高速鐵路估價案例分析精選.

1、高速鐵路客運站建設(shè)區(qū)商業(yè)建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價格估價案例分析一：項目區(qū)域概況隨著武廣高速鐵路專線的開工建設(shè)，郴州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進 入新一輪的快速發(fā)展時期， 政府將進一步加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力 度?，F(xiàn)擬定對武廣高速鐵路客運站地區(qū)用地進行儲備。 目前區(qū)域內(nèi)主 要以工業(yè)、倉儲用地和其它用地為主，有少量居住、公共設(shè)施、對外 交通和市政公用設(shè)施用地。 現(xiàn)規(guī)劃為以武廣客運站新區(qū)為核心的新型 商務(wù)區(qū)，規(guī)劃面積 552.65 公傾，其中經(jīng)營性用地 365.12 公傾。武 廣高速鐵路專線將 2009 年底全線通車， 到時，區(qū)域的商業(yè)繁華程度， 區(qū)域功能和環(huán)境質(zhì)量應(yīng)得到較大的改變和提升。二：估價項目概況估

2、價項目座落于郴桂高等級公路旁， 距武廣高速鐵路專線客運站 2000M 。規(guī)劃用地面積 4865.2 平方米，用地性質(zhì)：商業(yè)，容積率 4.0，覆蓋率為 45% ，綠化率為 25% 。估價目的：為 國有建設(shè)用地土 地使用權(quán)出讓價格提供參考。估價基準日： 2008 年 8 月 15 日。三：委估項目的初步分析1、土地使用權(quán)出讓估價應(yīng)遵循公開、公平、公正的原則，交易是一種市場行為， 其價值類型應(yīng)采用公開市場價值標準， 估價基準日 應(yīng)為土地使用權(quán)出讓日（即為未來土地使用權(quán)成交日期） 。2 、土地使用權(quán)價格的增值來源于規(guī)劃的武廣高鐵客運站建設(shè)和 運營，設(shè)定該區(qū)域的城市規(guī)劃，按期實施。影響地價的因素，如商業(yè)

3、 繁華度，基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況，交通網(wǎng)絡(luò)，環(huán)境情況等變化與規(guī)劃中的 數(shù)值變化不大。3、本次估價項目是在已有規(guī)劃限制條件下的土地使用權(quán)價格評 估，估介項目不存在虛征地和無法利用面積， 其容積率便為規(guī)劃容積 率，土地用途按 2008 年 8 月實施的國家標準土地利用現(xiàn)狀方案 中的二級分類界定。4、價格內(nèi)涵：在已有的規(guī)劃限制條件及實際開發(fā)程度（通過現(xiàn) 場踏勘，宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內(nèi)場 地平整），用途為商業(yè)用地，土地使用權(quán)期限 40 年，于 2008 年 8 月 15 日國有建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓價格。四：土地使用權(quán)價值測算過程分析1評估方法選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 中規(guī)定，主

4、要估價方法有市場比較法， 收益還原法，剩余法（假設(shè)開發(fā)法） ，成本逼近法，在實際運用中， 還有基準地價系數(shù)修正法。 估價項目已進行了土地開發(fā)， 用地性質(zhì)為 商業(yè)，屬于經(jīng)營性用地，結(jié)合本次估價目的，本次估價不宜選用基準 地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價。 估價項目為待開發(fā)土地， 規(guī) 劃限制條件明確，應(yīng)選剩余法（假設(shè)開發(fā)法）進行估價，同時該區(qū)域 同一供求圈內(nèi)，已有交易案例，宜選用市場比較法進行估價。最后綜合兩種估價結(jié)果確定土地使用權(quán)價格2剩余法測算思路在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常價格的基礎(chǔ)上， 扣除預(yù)計的正常成 本及有關(guān)專業(yè)費用，利息， 利潤和稅費等，以價格余額來估算待估土 地使用權(quán)價格的方法。評

5、估土地價格的基本公式為： V=A-B-C式中：V:待估土地價格A ：開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值B:整個開發(fā)項目的開發(fā)成本。C 開發(fā)商的合理利潤從上述計算式中看出， 遵循最有效利用原則， 確定合法合理的最 佳開發(fā)利用方案和準確預(yù)測未來開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值， 是保證剩 余法估價結(jié)果準確性的前提條件，也是估價人員應(yīng)把握的關(guān)鍵問題。2.1 ：最佳開發(fā)利用方案的確定： 最佳開發(fā)利用方案包括用途， 規(guī)模，檔次等內(nèi)容。 委估宗地所在城市具有豐富的旅游資源， 是全國優(yōu)秀旅游城市 之一，旅游產(chǎn)業(yè)已走進全省前三強， 年接待客人從 2006 年 563 萬人 次增長到 2007 年末的 798 萬人次，

6、到 2008 年上半年已完成接待游 客 435 萬人次，旅游產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)蓬勃生機，同時該市為全國的重要能 源基地。全年公路，鐵路客運量 3000 萬人數(shù)，流動人口量大，據(jù)專 業(yè)人員預(yù)測，待高鐵建成運營后，流動人口將增至 5000 萬人次。 待估宗地位于以武廣新區(qū)為核心的新型商務(wù)區(qū)， G107 ，S322 貫穿該區(qū)域東西南北， 有輻射華南各省市的長途汽車站和 2009 年底 通車的高鐵客運站， 對外交通十分方便， 距市級商服中心 7 公里，距市政治文化中心 5 公里，距旅游景點最近 8 公里、最遠 30 公里。 該市擁有一個五星級賓館， 二個準四星級賓館， 五個三星級賓 館， 有 2000 多間客房

