房地產(chǎn)調(diào)研報告

1、噓，我們肯定會大賣的粵海門項目房地產(chǎn)調(diào)研報告噓，我們肯定會大賣的粵海門項目房地產(chǎn)調(diào)研報告粵海門項目房地產(chǎn)調(diào)研報告目錄粵海門項目房地產(chǎn)調(diào)研報告目錄1,深圳樓市近況2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢3,附近樓盤對比粵海門項目房地產(chǎn)調(diào)研報告1,深圳樓市近況2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢3,附近樓盤對比4,調(diào)查問卷與分析5,建議開發(fā)方案社會經(jīng)濟近況市人大常委會報告指出，經(jīng)濟指標(biāo)穩(wěn)中向好、質(zhì)量型增長特征更加明顯、發(fā)展動能持續(xù)增強、發(fā)展活力進一步增強近期政策【深圳購房新政策2016】2016年深圳購房最新政策一、加大住房用地供應(yīng)力度，有效增加住房供給二、優(yōu)化土地出讓模式，加強土地購置資金監(jiān)管五、加強商品住房和商務(wù)公寓項目銷售價格管理

2、六、進一步完善差別化住房信貸政策四、完善住房限購政策，抑制投資投機需求三、調(diào)整住房戶型結(jié)構(gòu)，增加普通住房供應(yīng)七、嚴厲查處房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為八、加強部門聯(lián)動，完善房地產(chǎn)調(diào)控制度社會經(jīng)濟近況深圳樓市近況2015年，深圳商品房價格為7659.18元元/平方米平方米，同比上漲17.28。部分地區(qū)樓價甚至一度漲幅高達23價格上漲明顯房屋供求失衡批準預(yù)售面積與銷售面積之比應(yīng)當(dāng)為1.3：1，但資料表明，18月份深圳批準預(yù)售面積為42萬平方米，銷售面積為551萬平方米，兩者比率僅為73:1。房產(chǎn)依然熱門深圳每年平均出讓土地面積在112平方公里平方公里剩余建設(shè)用地僅夠出讓2年。近幾年來，深圳每年出讓房地產(chǎn)用

3、地在1平方公里上下樓市求大于供深圳12萬人口，2多萬常住戶口，大多數(shù)是外來人口，其中可能購房的潛在客戶有6萬萬之眾?？蛻裘婧托枨罅慷际蔷薮蟮摹Ｕ哒{(diào)控有效10月3日至9日，深圳一手住宅成交789套，成交面積7.4萬平方米，與上一周比，分別上升52.3%和48.5%，新房成交均價為43400元/平方米。但由于新政出臺，長期長期來看，來看，新房新房實際成交將會明顯降低。實際成交將會明顯降低。房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測010000200003000040000500006000070000010203040506070802014201520162017房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測圖需求供給價格2016年房地產(chǎn)價格將在201

4、5年的基礎(chǔ)上趨向緩和的小幅上升?；浐ｉT區(qū)位優(yōu)勢宗地紅線2,粵海門區(qū)位優(yōu)勢粵海門娛樂休閑區(qū)休閑市政醫(yī)療城市軌道交通購物餐飲工作高等教育城市主要交通干道區(qū)位分析市場定位區(qū)域特點:住房商場寫字樓交通方便配套設(shè)施完善場地小工廠市場定位住房商場寫字樓工廠75%0%15%10%市場細分：該地塊面積有限，不適宜發(fā)展商業(yè)物業(yè)。且附近有發(fā)展規(guī)模巨大的商業(yè)物業(yè)海岸城，若發(fā)展商業(yè)物業(yè)將難以與其競爭。建議只劃出一部分作為商業(yè)用地。 市場細分：該地塊面積有限，不適宜發(fā)展工業(yè)物業(yè)。且發(fā)展工業(yè)物業(yè)一般會帶來噪音和污染，對周圍環(huán)境帶來巨大負面影響。 市場細分：粵海門宗地適宜發(fā)展居住物業(yè)，別墅除外，單身公寓或普通住宅都是不錯的

5、選擇?？梢詽M足在學(xué)型家庭，購物交際型居民，上班族，高級白領(lǐng)的需要。市場細分：由于粵海門周圍有較多辦公場所和寫字樓，如果發(fā)展寫字樓比較容易產(chǎn)生競爭，不建議向?qū)懽謽欠较蛉姘l(fā)展。但是可以劃小部分區(qū)域作為寫字樓。附近樓盤對比附近樓盤對比樓盤名海岸明珠開發(fā)商寶安勁力工貿(mào)發(fā)展有限公司管理公司深圳市盛孚物業(yè)有限公司物業(yè)費2.5元/平米月總建筑面積60000平方米總戶數(shù)482戶 目標(biāo)客戶群中等收入水平客戶現(xiàn)階段產(chǎn)品類型 住宅銷售價格74000左右/平米裝修情況精裝修主力戶型面積70-150平米海岸明珠小區(qū)位于南山中心區(qū)商業(yè)步行街，后海大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處吡臨濱海大道，交通四通八達，非常適合自駕出行，出行即有

6、海印長城公交站，2號地鐵線附近有海岸城和后?？偛炕亍、B、C、D、E、F、G共7棟組成全封閉式小區(qū)。012345678910交通7配套設(shè)施9價格7環(huán)境7物業(yè)8附近樓盤對比樓盤名深圳灣一號開發(fā)商深圳市鵬瑞地產(chǎn)開發(fā)有限公司管理公司 仲量聯(lián)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費13.6元/平方月總建筑面積358000平米預(yù)售套數(shù)85套目標(biāo)客戶群富人現(xiàn)階段產(chǎn)品類型大戶型商務(wù)公寓銷售價格200000左右/平米裝修情況豪宅精裝主力戶型面積430平米深圳乃至全國的頂級豪宅,內(nèi)部裝修十分繁華,且裝修很不一使得每家每戶設(shè)計都有自己特色。有兩棟樓臨近商業(yè)地區(qū)會有些嘈雜，但不影響深圳灣一號的整體評價。大家第一時間想到的缺點可

