萬科地產(chǎn)設(shè)計管理工作標準景觀設(shè)計

1、萬科景觀設(shè)計施工過程管理一、 前言在地產(chǎn)市場激烈競爭的今天，我們要在競爭中尋求發(fā)展，就必須更好的規(guī)范管理制度、嚴格控制成本目標、不斷推陳出新、給客戶性價比最高的產(chǎn)品，學(xué)習(xí)其他公司的操作模式。去其糟粕、取其精華，將有助于我們更好的發(fā)展。下文中我們將試圖從景觀設(shè)計施工的過程管理對萬科進行研究，由于了解深度有限，不盡之處望批評指正。二、 萬科地產(chǎn)概況及企業(yè)文化1、 萬科概況萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，迄今為止，萬科已進入深圳、上海、北京、廣州、天津、成都、南昌、沈陽、無錫、武漢、

2、大連、東莞、南京、中山、鞍山、長春、蘇州、鎮(zhèn)江、佛山、杭州、廈門、長沙、青島、寧波，昆山等，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到25個大中城市，并確定了以珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海灣區(qū)域三大城市經(jīng)濟圈及其它重點城市為中心的發(fā)展策略。憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并為投資者帶來了穩(wěn)定增長的回報。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。萬科認為，堅守價值底線、拒絕利益誘惑，堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報，是萬科獲得成功的基石。公司致力于通過規(guī)范透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展

3、模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)六次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號，2008年入選華爾街日報（亞洲版）“中國十大最受尊敬企業(yè)”。2、 萬科的宗旨：建筑無限生活對客戶，意味著了解你的生活，創(chuàng)造一個展現(xiàn)自我的理想空間對投資者，意味著了解你的期望，回報一份令人滿意的理想收益對員工，意味著了解你的追求，提供一個成就自我的理想平臺對社會，意味著了解時代需要，樹立一個現(xiàn)代企業(yè)的理想形象3、 “建筑無限生活”的三個層面建筑你的生活，從懂得你的生活開始。萬科注重對城市文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，注重進行消費者調(diào)查和研究，從生

4、活細節(jié)出發(fā)，滿足消費者對家居生活的物質(zhì)和精神追求。建造一個有深度的住宅，是萬科追求的目標。萬科通過工作信息反饋、客戶交流、經(jīng)驗總結(jié)等手段，對住宅的功能、性能進行分析，反映在萬科的“住宅標準”中，建造更有深度的住宅。萬科致力于營造一種美好的生活過程，而不僅僅是住宅本身。萬科關(guān)注的內(nèi)容將超越建筑規(guī)劃設(shè)計的范疇，觸及美學(xué)、建筑學(xué)、城市及社區(qū)規(guī)劃、園藝、心理學(xué)、人體工程學(xué)甚至犯罪學(xué)等方面。萬科的產(chǎn)品不僅僅是好用的、好看的、高質(zhì)量的，也應(yīng)該是舒適的、活躍的直至文明的。4、 萬科的愿景：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者三、 萬科景觀設(shè)計流程指引1. 目的為規(guī)范設(shè)計部景觀設(shè)計與施工階段工作的操作程序，加強對工作

5、中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達到確保設(shè)計、工程質(zhì)量、進度，控制成本的目的。2. 適用范圍適用于設(shè)計部景觀設(shè)計、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場配合等各階段的工作流程管理。3. 術(shù)語和定義， 3.1. 景觀工程：指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。3.2. 景觀家具：用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。3.3. 景觀零星部品：指為營造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開盤中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動植栽。4. 職責(zé)4.1 設(shè)計部景觀設(shè)計師：. 在項目景觀設(shè)計前期階段進行環(huán)境資源分析。4.1.2. 在景觀設(shè)計前期制定景

6、觀設(shè)計任務(wù)書。4.1.3. 組織景觀設(shè)計單位篩選工作。4.1.4. 組織景觀設(shè)計單位進行設(shè)計，監(jiān)控其設(shè)計工作質(zhì)量及進度。4.1.5. 負責(zé)辦理景觀設(shè)計合同與各階段的付款手續(xù)。4.1.6. 負責(zé)組織完成重要設(shè)計節(jié)點的匯報工作。4.1.7. 協(xié)助建筑設(shè)計師完成各階段的景觀設(shè)計計劃。4.1.8. 向成本部提供項目成本估算書中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。4.1.9. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標工作。4.1.10. 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的景觀材料清單。4.1.11. 負責(zé)檢查各階段中設(shè)計不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見，反饋相關(guān)部門。4.1.12. 負責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計方面的內(nèi)容。4.

