房地產(chǎn)中海凱旋門商業(yè)定價報告

1、中海凱旋門商業(yè)定價報告第一部分 商業(yè)產(chǎn)品概況及分析一、 商業(yè)部分基本情況1、 中海凱旋門商業(yè)為A1、A2、A3、B棟一二層商鋪以及F棟點式商業(yè)（13層）；2、 一層沿街門面多為4060平米小面積商鋪；3、 二層面積較大，面積段主要集中在200300平米左右；4、 F棟為1182平米，13層點式商業(yè)。5、 本項目商業(yè)總建面積約6200多平米。6、 底商一層層高為5米，二層層高為4米。本項目商業(yè)是具有地標風范、以城中稀缺沿街商鋪為主體的社區(qū)服務(wù)型并兼具輔射周邊的商業(yè)街區(qū)。商鋪列表：棟號一層面積套數(shù)二層面積套數(shù)三層面積套數(shù)每棟商鋪總面積得房率總套數(shù)A1商鋪73/一層76.87%，二層69.22%10

2、A2商鋪73/一層76.25%，二層68.87%10A3商鋪111/一層82.6%， 二層82.98%12B棟商鋪104一層92.4%， 二層53.47%14F棟商鋪522一層83.15%，二層83.15%， 三層83.15%9合計55二、 商業(yè)核心優(yōu)勢總結(jié)：1）項目地段位置較好，緊鄰家樂福商圈，周邊商業(yè)氛圍已基本形成；2）項目為該區(qū)域的標志性建筑，交通樞紐，具有一定的昭示性；3）本項目為綜合性的大社區(qū)，公寓部分有1700余套，未來將導入30005000余人，具有一定自主消費能力；4）商業(yè)整體體量較小，僅為6000余方；5）商業(yè)部分定位為中檔社區(qū)商業(yè)，比周邊商業(yè)檔次高，具有較強的市場競爭力。三

3、、 商業(yè)部分主要劣勢：1）二層商鋪面積劃分過大，200300平米左右，總價較高。2）部分商鋪為小區(qū)商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)價值相對較低。3）F棟點式商業(yè)位于東妙峰庵，商業(yè)氛圍不足，檔次偏低。4）每棟商業(yè)的沿街展示面窄，昭示性差。二層商業(yè)沒有臨街獨立通道，通達性和昭示性均較差。5） 商業(yè)沒有考慮預留充足的臨時停車位，也沒有預留電梯通達地下停車場。6） 商業(yè)于2010年3月交付，交付使用時間較晚。商業(yè)產(chǎn)品定價思路：商業(yè)產(chǎn)品定價商業(yè)產(chǎn)品整體定價市場推演客戶意向方法一：租金還原法方法二：市場比較法方法一：誠意金客戶意向價格方法二：外場登記客戶意向價格結(jié)合銷售目標和去化要求第二部分 商業(yè)價格推演一、沿中山北路一層

4、門面價格推算方法1：租金還原法目前區(qū)域內(nèi)商鋪基本采用租賃方式作為主要經(jīng)營模式，因此本處以同類地段商鋪的租金水平為參照，采用租金還原法，再結(jié)合本項目的具體情況來進行定價。租金還原法的基本思路就是主要運用租金與售價的關(guān)系，通過租金來推算售價。我們以目前調(diào)研范圍內(nèi)各物業(yè)的租金狀況為基準，根據(jù)通用公式來推算項目商用物業(yè)的售價。商業(yè)售價=年租金收入*投資回報年限表： 項目周邊商鋪租金情況區(qū)位編號地址平均租金（元/天）A多倫路B中山北路(中段)7.6C東妙峰庵4考慮到本項目的區(qū)域因素，本處以中山北路以及周邊的主要商業(yè)干道的租金水平為核算依據(jù)。目前南京市場上的商業(yè)平均回報率約為8%,投資回報年限約為15年，

5、計算的租賃時間定為330天/年。根據(jù)公式得出：區(qū)位編號地址價格A多倫路3*330*15=14850B中山北路(中段)7.4*330*15=36630C東妙峰庵4*330*15=19800根據(jù)以上選取地段與本項目的相關(guān)性分析，作出如下權(quán)重比例，以此來推算出本項目的銷售價格。比較內(nèi)容權(quán)重ABC多倫路中山北路(中段)東妙峰庵擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段40%1.33 0.533 0.94 0.376 1.14 0.457 形象25%1.67 0.417 1.43 0.357 1.67 0.417 規(guī)劃10%8.00 0.800 2.67 0.267 8.00 0 項目規(guī)模5%

