第十一講： 租賃合同（二）

1、    第十一講： 租賃合同（二）王軼【學(xué)科分類】商法【關(guān)鍵詞】無【寫作年份】2002年【正文】     四、租賃合同的效力   租賃合同的效力，同樣包括租賃合同的對外效力與對內(nèi)效力。我們著重介紹租賃合同的對內(nèi)效力。租賃合同的對內(nèi)效力首先通過出租人所負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)來體現(xiàn)。   出租人的第一項(xiàng)合同義務(wù)是交付租賃物并在租賃期間使租賃物符合約定由于租賃合同為諾居性合同，無須將標(biāo)的物的交付作為合同的成立要件，因此交付租賃物是出租人于租賃合同成立后的一項(xiàng)債務(wù)。所謂交付租賃物，是指轉(zhuǎn)移租

2、賃物的占有于承租人，主要現(xiàn)實(shí)交付、指示交付和簡易交付。承租人不僅應(yīng)使交付的租賃物處于約定的使用、書益狀態(tài)，而且在租賃關(guān)系存續(xù)期間也應(yīng)保持租賃物的這種適合于約定使用、收益的狀態(tài)。   出租人所負(fù)擔(dān)的第二項(xiàng)義務(wù)是維修租賃物的義務(wù)。   除法律另有規(guī)定或合同另有約定處，出租人對租賃物有維修的義務(wù)。出租人的這項(xiàng)義務(wù)實(shí)際上是出租人保持租賃物使其合于使用、收益狀態(tài)義務(wù)的延伸。在租賃物需要維修時(shí)，承租人可以要求自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。出租人因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。承租人未交付租金，出租人得行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，拒絕履行其后的維

3、修義務(wù)。   由于可歸責(zé)于承租人的事由導(dǎo)致租賃物毀損時(shí)，雙方當(dāng)事人沒有特別約定的，出租人仍應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。但出租人有權(quán)請求承租承擔(dān)損害賠償責(zé)任。出租人的維修影響承租人對于租賃物的使用、收益的，承租人無權(quán)請求減少租金。   出租人的第三項(xiàng)義務(wù)是物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。   出租人應(yīng)擔(dān)保所交付的租賃物能夠?yàn)槌凶馊艘兰s正常使用、收益。如果租賃物有使承租人不能為正常使用、收益的瑕疵， 出租人即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，承租人得解除合同或者請求減少租金。雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，承租人已知道租賃物存在瑕疵的，其后不得解除合同。但依據(jù)合同法第233條，如果租賃物危

4、及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物有瑕疵，仍然可以隨時(shí)解除合同。   出租人的第四項(xiàng)義務(wù)是權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。   出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人對承租人主張權(quán)利而使在租人不能依約使用、收益。如因第三人主張權(quán)利致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求養(yǎng)活租金或者不支付租金。   如果出租人無將標(biāo)的物供承租人使用、收益的權(quán)限，或者租賃物因受其他用益物權(quán)的限制，致使承艇人事實(shí)上不能對租賃物使用、收益的，即發(fā)生出租人承擔(dān)違反權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)所生的違約責(zé)任問題。出租人的這種違約責(zé)任，其構(gòu)成要件為：  &#

5、160;首先，有第三人就租賃向承租人主張權(quán)利的事實(shí)發(fā)生。如果第三人不向承租人主張權(quán)利，即使租賃物上存在第三人的權(quán)利，也不發(fā)生違約責(zé)任的承擔(dān)問題。   其次，第三人就租賃物向承租人的主張 的權(quán)利，妨害了承租人對租賃物的使用、收益。第三人就租賃物所主張的權(quán)利，得為所有權(quán)、用益物權(quán)或擔(dān)保物權(quán)，所主張的所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利應(yīng)發(fā)生在租賃合同生效之前， 如果該項(xiàng)權(quán)利發(fā)生于租賃合同生效后，則因承租人合同生效之前，如果該項(xiàng)權(quán)利發(fā)生了租賃合同生效后，則因承租人的租賃權(quán)具有對抗第三人的效力，承租人仍得對租賃物為使用、收益，自無權(quán)利的瑕疵擔(dān)保總是械。應(yīng)指出的是，即使第三人所主張的擔(dān)保物權(quán)如抵押

6、權(quán)， 設(shè)定于租賃合同生效之前，但第三人僅為權(quán)利的主張，并無進(jìn)一步主張權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)不發(fā)生權(quán)利的瑕疵擔(dān)保，因?yàn)榈盅簷?quán)的設(shè)定著眼于抵押物的交換價(jià)值，尚不妨害承租人對租賃物的使用收益。   最后，承租人于合同訂產(chǎn)時(shí)不知有權(quán)利瑕疵。如果承租人在合同訂閱時(shí)明知有權(quán)利瑕疵，但自愿承擔(dān)了第三人主張權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)出租人無須承擔(dān)違約責(zé)任。   第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。承租人未及時(shí)通知出租人， 就因此給自己造成的損失， 無權(quán)要求出租人承擔(dān)責(zé)任， 如給同租人造成損失的，還應(yīng)對出租人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。   出租人承擔(dān)違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保