7、1.13. 配合建筑設(shè)計師編寫銷售資料中景觀設(shè)計方面的相關(guān)內(nèi)容。4.1.14. 協(xié)助項目經(jīng)理部進行施工現(xiàn)場技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過程中的質(zhì)量問題，以確保工程質(zhì)量達到設(shè)計效果要求。4.1.15. 負責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計及加工制作。4.1.16. 負責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進行設(shè)計調(diào)整工作。4.1.17. 配合項目部、物業(yè)公司進行景觀工程竣工驗收。4.2 設(shè)計部建筑設(shè)計師：4.2.1. 在景觀設(shè)計各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。4.2.2. 及時向景觀設(shè)計師反饋建筑設(shè)計階段的調(diào)整、修改等各種信息。4.2.3. 負責(zé)反饋因建筑設(shè)計調(diào)整而影響景觀施工

8、的現(xiàn)場情況，協(xié)助景觀設(shè)計師進行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)理工作。4.3 市場營銷部：4.3.1. 提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動配套設(shè)施及景觀賣點的建議。4.3.2. 提出銷售配合中設(shè)計部需要提供的設(shè)計資料的清單。4.4 物業(yè)公司：4.4.1. 提供社區(qū)中各類活動場地及設(shè)施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1. 提供項目成本估算書。4.5.2. 為景觀各設(shè)計階段提供成本測算與意見。4.5.3. 配合項目經(jīng)理部在規(guī)定時間內(nèi)完成現(xiàn)場變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。4.6. 項目經(jīng)理部：4.6.1. 提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場地利用意見。4.6.2. 配合設(shè)計部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。4.6.3.

9、 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購、招標工作。4.6.4. 組織景觀施工單位進行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進度。4.6.5. 配合設(shè)計部門制作材料樣板，并進行材料封樣。4.6.6. 對景觀施工圖進行復(fù)核并提出修改建議。4.6.7. 負責(zé)完成景觀工程招標文件中有關(guān)工地現(xiàn)場完成界面、工期安排及對水電設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。4.6.8. 負責(zé)組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部及成本管理部召開施工現(xiàn)場工程例會，配合設(shè)計部進行現(xiàn)場的設(shè)計完善和調(diào)整工作。4.6.9. 負責(zé)組織單價為五萬元以下的景觀零部品的直接采購；確保開盤賣場的整體環(huán)境效果。4.6.10. 負

10、責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。. 負責(zé)組織景觀工程的驗收。4.6.12. 負責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。4.7. 工程采購部4.7.1. 負責(zé)單項為5萬元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購。4.7.2. 負責(zé)組織成本部、設(shè)計部、項目部、景觀設(shè)計單位和各景觀施工單位進行招標答疑會，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計部確認。4.8. 公司總經(jīng)理層：4.8.1. 審批景觀設(shè)計任務(wù)書。4.8.2. 審批景觀設(shè)計單位及設(shè)計費用。4.8.3. 審批景觀方案設(shè)計。4.8.4. 審批景觀實施方案設(shè)計。5 工作程序5.1. 設(shè)計資料收集5.1.1. 收集項目資料，現(xiàn)場

11、踏勘。5.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對項目設(shè)計具有借鑒意義的參考資料。5.2. 景觀方案設(shè)計任務(wù)書編制5.2.1. 景觀方案設(shè)計任務(wù)書應(yīng)包含以下內(nèi)容：a) 項目基礎(chǔ)資料，包括項目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟技術(shù)指標。b) 總體設(shè)計方向及風(fēng)格描述。c) 設(shè)計范圍：對設(shè)計所涉及的范圍的詳細描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標識系統(tǒng)等。d) 確定景觀設(shè)計內(nèi)容：指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動設(shè)施的安排及要求等，提出設(shè)計成果要求：景觀方案設(shè)計圖紙目錄框架。e) 設(shè)計深度：對各階段設(shè)計成果的深度和表達方式做出約定。f) 設(shè)計階段中雙方交流的時間安排。5.3. 設(shè)計單位選擇5.3.

12、1. 公司總經(jīng)理層根據(jù)項目特點，確定景觀方案設(shè)計公司。5.4. 景觀方案設(shè)計階段5.4.1. 設(shè)計輸入：a) 景觀方案設(shè)計任務(wù)書、景觀方案設(shè)計合同b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。c) 宗地地形實景照片、規(guī)劃模型照片。5.4.2. 監(jiān)控景觀設(shè)計單位的工作質(zhì)量及進度；安排中期交流會議，及時反饋建筑設(shè)計調(diào)整信息及銷售中心意見，并將景觀設(shè)計單位意見進行整理反饋給建筑設(shè)計公司。5.4.3. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.4.4. 組織建筑設(shè)計單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽取

13、設(shè)計單位概念設(shè)計匯報，將各部門意見進行整理匯總成文本（景觀方案設(shè)計）；經(jīng)公司設(shè)計經(jīng)理審批后下達設(shè)計單位進行設(shè)計修改及下一步工作。5.4.5. 將景觀方案設(shè)計成果提交成本部進行成本測算。5.5. 景觀實施方案設(shè)計階段. 本階段工作在公司總經(jīng)理層對項目景觀方案確認通過后開始進行。5.5.2. 設(shè)計輸入：a) 匯總各部門意見成文本（景觀方案設(shè)計）。b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項目規(guī)劃設(shè)計圖紙；能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖；實施方案中建筑單體的平、立、剖面圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖。5.5.3. 協(xié)助設(shè)計單位深化設(shè)計，監(jiān)控設(shè)計進度及設(shè)計

14、方向，組織景觀設(shè)計單位與建筑設(shè)計單位的中期交流；仔細研究建筑圖及其相關(guān)圖紙，對基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達景觀設(shè)計單位，并將其意見反饋以文本給建筑設(shè)計院。5.5.4. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同及設(shè)計任務(wù)書要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.5.5. 組織相關(guān)部門對實施方案設(shè)計進行評審，相關(guān)部門包括建筑設(shè)計單位、設(shè)計部、銷售中心、項目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司；對各部門意見整理并進行內(nèi)部研討，最后報公司設(shè)計總監(jiān)審批。5.5.6. 向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形