6、4.00 0.200 4.00 0.200 4.00 0.200 人流量10%1.60 0.160 0.80 0.080 2.00 0.200 戶型產(chǎn)品10%4.00 0.400 1.01 0.101 1.14 0.114 合計100%2.510 1.382 /2.188 表：沿中山北路部分權(quán)重的確定如下表所示：參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格A148502.5115%559147514B3663070%C1980015%因此，通過租金還原法，中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)銷售單價47500元/平米。方法2：市場比較法根據(jù)本案地理區(qū)位及品牌價值，選取城中北片區(qū)在售商業(yè)蜂

7、巢、觀城及天正湖濱一層門面銷售價格作價格擬合，擬合過程中，著重考慮地段、商業(yè)氛圍、人流量、商業(yè)戶型、開發(fā)商品牌及項目規(guī)模等對商業(yè)價格產(chǎn)生影響的因素，擬合過程如下：比較內(nèi)容權(quán)重ABC蜂巢觀城天正湖濱擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段40%0.67 0.267 0.62 0.246 0.76 0.305 形象25%0.98 0.246 1.00 0.250 0.83 0.208 規(guī)劃10%0.44 0.044 0.44 0.044 0.67 0.067 項目規(guī)模5%0.67 0.033 0.67 3 0.44 0.022 開發(fā)商品牌10%1.14 0.114 1.33 0.133

8、 1.33 0.133 戶型產(chǎn)品10%0.44 0.044 0.90 0.090 0.64 0.064 合計100%0.749 0.797 /0.799 （備注：蜂巢一層層高、觀城及天正湖濱一層層高6米，本案5米。）將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出沿中山北路商鋪一層參考定價： 參考對象銷售均價修正系數(shù)修正價格項目權(quán)重權(quán)重價格當期擬合價格A蜂巢6500040%B觀城6000030%C天正5500030%因此，通過市場比較法，中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)銷售單價47000元/平米。二、二層及一層商鋪價格比推算通過統(tǒng)計南京市在售典型商業(yè)項目一二層價格比例可發(fā)現(xiàn)，2層、1層單價比在0.5-0.

9、63之間浮動，其平均單價比約為0.55。表：南京在售項目一層、二層價格列表層數(shù)天正湖濱萬達廣場明發(fā)商業(yè)廣場一層550002500026000二層3500012500135002層、1層單價比2層、1層平均單價比即按照目前南京市場商鋪定價的普遍規(guī)則，二層商鋪價格約為一層商鋪價格基礎(chǔ)上的。三、市場價格分析：1、通過租金還原法，中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)銷售單價47500元/平米。2、通過市場比較法，中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)銷售單價47000元/平米。3、通過統(tǒng)計南京在售商業(yè)典型項目一二層定價比較，獲取商鋪定價原則，二層商鋪價格約為一層商鋪價格5.5折左右。第三部分 客戶意向價格評估一、誠意金客戶

10、價格意向自2008年10月13日至10月26日，針對一層商鋪目前收取誠意金的共計11筆18套。交納誠意金客戶意向價格在23.5萬/平米，3.54萬/平米兩個價格區(qū)間誠意金客戶列表：序號客戶姓名收款日期誠意金金額均價接受范圍1韋健10月15日200002萬以下2蘇總領(lǐng)10月16日200003葉力10月13日200004徐建新10月13日200005蔡義良姚文斌10月14日20000610月14日200007李華10月14日200008劉佩瓊10月15日200009李彥10月19日2000010彭秋姑10月22日2000011丁兆祥10月23日2000012董連海10月中下旬2000035-4萬1

11、3王晨誠10月中下旬2000035-4萬14陳順榮10月中下旬2000035-4萬15曾慶文10月中下旬200002-35萬16許悅11月初200002萬以下17彭秋姑11月初2000035-4萬18王吉梁11月初2000035-4萬19於如桂11月初200002萬以下20李希富11月初2000035-4萬21吳音多11月初2000035-4萬22陳月11月初2000035-4萬23唐學海11月初2000035-4萬24翁李慢11月初200002-35萬外場商鋪客戶分析從上階段對中山北路案場至模范馬路段、和會街、三牌樓大街、大橋南路四條路線進行拜訪。共拜訪83家門店，其余約30多家是一些酒店、

