房地產(chǎn)中海凱旋門(mén)商業(yè)定價(jià)報(bào)告

1、中海凱旋門(mén)商業(yè)定價(jià)報(bào)告第一部分 商業(yè)產(chǎn)品概況及分析一、 商業(yè)部分基本情況1、 中海凱旋門(mén)商業(yè)為A1、A2、A3、B棟一二層商鋪以及F棟點(diǎn)式商業(yè)（13層）；2、 一層沿街門(mén)面多為4060平米小面積商鋪；3、 二層面積較大，面積段主要集中在200300平米左右；4、 F棟為1182平米，13層點(diǎn)式商業(yè)。5、 本項(xiàng)目商業(yè)總建面積約6200多平米。6、 底商一層層高為5米，二層層高為4米。本項(xiàng)目商業(yè)是具有地標(biāo)風(fēng)范、以城中稀缺沿街商鋪為主體的社區(qū)服務(wù)型并兼具輔射周邊的商業(yè)街區(qū)。商鋪列表：棟號(hào)一層面積套數(shù)二層面積套數(shù)三層面積套數(shù)每棟商鋪總面積得房率總套數(shù)A1商鋪73/一層76.87%，二層69.22%10

2、A2商鋪73/一層76.25%，二層68.87%10A3商鋪111/一層82.6%， 二層82.98%12B棟商鋪104一層92.4%， 二層53.47%14F棟商鋪522一層83.15%，二層83.15%， 三層83.15%9合計(jì)55二、 商業(yè)核心優(yōu)勢(shì)總結(jié)：1）項(xiàng)目地段位置較好，緊鄰家樂(lè)福商圈，周邊商業(yè)氛圍已基本形成；2）項(xiàng)目為該區(qū)域的標(biāo)志性建筑，交通樞紐，具有一定的昭示性；3）本項(xiàng)目為綜合性的大社區(qū)，公寓部分有1700余套，未來(lái)將導(dǎo)入30005000余人，具有一定自主消費(fèi)能力；4）商業(yè)整體體量較小，僅為6000余方；5）商業(yè)部分定位為中檔社區(qū)商業(yè)，比周邊商業(yè)檔次高，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三

3、、 商業(yè)部分主要劣勢(shì)：1）二層商鋪面積劃分過(guò)大，200300平米左右，總價(jià)較高。2）部分商鋪為小區(qū)商業(yè)內(nèi)街，商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。3）F棟點(diǎn)式商業(yè)位于東妙峰庵，商業(yè)氛圍不足，檔次偏低。4）每棟商業(yè)的沿街展示面窄，昭示性差。二層商業(yè)沒(méi)有臨街獨(dú)立通道，通達(dá)性和昭示性均較差。5） 商業(yè)沒(méi)有考慮預(yù)留充足的臨時(shí)停車(chē)位，也沒(méi)有預(yù)留電梯通達(dá)地下停車(chē)場(chǎng)。6） 商業(yè)于2010年3月交付，交付使用時(shí)間較晚。商業(yè)產(chǎn)品定價(jià)思路：商業(yè)產(chǎn)品定價(jià)商業(yè)產(chǎn)品整體定價(jià)市場(chǎng)推演客戶(hù)意向方法一：租金還原法方法二：市場(chǎng)比較法方法一：誠(chéng)意金客戶(hù)意向價(jià)格方法二：外場(chǎng)登記客戶(hù)意向價(jià)格結(jié)合銷(xiāo)售目標(biāo)和去化要求第二部分 商業(yè)價(jià)格推演一、沿中山北路一層

4、門(mén)面價(jià)格推算方法1：租金還原法目前區(qū)域內(nèi)商鋪基本采用租賃方式作為主要經(jīng)營(yíng)模式，因此本處以同類(lèi)地段商鋪的租金水平為參照，采用租金還原法，再結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況來(lái)進(jìn)行定價(jià)。租金還原法的基本思路就是主要運(yùn)用租金與售價(jià)的關(guān)系，通過(guò)租金來(lái)推算售價(jià)。我們以目前調(diào)研范圍內(nèi)各物業(yè)的租金狀況為基準(zhǔn)，根據(jù)通用公式來(lái)推算項(xiàng)目商用物業(yè)的售價(jià)。商業(yè)售價(jià)=年租金收入*投資回報(bào)年限表： 項(xiàng)目周邊商鋪?zhàn)饨鹎闆r區(qū)位編號(hào)地址平均租金（元/天）A多倫路B中山北路(中段)7.6C東妙峰庵4考慮到本項(xiàng)目的區(qū)域因素，本處以中山北路以及周邊的主要商業(yè)干道的租金水平為核算依據(jù)。目前南京市場(chǎng)上的商業(yè)平均回報(bào)率約為8%,投資回報(bào)年限約為15年，