15、式。5.5.7. 督促設(shè)計單位進行實施方案設(shè)計修改。5.5.8. 將實施方案設(shè)計成果提交成本管理部進行成本測算。5.6. 景觀施工圖設(shè)計單位的選擇5.6.1. 針對項目特點收集各設(shè)計單位資料，選擇二三家候選公司，向其發(fā)出項目設(shè)計邀請函，并提出項目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計圖紙。5.6.2. 收集各設(shè)計公司的回復(fù)，匯總并提出意見，交設(shè)計部經(jīng)理審批！5.6.3. 確定施工圖設(shè)計公司。5.7. 景觀施工圖設(shè)計階段5.7.1. 本階段工作在公司設(shè)計部對景觀實施方案確認后開始進行。5.7.2. 設(shè)計輸入：a) 編制景觀施工圖設(shè)計合同b) 建筑設(shè)計師向景觀設(shè)計師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)

16、外交接處地形的總圖施工圖；建筑單體的平、立、剖面圖施工圖；需要做景觀設(shè)計的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖；各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。5.7.3. 監(jiān)控施工圖設(shè)計進度及設(shè)計方向。5.7.4. 對于由境外設(shè)計單位完成的景觀實施方案，應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙；但建筑設(shè)計院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。5.7.5. 向建筑設(shè)計師提交景觀設(shè)計中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計的詳細資料。5.7.6. 根據(jù)項目定位及成本控制書，向設(shè)計師提供所選用

17、的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預(yù)算。5.7.7. 與設(shè)計師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌觯峁┰敿毜牟牧蠘影?，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點、鋪裝等細部做法。5.7.8. 按時收取設(shè)計單位提交的設(shè)計文件，按合同要求審核設(shè)計文件深度和內(nèi)容。5.7.9. 填寫項目會審記錄單（景觀施工圖），審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章，作為施工招標圖紙，由成本管理部進行工程量清單核算后交項目經(jīng)理部進行施工招投標。5.8. 景觀施工單位選擇階段5.8.1. 本階段工作在公司設(shè)計部對景觀施工圖設(shè)計確認后開始進行。5.8.2. 設(shè)計部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單

18、項計算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項目部負責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分，并提交成本部。5.8.3. 項目經(jīng)理部負責(zé)組織景觀施工單位、景觀設(shè)計單位、設(shè)計部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會。5.8.4. 項目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設(shè)計部負責(zé)及時對材料樣板進行確認。5.9. 景觀施工階段5.9.1. 確定中標單位后，項目經(jīng)理部負責(zé)監(jiān)督中標單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設(shè)計部的設(shè)計要求提交采購部和設(shè)計部備案，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標準。5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設(shè)計部的確認后，方可開始施工。項目部

19、根據(jù)設(shè)計部確定的材料技術(shù)要求進行現(xiàn)場工程質(zhì)量監(jiān)督，并負責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。5.9.3. 項目部組織景觀施工單位進場施工，并負責(zé)監(jiān)督工程進度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場召開工程現(xiàn)場技術(shù)答疑會，由項目部、設(shè)計部和景觀設(shè)計單位共同負責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計問題。5.10. 竣工驗收階段5.10.1. 景觀工程的驗收由項目經(jīng)理部負責(zé)組織設(shè)計部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計單位、景觀施工單位進行，并完成竣工驗收報告。5.11. 景觀家具的購買流程5.11.1. 由設(shè)計部根據(jù)設(shè)計要求及現(xiàn)場環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購清單，并提交采購部和成本部進行核算。5.11.2. 項目部負責(zé)單價為5萬元以下的甲供景觀材

20、料選購。5.11.3. 采購部負責(zé)單項為5萬元以上的甲供景觀材料的采購。5.11.4. 由項目部負責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場安裝管理并組織驗收。5.12. 設(shè)計變更5.12.1. 景觀工程設(shè)計變更操作程序按設(shè)計變更管理程序執(zhí)行。6. 支持性文件6.1.景觀設(shè)計任務(wù)書四、 景觀設(shè)計程序流程圖五、 景觀設(shè)計施工過程管理1、設(shè)計2、合約景觀工程目標成本編制作業(yè)指引1適用范圍適用于項目策劃、景觀方案設(shè)計、景觀初步設(shè)計、景觀施工圖設(shè)計及景觀施 工各階段的目標成本確定工作。目標成本管理規(guī)定要點 A.目標成本，是指在不同階段制訂的項目開發(fā)成本計劃，是包括土地成本、前期費用、工程成本、營銷成本、管理成本和財務(wù)成本等