7、，皆處于中心城區(qū)及周邊。據(jù)旅游外事部門 統(tǒng)計資料顯示，全市賓館在旺季入住率達98% 以上，淡季入住率可達 75% 以上，連續(xù)五年全市餐飲住宿消費年均以 10% 增長。另外在 中心城區(qū)，甲級寫字樓一座，乙級寫字樓三座，一般寫字樓四座，隨 著電子商務(wù)的流行和新經(jīng)濟概念的出現(xiàn)， 目前的寫字樓也出現(xiàn)了所謂 “so-ho ”概念。即“ small office ，home office ” （小辦公室，家 庭辦公室 ）。這將對寫字樓的發(fā)展趨勢產(chǎn)生一定的影響。綜合上述城市性質(zhì)、 待估宗地的位置、 當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的接受能 力等三方面分析， 未來開發(fā)完成的物業(yè)類型為酒店賓館為最有效開發(fā) 利用方案。2.1.1

8、：最佳規(guī)模 從當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)有關(guān)部門獲悉，在現(xiàn)狀地質(zhì)條件下，建、構(gòu)筑物 在 16 層以下，建造成本最省，同時符合報酬遞增遞減規(guī)律。從市場 上類似物業(yè)看，地面 4 層采用裙樓式結(jié)構(gòu)， 裙樓功能設(shè)定為酒店餐飲， 購物中心，休閑等。主樓為客房。根據(jù)委托人提供的規(guī)劃限制條件及信息， 未來開發(fā)完成后的不動 產(chǎn)總建筑面積 S = 4865.2 X4 = 194608平方米，最大底面積 S =4865.2 X45% = 2189.34 平方米。1 4 層為裙樓， 按最大覆蓋率來設(shè)計， 則 1 4 層的總建筑面積=2189.34 X4 =8757.36 平方米主樓的建筑面積=19460.8 8757.36 =

9、10763.44 平方米。根據(jù)類似物業(yè)功能設(shè)計看，裙樓部分有 1/2 的建筑面積為餐飲， 可承接宴席； 另有 1/4 的建筑面積為桑拿； 1/4 的建筑面積為會議中 心。依據(jù)餐飲酒店設(shè)計規(guī)范要求，結(jié)合當?shù)匚飿I(yè)設(shè)計建造情況， 一桌席 /16 平方米（包含服務(wù)設(shè)施） ，則該物業(yè)可設(shè)置酒席總桌數(shù)：（8757.36 X1/2 ） /16 = 273.67 違74 桌。根據(jù)旅館設(shè)計規(guī)范 ，結(jié)合當?shù)仡愃莆飿I(yè)實際情況，一標準間 /38 平方米（包含服務(wù)設(shè)施） ，則該可建置客房數(shù)量： 10763.44/38 平方米=281.67 = 282房間。：檔次根據(jù)該市經(jīng)濟發(fā)展趨勢， 及人民生活水平， 未來房地產(chǎn)市場發(fā)

10、展 趨勢，建造裝飾裝修成三星級賓館為宜。2 .2 ：未來開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值測算思路 開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值必須根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢結(jié)合進行確定。 確定方法有兩 種：一是對開發(fā)完成后擬采用出售的土地或房地產(chǎn)價值， 可用類似不 動產(chǎn)正常交易成交價格，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進行確 定。二是開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價 值，根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。估價項目定位為三級賓館，屬收益性房地產(chǎn)，采用自營為主，部 分功能承包經(jīng)營方式， 故采用第二種方法確定未來開發(fā)完成后不動產(chǎn) 價值。運用收益還原法其難點在于

11、如何準確確定客觀收益和還原利 率。2.2.1 ：客觀收益的確定年客觀收益等于年有效毛收入減去年運營費用， 再加上其他歸屬 產(chǎn)權(quán)主體衍生的收益。 在實際操作中， 獲取年客觀收益的途徑主要有 三種途徑： 是采用市場上類似物業(yè)租金水平比較確定。 在同一供需圈內(nèi)或 類似地區(qū)有類似出租的物業(yè)，選取三個以上，相似規(guī)模，類似經(jīng)營狀 況的賓館的租金。在區(qū)位條件、人流量、規(guī)模、檔次、經(jīng)營狀況等因 素方面進行比較確定。 是采用類似物業(yè)經(jīng)營狀況比較確定。 在同一供需圈內(nèi)， 選取三 個具有正常經(jīng)營能力和管理水平良好的類似物業(yè)近五年的會計報表 （資產(chǎn)負債表，損益表，經(jīng)營銷售利潤表，現(xiàn)金流量表）確定其凈利 潤，然后減去歸

12、屬于行業(yè)的正常利潤， 求得歸屬于不動產(chǎn)的客觀收益， 在此基礎(chǔ)上，進行區(qū)位條件、人流量、規(guī)模、檔次、經(jīng)營狀況等因素 方面比較確定委估物業(yè)的客觀收益。 根據(jù)物業(yè)規(guī)模直接測算求取客觀收益當?shù)厥袌錾希?賓館整體出租或承包的案例極少， 各物業(yè)經(jīng)營管理 水平相差大， 故本次估價采用第三種途徑確定其客觀收益。 根據(jù)當?shù)?旅游外事局、旅游餐飲行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計資料，確定旅館餐飲年淡、旺季 時間，客房入住率，餐飲上座率，客房收費標準， 桑拿人均消費水平， 會議中會收費標準，求取客觀收益。委估項目未來開發(fā)完成后的不動產(chǎn)， 客房 282 間，酒席 274 桌， 會議間 5 間，桑拿房 55 間。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計資料和未來