12、連鎖店、或是無支付能力的小門店等。拜訪的83家門店中有購買商鋪需求的客戶有11組（已登記）。11組登記客戶有經(jīng)營家紡、花店、西點、服裝、文具用品、干洗店 、攝影店，以下對這些客戶分別做詳細的分析。直銷客戶列表：商業(yè)形態(tài)店名目前商業(yè)使用性質(zhì)年齡現(xiàn)有商鋪面積（）承受價位家紡談竹莊租用35-4020左右2.6萬/對于挑高也可承受3萬/西點店朱麗安租用2510西堤坊租用3022對我們的報價沒有表示花店金扶朗租用40左右15對我們的報價沒有表示名卉租用30左右15對我們的報價沒有表示商業(yè)形態(tài)店名目前商業(yè)使用性質(zhì)年齡現(xiàn)有商鋪面積（）承受價位服裝百尚外貿(mào)休閑租用40歲左右25左右對我們的報價沒有表示貝瑟爾租

13、用25-3015以上對我們的報價沒有表示文具益高租用35-4040-50認為價格偏高干洗店康潔干洗店租用攝影橙色寶貝攝影租用3518直銷客戶分析：目前外場直銷登記的商鋪客戶，以小面積商鋪的需求為主，目前直銷人員對外報價一二層商鋪均價為19000元/平米。大部分客戶對目前本案商鋪價格抗性較低，少數(shù)客戶認為價格略有偏高。商鋪客戶意向價格評估：上階段統(tǒng)計項目案場接收商鋪誠意金的客戶共計24筆24套。交納誠意金的客戶根據(jù)其購買一層商輔為主，主要分為兩個意向價格段，分別為2000035000元/平米，3500040000元/平米。已登記直銷客戶中，自營客戶為主，多以購買小面積商鋪為主，直銷人員對外報價為

14、一二層均價19000元/平米，目前登記的大部分客戶對本案價格抗性不大，少數(shù)認為價格略有偏高。綜合分析：商鋪客戶的心理意向價位預計為：一層商鋪價格30000元/平米左右；一二層均價19000元/平米。第四部分 商鋪定價建議一、市場價格推演1、租金還原法考慮到本項目的區(qū)域因素，本處以中山北路以及周邊的主要商業(yè)干道的租金水平為核算依據(jù)，結(jié)合鹽倉橋及西妙峰庵周邊商鋪租金價格，根據(jù)目前南京市場上的商業(yè)平均回報率約為8%,投資回報年限約為15年，計算的租賃時間定為330天/年。通過測算，預計中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)單價47500元/平米。2、市場擬合比較法 根據(jù)本案地理區(qū)位及品牌價值，選取城中北片區(qū)在售

15、商業(yè)天正湖濱、蜂巢及金陵大公館一層門面銷售價格作價格擬合，擬合過程中，著重考慮地段、商業(yè)氛圍、人流量、商業(yè)戶型、開發(fā)商品牌及項目規(guī)模等對商業(yè)價格產(chǎn)生影響的因素。能過擬合測算，預計中山北路沿街商鋪一層可實現(xiàn)單價47000元/平米。3、一二層價格比推算通過統(tǒng)計南京市在售典型商業(yè)項目的一二層價格比例可發(fā)現(xiàn)，2層、1層單價比在0.5-0.63之間浮動，其平均單價比約為0.55。二、客戶意向價格評估1、誠意金客戶意向價格上階段針對一層商鋪目前收取誠意金的共計24筆24套。交納誠意金客戶意向價格在23.5萬/平米，3.54萬/平米兩個價格區(qū)間。2、外場登記客戶意向價格上階段對中山北路案場至模范馬路段、和會