21、的項目全成本。 B.目標成本按開發(fā)進度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個階段目標成本的制訂都是在上一個階段基礎(chǔ)上進行的。 C.主體工程施工圖設(shè)計完成后，分公司負責(zé)編制（或委托咨詢公司編制）施工圖預(yù)算和項目的目標成本計劃，經(jīng)分公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認后，報集團公司審核。 D.集團公司成本管理部對施工圖預(yù)算進行審核后，組織戰(zhàn)略投資部、規(guī)劃設(shè)計部、分公司等相關(guān)部門一起對項目目標成本計劃進行評審，評審?fù)ㄟ^后， 成本管理部綜合各部門意見，編制項目目標成本控制指導(dǎo)書。E.（一）可研階段目標成本（投資估算）允許誤差不超過 30%；（二）規(guī)劃 方案階段目標成本（估算成本）允許誤差不超過 15%；（三）項目

22、開發(fā)目標成本（目標成本控制指導(dǎo)書）允許誤差不超過 5%；2園林景觀成本構(gòu)成室外土方工程指室外和園林種植土的土石方工程（含濾水層等）園林環(huán)境工程費指室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程園林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、景墻（擋土墻）、景亭、雕塑、廊架、水景、座凳及垃圾桶等項目綠化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護<建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費總額的 25%>圍墻工程指小區(qū)圍墻基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及裝飾部分景觀水電指室外景觀照明、景觀給排水、綠化噴灌等物業(yè)及交通設(shè)施指物業(yè)標識、門牌號碼、信報箱、車位劃線、車擋及保安亭等室外零星設(shè)施指上述園林環(huán)境工程未包含的一些零

23、星設(shè)施配套設(shè)施費游泳池指小區(qū)內(nèi)游泳池建設(shè)費用網(wǎng)球場指小區(qū)內(nèi)網(wǎng)球場建設(shè)費用垃圾站指小區(qū)內(nèi)垃圾站建設(shè)費用物業(yè)管理用房指單獨建設(shè)的物業(yè)管理用房或移交給物業(yè)單位之前對其裝修、裝飾的費用其他配套用房指單獨建設(shè)的其它配套用房費用3項目目標成本表編制3.1 項目論證決策階段，依據(jù)投資估算確定景觀目標成本，成為景觀總目標成本， 用以控制景觀方案設(shè)計，是評審方案設(shè)計的標準之一。3.2 項目景觀方案設(shè)計完成后，依據(jù)方案設(shè)計設(shè)計估算確定目標成本，成為控制 擴初設(shè)計的目標成本，是評審初步設(shè)計的標準之一。3.3 初步設(shè)計完成后，依據(jù)初步設(shè)計概算確定目標成本，成為控制施工圖設(shè)計的 目標成本，是評審施工圖設(shè)計的標準之一。3

24、.4 施工圖設(shè)計完成后，依據(jù)施工圖預(yù)算確定目標成本，作為項目施工階段成本 控制目標。3.5 景觀總目標成本及其它階段的目標成本按照上表園林景觀成本構(gòu)成進行 測算編制。4確定目標成本應(yīng)遵循的基本原則4.1 標桿瞄準 在項目選擇和項目策劃階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。4.2 滿足顧客需求a) 在項目選擇和項目策劃階段必須關(guān)注目標顧客定位、分析目標顧客核心 需求和一般需要，并將其轉(zhuǎn)化為定性或定量的明確描述。b) 在分階段確定目標成本時，應(yīng)始終注意將成本分項結(jié)構(gòu)向顧客核心需求 方向傾斜。4.3 競爭策略要求a) 在項目選擇的項目策劃

25、階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié) 合項目自身資源條件和經(jīng)營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略 對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。b) 在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。4.4 倒逼成本 通過項目選擇和項目策劃階段的市場調(diào)查和可行性研究工作，依據(jù)市場標 桿和項目挖潛措施對項目可能獲得的盈利空間做出準確判斷和取舍。 用合理的預(yù)期稅前盈利額倒逼項目總成本，并用以指導(dǎo)“限額設(shè)計”和項 目開發(fā)策劃的硬性指標。 用項目總成本層層倒逼方案設(shè)計成本、初步設(shè)計成本、施工圖設(shè)計成本。a) 方案設(shè)計形成的目標成本景觀總目標成本-成本預(yù)備費（一般為景觀總 目標成本&#

26、215;8%）。用景觀總目標成本減去成本預(yù)備費的結(jié)果倒逼指導(dǎo)方案設(shè)計，直到方案設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。b) 景觀初步設(shè)計形成的目標成本景觀方案設(shè)計形成的目標成本+成本預(yù)備費*20%。用方案設(shè)計形成的目標成本倒逼指導(dǎo)初步設(shè)計，直到初步設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。c) 景觀施工圖設(shè)計形成的目標成本初步設(shè)計形成的目標成本+成本預(yù)備費*10%。用初步設(shè)計形成的目標成本倒逼指導(dǎo)施工圖設(shè)計，直到景觀施工圖設(shè)計優(yōu)化滿足此要求。d) 測算的施工圖設(shè)計成本加上未使用的成本預(yù)備費（70%的成本預(yù)備費）即成為確定的項目成本控制目標。5.制定景觀目標成本參考數(shù)據(jù)標準定位投資水平（元/） 產(chǎn)品分級普 通 標 準A100-200通常