13、市場發(fā)展 狀況，估算物業(yè)經(jīng)營收入。1）、客房，旺季，時間 6 個月，入住率 90% 。房價 148 元/間.天， 淡季，時間 6 個月，入住率 75% 。房價 118 元/ 間.天， 一年按 365 天計算。經(jīng)營收入=（148 X90% X6/12+118 X75% X6/12 ）X365 X282 =1272.21 萬元2）、餐飲，旺季，時間 6 個月，平均每月開席 2500 桌/月， 淡季，時間 6 個月，平均每月開席 1200 桌/月，580 元/ 桌。經(jīng)營收入=2500 X680 X6+1200 X680 X6 = 1287.6 萬元3 ）、桑拿部，每日平均營業(yè)時間 12 小時，平均開

14、房率為 35% ，每房 平均消費 300 元/間經(jīng)營收入=300 X55 X365 X0.35 = 210.79 萬元4）、會議中心，每天800元/間，平均使用率40%經(jīng)營收入=800 X5 X365 X40% = 58.4 萬元5）、整個物業(yè)的有效年毛收入 = （1）+ （2）+ （3）+ （4）=2631.17 萬元。6）、根據(jù)對類似物業(yè)調(diào)查分析， 客房的經(jīng)營成本和相關(guān)稅費為經(jīng)營收 入的 45% ，客房的經(jīng)營成本及相關(guān)稅費為經(jīng)營收入 60% ，桑拿的經(jīng) 營成本及相關(guān)稅費為 35 % ，會議中心的經(jīng)營成本及相關(guān)稅費為 25%。 年純收益測算如下：1272.21 X（145%）+1287.6

15、X（160%）+210.79X（135% ）+58.4 X（135%）=1395.57 萬元。 則整個物業(yè)的年客觀純收益為： 1395.57 萬元。2 . 2 . 2 ：還原利率的確定還原利率為投資回報與所投入資本的比率， 作為投資收益性房地 產(chǎn)，投入的資本即為房地產(chǎn)價格， 投資回報即為房地產(chǎn)預(yù)期會產(chǎn)生的凈收益。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程還原利率確定有三種方法，一是 土地純收益與價格比率法，二是安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法，三是投資 風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。本次估價宜采用第一種和第二種 方法綜合確定。、根據(jù)對本市三棟大廈的租售價比調(diào)查如下：實例年純收益（兀/ m2）售價（元/ m2）租售比錦湘百貨

16、1100120009.17%城市廣場1800140009.29%和平大廈150016009.318%合計三個實例的簡單算述平均值9.28%、列表對本市幾位投資者投資類似物業(yè)期望回報調(diào)查，綜合得如安全利率4.14%取一年期銀行定期存款利息率風(fēng)險調(diào)整值風(fēng)險補償2.17%期望多于一年期銀行定期存款利息率的50%管理負擔(dān)補償2.48%期望多于一年期銀行定期存款利息率的60%缺乏流動性0.83%期望多于一年期銀行定期存款利息率的20%合計9.25%兩種方法求得結(jié)果相差不大，采用簡單算術(shù)平均值確定本估價項目的還原利率：9.27%223、計算公式的選擇及收益年限的確定。委估項目開發(fā)完成后的不動產(chǎn)屬新建物業(yè)，

17、 據(jù)類似物業(yè)的運營狀 況調(diào)查，設(shè)定在裝修裝飾不變的情況下， 開始三年內(nèi)收益低于正常的 收益，之后十年間將逐年增長，接著有 5 至 8 年的穩(wěn)定期，最后收 益將每年遞減。由于社會經(jīng)濟發(fā)展，生活觀念改變，對未來收益難以 準確界定，本次估價采用設(shè)定未來收益不變的計算式求取。V=a/r x1-1/(1+r) na：為年凈收益r:還原利率n ：收益年限估價項目取得土地使用權(quán)后，物業(yè)需要一段時間的開發(fā)建設(shè)期， 根據(jù)省建筑工程概算定額中規(guī)定的正常建設(shè)期， 結(jié)合本市其他類似物 業(yè)開發(fā)建設(shè)情況， 本物業(yè)未來開發(fā)建設(shè)期為三年。 故物業(yè)可收益年限 為： 40-3=37 年、開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值測算 根據(jù)考慮資金時

18、間價值的方式不同， 剩余法常使用的技術(shù)操作方法有現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方 式，傳統(tǒng)方法是采用計算利息的方式。 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比 較精確，但現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算過程比較復(fù)雜， 傳統(tǒng)法測算的結(jié)果比 較粗略，但測算過程相對簡單一些。本次估價采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。 此項目建設(shè)期三年， 折現(xiàn)率取同期央行公布的三年期貸款年基準利率 7.56% 。開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價價值為：V=a/r x1-1/(1+r) n X1/(1+r) n=1395.57/9.27% X1-1心+9.27%) 37 X1心+7.56%) 3=11642.98 萬元2.3 、整個項目的開發(fā)成本求取

19、思路項目的開發(fā)成本包括前期費用， 區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝成 本，管理費，投資利息，銷售稅費，購地稅費。2.3.1 、前期費用主要包括：三通一平費、臨時水、電、路及場地平整費，勘 察、規(guī)劃設(shè)計費，施工圖設(shè)計費用測量費，可行性研究費、咨詢 費。根據(jù)省市有關(guān)行業(yè)服務(wù)收費標準， 綜合當?shù)厥袌鰻顩r， 第 項累計費用為建筑安裝成本的 10% 。2.3.2 、基礎(chǔ)設(shè)施費 指區(qū)內(nèi)水、電、路、綠化、環(huán)保，物業(yè)管理用房等設(shè)施。通過市場調(diào)查，類似用途和規(guī)模的物業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施費為建筑安裝成本的 15%。2.3.3 、房屋建筑安裝成本具體包括土建工程， 裝飾工程、設(shè)備工程（理論上稱直接工程費、 間接費、利潤和稅金）

