物業(yè)管理拓展工作流程

1、物業(yè)管理拓展工作流程 一、獲取信息: 1、定期做市場調(diào)查; 2、客戶主動(dòng)聯(lián)系; 3、經(jīng)人推介。 二、甄選信息,確定目標(biāo)客戶: 1、面積少于20000平方米項(xiàng)目不接; 2、項(xiàng)目投入使用時(shí)間超過兩年的不接; 3、業(yè)主委員會(huì)非原則問題與物業(yè)公司糾纏不清的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū)); 4、修理基金不足或不到位的項(xiàng)目不接(限于成熟小區(qū)); 5、物業(yè)管理配套設(shè)施不全,后續(xù)管理需要投入大量資金的項(xiàng)目不接;(以上各條主要針對(duì)全委項(xiàng)目而言) 6、檔次過低的項(xiàng)目不接; 7、曾因工程問題引起業(yè)主公憤、被媒體多次負(fù)面爆光、在業(yè)內(nèi)造成不良影響的開發(fā)商的項(xiàng)目不接; 8、開發(fā)商或大產(chǎn)權(quán)主超過二家的項(xiàng)目不接; 9、公司資源配置

2、達(dá)不到客戶滿足要求的項(xiàng)目不接; 三、談判要素 1、先人后事,與對(duì)方相關(guān)聯(lián)系人的關(guān)系極為重要,否則很有可能為他人作嫁衣; 2、要從多方面盡可能把握對(duì)方信息,了解對(duì)方實(shí)力和主要目的,這是確定是否接手、采取哪種方式的基礎(chǔ); 3、知己知彼,盡量了解競爭對(duì)手的強(qiáng)項(xiàng)弱勢,取長補(bǔ)短; 4、要以內(nèi)部了解和外部公關(guān)的方式,以方案的制作質(zhì)量為基礎(chǔ),小事多作讓步,大事讓情不讓理,以退為進(jìn); 5、簽定顧問合同時(shí)應(yīng)同時(shí)正確引導(dǎo)對(duì)方,明確顧問內(nèi)容及條款(尤其是我方的義務(wù)、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)); 6、如對(duì)方提出的顧問項(xiàng)目或要求與法律相?；蛭曳阶陨砟芰υ蚨荒芙邮軙r(shí),應(yīng)直接提出,以免日后發(fā)生爭議,不能委曲求全,使自己陷入被動(dòng); 7、

3、在開發(fā)商不能確定應(yīng)采用哪種管理模式時(shí),應(yīng)正確分析、引導(dǎo)并向其解釋采取某種模式的原因,盡量注意實(shí)效。 四、依據(jù)開發(fā)商的主要需求確定公司所供應(yīng)的方式,包括:全委托管理、駐場顧問管理、巡場顧問管理及專項(xiàng)培訓(xùn)。報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)項(xiàng)目類型、規(guī)模、市場行情及開發(fā)商的目的、要求而采取不同的價(jià)格策略。 五、詳細(xì)步聚(全委和顧問管理,專項(xiàng)培訓(xùn)暫略) 1、明確意向性目標(biāo)后,由公司總經(jīng)理或部門經(jīng)理組織相關(guān)人員考察物業(yè)現(xiàn)場,為管理方案的構(gòu)想奠定基礎(chǔ)。 2、財(cái)務(wù)人員依據(jù)擬承接的項(xiàng)目管理服務(wù)范圍、類型、檔次、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行初步的成本核算,與拓展人員及其他相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目的可行性和發(fā)展性進(jìn)行分析并報(bào)批總經(jīng)理,確定承接方式和報(bào)價(jià)金額。

4、 3、制定方案。方案內(nèi)容包括: (1)本企業(yè)狀況:位置、規(guī)模、資質(zhì)等級(jí)、現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、管理面積、績效、成果等; (2)擬承接的項(xiàng)目簡介:周邊狀況、配套設(shè)施、建筑形式、居民結(jié)構(gòu)等; (3)依據(jù)開發(fā)商的需求擬定服務(wù)方式和管理目標(biāo); (4)擬定管理服務(wù)內(nèi)容,包括: 開發(fā)建設(shè)期間將供應(yīng)的管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)竣工驗(yàn)收期間的管理服務(wù)內(nèi)容、住戶入住及裝修期間的管理服務(wù)內(nèi)容、實(shí)質(zhì)運(yùn)作期間的管理服務(wù)內(nèi)容。重點(diǎn)是實(shí)質(zhì)運(yùn)作的管理服務(wù)內(nèi)容,大體分為為房屋管理、保安、清結(jié)、修理、綠化、社區(qū)文化活動(dòng)等七大服務(wù)。 (5)物質(zhì)裝備計(jì)劃; 本著合理配置、保障利用的原則,列出員工住房、管理辦公用房、營業(yè)用房的多少、面積大小以

5、及所需的各類物品清單。 (6)管理人員配備; 依據(jù)物業(yè)實(shí)際需求設(shè)置人員,力求精簡、一專多能并能崗位互換。對(duì)各崗位人員制訂出相應(yīng)的崗位職責(zé)和入職條件。 (7)管理規(guī)章制度;包括: 結(jié)合實(shí)際制定員工內(nèi)部制度和約束各方的公共契約,應(yīng)具有合法性、實(shí)用性、可操作性和約束性。 (8)經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算; 依據(jù)開發(fā)商供應(yīng)的資料、實(shí)地考察以及財(cái)務(wù)初步做出的成本核算得到的數(shù)據(jù)進(jìn)行大致測算,制定收支預(yù)算表。 (9)相關(guān)費(fèi)用; (10)提出經(jīng)營、管理、服務(wù)的新思路 為提高管理水平,可在創(chuàng)建安全文明單位、實(shí)施科學(xué)化、規(guī)范化管理、開綻開源節(jié)流、服務(wù)承諾等方面提出既務(wù)實(shí)又能體現(xiàn)創(chuàng)新的思路,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 (以上僅是方案的基本內(nèi)容,至于詳略取舍可依據(jù)實(shí)情而定。) 4、與開發(fā)商作進(jìn)一步溝通,細(xì)化方案內(nèi)容;全面核算管理成本并在確保公司利潤的前