嘉峪關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

1、嘉峪關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析近幾年來，嘉峪關(guān)房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動嘉峪關(guān)市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的新增長點。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和當(dāng)前持續(xù)走高的房價，引起了各方面的關(guān)注。為此，我們對部分城市居民和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了走訪和調(diào)研，并利用調(diào)查資料對嘉峪關(guān)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進行了分析，對進一步促進嘉峪關(guān)市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進行了初步探討。    一、嘉峪關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀    隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民收入水平的提高，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了活力。嘉峪關(guān)市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴大，實力逐步增強，得到了較快的發(fā)展。

2、0;   1、房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位日益顯現(xiàn)。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模為1.73億元，同比增長40.5，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期固定資產(chǎn)投資3.1的速度，投資額占固定資產(chǎn)投資的比重為3.3。嘉峪關(guān)市房地產(chǎn)業(yè)增加值占服務(wù)業(yè)增加值的比重為2.36，占GDP的比重為0.4。房地產(chǎn)開發(fā)成為支撐全社會固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長的重要行業(yè)，為嘉峪關(guān)市擴大投資規(guī)模、拉動經(jīng)濟增長作出了積極的貢獻。    2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體實力明顯增強。到2006年底，嘉峪關(guān)市有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)8家，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總量達到了5.2億元，企業(yè)平均資產(chǎn)規(guī)模由2005年的0.48億

3、元提高到2006年0.66億元，增長37。    3、房地產(chǎn)開發(fā)以商品住宅為主體，經(jīng)濟適用房所占比重較高。從投資用途結(jié)構(gòu)來看，2006年，嘉峪關(guān)市房地產(chǎn)開發(fā)投資用于辦公樓建設(shè)的完成450萬元，同比增長1倍，占投資總額的2.5；用于商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)的投資5856萬元，增長50.7，占投資總額的33.7。用于住宅建設(shè)的完成11025萬元，同比增長10.2，占投資總額的63.6，其中經(jīng)濟適用房完成投資6730萬元，占住宅建設(shè)投資額的61。近幾年嘉峪關(guān)市加大經(jīng)濟適用房開發(fā)力度，有力的保障了中低收入家庭的住房需求。    二、嘉峪關(guān)市城市居民的

4、住房現(xiàn)狀    房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要部門，房地產(chǎn)業(yè)又與百姓生活息息相關(guān)，自從住宅市場化以來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對于改善人居環(huán)境和提高城市功能發(fā)揮了重要作用。    1、住房面積不斷增加，居住條件明顯改善。到2006年底，嘉峪關(guān)市城市居民人均住房建筑面積達到33.3平方米，比2005年增加2.6平方米。在居住面積不斷擴大的同時，居民家庭住房基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)也明顯加強，城市居民對住房的需求已從"有房住"向"住好房"方向轉(zhuǎn)變。    2、絕大多數(shù)居民只有一套住房。調(diào)查顯示：

5、92.5的家庭擁有一套住房，3.7的家庭擁有兩套住房，有三套以上住房的比例僅為0.6，還有3.1的被調(diào)查者表示目前仍租房或借住，沒有自主產(chǎn)權(quán)的住房。    3、七成以上的家庭對現(xiàn)有的住房表示滿意。調(diào)查顯示：有75.8的家庭對現(xiàn)有住房表示滿意，20.5的家庭表示不滿意，還有3.7的家庭選擇了"不好說"。    4、面積太小、戶型結(jié)構(gòu)不合理是目前嘉峪關(guān)市民最不滿意的地方。調(diào)查顯示：對現(xiàn)有住房表示不滿意的居民中有20的認(rèn)為住房面積太小，35的認(rèn)為房型結(jié)構(gòu)不合理，12.9的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位，10.5認(rèn)為交通不便，這說明目

6、前對住房不滿意的主要是小房型住戶。    三、對目前嘉峪關(guān)市房地產(chǎn)市場的基本判斷    1、住宅價格持續(xù)上漲。2004年以來嘉峪關(guān)住宅均價持續(xù)上漲，2005年上漲22.1，2006上漲22.2，上漲幅度高于全國平均水平。房價上漲的主要原因是：(1)土地價格上漲。土地的有限性以及城市化、工業(yè)化的加速對建設(shè)用地的需求增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價上漲的因素將長期存在。隨著土地獲取難度和獲取成本的增加，將推動住房價格不斷上揚。(2)建筑材料價格上漲。(3)新建住宅品質(zhì)(建筑材料品質(zhì)、戶型及配套設(shè)施、小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等)的