5、計(jì)算的租賃時(shí)間定為330天/年。根據(jù)公式得出：區(qū)位編號(hào)地址價(jià)格A多倫路3*330*15=14850B中山北路(中段)7.4*330*15=36630C東妙峰庵4*330*15=19800根據(jù)以上選取地段與本項(xiàng)目的相關(guān)性分析，作出如下權(quán)重比例，以此來(lái)推算出本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格。比較內(nèi)容權(quán)重ABC多倫路中山北路(中段)東妙峰庵?jǐn)M合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段40%1.33 0.533 0.94 0.376 1.14 0.457 形象25%1.67 0.417 1.43 0.357 1.67 0.417 規(guī)劃10%8.00 0.800 2.67 0.267 8.00 0 項(xiàng)目規(guī)模5%

6、4.00 0.200 4.00 0.200 4.00 0.200 人流量10%1.60 0.160 0.80 0.080 2.00 0.200 戶(hù)型產(chǎn)品10%4.00 0.400 1.01 0.101 1.14 0.114 合計(jì)100%2.510 1.382 /2.188 表：沿中山北路部分權(quán)重的確定如下表所示：參考對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格A148502.5115%559147514B3663070%C1980015%因此，通過(guò)租金還原法，中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售單價(jià)47500元/平米。方法2：市場(chǎng)比較法根據(jù)本案地理區(qū)位及品牌價(jià)值，選取城中北片區(qū)在售商業(yè)蜂

7、巢、觀城及天正湖濱一層門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格作價(jià)格擬合，擬合過(guò)程中，著重考慮地段、商業(yè)氛圍、人流量、商業(yè)戶(hù)型、開(kāi)發(fā)商品牌及項(xiàng)目規(guī)模等對(duì)商業(yè)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素，擬合過(guò)程如下：比較內(nèi)容權(quán)重ABC蜂巢觀城天正湖濱擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段40%0.67 0.267 0.62 0.246 0.76 0.305 形象25%0.98 0.246 1.00 0.250 0.83 0.208 規(guī)劃10%0.44 0.044 0.44 0.044 0.67 0.067 項(xiàng)目規(guī)模5%0.67 0.033 0.67 3 0.44 0.022 開(kāi)發(fā)商品牌10%1.14 0.114 1.33 0.133

8、 1.33 0.133 戶(hù)型產(chǎn)品10%0.44 0.044 0.90 0.090 0.64 0.064 合計(jì)100%0.749 0.797 /0.799 （備注：蜂巢一層層高、觀城及天正湖濱一層層高6米，本案5米。）將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出沿中山北路商鋪一層參考定價(jià)： 參考對(duì)象銷(xiāo)售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格A蜂巢6500040%B觀城6000030%C天正5500030%因此，通過(guò)市場(chǎng)比較法，中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售單價(jià)47000元/平米。二、二層及一層商鋪價(jià)格比推算通過(guò)統(tǒng)計(jì)南京市在售典型商業(yè)項(xiàng)目一二層價(jià)格比例可發(fā)現(xiàn)，2層、1層單價(jià)比在0.5-0.

9、63之間浮動(dòng)，其平均單價(jià)比約為0.55。表：南京在售項(xiàng)目一層、二層價(jià)格列表層數(shù)天正湖濱萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)一層550002500026000二層3500012500135002層、1層單價(jià)比2層、1層平均單價(jià)比即按照目前南京市場(chǎng)商鋪定價(jià)的普遍規(guī)則，二層商鋪價(jià)格約為一層商鋪價(jià)格基礎(chǔ)上的。三、市場(chǎng)價(jià)格分析：1、通過(guò)租金還原法，中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售單價(jià)47500元/平米。2、通過(guò)市場(chǎng)比較法，中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售單價(jià)47000元/平米。3、通過(guò)統(tǒng)計(jì)南京在售商業(yè)典型項(xiàng)目一二層定價(jià)比較，獲取商鋪定價(jià)原則，二層商鋪價(jià)格約為一層商鋪價(jià)格5.5折左右。第三部分 客戶(hù)意向價(jià)格評(píng)估一、誠(chéng)意金客戶(hù)