20、。在實際操作過程中，確定的方式有三種：第 一，是以省市的建設(shè)項目概況預(yù)算定額資料進行確定，第二，是依據(jù) 估價師自身積累的類似工程項目的造價信息資料來確定； 第三，是通 過政府或行業(yè)協(xié)會定期公布的相關(guān)造價信息來確定。 本次估價是待開 發(fā)房地產(chǎn)， 只有通過調(diào)查類似項目的造價信息資料， 結(jié)合政府定期公 布的相關(guān)造價信息綜合確定。確定該項目建筑安裝成本為 2800 元 / 川。附房屋建筑安裝成本表。建筑安裝工程成本明細表序號項目單價（元/ m2）備注-一一土建工程9801+21地基處理工程100防六級地震2主體工程880框架結(jié)構(gòu)-二二水電安裝工程1603+43供排水工程80上下水、污水處理4電氣控制工

21、程100消防、照明、電氣控制-三裝飾裝修工程1200室內(nèi)、室外裝修四設(shè)施設(shè)備工程380電梯、廚具設(shè)施設(shè)備五措施費60腳手架、施工設(shè)備等六合計2800注：綜合費率按一級施工企業(yè)取費標準234、管理費是指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、施工驗收、交付使用及項目后評估等全過程所需的費用。本地區(qū)一般為建筑安裝成本的1% 5% 之間?？紤]該項目規(guī)模較大，建筑標準高，工程復(fù)雜，其管理費為建 筑安裝成本的4%、投資利息：本次估價采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法測算，不另行計算。 236、銷售稅費具體包括三個方面：一是銷售費用，包括銷售廣告代理宣傳費， 委托代理費等，一般取售價的 1% 3%，根據(jù)本物業(yè)的規(guī)模，本次 估價取銷售

22、價格的3%，二是銷售稅金及附加包括營業(yè)稅，城市維護 建設(shè)稅，教育附加，合計為銷售價格的 5.5%, 三是其他銷售稅費 :由賣 方<開發(fā)建設(shè)單位 > 負擔(dān)印花稅、交易手續(xù)費等，根據(jù)市房屋產(chǎn)權(quán)交 易中心的信息， 合計為銷售價格的 0.05% 。三項費用累計為銷售價格 的 8.55% 。、土地購置的稅費：購量土地的稅費 ,主要包括契稅、測量費、手續(xù)費等 ,一般為購建 土地價格的 4% 。、總開發(fā)成本： 在開發(fā)建設(shè)過程中， 前期費用、 區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費和建筑安裝成 本、管理費用、銷售稅費，按均勻投入， 土地購置的稅費按一次投入。 至估價出讓期日總開發(fā)成本：總開 發(fā)成本=2800 X ( 1

23、 + 10%+15%+4%+8.55%) X1心+7.56%)5 +待估宗地地價X 4%=6723.86+待估宗地地價X 4%2 .4 、開發(fā)利潤的確定 開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤， 而 不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終獲取的實際利潤， 也不是個別房地產(chǎn)開發(fā) 商所期望獲得的利潤。 確定開發(fā)利潤要明確兩個因素： 計算的利潤基 數(shù)和利潤率。利潤率有直接成本利潤率，成本利潤率，銷售利潤率三種，不同 的利潤率對應(yīng)不同的計算基數(shù)。 直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取 得成本和開發(fā)成本， 成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本和開發(fā)成 本、管理費、投資利息銷售稅費之和，銷售利潤率的計算基數(shù)為不

24、動 產(chǎn)銷售價格。從理論上講，直接成本利潤率成本利潤率銷售利潤 率，從市場上看，普通住宅開發(fā)利潤率 < 中高檔住宅開發(fā)利潤率 < 商 業(yè)用房利潤率 < 寫字樓開發(fā)利潤率，但是不論是采用哪種計算基數(shù)及 與其相對應(yīng)利潤來測算，同一開發(fā)項目，得出結(jié)果應(yīng)都是相同的。通 過市場調(diào)查， 相同開發(fā)建設(shè)期的普通住宅開發(fā)的銷售利潤率為 15%， 寫字樓的銷售利潤率為 30% 。此項目設(shè)定為賓館商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù) 類似物業(yè)開發(fā)情況調(diào)查，估價項目銷售利潤率取 25%.開發(fā)利潤=11642.98 X25%=2910.75 萬元2 .5 、委估宗地的價格求取設(shè)委估宗地價格為V，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中的測算

25、式。貝卩：V=11642.98-6723.86-0.04XV-2910.75V=1931.1 萬元，單價為：3969.26元/ ，樓面地價為：992.32 元/ m23市場比較法測算思路 市場比較法的本質(zhì)是以土地市場上具有替代性的土地， 實例交易價格為導(dǎo)向求取待估宗地的土地價格。 即將待估宗地與估價時點的近 期發(fā)生過交易的類似宗地進行比較， 對這些類似宗地成交價格做適當 的處理來求取待估宗地價值的方法， 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程中給出計 算公式如下：V = V BXA XBXD XE式中：V二待估價宗價格，V B= 比較實例價格。A：待估宗地情況指數(shù)/比較實例宗地情況指數(shù)二正常情況指數(shù)/比 較實例宗地

26、情況指數(shù)；B:待估宗地區(qū)域因素交易日期地價指數(shù)/比較實例宗地交易日期地價指數(shù)；D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例宗地區(qū)域因 素條件指數(shù)；E:待估宗地個別因素條件指數(shù) /比較實例宗地個別因素條件指 數(shù)。從上述計算式中可以獲悉， 運用市場比較法關(guān)鍵問題， 也就是技 術(shù)難點，在于如何正確選擇可比較交易實例、 準確確定交易情況修正 系數(shù)和量化影響價格因素的影響幅度。 除上述修正外， 還要進行土地 使用年期、容積率等修正。3.1 、確定比較實例根城鎮(zhèn)土地估價程 ，要求選取三個以上的比較實例。選擇比 較實例應(yīng)滿足并具備以下基本要求：、屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實例，如為非正常的交易實例

