)疑能夠抑制房?jī)r(jià)上漲 , 因 此 , 從長(zhǎng)期來(lái)看 , 房?jī)r(jià)不可能始終上漲。在這個(gè)過(guò)程中 , 雖然住房供

11、給增加的速度可能小 于住房需求增加的速度 , 房?jī)r(jià)仍然有上漲的趨勢(shì)。但是 , 由于供給增加能夠改變?nèi)藗儗?duì)房 價(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期 , 從而使投機(jī)性需求迅速減少 , 結(jié)果必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲失去動(dòng)力 , 甚至引起房?jī)r(jià)下跌和房地產(chǎn)泡沫破裂。這就是房地產(chǎn)泡沫形成和破裂的內(nèi)在機(jī)制。對(duì)上述過(guò)程 , 可以運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的供求原理和彈性理論做出更具體的解釋。如圖 所示 , 短期內(nèi)住宅供給彈性極小 , 供給曲線斜率很大 , 幾乎呈現(xiàn)出垂直狀態(tài) , 而需求富有彈 性 , 需求曲線較為平緩。由于漲價(jià)預(yù)期、收入增加、城市化、房改等因素導(dǎo)致需求曲線 右移 (從 D1移動(dòng)到 D2, 房?jī)r(jià)上漲 , 漲價(jià)預(yù)期導(dǎo)致投資需求劇增

12、 , 需求曲線不斷右移 (從 D2移動(dòng)到 D3, 房?jī)r(jià)暴漲 (從 P2移動(dòng)到 P3 。在收入效應(yīng)作用下 , 房?jī)r(jià)上漲使得人們的實(shí)際收入下降 , 真實(shí)需求減少 , 房?jī)r(jià)上漲的 動(dòng)力有所減弱。更重要的是 , 從長(zhǎng)期來(lái)看住宅供給是富有彈性的 , 高房?jī)r(jià)必將引起供給增 加 , 而供給的增加會(huì)使得人們的漲價(jià)預(yù)期減弱。此時(shí) , 如果出現(xiàn)利率上漲、土地供給放松 等因素 , 人們對(duì)房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期可能會(huì)徹底消失 , 這樣 , 住房的投資性購(gòu)買需 求就會(huì)銳減 , 需求曲線向左下方移動(dòng) (從 D3移動(dòng)到 D1, 引起房?jī)r(jià)下跌 , 房地產(chǎn)泡沫破裂。但是 , 在中國(guó) , 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性較強(qiáng) , 房?jī)r(jià)具

13、有向上的剛性 , 超額供給更多地 表現(xiàn)為空置率上升 , 而不是房?jī)r(jià)下降。4 結(jié)論房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂過(guò)程實(shí)際上是房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制作用的必然結(jié)果 , 這個(gè)過(guò)程 完全可以用彈性理論、供求原理等最基本的西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論予以解釋。可以說(shuō) , 房地產(chǎn) 泡沫是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的一種典型形式。但是 , 其結(jié)果又會(huì)導(dǎo)致社會(huì)福利損失 , 出現(xiàn)市 場(chǎng)失靈。由于土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)本身的特殊性 , 與其他行業(yè)相比 , 該領(lǐng)域更易于出現(xiàn)市場(chǎng)失 靈。房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)失靈 , 從微觀經(jīng)濟(jì)視角來(lái)看 , 主要體現(xiàn)為壟斷所造成的社會(huì)福利損 失、外部性導(dǎo)致保障性住宅供給不足而高檔住宅供給過(guò)剩、投機(jī)盛行導(dǎo)致貧富分化加 劇等 ; 從宏觀經(jīng)濟(jì)的視角來(lái)看 , 則體現(xiàn)為由