7、提升導(dǎo)致的房價上漲。(4)需求增加。隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的提高，對住房品質(zhì)的要求也不斷提高，推動高品質(zhì)住房比重增加，提升了房價。(5)投資和投機性購房拉動。(6)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的"地根"、"銀根"緊縮，特別是對"地根"的緊縮，影響消費者對房價的預(yù)期。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意炒作，進一步強化了消費者的心理預(yù)期，引起更多人跟風(fēng)。    2、需求依然旺盛。盡管房價上漲較快，但居民的購房熱情不減，需求依然旺盛。需求是銷售量增長的基礎(chǔ)和支撐，而支撐需求持續(xù)增長的動力，一是經(jīng)濟增長帶動城市居民收入的增加

8、，隨著收入的增加、生活水平的不斷提高，人們對住房需求的檔次也在提高，改善性需求增加，如小房換大房、舊居換新居等，調(diào)查顯示：有34.的居民有購房需求，其中54.4的居民購房的目的是用于改善住房條件。二是城市化加速，城市人口數(shù)量增長帶動商品房需求。2002年嘉峪關(guān)城市化水平為88.03，2006年已達到90.1，城市人口平均每年以超過5000人的速度遞增。三是投資和投機性購房需求。在調(diào)查中，雖然沒有人選擇購房的目的是用于投資，但調(diào)查顯示，有3.1的居民目前仍租房或借住，沒有自主產(chǎn)權(quán)的住房，說明有一定數(shù)量的住房是用來投資的。    3、商品房將呈現(xiàn)價格上升、增幅趨緩的態(tài)

9、勢。從國際經(jīng)驗看，住宅需求與人均GDP有著密切聯(lián)系。當(dāng)一個國家人均GDP在1000-4000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展時期；當(dāng)人均GDP進入4000-8000美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入穩(wěn)定快速增長期。嘉峪關(guān)市2006年人均GDP已達6522美元，這意味著今后一段時間嘉峪關(guān)市住宅產(chǎn)業(yè)仍將處于穩(wěn)定快速增長期，住宅的需求將比較旺盛，房地產(chǎn)業(yè)對整體經(jīng)濟增長的帶動作用將更加明顯和突出。隨著嘉峪關(guān)市經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，未來幾年房地產(chǎn)市場的需求將在前幾年的基礎(chǔ)上持續(xù)旺盛，加之土地開發(fā)面積減少，土地價格上升，建設(shè)成本增加等因素，在2006年國家控制投資規(guī)模、緊縮&q

10、uot;銀根"、"地根"的宏觀調(diào)控政策不可能有根本改變的情況下，房地產(chǎn)市場價格仍將保持上升的趨勢。    從另一方面也應(yīng)看到，在目前流動性過剩的大背景下，大量資金涌入樓市，造成房地產(chǎn)價格在一定程度上的非理性上漲。目前的房價超越了一些低收入家庭的購買能力，缺乏有效的需求支撐，一些居民處于觀望狀態(tài)，再加上市政府通過開發(fā)公務(wù)員公寓、建立廉租房制度、控制投機炒作等手段來抑制房價。考慮到以上因素，我們認(rèn)為未來幾年嘉峪關(guān)的房價增幅會趨緩。    四、建議    第一，從政府的層面來看，各

11、部門要針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場中存在的突出問題，按照貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的要求，切實認(rèn)真貫徹落實國家宏觀調(diào)控的各項政策和措施，認(rèn)真制定和抓緊實施住房建設(shè)規(guī)劃制度，進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)辦法，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的各項任務(wù)落到實處，促進房地產(chǎn)市場又好又快發(fā)展。    第二，從企業(yè)的層面來說，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)抓住當(dāng)前宏觀調(diào)控的有利發(fā)展機遇，進一步苦練內(nèi)功，在提高質(zhì)量、強化服務(wù)、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力氣，做大做強企業(yè)，千萬不要因當(dāng)前較好的發(fā)展形勢而忽視企業(yè)內(nèi)在素質(zhì)的提升。市場競爭是激烈而無情的，只有不斷進取，不斷創(chuàng)新，始終把消費者當(dāng)作上帝，才能在市場競爭中發(fā)展壯大并立于不敗之地。    第三，從消費者的角度來講