27、見于政府修建的經(jīng)濟房與農(nóng)民集資房，其景觀綠化水平檔次極低，相比于較低成本購房帶來的實惠，置業(yè)者對景觀 并無太高要求。B200-300售價不高，定位普通人群的普通住宅，有基本的活動場地和小孩娛樂場地，有適當(dāng)?shù)木G化和休憩的地方。中 檔 標 準A300-450在大多數(shù)地理位置并不優(yōu)越，市場定位中等的樓盤，尤其是以開發(fā)周期短、土地資源有限，作為盈利策略的開發(fā)商，無 論在設(shè)計上、施工上，其景觀成本投入通常定位于這個標準。B450-550景觀檔次較高的、受業(yè)界認可好評的，其投資成本都提高了一個標準，而且其更加重視前期規(guī)劃設(shè)計，主要表現(xiàn)在其投 資成本上在設(shè)計上的投入相對有較大幅度的提高。高 檔 標 準A55

28、0-700多運用于高端樓盤，有效的提高業(yè)內(nèi)知名度。此標準樓盤景觀的突出特點是其景觀綠化植物、土方的成本相對投入驚人， 都通過高密度、多種類的植物配置手法，甚至大量運用盆栽 植物、熱帶植物結(jié)合造坡，充分的迎合了市場對軟景的偏好， 滿足高端置業(yè)者的需求，其成本造價在市場上遠高于其他樓盤。B700-1000C1200多用于樓盤展示面的投入、以及少量定位尖端的樓盤。注：以上列表數(shù)據(jù)來自考察、網(wǎng)絡(luò)調(diào)研、同行交流、與相關(guān)施工單位交流溝通。本表主要顯示景觀投資水平的高低與整體樓盤的定位。6.景觀投資原則：基于以上分析，提出以下投資原則及控制性建議：（1）. （2）. 盡量選擇優(yōu)秀設(shè)計單位或著名設(shè)計師合作，不

29、僅能夠有效的優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，而且能夠提高產(chǎn)品的知名度，把握了景觀細節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計成果能節(jié)約成本。（4）. 為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標準，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的 策略，在重點區(qū)域，如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平，相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄剑侠淼挠幸欢ǔ潭鹊膮^(qū)分景觀投入，控制整體投入將使投資更加合理，經(jīng)濟。8 景觀工程結(jié)算管理作業(yè)指引8.1工程結(jié)算管理規(guī)定摘錄（1）結(jié)算資料必須先經(jīng)監(jiān)理單位審核合格后再提交甲方工程部審核。甲方現(xiàn)場工程師負責(zé)審核竣工資料和結(jié)算資料的有效性，并提交分公司工程

30、部經(jīng)理簽字確認。分公司工程部對結(jié)算資料審核完成后，填寫工程結(jié)算資料交接單，將結(jié)算資料移交分公司成本部。（2）委托造價咨詢機構(gòu)編制工程結(jié)算，在造價咨詢委托合同中應(yīng)明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書）及與承包單位核對后的結(jié)算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。（3）工程結(jié)算造價變動超過該分項工程合同造價的 5%或結(jié)算金額超過 200萬元，要分公司總經(jīng)理、集團公司主管副總、財務(wù)總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)簽批準8.2結(jié)算書由三部分組成：（一） 工程結(jié)算審批表（審批表格）（二） 詳細結(jié)算書及審核情況（報送結(jié)算、審核結(jié)算及相關(guān)符合結(jié)算條件的資料、簽證及依據(jù)等）（三） 工程竣工資料（

31、驗收報告、招標文件、合同、材料合格證明等等）下面以兩份示例說明：一份完整的工程結(jié)算清單(成都景觀)1、工程結(jié)算審批表（封面，報集團公司）2、 結(jié)算匯總表 內(nèi)容包括：A、建筑工程B、裝飾（硬質(zhì)鋪裝） C、綠化工程 D、景觀水、電工程結(jié)算造價：220.058 萬元（其中合同價 229.4852 萬元，減少造價 9.4272 萬元） 會簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項目經(jīng)理、蓋公章）建設(shè)單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）2.1、現(xiàn)場簽證相關(guān)資料 現(xiàn)場簽證單審批表（簽證內(nèi)容及增加造價金額，由項目部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批，結(jié)算單據(jù)）附：預(yù)算計價表 甲

32、方通知單審批表（變更內(nèi)容，由設(shè)計部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批） 甲方通知單（發(fā)施工單位，通知變更內(nèi)容及變更圖紙、圖片，蓋甲方公章， 對外發(fā)放） 施工單位報送技術(shù)、經(jīng)濟簽證核定單、報告、聯(lián)系單、圖片和技術(shù)方案等相關(guān)依據(jù)。3、單位工程竣工資料3.1 竣工工程申請驗收報告3.2 單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄3.3 工程結(jié)算資料交接單（填表人為此項工程甲方主管工程師）3.4 物業(yè)移交函（甲方、物業(yè)、乙方、相關(guān)工程交叉單位）3.5 材料產(chǎn)品合格證書、檢驗報告、質(zhì)量證明3.6 施工單位報送的結(jié)算書3.7 施工合同、中標報價表（原商務(wù)標）、竣工圖紙3.8 中標通知書、企業(yè)資