10、價(jià)格意向自2008年10月13日至10月26日，針對(duì)一層商鋪目前收取誠(chéng)意金的共計(jì)11筆18套。交納誠(chéng)意金客戶(hù)意向價(jià)格在23.5萬(wàn)/平米，3.54萬(wàn)/平米兩個(gè)價(jià)格區(qū)間誠(chéng)意金客戶(hù)列表：序號(hào)客戶(hù)姓名收款日期誠(chéng)意金金額均價(jià)接受范圍1韋健10月15日200002萬(wàn)以下2蘇總領(lǐng)10月16日200003葉力10月13日200004徐建新10月13日200005蔡義良姚文斌10月14日20000610月14日200007李華10月14日200008劉佩瓊10月15日200009李彥10月19日2000010彭秋姑10月22日2000011丁兆祥10月23日2000012董連海10月中下旬2000035-4萬(wàn)1

11、3王晨誠(chéng)10月中下旬2000035-4萬(wàn)14陳順榮10月中下旬2000035-4萬(wàn)15曾慶文10月中下旬200002-35萬(wàn)16許悅11月初200002萬(wàn)以下17彭秋姑11月初2000035-4萬(wàn)18王吉梁11月初2000035-4萬(wàn)19於如桂11月初200002萬(wàn)以下20李希富11月初2000035-4萬(wàn)21吳音多11月初2000035-4萬(wàn)22陳月11月初2000035-4萬(wàn)23唐學(xué)海11月初2000035-4萬(wàn)24翁李慢11月初200002-35萬(wàn)外場(chǎng)商鋪客戶(hù)分析從上階段對(duì)中山北路案場(chǎng)至模范馬路段、和會(huì)街、三牌樓大街、大橋南路四條路線(xiàn)進(jìn)行拜訪(fǎng)。共拜訪(fǎng)83家門(mén)店，其余約30多家是一些酒店、

12、連鎖店、或是無(wú)支付能力的小門(mén)店等。拜訪(fǎng)的83家門(mén)店中有購(gòu)買(mǎi)商鋪需求的客戶(hù)有11組（已登記）。11組登記客戶(hù)有經(jīng)營(yíng)家紡、花店、西點(diǎn)、服裝、文具用品、干洗店 、攝影店，以下對(duì)這些客戶(hù)分別做詳細(xì)的分析。直銷(xiāo)客戶(hù)列表：商業(yè)形態(tài)店名目前商業(yè)使用性質(zhì)年齡現(xiàn)有商鋪面積（）承受價(jià)位家紡談竹莊租用35-4020左右2.6萬(wàn)/對(duì)于挑高也可承受3萬(wàn)/西點(diǎn)店朱麗安租用2510西堤坊租用3022對(duì)我們的報(bào)價(jià)沒(méi)有表示花店金扶朗租用40左右15對(duì)我們的報(bào)價(jià)沒(méi)有表示名卉租用30左右15對(duì)我們的報(bào)價(jià)沒(méi)有表示商業(yè)形態(tài)店名目前商業(yè)使用性質(zhì)年齡現(xiàn)有商鋪面積（）承受價(jià)位服裝百尚外貿(mào)休閑租用40歲左右25左右對(duì)我們的報(bào)價(jià)沒(méi)有表示貝瑟爾租

13、用25-3015以上對(duì)我們的報(bào)價(jià)沒(méi)有表示文具益高租用35-4040-50認(rèn)為價(jià)格偏高干洗店康潔干洗店租用攝影橙色寶貝攝影租用3518直銷(xiāo)客戶(hù)分析：目前外場(chǎng)直銷(xiāo)登記的商鋪客戶(hù)，以小面積商鋪的需求為主，目前直銷(xiāo)人員對(duì)外報(bào)價(jià)一二層商鋪均價(jià)為19000元/平米。大部分客戶(hù)對(duì)目前本案商鋪價(jià)格抗性較低，少數(shù)客戶(hù)認(rèn)為價(jià)格略有偏高。商鋪客戶(hù)意向價(jià)格評(píng)估：上階段統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目案場(chǎng)接收商鋪誠(chéng)意金的客戶(hù)共計(jì)24筆24套。交納誠(chéng)意金的客戶(hù)根據(jù)其購(gòu)買(mǎi)一層商輔為主，主要分為兩個(gè)意向價(jià)格段，分別為2000035000元/平米，3500040000元/平米。已登記直銷(xiāo)客戶(hù)中，自營(yíng)客戶(hù)為主，多以購(gòu)買(mǎi)小面積商鋪為主，直銷(xiāo)人員對(duì)外報(bào)價(jià)為

