第一章資產(chǎn)評估難點(diǎn)或重點(diǎn)

1、（難點(diǎn)或重點(diǎn)）：1.資產(chǎn)評估基本要素和特點(diǎn)2.資產(chǎn)的特點(diǎn)及分類；3.資產(chǎn)評估價(jià)值類型及其劃分標(biāo)準(zhǔn)、適用范圍4.各種資產(chǎn)評估假設(shè)的內(nèi)涵和實(shí)質(zhì)5.資產(chǎn)評估各種原則內(nèi)涵及其應(yīng)用第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點(diǎn) 一、資產(chǎn)評估的定義（一）資產(chǎn)評估的概念專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。資產(chǎn)評估要素1.評估的主體：指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，它是資產(chǎn)評估工作得以進(jìn)行的重要保證。2.評估的客體：指資產(chǎn)評估的對象，它是對資產(chǎn)評估內(nèi)容上的界定。 3.評估的依據(jù)：指資產(chǎn)評估所應(yīng)遵循的法律

2、、法規(guī)；經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議等。4.評估的（特定）目的：指資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對資產(chǎn)評估結(jié)果的要求，或者資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，直接或間接地決定和制約資產(chǎn)評估的條件、價(jià)值類型和方法的選擇。5.評估原則：資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系。6.評估的程序：整個(gè)資產(chǎn)評估工作是按一定程序系統(tǒng)進(jìn)行的，該程序是保證資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要手段。7.評估的價(jià)值類型：對評估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇具有約束性。8.資產(chǎn)評估方法：確定資產(chǎn)評估價(jià)值的手段和途徑。9.評估假設(shè)：評估得以進(jìn)行的前提條件假設(shè)。假設(shè)對任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的

3、理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的基礎(chǔ)之上的。資產(chǎn)評估與其他學(xué)科一樣，其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設(shè)條件之上的。10.評估基準(zhǔn)日：確定資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)間基準(zhǔn)。資產(chǎn)評估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們之間相互依托，相輔相成，缺一不可，而且它們也是保證資產(chǎn)評估價(jià)值的合理性和科學(xué)性的重要條件。（二）資產(chǎn)評估的客體1.資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)，即特定權(quán)利主體擁有或控制的并能給特定權(quán)利主體帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。而外延則包括了具有內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，以及市場交換價(jià)值的所有實(shí)物和無形的權(quán)利。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)并不完全局限于企業(yè)中的資產(chǎn)，所以他和會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)定義略有差異。2.資產(chǎn)的基本特征（1）必須是

4、經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。（2）能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。（3）資產(chǎn)能夠以貨幣計(jì)量。3.資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是指那些沒有物質(zhì)形態(tài)而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。（2）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系分類按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類1）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。2）不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)，（不可確指資產(chǎn)只有商譽(yù)）。商

5、譽(yù)是由于企業(yè)地理位置優(yōu)越、信譽(yù)卓著、生產(chǎn)經(jīng)營出色、勞動(dòng)效率高、歷史悠久、經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)先進(jìn)等原因，能獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益，它不能脫離企業(yè)的有形資產(chǎn)單獨(dú)存在，所以稱為不可確指的資產(chǎn)。（4）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類1）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項(xiàng)資產(chǎn)是指單臺(tái)、單件的資產(chǎn)。整體資產(chǎn)是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。2）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)的關(guān)系企業(yè)的整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值的總額，因?yàn)槠髽I(yè)整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個(gè)整體生產(chǎn)能力或獲利能力，所以，其評估價(jià)值除了包

6、括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值以外，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。即112。（5）按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類，可以分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。（三）資產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值1.價(jià)格是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)或事實(shí)，是特定的交易行為中特定買方和賣方對商品或服務(wù)實(shí)際支付或收到的貨幣數(shù)額。 2.資產(chǎn)評估中的價(jià)值不是一個(gè)歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)，它是專業(yè)人士根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定的時(shí)間內(nèi)對商品、服務(wù)價(jià)值的估計(jì)。3.資產(chǎn)評估的目標(biāo)是判斷評估對象的價(jià)值而不是評估對象的實(shí)際成交價(jià)格。在評估中，相同或類似資產(chǎn)的市場成交價(jià)格成為資產(chǎn)評估的重要依據(jù)。二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的種類1.從資產(chǎn)評估服務(wù)的對象、評估的內(nèi)容和評