33、質(zhì)及證明資料（原技術(shù)標資信部分）3.9 招標文件、考察報告及招標控制價審批表打印件3.10 評標會議記錄、評標會議簽到、投標單位資格確認表、考察報告審批表、考察報告另一份完整的工程結(jié)算清單(成都圍墻及垃圾站)1、 工程結(jié)算審批表（封面，報集團公司）2、結(jié)算匯總表內(nèi)容包括：A、合同價（暫定 450 米）31.6 萬（單價合同，702.22 元/米） B、圍墻實際測量 513.2 米702.22×（513.2-450）=4.438 萬元（詳收方單） C、圍墻變更石材增加費用5.0793 萬元（甲方通知） D、增加垃圾站工程3.2961 萬元（甲方另行委托工程）結(jié)算造價：44.4134 萬

34、元（其中合同價 31.6 萬元，增加造價 12.8134 萬元）會簽欄：施工單位（經(jīng)辦人、項目經(jīng)理、蓋公章） 建設(shè)單位（成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理、蓋公章）2.1、收方記錄單（工程名稱、收方時間、實測數(shù)據(jù) 513.2 米、甲乙方參加人員、 施工方公章）實測長度增加情況說明（暫定 450 米，實測 513.2 米，增加情況說明，設(shè)計管理 部簽字蓋章）2.2、圍墻變更石材相關(guān)資料 甲方通知單審批表（柱子石材變更，由設(shè)計部工程師、經(jīng)理、成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批） 甲方通知單（發(fā)施工單位，通知柱子石材變更，蓋甲方公章，對外發(fā)放） 石材變更造價增加相關(guān)資料 A、石材變

35、更增加造價預(yù)算（只調(diào)整材料增加造價） B、圖紙及工程量計算式 C、材料定價通知單審批表（確定單價、供方報價，由成本部工程師、經(jīng)理、工程總監(jiān)、總經(jīng)理聯(lián)批，內(nèi)部審批）D、材料定價通知單（發(fā)施工單位、甲定單價、供方報價，蓋甲方公章， 對外發(fā)放）E、材料價格確認單（施工單位起初報送甲方的公文，匯報石材變更引起 的造價增加）2.3 垃圾站工程結(jié)算資料 工程預(yù)算審批表（附工程預(yù)算、設(shè)計圖紙）3、單位工程竣工資料3.1 竣工工程申請驗收報告3.2 單位工程質(zhì)量竣工驗收記錄3.3 工程結(jié)算資料交接單3.4 物業(yè)移交函（甲方、物業(yè)、乙方、相關(guān)工程交叉單位）3.5 材料產(chǎn)品合格證書、檢驗報告、質(zhì)量證明（頁巖磚、氟

36、碳漆、鍍鋅管、花崗 巖、粘結(jié)劑、水泥、PVC 管材）3.6 施工單位報送的結(jié)算書3.7 施工合同、中標報價表（原商務(wù)標）、竣工圖紙3.8 中標通知書、企業(yè)資質(zhì)及證明資料（原技術(shù)標資信部分）3.9 招標文件、考察報告及招標控制價審批表打印件3.10 評標會議記錄、評標會議簽到、投標單位資格確認表、考察報告審批表、考察報告3、工程景觀工程施工管理流程1. 適用范圍適用于本公司項目開發(fā)過程中的景觀工程施工管理。2. 控制目標與關(guān)鍵績效指標（KPI）2.1 控制目標 規(guī)范項目開發(fā)過程中的工程施工管理流程，確保工程質(zhì)量、工期進度，產(chǎn)出合格的景觀產(chǎn)品。2.2 關(guān)鍵績效指標(質(zhì)量)：A（數(shù)量）Q（質(zhì)量和效果

37、）C（成本）T（進度）R（風(fēng)險）工程質(zhì)量合格率優(yōu)化措施,降低成本確保工期出現(xiàn)質(zhì)量事故 2.3 關(guān)鍵績效指標(進度):A（數(shù)量）Q（質(zhì)量）C（成本）T（時效）R（風(fēng)險）工程進度目標的實現(xiàn)控制工期，降低財務(wù)成本進度調(diào)整的及時性發(fā)生進度拖延3主要涉及部門及職責(zé)3.1 設(shè)計管理部 根據(jù)項目定位和工程特點制定項目整體質(zhì)量目標和分項工程質(zhì)量目標； 審批施工單位報送的施工組織設(shè)計和施工方案； 各專業(yè)現(xiàn)場工程師進行日常施工質(zhì)量巡查； 參與關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序質(zhì)量檢查； 對符合質(zhì)量要求的景觀主材及重點植物(按合同約定范圍)進場開具進場驗收單； 對軟景植物放線現(xiàn)場核查，確保植物施工效果； 會同監(jiān)理單位進行隱蔽工程驗

38、收； 監(jiān)督監(jiān)理單位的抽樣送檢及旁站工作； 針對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題組織召開質(zhì)量專題會，提出質(zhì)量整改意見，必要時下發(fā)甲方通知單，要求限期整改； 會同監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量整改情況進行驗收； 對施工單位出現(xiàn)的質(zhì)量問題實施處罰并匯入供方評價記錄； 對政府主管部門提出的質(zhì)量整改通知進行回復(fù)，并監(jiān)督施工單位及時進行整改。 負責(zé)編制工程總進度計劃； 負責(zé)工程總進度計劃的調(diào)整工作； 負責(zé)對施工單位的進度進行監(jiān)督； 負責(zé)工期現(xiàn)場簽證的審批； 負責(zé)提出工程進度整改意見，及對調(diào)整進度措施的報審和報批； 負責(zé)對施工單位的工程進度情況實施獎罰并進行進度評價。3.2 成本合約部 根據(jù)項目整體質(zhì)量目標和分項工程質(zhì)量目標審查修改