27、必須能夠修正為正常交易實例；、交易日期與估價日期接近，最多不能超過三年。相隔時間過 長，難以進行交易日期調(diào)整， 即便可以調(diào)整， 可能會出現(xiàn)較大的偏差；、與估價宗地用途相同，至少要做到大類用途相同，如果能做 到小類相同則更好。大類用途主要可分為：A :居住用地，B、工業(yè)用地，C、商業(yè)、旅游、娛樂用地，D、綜合用地，E、教育科技、文 化、衛(wèi)生、體育或者其它用地。、比較實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價項目的權(quán)利性質(zhì)相同。比較實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。 根據(jù)交易方式， 可分 為買賣、租賃、抵押、作價入股等交易類型，其中買賣可分為協(xié)議、 招標、拍賣、掛牌等交易類型。、土地條件基本一致。主要在宗地內(nèi)開發(fā)程度、

28、地勢、地質(zhì)、面積、規(guī)劃限制條件等方面的一致依上述基本要求，從收集到的交易實例資料庫中，選取如下三個 比較實例。實例A:市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商務(wù)新區(qū) S322道路旁，宗地面積： 4329.5 m2，土地用途為商業(yè)，容積率:4.0, 土地使用權(quán)年期40年,2007 年8月掛牌取得，成交價格：3697元/ m。實例B:市中心城區(qū)燕泉路，宗地面積3921.2 m2，土地用途為商業(yè)， 容積率：3.8 土地使用權(quán)年期40年,2008年3月掛牌取得，成交價 格：3865 元 / m。實例C:市五嶺廣場文化中心日月路，宗地面積： 3506.8 m, 土 地用途為商業(yè)，土地使用權(quán)年期40,容積率4.2,2008年6

29、月掛牌取 得，成交價格3773元/ m。三個比較實例比較因素條件說明表估價項目與比較'、案例比較因素估價項目比較實例ABC交易時間2008年8月2007年7月2008年3月2008年6月交易方式掛牌掛牌掛牌掛牌交易情況正常正常正常正常土地用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地級別商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級商服用地IV級土地使用年限40404040區(qū) 商服中心級別區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服區(qū)級商服域因素距市服中心距離5 km5.0 m2.5 m3.0 m道路狀況混合主干道混合主干道生活主干道生活主干道距火車站距離2 m2 m3 m2.5 m路網(wǎng)密度1.0 km/ m21.0 km / m

30、1.5 m/ im21.5 m/ m距市中心距離6 km6 km3.0 m3.5 m生活設(shè)施完善度不完善不完善完善完善公用設(shè)施完善度五通一平五通一平五通一平五通一平環(huán) 境 質(zhì) 量無污染無污染基本無污染基本無污染個別 因 素臨街狀況一面臨街一面臨街一面臨街一面臨街容積率4.04.03.84.2宗地面積4865.2 m4329.5 m3921.2 m3506.8 m宗地形狀規(guī)則規(guī)則不規(guī)則較規(guī)則宗地地質(zhì)20T/ m20T/ m18T/ m25T/ m宗地地勢坡度4%坡度5%坡度10%坡度3%規(guī)劃條件限制無規(guī)劃限制無規(guī)劃限制有規(guī)劃限制有規(guī)劃限制3.2、因素修正指數(shù)分析因素選擇要與當?shù)毓嫉幕鶞实貎r報告

31、中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準地價計算宗地 地價的因素系數(shù)表中的幅度。在確定修正幅度時，不同用途其地價影 響因素影響程度不同。 用途修正指數(shù)本估價項目與比較實例皆是規(guī)劃用途， 用途相同，本次估價用途 不作修正。 土地級別修正指數(shù) 按照當?shù)刈诘鼗鶞实貎r，分析不同級別差別，確定修正指數(shù)。估價項目所在地域基準地價為800元/ ，案例所在地域基準地價800 元/ m2,以估價項目所在地域IV級因素指數(shù)為100，貝吐匕較實例所在 地域的土地級別因素指數(shù)為 100 。 交易類型： 一般的交易類型有買賣、租賃、抵押、作價入股等類型。調(diào)查不 同交易類型地價差別， 確定交易

32、類型修正指數(shù)。 本次估價交易類型皆 為買賣中的掛牌，交易類型不需進行修正。 交易情況修正指數(shù)選擇的三個匕較案例都是正常交易下的成交案例， 皆是通過土地 交易中心掛牌取得，本次估價交易情況不需修正。在實際估價中，最 好選擇正常交易下的成交案例， 不要進行交易情況修正， 因為調(diào)查的 案例是非正常交易， 很難明確地說出各種特殊因素， 對正常土地價格 的影響程度及正常交易情況下地價的差異， 如果能夠很明確地界定特 殊因素的影響程度，貝可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。 交易日期價格指數(shù)確定方法有兩種， 直接采用當?shù)貦?quán)威部門公布的地價指數(shù)或房 地產(chǎn)價格指數(shù)， 市場提取。 調(diào)查當?shù)貛啄甑呐c待估宗地相同用途的

33、 地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價指數(shù)。本次估價根據(jù)市政府公 布的 2001 年至 2007 年地價上漲的資料，商業(yè)用途土地地價環(huán)匕指 數(shù)為 100 ， 109.8,95.7, 101.2,105.5,108.2,133.6, 至 2008 年上半年 匕 2007 年上漲了 6.3%。以估價項目估價期日的指數(shù)為 100,貝實例 A 的交易日期修正指數(shù)為 99.94 。 土地使用年期修正指數(shù)利用年限修正公式 K= (1-1/ (1+ r) n) / (1-1/ (1+ r) N) 進行年期修正，式中：n為比較實例的年期N 為待估項目的年期r為土地還原利率。按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程規(guī)定，土地還原利率