14、一二層均價(jià)19000元/平米，目前登記的大部分客戶(hù)對(duì)本案價(jià)格抗性不大，少數(shù)認(rèn)為價(jià)格略有偏高。綜合分析：商鋪客戶(hù)的心理意向價(jià)位預(yù)計(jì)為：一層商鋪價(jià)格30000元/平米左右；一二層均價(jià)19000元/平米。第四部分 商鋪定價(jià)建議一、市場(chǎng)價(jià)格推演1、租金還原法考慮到本項(xiàng)目的區(qū)域因素，本處以中山北路以及周邊的主要商業(yè)干道的租金水平為核算依據(jù)，結(jié)合鹽倉(cāng)橋及西妙峰庵周邊商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格，根據(jù)目前南京市場(chǎng)上的商業(yè)平均回報(bào)率約為8%,投資回報(bào)年限約為15年，計(jì)算的租賃時(shí)間定為330天/年。通過(guò)測(cè)算，預(yù)計(jì)中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)單價(jià)47500元/平米。2、市場(chǎng)擬合比較法 根據(jù)本案地理區(qū)位及品牌價(jià)值，選取城中北片區(qū)在售

15、商業(yè)天正湖濱、蜂巢及金陵大公館一層門(mén)面銷(xiāo)售價(jià)格作價(jià)格擬合，擬合過(guò)程中，著重考慮地段、商業(yè)氛圍、人流量、商業(yè)戶(hù)型、開(kāi)發(fā)商品牌及項(xiàng)目規(guī)模等對(duì)商業(yè)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。能過(guò)擬合測(cè)算，預(yù)計(jì)中山北路沿街商鋪一層可實(shí)現(xiàn)單價(jià)47000元/平米。3、一二層價(jià)格比推算通過(guò)統(tǒng)計(jì)南京市在售典型商業(yè)項(xiàng)目的一二層價(jià)格比例可發(fā)現(xiàn)，2層、1層單價(jià)比在0.5-0.63之間浮動(dòng)，其平均單價(jià)比約為0.55。二、客戶(hù)意向價(jià)格評(píng)估1、誠(chéng)意金客戶(hù)意向價(jià)格上階段針對(duì)一層商鋪目前收取誠(chéng)意金的共計(jì)24筆24套。交納誠(chéng)意金客戶(hù)意向價(jià)格在23.5萬(wàn)/平米，3.54萬(wàn)/平米兩個(gè)價(jià)格區(qū)間。2、外場(chǎng)登記客戶(hù)意向價(jià)格上階段對(duì)中山北路案場(chǎng)至模范馬路段、和會(huì)

16、街、三牌樓大街、大橋南路四條路線(xiàn)進(jìn)行拜訪(fǎng)。共拜訪(fǎng)83家門(mén)店，有11組（已登記）。直銷(xiāo)人員對(duì)外報(bào)價(jià)為一二層均價(jià)19000元/平米，目前登記的11組客戶(hù)中大部分對(duì)本案報(bào)價(jià)表示可以接受。3、內(nèi)外場(chǎng)客戶(hù)意向價(jià)格評(píng)估商鋪客戶(hù)的心理意向價(jià)位預(yù)計(jì)為：一層商鋪價(jià)格30000元/平米左右；一二層均價(jià)19000元/平米。三、商鋪價(jià)格建議通過(guò)采用租金反推法及市場(chǎng)價(jià)格擬合比較，同時(shí)對(duì)內(nèi)外案客戶(hù)進(jìn)行心理意向價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并充分考慮銷(xiāo)售目標(biāo)及去化速度，建議將一層商鋪均價(jià)定為30000元/平米左右較為合理，符合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)需要，客戶(hù)意向需求。 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上典型一二層商鋪定價(jià)比例關(guān)系統(tǒng)計(jì)及測(cè)算，二層商鋪普通定價(jià)為一層的5.5折，