39、施工合同，確定對質(zhì)量問題處罰條款； 按設(shè)計管理部下發(fā)的質(zhì)量處罰通知扣減工程款。3.3 公司總經(jīng)理 負責(zé)對工程總進度計劃進行審批； 負責(zé)對進度調(diào)整措施進行審批。4流程關(guān)鍵控制點（CPP）4.1 施工方案的合理性、科學(xué)性和實施情況4.2 關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序質(zhì)量檢查4.3 質(zhì)量整改通知的下發(fā)與驗收4.4 工程總進度計劃的合理性4.5 工程進度的日常檢查4.6 工期獎罰的可操作性和有效性4.7 進度調(diào)整措施的實施效果5. 流程責(zé)任人5.1 設(shè)計管理部經(jīng)理6支持文件6.1施工現(xiàn)場管理細則6.2工程項目開發(fā)總進度計劃7. 流程說明7.1 施工質(zhì)量控制流程步驟 說 明負責(zé)人 輸 出1、施工組織 設(shè)計、施工

40、方案的審批1.1 施工單位報送施工組織設(shè)計或施工方案， 先由監(jiān)理單位進行審核，審核通過后交設(shè)計管理部資料員簽收；1.2 設(shè)計管理部各專業(yè)工程師認真審查施工組織設(shè) 計或施工方案，并將審查意見簽字后交項目負責(zé)人審批；項目負責(zé)人審核批準后發(fā)回施工 單位實施；如施工組織設(shè)計或施工方案存有問題或缺陷，則將意見反饋給施工單位，責(zé) 令施工單位進行修改后重新報審，審核通過方能 實施；1.3 施工組織設(shè)計或施工方案一旦審核批準后，設(shè)計管理部應(yīng)監(jiān)督施工單位實施，保證其施 工過程和措施嚴格按施工組織設(shè)計或施工方案進行。施工組織設(shè)計或施工方案由資料員存檔。設(shè)計管理 部資料員設(shè)計管理 部專業(yè)工 程師設(shè)計管理 部經(jīng)理施工

41、組織 設(shè)計施工方 案2、日常施工質(zhì) 量控制2.1 設(shè)計工程部專業(yè)工程師進行日常施工質(zhì)量巡查： 抽查施工日記、質(zhì)檢報告，查看現(xiàn)場管理情況；檢查監(jiān)理日記，監(jiān)督監(jiān)理單位的抽樣送檢及旁站 工作；2.2 參與關(guān)鍵質(zhì)量控制檢查，如基礎(chǔ)工程，重要部位 的混凝土澆灌、防水工程、電氣工程、給排水工 程、裝飾工程、軟景放線等，只有驗收合格方可轉(zhuǎn)入下道工序；設(shè)計管理 專業(yè)工程 師2.3 會同監(jiān)理單位進行隱蔽工程驗收；2.4 針對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題組織召開質(zhì)量專題會，或在 工程例會上提出質(zhì)量整改意見，必要時下發(fā)甲 方通知單，要求其限期整改；2.5 對政府主管部門和總部提出的質(zhì)量整改通知進行監(jiān)督落實。甲方通知 單3、整改情

42、況驗 收3.1 設(shè)計管理部專業(yè)工程師會同監(jiān)理單位對施工單 位質(zhì)量整改情況進行驗收： 對于問題較小，可通過返工即可完成的， 應(yīng)責(zé)成責(zé)任單位及時改正； 當(dāng)本公司自行購入的重要設(shè)備材料，在驗 收或使用過程出現(xiàn)不合格時，應(yīng)由驗收人 員對不合格品進行記錄、標識、隔離，并上報有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)并提出“退貨、索賠或讓步 接受”的處理意見，并經(jīng)總經(jīng)理批準后實 施；3.1.3 發(fā)現(xiàn)施工單位采購的景觀材料出現(xiàn)不合格 品時，及時向施工單位提出處理意見；在上述不合格品未處理前，應(yīng)責(zé)令施工單位對不合格品進行隔離、標識，以防止誤用。對尚未進入的不合格品嚴禁進入施工現(xiàn) 場；對已經(jīng)進入施工現(xiàn)場的不合格品應(yīng)驗 證結(jié)果記錄；3.1.4 發(fā)

43、現(xiàn)不合格工件、工序、半成品和分部分項工程驗收發(fā)現(xiàn)不合格時，督促監(jiān)理單位發(fā)出整改通知書，必要時發(fā)出停工令。施工單位簽收并進行整改。經(jīng)專業(yè)技術(shù)人員驗證滿足要求時方可轉(zhuǎn)序和驗收。對發(fā)出停工令的分項工程，由項目負責(zé)人組織監(jiān)理、質(zhì)檢總站及甲方共同驗收合格后，方可簽發(fā)復(fù)工令；設(shè)計管理部專業(yè)工 程師設(shè)計管理 部經(jīng)理供方評價 記錄表3.1.5 需上報整改方案的整改內(nèi)容，整改方案由 相關(guān)責(zé)任部門按要求的時限提供，交設(shè)計 管理部經(jīng)理批準。在確認時應(yīng)考慮解決措 施的正確性，是否符合設(shè)計施工規(guī)范、監(jiān) 理條例及相關(guān)法律法規(guī)的要求。整改方案 由相關(guān)責(zé)任單位執(zhí)行，設(shè)計管理部專業(yè)工 程師負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行狀況。3.2 設(shè)計管理部專