34、比房地產(chǎn)的還原 利率低 2%，剩余法中求取房地產(chǎn)還原利率為 9.27%, 則土地還原利率 為 7.27%, 這次估價所選比較案例年期相同 ,不需進行修正 . .區(qū)域因素指數(shù)、商服中心級別條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次公為市級、 區(qū)級、小區(qū)級和 街區(qū)級等四個等級， 以待估宗地商服中心級別指數(shù)為 100 ，每上升或 下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降 5%。、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)為 1 00 ，每增加或減少 1000M ， 因素修正指數(shù)減少或增加 1% 。、道路狀況指數(shù)從優(yōu)到劣將城市道路劃分為混合主干道、 交通主干道、 生活主干 道、一般道路四個等次。以估價項目的

35、道路狀況指數(shù)為 100 ，每增加 或降低一級，因素修正指數(shù)上升或下降 2%。、距火車站距離指數(shù)以武廣客運站為中心，將待估宗地距武廣客運站的距離指數(shù)為100，每增加或減少1000 m,因素修正指數(shù)上升或下降1%。、距市中心距離將待估宗地距市中心距離指數(shù)為 100,每增加或減少1000 m，因 素修正指數(shù)增加或減少 0.5%.、網(wǎng)路密度將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（ 3K m /K m2 ），較優(yōu)（密度在 23K m /K m2）, 一般（密度在1.52K m /K m ）,較劣（密度11.5K m /K m）,劣（密度少于1K m /K m ）五個等級.以待估宗地所處區(qū)域路 網(wǎng)密度指數(shù)定為 100

36、, 每上升或下降一個等級 ,因素指數(shù)上升或下降 1%.、生活設(shè)施完善度 指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公 園、郵局、銀行等）將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備） ，較完 善（缺少部分設(shè)施）不完善（無主要公用設(shè)施）三個等級，以待估宗 地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)為 100 ，每增加或減少一個等級， 因 素指數(shù)上升或下降 0.2%.、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通 一平、三通一平、二通一平、一通一平，達到開工條件等，根據(jù)當?shù)?公布（或采用） 的基準地價報告中規(guī)定的開發(fā)程度修正幅度，進行開 發(fā)程度修正。本次估價項目與比較實例都是五通一平

37、， 不需進行修正。 、環(huán)境質(zhì)量指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標準分為無污染、基本無污染、輕度污染、 嚴重污染四個等級， 將待估宗地的環(huán)境質(zhì)量指數(shù)為 100，每上升或下 降一個等級，因素指數(shù)上升或下降 2% 。 個別因素指數(shù)分析、容積率條件指數(shù)確定方法有兩種： 一是如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)， 可直 接采用其容積率修正系數(shù)。 二是可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相 同用途的土地價格， 找出修正比率。 本次采用估價項目所在地容積率 修正系數(shù)表，容積率每增加 0.1,地價上漲 2.25%, 以待估宗地容積率 指數(shù)為 100,每上升或下降一個等級 ,因素修指數(shù)上升或下降 2.25%.、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街

38、狀況分為四面臨街（或路） 、三面臨街、二面臨街、 一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為 100 ，每 增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少 2%。、宗地面積指數(shù)依據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r報告中宗地面積狀況修正表，面積 3000 m2 為優(yōu)；面積 20003000 m為較優(yōu)，iooo2000 m為一般，面積 5001000 m為較劣，面積v 500 m為劣。以待估宗地的面積地價 指數(shù)為 100 ，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降 0.2% 。 、宗地形狀指數(shù)將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，以待估宗地形 狀指數(shù)定為 100 ，每增加或減少一個等級， 因素修正指數(shù)上升或下

39、降 1%。、地勢坡度指數(shù)將地勢坡度劃分為 35%屬優(yōu)，坡度在 510%屬較優(yōu)；坡度在 1020 屬一般，坡度在 2025%屬較劣，坡度大于 25%屬劣，以待估宗地地勢坡度指數(shù)定為100,每增加或減少一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降0.5%。、地質(zhì)條件指數(shù)將地質(zhì)條件按地基承載力的大小劃分為：大于 25T/川為優(yōu)，在 2025T/川屬較優(yōu)，在1220T/川屬一般，在812T/川屬較劣， 小于8 T/川屬劣，以待估宗地地質(zhì)指數(shù)定為100 ,每增加或減少一個 等級，因素修正指數(shù)上升或下降1%。、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分析為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100 ,有規(guī)劃限制別下降2%。 、各因

40、素權(quán)重分析根據(jù)上述因素對宗地地價影響程度，結(jié)合宗地類型和多年的的估 價經(jīng)驗，對區(qū)域因素中商服中心級別因素權(quán)重取 0.3,生活設(shè)施和公用 設(shè)施完善度，因素各取0.05,其余各因素權(quán)重各皆取0.1,對于個別因素 中臨街狀況、容積率、規(guī)劃條件限制三個因素權(quán)重各取 0.2,其余各因 素權(quán)重皆取0.1.3.3、因素修正指數(shù)具體各因素修正指數(shù)見如下三個表表一:比較實例基本情況指數(shù)表估價項目與比較案例估價項目實例A實例B實例C比較因素'、交易 時 間10099.74100100交易情況100100100100土地用 途100100100100土地使用年限100100100100土 地級別100100

41、100100表二:區(qū)域因素指數(shù)表比較因素權(quán)重估價項目實例A實例B實例C商服中心級別0.3100100100100距市服中心距離0.1100100102.50102道路狀況0.11001009696距火車站距離0.110010099100.50距市中心距離0.110010010.30102.50路網(wǎng)密度0.1100100100100生活設(shè)施完善0.05100100100.20100.2公用設(shè)施完善0.05100100100100環(huán) 境 質(zhì) 量0.11001009999合計1100100109.97110.20表三:個別因素指數(shù)比較因素權(quán)重估價項目實例A實例B實例C臨街狀況0.210010095.

