商業(yè)地產(chǎn)名詞解釋

1、1.房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱 不動產(chǎn) ，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分 割性。房產(chǎn)：是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者與使用者之間可以進(jìn)行 出租、出售或作其它用途的房屋。地產(chǎn)：是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包括含地面及其上下空間， 地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別在也就是有無權(quán)屬關(guān)系。2. 房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn) 開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù) 的 集多種經(jīng)濟(jì)活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。3. 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得 土地使用權(quán) 的土地上 按照使用性質(zhì)的要求 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑 的活動。4. 地產(chǎn)開發(fā)是

2、將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（“熟地”）。5. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對 房屋的所有權(quán) 和對該房屋所占用 土地的使用權(quán) 。具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的 范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。6. 土地類型居住用地 70 年；工業(yè)用地 50 年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；綜合或其它用地 50 年；另外，加油站、加氣站用地為 20 年；7. 三通一平 是指地皮在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通，場地平整。8. 七通一平是指上下水通、電通、路通、 排污通、通訊通、煤氣通、熱力通 ，場地平整。9. 土地使用權(quán)出讓的形式協(xié)議出讓招標(biāo)出讓拍賣出讓行政

3、劃撥使用權(quán)有權(quán)出讓的土地， 必須是國有土地； 集體所有的土地必須辦理征用手續(xù)轉(zhuǎn)化為國有土地后， 才能轉(zhuǎn)讓 。有償出讓的地塊可以是生地也可以是熟地， 還可以是連同地上建筑物及附屬設(shè)施一并出讓的土地。 生地：待開發(fā)的土地熟地：完成市政設(shè)施 的土地10. 商品房是指開發(fā)商以 市場地價 取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)， 它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn) 11. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證是房屋土地權(quán)屬憑證合二為一 ，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證。12. “五證 ” 房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn) 管理部

4、門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中 “五證”、“兩書” 是最為重要的條件。國有土地使用證：是證明土地使用者向國家支付 土地使用權(quán)出讓金 ，獲得了在一定年限內(nèi)某 塊國有土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行 政主管部門確認(rèn) 建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城市規(guī)劃 的法定憑證。（通過“招、拍、掛”在出讓前已經(jīng)通過 城市規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)。）建設(shè) 工程規(guī)劃許可證：是有關(guān) 建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求 的法律憑證。建設(shè)工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）：是有關(guān)建設(shè)工程符合項(xiàng)目開工的條件，可以 進(jìn)入施工階段的憑證。 商品房銷售（預(yù)售）許可證：是商品房進(jìn)入市場的

5、憑證。13. 商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度是指開發(fā)商在建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場銷售，由 國土局制定 的一項(xiàng)提前銷售制度。只有 取得了預(yù)售許可證才能銷售。14. 申請預(yù)售須備下列文件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書副本及復(fù)印件土地使用權(quán)出讓合同書和付清地價款證明（國有土地使用證）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證15. 商品房預(yù)售必須符合那些條件交付土地使用權(quán)出讓金有建設(shè)工程施工許可證按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到 工程建設(shè)總投資的 25% 以上，并已經(jīng)確定施工 進(jìn)度和竣工交付日期 。 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。16. 銀行按

6、揭 是指購房者購買樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行 代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按 揭。在中國人民銀行和各商業(yè)銀行的正式文件中稱為“ 個人住房抵押貸款 ”，指銀行向具有完全民事行為能力的 自然人發(fā)放的用于購買自住住房、并以其所購產(chǎn)權(quán)房為抵押物，作為償還貸款的保證，按月償還貸款本息的一種 貸款方式。分為 個人住房商業(yè)性貸款（簡稱商業(yè)貸款）與個人住房公積金貸款（簡稱公積金貸款）。17.建筑面積 房屋實(shí)用面積與分?jǐn)偣裁娣e之和。18. 公攤面積 屬于公共部分的面積。19. 實(shí)用面積 建筑面積與公

7、攤面積的差。20. 實(shí)用率 房屋實(shí)用面積與建筑面積之比。21. 預(yù)售樓花 將未建好的樓房提前出售，稱為預(yù)售樓花。22. 復(fù)式 上、下兩層標(biāo)準(zhǔn)層合二為一，結(jié)構(gòu)與標(biāo)準(zhǔn)房結(jié)構(gòu)有區(qū)別。23. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、交換、贈與等形式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。按現(xiàn)時有關(guān)規(guī)定， 預(yù)售及現(xiàn)售 的房地產(chǎn)均可轉(zhuǎn)讓，但必須到國土局辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，房地產(chǎn)公司不得給預(yù)購房者更改姓名。24. 基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。25. 用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之 水平投影面積 26. 總建筑面積 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、商業(yè)、人防地下室等面積的總和。27. 容積