7、估者承擔(dān)的責(zé)任等方式看，目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類： （1）評估：類似我國目前廣泛進(jìn)行的為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)和交易服務(wù)的資產(chǎn)評估。它一般服務(wù)于產(chǎn)權(quán)變動(dòng)主體。（2）評估復(fù)核：指評估機(jī)構(gòu)對其他評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告進(jìn)行的評判分析和再評估。（3）評估咨詢：一個(gè)較為寬泛的術(shù)語。它既可以是評估人員對特定資產(chǎn)的價(jià)值提出咨詢意見，也可以是評估人員對評估標(biāo)的物的利用價(jià)值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及與此相關(guān)的市場分析、可行性研究等。2.從評估面臨條件、評估執(zhí)業(yè)過程中遵循資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的程度及其對評估報(bào)告披露的要求的角度，資產(chǎn)評估又可分為（1）完全資產(chǎn)評估嚴(yán)格遵守資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。（2）限制性

8、資產(chǎn)評估。沒有完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估，需要做更為詳盡的說明和披露。注意：限制性資產(chǎn)評估一般是指評估機(jī)構(gòu)及其人員由于評估條件的限制不能完全按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行或在允許的前提下未完全按照評估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行的資產(chǎn)評估。3.從資產(chǎn)評估對象的構(gòu)成和獲利能力的角度，資產(chǎn)評估還可分為（1）單項(xiàng)資產(chǎn)評估：對單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評估。（2）整體資產(chǎn)評估：若干單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的評估，如企業(yè)價(jià)值評估。（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1.市場性（1）根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務(wù)的不同性質(zhì)，通過模擬市場條件對資產(chǎn)價(jià)值作出評定估算和報(bào)告。（2）評估結(jié)果經(jīng)得起市場檢驗(yàn)。2.公正性（1）定義：公正性是指資產(chǎn)評估行為服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要

9、，而不是服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。（2）公正性的表現(xiàn)有兩點(diǎn)：一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準(zhǔn)則和規(guī)程進(jìn)行的.具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)規(guī)范，這是公正性的技術(shù)基礎(chǔ)；二是評估人員通常是與資產(chǎn)業(yè)務(wù)沒有利害關(guān)系的第三者，即獨(dú)立性，這是公正性的組織基礎(chǔ)。3.專業(yè)性。（1）從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。（2）評估機(jī)構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)判斷是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。4.咨詢性（1）資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。（2）評估者只對結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。三、資產(chǎn)評估的

10、功能和作用（一）資產(chǎn)評估功能最基本的內(nèi)在功能：評價(jià)和評值（二）資產(chǎn)評估的基本作用1.咨詢的作用是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。2.管理的作用特定歷史時(shí)期的特定作用，它不是與生俱有的。是我國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。3.鑒證的作用（08新增加）鑒證包含鑒別和舉證兩個(gè)部分。資產(chǎn)評估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證，但這并不表示評估師不需關(guān)注產(chǎn)權(quán)。第二節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則 一、資產(chǎn)評估假設(shè) 資產(chǎn)評估的假設(shè)中最重要的基本假設(shè)有：交易假設(shè)、公開市場假設(shè)、持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)。（一）交易假設(shè)1.含義：交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前

11、提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。2.意義：（1）為資產(chǎn)評估得以進(jìn)行創(chuàng)造了條件（2）限定了資產(chǎn)評估的外部環(huán)境：資產(chǎn)是被置于市場交易之中，不能夠脫離市場條件而孤立的進(jìn)行資產(chǎn)評估。（二）公開市場假設(shè)1.含義：（1）公開市場假設(shè)就是假定比較完善的公開市場存在，被評估資產(chǎn)將要在這樣的市場中進(jìn)行交易。（2）公開市場的含義：指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或者不受限制的條件下進(jìn)