42、50104.50容積率0.1100100100100宗地面積0.1100100100100宗地形狀0.11001009999宗地地質(zhì)0.110010099101地勢坡度0.110010099.50100規(guī)劃限制0.21001009898合計110010098.4590.05表四:綜合修正系數(shù)表比較因素實例A實例B實例C交易時間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100土地級別100/100100/100100/100區(qū)域因素100/10010

43、0/109.97100/110.02個別因素100/100100/98.45100/90.05修正數(shù)1.00000.92371.00773.4、市場比較法測算結(jié)果三個比較實例比準價格:則:VA=3697 X1.0000=3697 元 / m2,VB=3865 X0.9237=3556.25 元/ m ,VC=3773 X1.0077=3556.25 元/ m。三個比較實例比準價格相差不大，采用簡單算術(shù)平均值作為市場 比較法測算結(jié)果：(3697+3556.25+3556.25) /3=3685.0 元/ m。4、價格確定本次估價剩余法測算結(jié)果為3969.0元/ m ,市場比較法測算結(jié)果 為368

44、5.0元/ m2,兩者相差很小，采用簡單算術(shù)平均值作為待估宗地 估價結(jié)果：單價：(3969.0+3685.0 )/2=3827.0 元/ m ,樓面地價：956.8 元/ m2宗地總價格：3827.0 X4865.2=18619120 元。五、估價總結(jié)對于以出讓為估價目的商業(yè)用地土地使用權(quán)估價， 一般都采用市 場比較法和剩余法進行估價，輔之收益還原法。市場比較法的理論依據(jù)是土地價格形成的替代原理， 是以地產(chǎn)市 場交易價格為導(dǎo)向求取估價宗地的價值， 是一種最直接、 最有說服力 的估價方法，其估價結(jié)果應(yīng)最容易被人們理解和接受。剩余法其理論依據(jù)與收益還原法相同， 是預(yù)期原理， 是以土地的 預(yù)期開發(fā)的

45、價值為導(dǎo)向求取待估宗地的價值。 更深層的理論依據(jù)， 類 似于地租原理， 只不過地租是每年的租金剩余， 剩余法通常測算的是 一次性的價格剩余。剩余法估價是站在一個典型的投資者的立場上， 測算擬開發(fā)宗地的最高價格，測算的結(jié)果比市場比較法高，否則，投 資者就沒有興趣對擬取得宗地進行開發(fā)。土地估價案例分析二：一宗工業(yè)用地土地使用權(quán)抵押價格評估案例分析一、前言2007 年 6 月美國次債危機以來，眾多公開媒體都討論美國的次債危機問題， 到 2007 年 8 月，美國的房地產(chǎn)市場價格指數(shù)下跌至近 20 年來最嚴重的一次，這次美國次債引發(fā)的危機已經(jīng)波及到世界金 融和房地產(chǎn)市場，遏制了世界經(jīng)濟發(fā)展速度。至今，

46、我國 2007 年連 續(xù)六次調(diào)息，實行從緊貨幣政策，提高貸款門檻，這是對次債危機的 強烈反應(yīng)。物價高漲，資金周轉(zhuǎn)不靈，至 2008 年 7 月，我國沿海地 區(qū)中小企業(yè)已關(guān)門倒閉 6.4 萬多余家，中央 2008 年 8 月實施新金融 政策，對中小企業(yè)貸款規(guī)模增加 25% ，以挽救經(jīng)濟發(fā)展的頹勢。對 于我們的估價業(yè)務(wù)， 尤其是作為銀行抵押貸款的那部分業(yè)務(wù)， 是介于 金融資本和房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)之間的融資依據(jù)，如果我們不清楚認識， 執(zhí)業(yè)不嚴謹，將產(chǎn)生潛在危機，所以我們應(yīng)該重視這個問題。二、估價項目概況估價項目座落： 107 國道西側(cè)市工業(yè)圓區(qū)內(nèi)，地號： 1-65-7 ，圖 號： 53.60-50.25

47、 ，地類 （用途 ）:工業(yè)用地，使用權(quán)類型：出讓，終止 日期：2052 年3月11 日，使用權(quán)面積： 5517.4m 2。國有土地使用權(quán) 證：郴國用（ 2006 ）第347 號，土地使用權(quán)人：劉學(xué)兵。地上建筑 物三棟，磚混結(jié)構(gòu)， 1994 年建成，每棟建筑面積： 810.61m 2，總建 筑面積： 24310.83m 2。估價目的：為確定抵押貸款額度提供價值參 考。估價基準日； 2007 年6月12日。未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。三、估價項目的初步分析1、估價項目為已投入生產(chǎn)經(jīng)營的工業(yè)用地，其土地使用權(quán)價格 作為一定數(shù)額債權(quán)的擔(dān)保，其價格的大小將作為可擔(dān)保債權(quán)的依據(jù)。2、土地使用權(quán)抵押價格除了要體現(xiàn)