17、但考慮本案二層商鋪面積及動(dòng)線(xiàn)問(wèn)題等產(chǎn)品劣勢(shì)，為保證銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，建議一層售價(jià)的，預(yù)計(jì)為二層商鋪均價(jià)為13500元/平米中海凱旋門(mén)項(xiàng)目組2009-8-13附件：本案周邊商業(yè)租金價(jià)格調(diào)研n 東妙峰庵路段商業(yè)分析 東妙峰庵道路狹窄，為貫徹居民小區(qū)的背街小路，商業(yè)主要為沿街底商，商家數(shù)量稀少，商業(yè)檔次較低。 該片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以生活區(qū)內(nèi)自發(fā)形成的生活配套類(lèi)商業(yè)為主，服務(wù)于周邊住戶(hù)及財(cái)經(jīng)大學(xué)；整體未形成有序而有參考價(jià)值的商業(yè)氛圍。店鋪總數(shù)約20家戶(hù)型結(jié)構(gòu)共1層，1層層高3米；面積20-100平米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金2.2-4.5元/平米*日閑置率10%業(yè)態(tài)分布餐飲54%，煙酒雜貨15%，美容美發(fā)8%，

18、其他23%商業(yè)形態(tài)沿街門(mén)面品牌檔次低檔表：東妙峰庵路段商業(yè)項(xiàng)目列表商店名層數(shù)面積底層層高開(kāi)間進(jìn)深經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價(jià)格（萬(wàn)元/年）商鋪年代蘭州牛肉拉面120345餐飲租賃1990便民小吃115335餐飲租賃1990環(huán)宇印刷1603415文印租賃51990維尼奶茶115335餐飲租賃1985味美鴨血粉絲121337餐飲租賃1985安慶小吃115335餐飲租賃1985川味麻辣燙121337餐飲租賃1985名街發(fā)藝115335美容租賃1985南北威龍煙酒110335雜貨租賃11985惠寧排擋130347餐飲租賃31990姚小姐菜館1603512餐飲租賃19903. 東妙峰庵路段底商總

19、結(jié) 作為社區(qū)配套的商業(yè)體量稀少，且業(yè)態(tài)單一。 低檔餐飲、區(qū)域內(nèi)主要商業(yè)形態(tài)，此外美容美發(fā)場(chǎng)所也占據(jù)一定比例，但檔次不高。 單層面積在15-60平米的商鋪占據(jù)很大比例，單層連家店為主，缺乏專(zhuān)業(yè)商鋪。區(qū)域租金水平保持在2-4元/天/平米之間。 東妙峰庵兩旁居民樓林立，街道相對(duì)狹窄，沒(méi)有承擔(dān)太多的交通功能。街兩側(cè)商業(yè)氛圍一般，單體店鋪面積偏小、檔次偏低，還保持著老城區(qū)一貫的低成本運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。 中高檔消費(fèi)領(lǐng)域?qū)儆谝黄瞻祝荒軡M(mǎn)足一般市民及周邊學(xué)校學(xué)生的需求，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿(mǎn)足高端人群的消費(fèi)需求。n 虎踞北路商業(yè)分析 虎踞路又稱(chēng)城西干道，是南京城市西部貫穿南北的一條交通干道。該路段道路寬闊上架高架，車(chē)流稠密

20、，但人流稀少。 虎踞北路兩側(cè)居民人口分散，消費(fèi)人群基礎(chǔ)不夠豐富。整體商業(yè)氛圍匱乏，以酒店、休閑會(huì)所等目標(biāo)型商業(yè)為主，缺乏輻射周邊的零售業(yè)態(tài)。店鋪總數(shù)約40家戶(hù)型結(jié)構(gòu)集中商業(yè)，底層層高4-5米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金2-4元/平米*日閑置率10%業(yè)態(tài)分布賓館20%，餐飲30%，休閑娛樂(lè)30%，其他20%商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主品牌檔次中高擋表：虎踞北路路段商業(yè)項(xiàng)目列表商店名層數(shù)面積底層層高開(kāi)間進(jìn)深經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價(jià)格（萬(wàn)元/年）商鋪年代雙門(mén)樓賓館賓館自有1985蘇捷連鎖11004616煙草租賃91994雙門(mén)樓茶社12004820休閑娛樂(lè)租賃161994東北菜11004615餐飲租賃