8、率容積率是建筑總面積和建筑用地的比。 是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積 （m2/ha） 或以總建筑面積（萬m2）與居住區(qū)用地（萬m2）的比值表示。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬 建筑物除外。28. 建筑密度（覆蓋率）建筑密度就是 建筑覆蓋率， 等于建筑物底層占地面積與用地面積的 比率（%）。29. 綠化率綠化率等于綠化面積與用地面積之比。 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率 （%）。綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地 ），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。30.均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除

9、以單位建筑面積的和數(shù)， 即得出每平方米的均價。31. 基價 基價也稱為基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基 價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。32. 起價 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即起價。33 建筑樓層分類低層住宅 -指一層至三層的住宅。多層住宅 -指四層至六層的住宅。中高層住宅 - 指七層至九層的住宅。高層住宅 -指十層及十層以上的住宅。塔式高層住宅 -以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。單元式高層住宅 - 由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。34 ，期 房是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許

10、可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱 為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。35，現(xiàn) 房是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品 房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。36，商品房的起價是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。37，商品房的均價 是指商品房在銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的價格。38，房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一種稅賦營業(yè)稅 指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計(jì)征的一種

11、稅。房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。營業(yè)稅附加 是指對交納營業(yè)稅的單位和個人，就其實(shí)繳的營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育 費(fèi)附加。印花稅 指對在經(jīng)濟(jì)活動中或經(jīng)濟(jì)交往中書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。個人所得稅 指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等 手續(xù)所收取的費(fèi)用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。公用建筑面積 空內(nèi)建筑面積之和=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街

12、、 shoppingmall 、主題商場、專業(yè)市 場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、 娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、 住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地 產(chǎn)產(chǎn)品。在現(xiàn)實(shí)生活中， 我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的 shoppingmall 三種業(yè)態(tài)。2、商圈商圈是零售學(xué)用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定 時間內(nèi)達(dá)到某一購物或消 費(fèi)頻率的顧客群， 以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑， 劃定的一系列圓形或方形區(qū)域， 簡言之， 即為優(yōu)先選擇到某商店 或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。 商圈一般按層次分為核心商圈 （離消費(fèi)地最 近 1 公里內(nèi)，吸納總量50-80% 顧

13、客的范圍）、次級商圈（離消費(fèi)地最近 1-3 公里內(nèi)，吸納 15-25% 顧客的范 圍）、邊緣或輻射商圈（離消費(fèi)地最近 3 公里外吸納 5-25% 顧客的范圍）。商圈就是指店鋪以其所在地點(diǎn)為中心， 沿著一定的方向和距離擴(kuò)展， 那些優(yōu)先選擇 到該店來消費(fèi)的顧客所分 布的地區(qū)范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。3 、什么是 CBDCBD 的全稱是 Central Business District ，我國現(xiàn)有三種譯法：中央商務(wù)區(qū)、商務(wù) 中心區(qū)或中央商業(yè)區(qū)。其概念最早產(chǎn)生于 1923 年的美國，當(dāng)時定義為“商業(yè)會聚之處”。隨后， CBD 的內(nèi)容 不斷發(fā)展豐富，成為一 個城市、一個區(qū)域乃至一個國家

14、的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中樞。一般而言， CBD 應(yīng)該具備以下要素 特征：它是城市的功能核 心，城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化、商業(yè)等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大； 它白天人口密度最高， 晝夜間人口數(shù)量變化最大；它位于城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用 率最高。4、購物中心世界購物中心協(xié)會對購物中心的定義是：“作為一個獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、 擁有和管理的零售和其 他商業(yè)設(shè)施的組合體?！卑ǖ貐^(qū)購物中心、中型購物中心、零售公園、專業(yè)購物中心 等多種形式。通常說的 Shopping Mall ，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬 于一種新型的復(fù)合型商業(yè) 業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特

15、指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百 貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。嚴(yán)格意義上講，小于 10 萬平方米的，叫做購物中心；大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合 度高的方可稱作摩爾 MALL ；而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER MALL 。5、大賣場一般來說，對大賣場 (hyper market) 的定義是：賣場面積至少在 2500 平方米以 上，出售品種繁多的食品及 非食用類產(chǎn)品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商 品的綜合性上遜于大型綜合百貨， 在價格上遜于倉儲式超市， 但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特