12、行的。（3）公開市場是有范圍的，可以根據(jù)實(shí)際評估業(yè)務(wù)確定其范圍。（4）資產(chǎn)的交換價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。2.使用條件凡是能夠在公開市場上交易，用途較為廣泛或者通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮使用公開市場假設(shè)進(jìn)行評估3.意義：其他假設(shè)（持續(xù)使用假設(shè)和清算假設(shè)）都是以公開市場假設(shè)為基本參照。（三）持續(xù)使用假設(shè)1.含義：持續(xù)使用假設(shè)首先設(shè)定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。2.使用條件持續(xù)使用假設(shè)是在一定市場條件下對被評估資產(chǎn)使用狀態(tài)的假設(shè)，其評估結(jié)果使用范圍常常是有限制的，

13、它只對特定的買者或者賣者是公平合理的3.分類：該假設(shè)細(xì)分為三種情況：在用續(xù)用；轉(zhuǎn)用續(xù)用；移地續(xù)用（四）清算假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明清算評估值通常要低于公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)前提下同樣資產(chǎn)的評估值。二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估工作原則-主要是從評估機(jī)構(gòu)的角度講的：1.獨(dú)立性原則。評估主體和評估業(yè)務(wù)的當(dāng)事人雙方不能有任何的利益關(guān)系獨(dú)立性原則包含兩層含義（1）評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性（2）評估機(jī)構(gòu)和評估人員在評估工作中始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者地位。2.客觀公正性原則?？陀^公正性原則要求資產(chǎn)評估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際。3.科學(xué)性原則?？茖W(xué)性原則要求資產(chǎn)評估

14、機(jī)構(gòu)和評估人員必須（1）遵循科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)（2）以科學(xué)的態(tài)度制定評估方案（3）采用科學(xué)的評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估。（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則-主要從資產(chǎn)的價(jià)值內(nèi)涵角度講的：在資產(chǎn)在評估執(zhí)業(yè)過程中的一些技術(shù)規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。1.預(yù)期收益原則是以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)及其價(jià)值的最基本的決定因素。資產(chǎn)價(jià)值的高低主要取決于給它的所有者預(yù)期的收入的高低。收入越多價(jià)值越高。是收益法中收益額確定的重要基礎(chǔ)前提2.貢獻(xiàn)原則（1）是預(yù)期收益原則的一種具體化（2）主要適用于構(gòu)成某整體資產(chǎn)的各組成要素資產(chǎn)的貢獻(xiàn)，或者是當(dāng)整體資產(chǎn)缺少該項(xiàng)要素資產(chǎn)將蒙受的損失。3.替代原則作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價(jià)值和

15、質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。如果具有不同的交換價(jià)值或價(jià)格，買者會(huì)選擇價(jià)格較低者。這是市場法評估的理論基礎(chǔ)4.供求原則假定在其他條件不變的前提下，商品價(jià)格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增加而下降。5.評估時(shí)點(diǎn)原則評估基準(zhǔn)日為資產(chǎn)評估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。本原則要求資產(chǎn)評估必須要有評估基準(zhǔn)日，評估值就是評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價(jià)值。第三節(jié)評估目的和價(jià)值類型 一、資產(chǎn)評估目的 （一）資產(chǎn)評估目的分類1.資產(chǎn)評估目的分為一般目的和特定目的。一般目的包含特定目的，而特定目的則是一般目的的具體化。2.資產(chǎn)評估一般目的（1）資產(chǎn)評估一般目的或者資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的（2）如果

16、暫且不考慮資產(chǎn)交易或引起資產(chǎn)評估的特殊需求，資產(chǎn)評估所要實(shí)現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值。（3）資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值的一個(gè)顯著特點(diǎn)：它與相關(guān)當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)的狀況及資產(chǎn)所面臨的市場條件相吻合，并且沒有損害每個(gè)當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦沒有損害他人的利益。3.資產(chǎn)評估的特定目的（1）含義：資產(chǎn)評估的特定目的指的是資產(chǎn)業(yè)務(wù)（指的是引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為，即被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為）對評估結(jié)果用途的具體要求。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u估目的不同，其評估值也不相同。資產(chǎn)評估的特定目的實(shí)質(zhì)上是判斷特定條件下或者具體條件下資產(chǎn)的公允價(jià)值（2）我國資產(chǎn)評估實(shí)踐表明，資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。企業(yè)出售。企