16、街、三牌樓大街、大橋南路四條路線進行拜訪。共拜訪83家門店，有11組（已登記）。直銷人員對外報價為一二層均價19000元/平米，目前登記的11組客戶中大部分對本案報價表示可以接受。3、內(nèi)外場客戶意向價格評估商鋪客戶的心理意向價位預計為：一層商鋪價格30000元/平米左右；一二層均價19000元/平米。三、商鋪價格建議通過采用租金反推法及市場價格擬合比較，同時對內(nèi)外案客戶進行心理意向價格進行評估，并充分考慮銷售目標及去化速度，建議將一層商鋪均價定為30000元/平米左右較為合理，符合市場競爭需要，客戶意向需求。 通過對市場上典型一二層商鋪定價比例關(guān)系統(tǒng)計及測算，二層商鋪普通定價為一層的5.5折，

17、但考慮本案二層商鋪面積及動線問題等產(chǎn)品劣勢，為保證銷售目標的實現(xiàn)，建議一層售價的，預計為二層商鋪均價為13500元/平米中海凱旋門項目組2009-8-13附件：本案周邊商業(yè)租金價格調(diào)研n 東妙峰庵路段商業(yè)分析 東妙峰庵道路狹窄，為貫徹居民小區(qū)的背街小路，商業(yè)主要為沿街底商，商家數(shù)量稀少，商業(yè)檔次較低。 該片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以生活區(qū)內(nèi)自發(fā)形成的生活配套類商業(yè)為主，服務(wù)于周邊住戶及財經(jīng)大學；整體未形成有序而有參考價值的商業(yè)氛圍。店鋪總數(shù)約20家戶型結(jié)構(gòu)共1層，1層層高3米；面積20-100平米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金2.2-4.5元/平米*日閑置率10%業(yè)態(tài)分布餐飲54%，煙酒雜貨15%，美容美發(fā)8%，

18、其他23%商業(yè)形態(tài)沿街門面品牌檔次低檔表：東妙峰庵路段商業(yè)項目列表商店名層數(shù)面積底層層高開間進深經(jīng)營業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價格（萬元/年）商鋪年代蘭州牛肉拉面120345餐飲租賃1990便民小吃115335餐飲租賃1990環(huán)宇印刷1603415文印租賃51990維尼奶茶115335餐飲租賃1985味美鴨血粉絲121337餐飲租賃1985安慶小吃115335餐飲租賃1985川味麻辣燙121337餐飲租賃1985名街發(fā)藝115335美容租賃1985南北威龍煙酒110335雜貨租賃11985惠寧排擋130347餐飲租賃31990姚小姐菜館1603512餐飲租賃19903. 東妙峰庵路段底商總

19、結(jié) 作為社區(qū)配套的商業(yè)體量稀少，且業(yè)態(tài)單一。 低檔餐飲、區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)，此外美容美發(fā)場所也占據(jù)一定比例，但檔次不高。 單層面積在15-60平米的商鋪占據(jù)很大比例，單層連家店為主，缺乏專業(yè)商鋪。區(qū)域租金水平保持在2-4元/天/平米之間。 東妙峰庵兩旁居民樓林立，街道相對狹窄，沒有承擔太多的交通功能。街兩側(cè)商業(yè)氛圍一般，單體店鋪面積偏小、檔次偏低，還保持著老城區(qū)一貫的低成本運營狀態(tài)。 中高檔消費領(lǐng)域?qū)儆谝黄瞻?，只能滿足一般市民及周邊學校學生的需求，卻遠遠無法滿足高端人群的消費需求。n 虎踞北路商業(yè)分析 虎踞路又稱城西干道，是南京城市西部貫穿南北的一條交通干道。該路段道路寬闊上架高架，車流稠密

20、，但人流稀少。 虎踞北路兩側(cè)居民人口分散，消費人群基礎(chǔ)不夠豐富。整體商業(yè)氛圍匱乏，以酒店、休閑會所等目標型商業(yè)為主，缺乏輻射周邊的零售業(yè)態(tài)。店鋪總數(shù)約40家戶型結(jié)構(gòu)集中商業(yè)，底層層高4-5米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金2-4元/平米*日閑置率10%業(yè)態(tài)分布賓館20%，餐飲30%，休閑娛樂30%，其他20%商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主品牌檔次中高擋表：虎踞北路路段商業(yè)項目列表商店名層數(shù)面積底層層高開間進深經(jīng)營業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價格（萬元/年）商鋪年代雙門樓賓館賓館自有1985蘇捷連鎖11004616煙草租賃91994雙門樓茶社12004820休閑娛樂租賃161994東北菜11004615餐飲租賃