16、色的 商品。6、商業(yè)街商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。都市商業(yè)街如北京王府井步行街、 上海南京街等。 都市商業(yè)街首先考慮的是在城市中的功能和定位。主題商業(yè)街如北京三里屯酒吧一條街、 十里河建材一條街等， 其主要表現(xiàn)形式 即同類業(yè)態(tài)的匯集，大多 分布在道路兩旁，同業(yè)態(tài)的經(jīng)營品種非常豐富。特色小街如一些社區(qū)的底商、 寫字樓的底商， 由于經(jīng)營較具特色， 所以除滿足 社區(qū)的消費(fèi)需求外，還輻 射到周邊一定范圍內(nèi)的區(qū)域，久而久之，街區(qū)氛圍便自然形成。7 、主題商場其實(shí)，什么是主題商場，目前在業(yè)界尚未有定論。從理論上說，主題商場沒有明確 的概念；但主題商場起碼應(yīng) 該具備三個基本要素，一是

17、發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔， 能夠讓消費(fèi)者廣泛選擇；三 是不同于專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而 成。同時有專家認(rèn)為，主題商場與傳統(tǒng)的百貨商店最大的不同， 在于它以專業(yè)經(jīng)營為特色。 整個商場的商品只突出 一個主題。主題商場是一種 全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經(jīng)營理念 上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題。8、“銷控”銷控，即房產(chǎn)商保留房源，一般項(xiàng)目多少都會有一定比例，留至項(xiàng)目結(jié)束再賣。部 分房產(chǎn)商宣稱已經(jīng)賣 光樓盤的銷控房，年關(guān)悄然低價入市，且價格低于市場價，眼急手快者得。在一個樓盤 的

18、產(chǎn)品當(dāng)中，由于位置、戶型等方面因素的不同，自然有優(yōu)劣好壞之分， “銷控”通行的情況是優(yōu)先出售戶型或 者位置等條件不是很好 的產(chǎn)品，而把好位置、好戶型的產(chǎn)品留到價格可能達(dá)到更高水平的時候進(jìn)行銷售。從而 規(guī)避了這些戶型無法銷售的風(fēng)險，也有利于好的產(chǎn)品在后期賣出更高的價錢。9、空置率國際上的空置率是指市場上現(xiàn)有賣不出去的房子 （包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩 部分）數(shù)量，與全社會所 有存量房的數(shù)量之比。 我們現(xiàn)用的空置率計(jì)算方法是， 開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量， 與前三年商品房竣工 數(shù)量之比。其中商業(yè)地產(chǎn)包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開 發(fā)商這一步開始，就沒 有租售出去； 隱性

19、空置率則指從開發(fā)商手里已經(jīng)租售出去， 但后面沒有實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的 商業(yè)經(jīng)營價值，包括不得 已轉(zhuǎn)做住宅或商務(wù)辦公用途的情況。10 、進(jìn)深在建筑學(xué)上進(jìn)深是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí) 際長度。常識上說，商鋪 的門面越寬越好，但是，并不能因此而疏忽了商鋪進(jìn)深的重要性，進(jìn)深是指與商鋪門面 垂直的商鋪營業(yè)深度。 一般說來，同樣進(jìn)深的店鋪，門面寬度越寬，商業(yè)價值越高，可是，若進(jìn)深未達(dá)到商鋪 經(jīng)營所需要的起碼要求， 門面再寬，也無法發(fā)揮店鋪的經(jīng)濟(jì)效用。通常情況下，店鋪的進(jìn)深不得少于 4 米的一開 間門面寬度，也不得深于 20 米的深度，否則，均會使得店鋪的經(jīng)營受影響。11 、層高層高

20、是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個 高度就叫層高。它通常 包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。12 、產(chǎn)權(quán)式商鋪產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種全新的投資概念，以“現(xiàn)金回報(bào) +獨(dú)立產(chǎn)權(quán) +服務(wù)饋贈”的模式 出現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種 新的投資產(chǎn)品。產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一租賃，甚至 還為投資置業(yè)者包租。當(dāng)然，也允許投資購買商鋪者自己出租，但經(jīng)營項(xiàng)目不與商場總體布局相差太遠(yuǎn)。投資 者可以從經(jīng)營者處獲得租金回報(bào)，經(jīng)營者以統(tǒng)一的形象對外經(jīng)營，抗風(fēng)險的能力大為提高，達(dá)到業(yè)主與發(fā)展商 雙贏。13 、招商招商其實(shí)就是招商引資。 招商是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日