17、業(yè)兼并。企業(yè)聯(lián)營。股份經(jīng)營。中外合資、合作。企業(yè)清算。擔(dān)保。企業(yè)租賃。債務(wù)重組。 引起資產(chǎn)評估的其他合法經(jīng)濟(jì)行為。（二）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用1.資產(chǎn)評估特定目的是由引起資產(chǎn)評估的特定經(jīng)濟(jì)行為所決定的，它對評估結(jié)果的性質(zhì)、價(jià)值類型都有重要的影響。資產(chǎn)評估特定目的不僅是某項(xiàng)具體資產(chǎn)評估活動(dòng)的起點(diǎn)，而且還是資產(chǎn)評估活動(dòng)所要達(dá)到的目標(biāo)。它是評估時(shí)必須首先明確的基本事項(xiàng)。2.資產(chǎn)評估特定目的是界定評估對象的基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估特定目的對于資產(chǎn)評估的價(jià)值類型選擇具有約束作用。（1）資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型要與資產(chǎn)評估的特定目的相適應(yīng)（2）但是評估的時(shí)間、地點(diǎn)、評估時(shí)的市場條件、資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事

18、人的狀況，以及資產(chǎn)的自身狀態(tài)等，都可能對資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值類型產(chǎn)生影響。二、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型（一）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的含義資產(chǎn)評估中的價(jià)值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。它是對資產(chǎn)評估的一個(gè)質(zhì)的規(guī)定。不同的價(jià)值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價(jià)值的屬性和特征。不同屬性的價(jià)值類型所代表的資產(chǎn)評估價(jià)值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。（二）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型主要有以下幾種分類。1.以資產(chǎn)評估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價(jià)值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價(jià)（或變現(xiàn)價(jià)值）和清算價(jià)格2.從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度表述資產(chǎn)評估的價(jià)值類型，具體包括公開市場價(jià)值、持續(xù)使用價(jià)值和清算

19、價(jià)值3.以資產(chǎn)評估時(shí)所依據(jù)的市場條件，被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)以及評估結(jié)論的適用范圍劃分資產(chǎn)評估價(jià)值類型，具體包括市場價(jià)值和市場價(jià)值以外的價(jià)值。資產(chǎn)的市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式，市場價(jià)值以外的價(jià)值則是資產(chǎn)公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式。4.從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估特定目的劃分資產(chǎn)評估的價(jià)值類型。資產(chǎn)評估特定目的劃分，評估的價(jià)值類型分為：抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值、清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值、兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值等。（三）關(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值1.市場價(jià)值與市場價(jià)值以外的價(jià)值的劃分標(biāo)準(zhǔn)（1）資產(chǎn)評估時(shí)的市場條件：公開市場條件還是非

20、公開市場條件。（2）資產(chǎn)評估時(shí)的資產(chǎn)的使用狀態(tài)：正常使用（最佳使用）還是非正常使用。（3）資產(chǎn)評估時(shí)的所用的信息和參數(shù)來源：公開市場信息還是非公開市場信息。2.市場價(jià)值：（1）定義國際評估準(zhǔn)則中，市場價(jià)值定義如下：“自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值的估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫和壓制?！备鶕?jù)國際評估準(zhǔn)則1關(guān)于對市場價(jià)值的其他補(bǔ)充說明，我們把資產(chǎn)評估中市場價(jià)值定義整理如下：資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。（2）市場價(jià)值有區(qū)域性（3）市場價(jià)值

21、是整體市場認(rèn)同（P17）對于整體市場上潛在的買者和賣者來說是相對公平合理的。3.市場價(jià)值以外的價(jià)值（又叫非市場價(jià)值、其他價(jià)值）（1）定義凡不符合市場價(jià)值定義條件的資產(chǎn)價(jià)值類型都屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值。（2）市場價(jià)值以外的價(jià)值是局部的市場認(rèn)同只對于特定的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。（3）種類在用價(jià)值： 企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)，按照其正在使用的方式和程度，對其所屬企業(yè)貢獻(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)，而不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或變現(xiàn)的情形。投資價(jià)值：資產(chǎn)對于具有明確的投資目標(biāo)的特定投資者或某類投資者具有的價(jià)值注意：投資性資產(chǎn)價(jià)值指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場價(jià)值。清算