21、71996方源金陵酒店10300051540賓館租賃1995農(nóng)業(yè)銀行180051530金融租賃1995手佳按摩22005520休閑娛樂(lè)租賃221996蘇湘門(mén)第酒家25005830餐飲租賃1996暗香休閑會(huì)所48005830休閑娛樂(lè)租賃1996聯(lián)華超市120041020超市租賃1990東方美食苑11204620餐飲租賃1319973. 虎踞路路段商業(yè)總結(jié) 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以賓館、休閑娛樂(lè)及中高檔餐飲為主。 區(qū)域商業(yè)以集中式商業(yè)為主，街鋪數(shù)量稀少。 區(qū)域租金水平保持在2-4元/天/平米之間 虎踞路東側(cè)以低檔次街鋪為主，由于道路人流稀少，覆蓋人群主要以周邊人群為主。經(jīng)營(yíng)狀況慘淡，空置率達(dá)30%虎踞路西側(cè)

22、以中高檔賓館、休閑會(huì)所為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，為典型的目標(biāo)型商業(yè)，客戶(hù)群體有著明確的導(dǎo)向，受周邊人群影響較小，且交通通達(dá)性較佳，整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。n 中山北路商業(yè)分析 中山北路為城市北部主干道，沿街企事業(yè)單位眾多，但商業(yè)中心主要集中于山西路附近，臨近項(xiàng)目路段商業(yè)氛圍一般。 中山北路位于鹽倉(cāng)橋廣場(chǎng)南段商業(yè)業(yè)態(tài)以金融、賓館為主，零售商業(yè)業(yè)態(tài)稀少。中山北路位于鹽倉(cāng)橋廣場(chǎng)北段商業(yè)主要集中于大橋南路車(chē)站附近，延伸至挹江門(mén)段商業(yè)匱乏。店鋪總數(shù)約50家戶(hù)型結(jié)構(gòu)單層商業(yè)為主權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金6-2元/平米*日閑置率基本無(wú)空置業(yè)態(tài)分布賓館27%，金融40%，餐飲13%，其他20%商業(yè)形態(tài)單層為主品牌檔次中檔表：中

23、山北路商業(yè)項(xiàng)目列表商店名層數(shù)面積底層層高開(kāi)間進(jìn)深經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價(jià)格（萬(wàn)元/年）商鋪年代集雅掛歷1303310文化用品租賃71995百信藥房120031020醫(yī)藥租賃401995世紀(jì)華聯(lián)1503510超市租賃151995中國(guó)工商銀行120041218金融租賃1995鴻興隆大酒店4250042030賓館租賃1994榮氏煙酒150368煙酒雜貨租賃181999虎踞樓飯店5300052030賓館租賃1995中信銀行118041215金融租賃1995華泰證劵350031015金融租賃5019933. 中山北路路段商業(yè)總結(jié) 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)以賓館、金融機(jī)構(gòu)為主，零售業(yè)態(tài)缺乏。區(qū)域商業(yè)以單層

24、商鋪為主。 中山北路最北段，即臨近本項(xiàng)目路段租金水平在6-8元/平米*日，察哈爾路以北路段租金水平在9-12元/平米*日。 區(qū)域人流量不足，缺乏消費(fèi)人群支持，商業(yè)業(yè)態(tài)以金融、賓館業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)狀況一般n 大橋南路門(mén)面房分析 大橋南路商圈以家樂(lè)福為核心，路段人流量較大。路段租金在整個(gè)片區(qū)處高位，目前兩層商鋪金一般在7-9元/平方天，一層門(mén)面房租金在12-13元/平方天左右。 家樂(lè)福是路段的核心商業(yè)，并吸引著周邊及江北消費(fèi)人群。受此影響，路段商業(yè)以餐飲食品類(lèi)為主。店鋪總數(shù)約25家戶(hù)型結(jié)構(gòu)單層面積60-100平米權(quán)屬關(guān)系95%租賃租 金 6-14元/平米*日，家樂(lè)福周邊商鋪?zhàn)饨鹱罡唛e置率基本無(wú)閑置業(yè)態(tài)分布餐飲食品約占42%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占12%，休閉娛樂(lè)占11%商業(yè)形態(tài)沿街門(mén)面品牌檔次中檔表：大橋南路路段底商項(xiàng)目列表商店名層數(shù)面積底層層高開(kāi)間進(jìn)深經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)或規(guī)劃方向商業(yè)租售形式租賃價(jià)格（元/天）小肥羊23001510餐飲租賃6浪濤發(fā)型160512美容美發(fā)租賃10西堤坊14012食品租賃12天韻美容美發(fā)2120512醫(yī)藥租賃