44、業(yè)工程師針對施工單位質(zhì)量整改情 況實施獎罰并做供方評價記錄，對政府生產(chǎn)部門提出的質(zhì)量整改通知進行回復(fù)。7.2 施工進度控制流程步驟 說 明負責(zé)人 輸 出1、工程施工 總進度計劃 的編制與報批1.1 設(shè)計管理部項目負責(zé)人根據(jù)已批準的工程項 目開發(fā)總進度計劃，編制工程施工總進度 計劃；1.2工程施工總進度計劃除了要考慮主體工程 和關(guān)鍵工序的進度安排，還要充分考慮分項工 程及配合工種的進場時間、進場條件、完成時 間、交叉施工等情況，以及各種難以預(yù)料的影 響因素（天氣、政策、市場變化等）對工期的影響，并明確階段性控制目標，以便于分階段 進度控制；1.3 工程施工總進度計劃經(jīng)設(shè)計管理部經(jīng)理審 核后；報公

45、司總經(jīng)理進行審批； 審批通過的 工程施工總進度計劃作為指導(dǎo)項目施工進度安 排、工期監(jiān)控及工期獎懲的主要依據(jù)下發(fā)給項 目組。項目負責(zé)人設(shè)計管理部 經(jīng)理 公司總經(jīng)理工程施工總進 度 計 劃2、對施工單位 的進度計劃進 行審批2.1 主體工程正式開工前，總包單位根據(jù)工程施 工總進度計劃，編制總包工程施工進度計 劃，報項目負責(zé)人和設(shè)計管理部經(jīng)理審核后，再報公司總經(jīng)理審批；2.2 分包工程開工前，分包單位根據(jù)工程施工總進度計劃，編制分包工程施工進度計劃， 報專業(yè)工程師和項目負責(zé)人審核后，再報設(shè)計 管理部經(jīng)理審批；2.3 每月 25 日前，各施工單位（含總包和分包）根據(jù)已經(jīng)批準的施工總進度計劃和實際施工情

46、況，編制下個月月進度計劃，報項目負責(zé)人審核和設(shè)計工程部經(jīng)理審批后執(zhí)行；2.4 每周星期五之前，各施工單位（含總包和 分包）根據(jù)已經(jīng)批準的月施工進度計劃和實際施工情況，編制下一周周進度計劃，報 專業(yè)工程師審核和項目負責(zé)人審批后執(zhí)行；公司總經(jīng)理設(shè)計管理部經(jīng)理設(shè)計管理部經(jīng)理項目負責(zé)人總包工程 施工進度計 劃分包工程 施工進度計 劃月進度計 劃周進度計 劃3、進度計劃的 實施和監(jiān)督3.1 專業(yè)工程師負責(zé)現(xiàn)場檢查督促各施工單位嚴格 按照周進度計劃和月進度計劃組織施工，如實際進度與進度計劃出現(xiàn)偏差，應(yīng)及時記錄并分析原因，安排施工單位采取措施進行 糾偏；3.2 每周項目負責(zé)人組織召開工程例會，核查工程 進度

47、情況，如果是由于施工單位自身的原因造 成進度滯后，則按照施工現(xiàn)場管理細則對 相關(guān)施工單位進行處罰，并責(zé)令其在限期內(nèi)采取措施將拖延的進度趕回來；3.3 如果實際施工進度與進度計劃出現(xiàn)較大偏差， 項目負責(zé)人應(yīng)組織召開專題工程進度協(xié)調(diào)會， 分析進度拖延的原因，商討具體的趕工措施，項目組專業(yè)工程師項目負責(zé)人工程進度 整 改 通 知形成會議紀要和工程進度整改通知單，下 發(fā)給相關(guān)施工單位；3.3 專業(yè)工程師負責(zé)檢查督促施工單位根據(jù)進度整 改通知安排趕工措施，在限定的時間內(nèi)將進度 追回至原計劃；如施工單位不能按要求完成， 專業(yè)工程師可視趕工情況對其追加處罰。工程罰款 通知單4、進度計劃的調(diào)整4.1 如果是由于甲方的原因或是由于不可抗因素導(dǎo)致進度滯后，施工單位可申報工期簽證。設(shè) 計管理部專業(yè)工程師對工期簽證進行審核后， 報項目負責(zé)人審核；4.2 如果屬于非關(guān)鍵線路的工期簽證，不影響總工 期，則由設(shè)計管理部經(jīng)理進行審批；如果屬于 關(guān)鍵線路的工期簽證，影響總工期，則由設(shè)計 管理部經(jīng)理審核后報分公司總經(jīng)理進行審批；4.3 發(fā)生工期簽證后，項目負責(zé)人根據(jù)工程實際