22、價(jià)值殘余價(jià)值： 機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值的估計(jì)數(shù)。（4）特定業(yè)務(wù)引起的評估價(jià)值類型選擇：以稅收為目的的資產(chǎn)評估應(yīng)該根據(jù)稅法等相關(guān)法律法規(guī)選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如課稅價(jià)值課稅價(jià)值：評估對象根據(jù)稅法中規(guī)定的與征納稅收相關(guān)的價(jià)值定義所具有的價(jià)值相關(guān)法律法規(guī)沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為課稅對象評估結(jié)論的價(jià)值類型。以保險(xiǎn)為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)保險(xiǎn)法等相關(guān)法律、法規(guī)和契約的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值：評估對象根據(jù)保險(xiǎn)合同或協(xié)議中規(guī)定的價(jià)值定義所具有的價(jià)值。相關(guān)法律、法規(guī)和契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選

23、擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為保險(xiǎn)標(biāo)的物評估結(jié)論的價(jià)值類型。以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)量屬性及價(jià)值定義包括公允價(jià)值、現(xiàn)值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本公允價(jià)值等同于資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值，現(xiàn)值、可變現(xiàn)價(jià)值、重置成本屬于市場價(jià)值以外的價(jià)值類型。以抵（質(zhì)）押為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型，例如抵押價(jià)值。相關(guān)法律、法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為抵（質(zhì)）押物評估結(jié)論的價(jià)值類型以拆遷補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)該根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型

24、，例如拆遷補(bǔ)償價(jià)值。拆遷補(bǔ)償價(jià)值，指評估對象根據(jù)有關(guān)城市規(guī)劃、建設(shè)和房地產(chǎn)管理等相關(guān)法律、法規(guī)關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)木唧w規(guī)定和要求所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。相關(guān)法律、法規(guī)及有關(guān)管理機(jī)關(guān)的規(guī)定沒有提及的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型作為拆遷物評估結(jié)論的價(jià)值類型。4.明確資產(chǎn)評估中的市場價(jià)值與市場價(jià)值以外價(jià)值的意義和作用。（1）有利于評估人員對評估條件與評估結(jié)果性質(zhì)的認(rèn)識(shí)，便于評估人員在撰寫評估報(bào)告時(shí)更清楚明了地說明其評估結(jié)果的確切含義。（2）便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。三、關(guān)于價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系1.關(guān)于價(jià)值類型的選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條

25、件的關(guān)系應(yīng)從兩個(gè)方面來認(rèn)識(shí)和把握。其一要從正確選擇價(jià)值類型的角度，來關(guān)注資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件對所選擇價(jià)值類型的影響。其二要從價(jià)值類型的選擇對實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估目的，以及滿足其他相關(guān)條件的角度，來關(guān)注價(jià)值類型的正確選擇。2.影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價(jià)值類型的確定需要考慮的因素）：（1）影響資產(chǎn)評估價(jià)值的基礎(chǔ)條件：資產(chǎn)評估特定目的（2）影響資產(chǎn)評估值的內(nèi)因：評估對象自身功能、利用方式和使用狀態(tài)（3）影響資產(chǎn)評估值的外因：評估時(shí)的市場條件以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價(jià)值類型的形成基礎(chǔ)。3.資產(chǎn)評估價(jià)值類型的合理選擇也應(yīng)該成為實(shí)現(xiàn)評估目的，以及滿足資產(chǎn)評估相關(guān)條件的重要途徑（1）資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值的相對性對于某一資產(chǎn)而言，公允價(jià)值不是一個(gè)確定不變的值，而是一個(gè)相對的值。不同的評估特定目的、不同的市場條件等因素使得同一資產(chǎn)有不同的合理價(jià)值，但是該價(jià)值相對于他們各自面對的條件都是合理和公允的。資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值的相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中公允價(jià)值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。在資產(chǎn)評估實(shí)踐過程中還需將其具體化。（2）市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用市場價(jià)值是資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)。資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值與市場價(jià)值是兩個(gè)不同層次的概念。資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值是一個(gè)一般層次