21、71996方源金陵酒店10300051540賓館租賃1995農(nóng)業(yè)銀行180051530金融租賃1995手佳按摩22005520休閑娛樂租賃221996蘇湘門第酒家25005830餐飲租賃1996暗香休閑會所48005830休閑娛樂租賃1996聯(lián)華超市120041020超市租賃1990東方美食苑11204620餐飲租賃1319973. 虎踞路路段商業(yè)總結(jié) 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以賓館、休閑娛樂及中高檔餐飲為主。 區(qū)域商業(yè)以集中式商業(yè)為主，街鋪數(shù)量稀少。 區(qū)域租金水平保持在2-4元/天/平米之間 虎踞路東側(cè)以低檔次街鋪為主，由于道路人流稀少，覆蓋人群主要以周邊人群為主。經(jīng)營狀況慘淡，空置率達30%虎踞路西側(cè)

22、以中高檔賓館、休閑會所為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，為典型的目標型商業(yè)，客戶群體有著明確的導向，受周邊人群影響較小，且交通通達性較佳，整體經(jīng)營狀況良好。n 中山北路商業(yè)分析 中山北路為城市北部主干道，沿街企事業(yè)單位眾多，但商業(yè)中心主要集中于山西路附近，臨近項目路段商業(yè)氛圍一般。 中山北路位于鹽倉橋廣場南段商業(yè)業(yè)態(tài)以金融、賓館為主，零售商業(yè)業(yè)態(tài)稀少。中山北路位于鹽倉橋廣場北段商業(yè)主要集中于大橋南路車站附近，延伸至挹江門段商業(yè)匱乏。店鋪總數(shù)約50家戶型結(jié)構(gòu)單層商業(yè)為主權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金6-2元/平米*日閑置率基本無空置業(yè)態(tài)分布賓館27%，金融40%，餐飲13%，其他20%商業(yè)形態(tài)單層為主品牌檔次中檔表：中

23、山北路商業(yè)項目列表商店名層數(shù)面積底層層高開間進深經(jīng)營業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價格（萬元/年）商鋪年代集雅掛歷1303310文化用品租賃71995百信藥房120031020醫(yī)藥租賃401995世紀華聯(lián)1503510超市租賃151995中國工商銀行120041218金融租賃1995鴻興隆大酒店4250042030賓館租賃1994榮氏煙酒150368煙酒雜貨租賃181999虎踞樓飯店5300052030賓館租賃1995中信銀行118041215金融租賃1995華泰證劵350031015金融租賃5019933. 中山北路路段商業(yè)總結(jié) 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以賓館、金融機構(gòu)為主，零售業(yè)態(tài)缺乏。區(qū)域商業(yè)以單層

24、商鋪為主。 中山北路最北段，即臨近本項目路段租金水平在6-8元/平米*日，察哈爾路以北路段租金水平在9-12元/平米*日。 區(qū)域人流量不足，缺乏消費人群支持，商業(yè)業(yè)態(tài)以金融、賓館業(yè)為主，經(jīng)營狀況一般n 大橋南路門面房分析 大橋南路商圈以家樂福為核心，路段人流量較大。路段租金在整個片區(qū)處高位，目前兩層商鋪金一般在7-9元/平方天，一層門面房租金在12-13元/平方天左右。 家樂福是路段的核心商業(yè)，并吸引著周邊及江北消費人群。受此影響，路段商業(yè)以餐飲食品類為主。店鋪總數(shù)約25家戶型結(jié)構(gòu)單層面積60-100平米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金 6-14元/平米*日，家樂福周邊商鋪租金最高閑置率基本無閑置業(yè)態(tài)分布餐飲食品約占42%，商業(yè)網(wǎng)點占12%，休閉娛樂占11%商業(yè)形態(tài)沿街門面品牌檔次中檔表：大橋南路路段底商項目列表商店名層數(shù)面積底層層高開間進深經(jīng)營業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價格（元/天）小肥羊23001510餐飲租賃6浪濤發(fā)型160512美容美發(fā)租賃10西堤坊14012食品租賃12天韻美容美發(fā)2120512醫(yī)藥租賃