21、益加強(qiáng)的形勢下廣泛運(yùn)用的 一種經(jīng)濟(jì)交往方式，需 要跨學(xué)科、跨專業(yè)的專業(yè)知識。招商策劃是運(yùn)用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列活 動去吸引外來資金項(xiàng)目落戶的活動。14 、返租賣鋪返租賣鋪只是房地產(chǎn)的一種營銷手法， 在上世紀(jì)九十年代中期時由香港傳入， 興起 于廣州、深圳等沿海發(fā)達(dá)城市，隨后流傳全國。其實(shí)質(zhì)就是先銷售后承租，同時給予固定比例的租金回報(bào)。為 降低投資門檻，產(chǎn)權(quán)往往被分割得極小。 由于當(dāng)時眾多炒家瘋炒樓花， 許多房地產(chǎn)商在樓盤未竣工前就卷款而 逃，在全國造成了許多 爛尾樓。因此，這種營銷方式出臺不久就遭到建設(shè)部明令禁止。15 、虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪在商鋪銷售市場， 我們常常見到一些非常誘人的返租

22、銷售及投資回報(bào)對比廣告， 如 “10 年返租”、“投資回報(bào)率高達(dá) 15 ”等等，這些廣告在實(shí)際銷售運(yùn)用上，往往會收到很好的效果。這種 以借助大商家承租商場、 發(fā)展商長期包租的銷售模式，簡稱為“虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪”銷售。16 、售后包租售后包租， 是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位， 在其投資建造的商品房出售 時與買受人約定，出售后的一定年限內(nèi)， 由出售人以代理出租的方式進(jìn)行包租， 以包租期間的部分租金預(yù)先沖 抵部分售房價款，或每 年支付一定比率回報(bào)。售后包租一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅（如酒店式公寓、商住樓）等的銷售過程中，售后包租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等

23、，但其共 同點(diǎn)是都以承諾一定比例 的租金回報(bào)的方式吸引買家入場，其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個環(huán) 節(jié)，只是在投資者收益方式等細(xì)節(jié)安排上有所不同。17 、框剪結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)，稱為框剪結(jié)構(gòu)，它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合， 吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間， 又具有良好的抗側(cè)力性能。 框剪結(jié)構(gòu)中的剪力墻 可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。 框剪結(jié)構(gòu)的變形是剪彎型。眾所周知，框架結(jié)構(gòu)的變形是剪切型，上部層間相對變形小，下部層間相對變形大。剪 力墻結(jié)構(gòu)的變形為彎曲型，上部層間相對變形大，下部層

24、間相對變形小。對于框剪結(jié)構(gòu)，由于兩種結(jié)構(gòu)協(xié)同工作變 形協(xié)調(diào)，形成了彎剪變形，從而減小了結(jié)砍的層間相對位移比和頂點(diǎn)位移比，使結(jié)構(gòu)的側(cè)向剛度得到了提高。18 、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱， 能承擔(dān)各類荷載引起的 內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力， 這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。 這種結(jié) 構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所蒙蔽。19 、物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。狹義的含 義則指樓宇的維修及相關(guān)機(jī) 電設(shè)備和公共設(shè)施的管護(hù)，治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化等內(nèi)容。理論上可總結(jié)為：

25、由專 業(yè)化的企業(yè)組織，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)， 為物業(yè)售后的整個使用過程提供對房屋及其設(shè)備、 基 礎(chǔ)設(shè)施與周圍環(huán)境的專業(yè)化管理。它是以經(jīng)濟(jì)方法為房屋、 居住環(huán)境、物業(yè)維修等方面提供高效優(yōu)質(zhì)、 經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。(1) 物業(yè)管理的對象是完整的物業(yè)，指已建成、驗(yàn)收合格、已投入或即將投入使用 的物業(yè)。(2) 物業(yè)管理服務(wù)的對象是人，即物業(yè)的業(yè)主和用戶，包括同住人、承租人和實(shí)際 使用物業(yè)的其他人。(3) 物業(yè)管理服務(wù)的投入能對物業(yè)實(shí)現(xiàn)提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業(yè) 環(huán)境，使其正常使用，力爭保值、增值(4) 物業(yè)管理是一種企業(yè)化、社會化、專業(yè)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)。(5) 物業(yè)管理同社區(qū)建

26、設(shè)密切關(guān)聯(lián)。物業(yè)管理可以同創(chuàng)建“文明小區(qū)”、“安全小 區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”建 設(shè)結(jié)合起來，創(chuàng)造“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神 文明的統(tǒng)一。26 、底商底商是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷 售都較為困難，其價位 也較其他層位低。開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價格可以賣得更好，同時小區(qū)的商業(yè)配套也 得以解決。目前市場上， 大盤社區(qū)因?yàn)橛卸喽€(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營勝算相對較高，投資風(fēng)險相對小一些，其 底商率先得到投資者青 睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區(qū)的底商，因?yàn)槲磥矶加锌偯娣e近百萬平方米 的住宅、數(shù)千個住戶做 依托，投資者對底商的發(fā)展