7、義務(wù)的違約責(zé)任時(shí)，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。其中所謂不支付租金，既包括暫時(shí)不支付租金， 也包括解除租賃合同，從而終局地不支付租金。   按照合同法第53條關(guān)于免責(zé)條款無效的規(guī)定，當(dāng)事人因故意行為而發(fā)生的責(zé)任不能免除。因此，租賃合同當(dāng)事人在合同中以特約免除違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任的，如果出租人故意或因重大過失不告知權(quán)利瑕疵，則其特約無效，出租人仍應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。   租賃合同的對內(nèi)效力還需要通過承租人所負(fù)擔(dān)的合同義務(wù)來體現(xiàn)。   承租人所負(fù)擔(dān)的第一項(xiàng)義務(wù)是依約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)。   

8、;承租人在占有租賃物后，應(yīng)當(dāng)依照約定的方法使用租賃物，對使用租賃物的方法沒有約定或者約定不明確，雙方當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人如果未約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃折，致使租賃的受到損失的，依據(jù)合同法第219條，出租人可以解除合同并要求賠償損失。在承租人未依照約定的方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，未給租賃物造成損害，但有造成損害的危險(xiǎn)時(shí)，出租人可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，取回租賃物；也可以以所有權(quán)人、有處分權(quán)人或占有

9、人的身份行使物上請求權(quán)，請求承租人停止其違反義務(wù)的行為，以消除危險(xiǎn)。   承租人作為租賃物的占有人，應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物。承租人未盡妥善保管義務(wù)，造成租賃物毀損、滅失的，依照合同法第222條應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。   承租人應(yīng)以善良管理人的注意去保管租賃物。租賃物有收益能力的，應(yīng)保持其收益能力。承租人違背妥善保管租賃的物的義務(wù)，致使租賃物毀損滅失的，應(yīng)對出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。   承租人的保管義務(wù)尚有以下派生的從屬義務(wù)：   首先是通知義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)應(yīng)及時(shí)通知出租人的情況時(shí)，承租人有及時(shí)通知的義務(wù)。

10、可見，該義務(wù)需具備以下條件才能成立：其一須出現(xiàn)應(yīng)為通知的事項(xiàng)。具體包括：1租賃物有修理、防止危害的必要。出租人對租賃物負(fù)有修繕義務(wù)，負(fù)擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)，在出現(xiàn)出租人應(yīng)為修理租賃物或租賃物有危險(xiǎn)須予防止的情況時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。有無修理、防止危害的必要，應(yīng)以是否會(huì)損害承租人、出租人及第三人的利益為判斷。盡管危害的存在尚不致影響承租人的使用收益，但如不及時(shí)處置會(huì)損害出租人利益的，也應(yīng)為通知。2第三人就租賃物主張權(quán)利。因出租人負(fù)有權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)，在第三人主張權(quán)利時(shí)，承秀人應(yīng)通知出租人，以使出租人能夠及時(shí)采取救濟(jì)措施。3其他依誠實(shí)信用原則應(yīng)當(dāng)通知的事由。例如，租賃物因可抗力毀損滅失或因第

11、三人的侵害受損等，承租人也應(yīng)及時(shí)通知出租人。其二，在出現(xiàn)承租人應(yīng)為通知的事項(xiàng)時(shí)，只有在出租人不知該事項(xiàng)的情形下，承租人才負(fù)通知的義務(wù)。若出租人已知，則承租人不負(fù)通知義務(wù)。   如承租人怠于通知，則義務(wù)的違反，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。其賠償?shù)姆秶鸀槌鲎馊艘虺凶馊说∮谕ㄖ虏荒芗皶r(shí)救濟(jì)而受到損害。承租人在出租人不能及時(shí)救濟(jì)時(shí)，不得以出租人債務(wù)不履行為理由，請求損害賠償。承租人是否怠于通知，應(yīng)由出租人舉證責(zé)任。   其次是對于保存行為的容忍義務(wù)。出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕。   承租人所負(fù)擔(dān)的第三項(xiàng)義務(wù)是不作為義務(wù)。  &

12、#160;租賃合同中，承租人的不作為義務(wù)主要包括以下內(nèi)容：   第一，不得隨意對租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物。承租人基于租賃合同對于租賃物所享有的租賃權(quán)，從權(quán)利屬性上來講，系屬債權(quán)，因此，承租人只有在經(jīng)過出租人同意的前提下，方可對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，即對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。當(dāng)然對于出租人要求承租人恢復(fù)原狀的請求權(quán)，法官應(yīng)當(dāng)依據(jù)誠實(shí)信用原則加以判斷，如果出租人權(quán)利的和主張違反了誠實(shí)信用原則，不能支持。   承租人經(jīng)過出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物理的，在返還租