48、客觀性，公正性外，還要求對償清債務(wù)有一定的安全性。 因此，土地使用權(quán)抵押價格與其它類型 土地使用權(quán)價格相比， 往往取相對安全的價格， 也就是考慮某些安全 因素確定的價格。3、土地使用權(quán)抵押價格作為債權(quán)的擔(dān)保，要求在這個抵押期限 內(nèi)都有起到保證作用， 抵押價格作用的時間相對較長， 影響其價格的 因素可能隨時間發(fā)生變化。比如，土地使用權(quán)剩余年限隨之減短，其 價值隨之減少，另外，政府宏觀政策調(diào)整，可能導(dǎo)致價值減損。4、土地使用權(quán)價值受制于其法定的用途，作為工業(yè)用地往往不 能或者難以達到最有效的使用狀況。 本次估價的土地使用權(quán)價格內(nèi)涵 應(yīng)為：在法定用途、 現(xiàn)有利用狀況和開發(fā)程度下， 估價基準日為 20

49、07 年 6 月 12 日，土地使用權(quán)剩余年限為 42.75 年的土地使用權(quán)抵押價 格。等于估價基準日土地使用權(quán)價格減去已擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額。四、土地使用權(quán)抵押價格測算思路分析1、評估方法選擇。估價項目位于省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，工業(yè)聚集度較緊密， 是沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地。從 2006 年起，全省工業(yè)建設(shè)用地土地使用 權(quán)交易都采用出讓方式， 交易案例較多， 且土地使用權(quán)抵押案例也較 多，可選用市場比較法進行估價。同時，宗地所在區(qū)域在城鎮(zhèn)基準地 價覆蓋之內(nèi)，也可選用基準地價系數(shù)修正法進行估價，另外，該區(qū)域 的土地取得費、 土地開發(fā)費及相關(guān)的稅費、 投資利潤和利息等參數(shù)有 標準可依，也可采用成本逼近法

50、進行估價，但是，宗地上建筑物較陳 舊，未達到有效使用狀況，不宜選用剩余法和收益還原法進行估價。 本次估價可選用市場比較法、 基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行 估價。但根據(jù)估價項目的特點和估價目的， 從估價保守謹慎原則出發(fā)， 宜選取用基準地價系數(shù)修正法和成本逼近法進行估價。2、基準地價系數(shù)修正法測算分析 運用基準地價系數(shù)修正法測算公式：V 土地價=基準地價x (1+ ZKi) XKyXKd xKvxDCzXKsXKa+KfEKi-區(qū)域因素修正系數(shù)Ky-年期修正系數(shù)Kd- 期日修正系數(shù)Kv- 容積率修正系數(shù)Ks- 面積修正系數(shù)Ka- 形狀修正系數(shù)nKz-工業(yè)用地特殊個別因素修正系數(shù)Kf- 開發(fā)程

51、度修正額從上述測算公式看出， 運用基準地價系數(shù)修正法關(guān)鍵問題是準 確確定期日修正、 年限修正、 容積率修正和量化比較因素因子條件指 數(shù)。2.1 、適用基準地價該估價項目處于城市規(guī)劃工礦倉儲用地W級，根據(jù)郴政發(fā)200410 號文件及郴州市城市規(guī)劃區(qū)基準地價表，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)估 價基準日為 2004 年 12 月 1 日，容積率為 1 .0,法定年限為 50 年,五 通一平，適用于土地級別為W級基準地價為 350元/ m2?；鶞实貎r是凈 地價不包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物的拆遷費，城市建設(shè)配套費，五通 是指紅線外通路、通電、供水、排水、通訊。2.2、期日修正基準地價的估價基準日時間比較早， 隨社會經(jīng)濟和

52、房地產(chǎn)市場發(fā) 展，其價格不能反映估價時點的地價水平，進行期日修正后，方能反 映體現(xiàn)估價基準日的地產(chǎn)市場。 修正系數(shù)確定可通過市場提取和政府相關(guān)權(quán)威部門公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料相結(jié)合確定。市場提取需要估價機構(gòu)建立土地交易案例庫，統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料主要為地價監(jiān)測信息公布的地 價指數(shù)（地價指數(shù)分為定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)）。本次估價通 過政府相關(guān)權(quán)威部門公布的統(tǒng)計資料確定，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，工業(yè)用地從2004年12月1日至2007年的環(huán)比指數(shù)：101.97、102.28、 125.62，2008年上半年比2007年底增長6.3%。則期日修正系數(shù)： 1.0197 X1.0228 X1.2562 X1.063=1

53、.39272.3、年期修正宗地土地使用權(quán)剩余年限與基準地價的價格內(nèi)涵中土地使用權(quán) 年期不一樣，須進行年期修正，宗地地價年限修正公式：1-1/（1+r） n/ 1-1/（1+r）叫。n為宗地剩余土地使用權(quán)年期，N為工業(yè)用地法定最 高年期，r為土地還原利率。宗地所在區(qū)域土地出租交易案例較多， 土地純收益也容易求取，故本次估價采用土地純收益與土地價格比率 作為求取土地還原利率方法之一，另外一種方法采用安全利率加風(fēng)險 調(diào)整值法,然后根據(jù)兩種方法求取結(jié)果確定土地還原利率。方法一:土地純收益與宗地價格比例率：根據(jù)區(qū)域工業(yè)用地租賃市場，選取如下三宗比較宗地序號項 目實例A實例B實例C備注1年有效毛收入（兀/ m2）3032292年運營費（兀/ m2）16.6511.1610.403年純收益（兀/ m2）19.6520.8418.61-24剩余收益年限（年）3537335土地交易價格（元/ m2）3213383106土地還原利率6.12%6.17%6.0%三個實例土地還原利率相差不大，采用簡單算術(shù)平均值作為該方法的 結(jié)果。即：(6.12%+6.17%+6.0%)/3 = 6.1%方法二：安全利率加風(fēng)險調(diào)整法 、安全利率取一年期銀行定期存款利率為安全利率為4.14%。 、風(fēng)險調(diào)整值，主要包括風(fēng)險補償，缺乏流動性補償，承擔(dān)管理負 擔(dān)而應(yīng)得補償，本次估價，通過本市十位投資地產(chǎn)的開