27、前景基本看好，項(xiàng)目銷售由此被帶動。一次商裝：指商場為其所經(jīng)營的各種業(yè)態(tài)提供基礎(chǔ)的物業(yè)基礎(chǔ)、條件及硬 件環(huán)境，主要涉及天、地、 柱、墻、水、電氣、空調(diào)、消防、安防、廣播設(shè)備、通道、照明、美陳、促銷設(shè)施等方面。10. 二次商裝：指以一次商裝為基礎(chǔ)，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標(biāo) 準(zhǔn)，進(jìn)行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。11. 水平交通：是指同一水平面或樓層內(nèi)的通道。12. 垂直交通：是指不同標(biāo)高空間或樓層的垂直聯(lián)系如樓梯、電梯和自動扶梯。35. 市場類商鋪：在這里特指在各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè) 樓宇中的店鋪位。36. 社區(qū)商鋪：指

28、位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居 民。37. 住宅底層商鋪：指位于住宅建筑底層（可能包括地下 1、2層及地上 1、2 層， 或其中部分樓層）的商用鋪位。38. 百貨商場、購物中心商鋪：指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。39. 商務(wù)樓、寫字樓商鋪：指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫 字樓里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。40. 交通設(shè)施商鋪： 指諸如地鐵站、 火車站、 飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪， 以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。41. 商鋪投資：指進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為。42. 商鋪投資回收周期：指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的

29、時間跨度。89.動線設(shè)計(jì)對商業(yè)企業(yè)的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進(jìn)行平面和立體的設(shè)計(jì)。90.環(huán)境設(shè)計(jì)對商業(yè)企業(yè)的室內(nèi)共享空間、燈光效果、商業(yè)氛圍、購物環(huán)境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進(jìn)行設(shè)計(jì)和咨詢。投資回報(bào)例如，有一臨街商鋪，面積約為50平米，售價約為200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊， 同等物業(yè)的月租金約是400元/月/平米，若，這個商鋪要是成功買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金，那么他的投資回報(bào)率是多少？現(xiàn)在我們來計(jì)算一下，套用公式，這個物業(yè)的的投資回報(bào)率=2萬*12/200.通過計(jì)算我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率是：12%。要是這個投資者轉(zhuǎn)手放出，并以 2

30、15萬元成交，那么它的投 資回報(bào)率二（215-200）/200，通過計(jì)算。我們得出這套物業(yè)的投資回報(bào)率是7.5%。三種計(jì)算形式收益模式計(jì)算公式投資回報(bào)率二（每月租金效益-按揭月效益）*12/ （首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款） 說明：投資客是這樣實(shí)現(xiàn)的，通過購買貸款購買商業(yè)地產(chǎn)，而后出租以獲取租金，然后 以月租金償還銀行貸款的月供“，超出償還銀行貸款月供還款額的部分，才是投資客的投資回報(bào)。投資回報(bào)率分析計(jì)算公式投資回報(bào)率二（稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi)）*12/購買房屋單價說明：此方法考慮了租金和房價兩者的相對關(guān)系，只要結(jié)果大于8%都是不錯的投資,但它只是簡單粗略的計(jì)算，沒有考慮資金的時間價值，并且對

31、按揭付款方式不能提供具體的投資分析。投資回收時間分析計(jì)算公式 投資回收年數(shù)二（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）/ （稅后月租金-按揭月供款）*12 說明：這種方法可以簡略估算資金回收期的長短，一般認(rèn)為結(jié)果在 12-15年之內(nèi)都是 合理的投資，該方法比租金回報(bào)率更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。四種計(jì)算方法租金回報(bào)率法公式：（稅后月租金-按揭月供款）*12/ （首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報(bào)率分析方法適用范圍廣，可估 算資金回收期長短。不足：未考慮前期的其他投入，資金的時間效應(yīng)，不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題， 且由于其固有的片面性，不能作

32、為理想的投資分析工具。租金回報(bào)率分析法公式：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi)）*12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大， 就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn)：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選折”績優(yōu)地產(chǎn)“的簡潔方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)，對按揭 付款不能提出具體的分析內(nèi)部收益法內(nèi)部收益率二累計(jì)總收益/累計(jì)總投入二月租金*投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/ （按揭首期房 款+保險費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他收入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益法考慮了投資期間的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素，可以與租 金回報(bào)率結(jié)合適用。不足：通過計(jì)算內(nèi)部收益判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。簡易國際評估法基本公式為：如果該物業(yè)