7、能就是一個字：貴。012345678910交通7配套設(shè)施9價格3環(huán)境7物業(yè)9附近樓盤對比樓盤名錦隆花園開發(fā)商中建(蛇口)發(fā)展有限公司管理公司海聯(lián)物業(yè)物業(yè)費2.3元/平米月總建筑面積62662平米總戶數(shù) 630戶目標(biāo)客戶群中等收入人群 現(xiàn)階段產(chǎn)品類型住宅銷售價格6W/平米裝修情況簡裝主力戶型面積110平米南山區(qū)學(xué)府路，對面是桂廟新村.周邊有深圳大學(xué)，具有濃厚的學(xué)術(shù)氣息，適合小孩的成長。裝修設(shè)計較簡陋，但生活便利。對面桂廟新村有許多美食及娛樂場所。012345678910交通7配套設(shè)施8價格8環(huán)境8物業(yè)7附近樓盤對比樓盤名麒麟花園開發(fā)商深圳市前海股份有限公司管理公司深圳市前海物業(yè)管理公司物業(yè)費0.

8、8元/平米月總建筑面積19230平米總戶數(shù)2323戶目標(biāo)客戶群中等收入人群現(xiàn)階段產(chǎn)品類型普通住宅銷售價格80000/平米裝修情況簡裝主力戶型面積80平米麒麟花園位于南山行政文化中心核心區(qū)域，是南山深北最大的成熟社區(qū),與荔香公園,中山公園相伴地理位置優(yōu)越、交通購物方便,此小區(qū)自帶深圳市南山實驗學(xué)校麒麟分布的中小學(xué)位，小區(qū)自帶幼兒園，會所，游泳池。012345678910交通7配套設(shè)施8價格8環(huán)境8物業(yè)7調(diào)查問卷分析25-30歲歲2421.62%30-40歲歲1614.41%40-50歲歲5246.85%50-60歲歲1816.22%60歲以上歲以上10.9%調(diào)查問卷分析調(diào)查問卷分析學(xué)生1210.

9、81%企業(yè)/公司普通員工3834.23%公務(wù)員32.7%個體經(jīng)營戶76.31%專業(yè)技術(shù)人員43.6%自由職業(yè)者2018.02%科研教育人員00%已退休119.91%其他1614.41%調(diào)查問卷分析大專以下4843.24%大專3127.93%本科2825.23%研究生以上43.6%年齡分析買房的人大都分布在40-50歲之間，他們已經(jīng)完成了大部分資本積累，擁有負擔(dān)起房貸的能力。職業(yè)分析居住形式分析家庭規(guī)模分析“三口之家”及 “三口之家以上”占了總調(diào)查數(shù)的八成以上，這說明面積大的戶型比較有市場年收入分析有能力買房的果然都是土豪啊！房價走勢看法在最近政策的嚴厲調(diào)控下，上升幅度勢必減小但預(yù)測房價大幅度下

10、降還是太樂觀了購房目的分析這說明業(yè)主對房子周圍的環(huán)境還是很挑剔的，良好的居住環(huán)境可以吸引到不少客戶，并在與其他樓盤的競爭中獲得巨大優(yōu)勢購房考慮分析“粵海門交通挺不錯的”“離地鐵近就行了”“還沒建好不知道”“質(zhì)量越好越好咯”“臨近深大，挺不錯的”“最關(guān)心就這個”調(diào)查問卷分析由于總價限制的關(guān)系戶型小，面積小的房子比較有市場期望面積分析建議面積期望戶型分析顯而易見，大戶型比較受歡迎建議主力戶型購房者擔(dān)心什么無論是哪一條，都是客戶不愿意看得到的。所以作為乙方，要盡量減少乃至杜絕這些情況！建議開發(fā)方案（一）市場需求量預(yù)測（二）細分市場和選擇目標(biāo)市場供不應(yīng)求經(jīng)濟發(fā)展政策調(diào)控樓市溫度計大勢所趨市場增長建議開

11、發(fā)方案投資類型：房屋開發(fā)投資開發(fā)模式：綜合項目開發(fā)75%住房10%寫字樓15%商業(yè)店鋪進入市場的時間：國民經(jīng)濟上升期，無需捂盤市場細分住房75%商鋪15%寫字樓10%中小戶型60%精簡公寓15%豪華大戶型25%45-70一房一廳一衛(wèi)120-180三房兩廳兩衛(wèi)或以上70-120兩房一廳一衛(wèi)/三房一廳一衛(wèi)市場細分：住宅、寫字樓、商業(yè)店鋪總建筑面積：256895.05（外面的工程概況拍的）總戶數(shù) ：1541進入市場時間：2017年7月左右建議戶型目標(biāo)客戶已婚家庭中產(chǎn)階級高級白領(lǐng)企業(yè)精英建議售價：7萬8萬/競爭力分析南山經(jīng)濟、科技、文化和國際交往四大中心的區(qū)位優(yōu)勢優(yōu)勢：鄰近深圳大學(xué)、桂廟新村、海岸城等，文體教育、市政醫(yī)療配套、商業(yè)配套和飲食娛樂資源充足1000米內(nèi)相擁地鐵一、二號線，周邊有多個公交站臺，換乘方便陽光粵海花園，繼流塘陽光、陽光科創(chuàng)中心后陽光華藝地產(chǎn)又一潛心力作。約20萬城市綜合體恢弘之姿，攬聚住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)