13、賃物時(shí)，仍有殘存價(jià)值的，在當(dāng)事人沒有特別約定時(shí)，出租人應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)償。   第二，不得隨意轉(zhuǎn)租。所謂轉(zhuǎn)租，是指承租人不退出租賃合同關(guān)系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。轉(zhuǎn)租與租賃權(quán)的讓與不同，其區(qū)別在于：首先，就法律性質(zhì)而言，轉(zhuǎn)租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同；租賃權(quán)讓與為租賃債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在實(shí)踐中，經(jīng)常與營業(yè)財(cái)產(chǎn)一并出租。其次，就當(dāng)事人各方的法律關(guān)系看。轉(zhuǎn)租時(shí)，轉(zhuǎn)租人于轉(zhuǎn)租后，仍享有租賃權(quán)，同時(shí)在轉(zhuǎn)秀人與次承租人之間又產(chǎn)生一新的租賃關(guān)系，基于此租賃關(guān)系，轉(zhuǎn)租人在租賃物上為次承租人再度設(shè)定新租賃權(quán)；租賃權(quán)的讓與則不同，在承租人讓與租賃權(quán)時(shí)，承租人于轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)之后，退出租

14、賃關(guān)系，第三人代其位，成為租賃合同的當(dāng)事人。于次，就取得方法而言，轉(zhuǎn)租中，次承租人租賃權(quán)的取得屬設(shè)定的取得；租賃權(quán)的讓與中，受讓人租賃權(quán)的取得，屬移轉(zhuǎn)的取得。另外，就法律關(guān)系的內(nèi)容看，轉(zhuǎn)租中，次承租人對于承租人租金的支付，一般分期進(jìn)行；租賃權(quán)的讓與，受讓人對于作為轉(zhuǎn)讓人的承租人，則一般須一次性給付對價(jià)。轉(zhuǎn)租中，兩個(gè)租賃合同的條件可以不同，而租賃權(quán)的讓與中，受讓人承受讓人的地位。   就轉(zhuǎn)租，不同國家和地區(qū)立法的規(guī)定不一。根據(jù)承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租自主程度的不同，大致可以區(qū)分為兩類：   一類系限制主義模式，即規(guī)定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租或讓與租賃權(quán)。德國民

15、法典即采此見解。另一類系自由主義模式，法國民法典采用這種模式。   我國合同法就轉(zhuǎn)租，通過合同法第224條不難看出，明顯采限制主義模式。根據(jù)承租人的轉(zhuǎn)租，是否經(jīng)過出租人的同意，可以將轉(zhuǎn)租區(qū)分為合法轉(zhuǎn)租與非法轉(zhuǎn)租。其中合法轉(zhuǎn)租，即是指承租人的轉(zhuǎn)租取得了出租人同意。出租人既可以在承租人轉(zhuǎn)租前，經(jīng)概括授權(quán)的方式或個(gè)別認(rèn)可的方式表示同意，也可以在事后予以追認(rèn)。在實(shí)踐中，事后的追認(rèn)常采默示的方式，比如出租人對于次承租人請求租金的支付或增加，但在發(fā)生糾紛時(shí)，次承租人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，證明出租人已默示同意。出租人一旦表示同意，即不得隨意撤回，以保護(hù)次承租人的利益。  

16、60;承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，當(dāng)事人之間發(fā)生如下法律關(guān)系：   首先，就轉(zhuǎn)租人與次承租人而言，雙方當(dāng)事人的關(guān)系與普通的租賃并無區(qū)別。但在出租人與承租人之間的租賃關(guān)系與承租人和次承租人之間的租賃關(guān)系同時(shí)終止時(shí)，次承租人可以直接將租賃物返還給出租人，免除其對于承租人的返還義務(wù)。在次承租人了取得租賃物的所有權(quán)時(shí)，次承租人即取代了出租人的地位，此時(shí)，承租人得以其租賃權(quán)對抗之，就承租人和次承租人（新的出租人）而言，租賃關(guān)系并不消滅。   其次，出租人和承租人而言，兩者的租賃關(guān)系不因轉(zhuǎn)租而受影響，承租人并應(yīng)就因次承租人應(yīng)負(fù)責(zé)的事由所產(chǎn)生的損害 向出租人負(fù)賠償責(zé)任。

17、可見，承租人在此情形下承擔(dān)的是無過失責(zé)任。   再次，就出租人與次承租人之間的關(guān)系而言，雙方當(dāng)事人之間原本并不存在直接的法律關(guān)系，但一些國家和地區(qū)的立法又基于保護(hù)出租人利益的法律目的，確認(rèn)在特定的法律關(guān)系中，次承租人得直接向出租人履行承租人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，出租人也得直接向次承租人行使承租人得行使的權(quán)利。   需附帶指出的是，轉(zhuǎn)租是以承租人存有租賃權(quán)為基礎(chǔ)的，在承租人的租賃權(quán)因合同終止等原因消滅時(shí)，次承租人不能向出租人主張租賃權(quán)。如因此導(dǎo)致次承租人不能得到租賃權(quán)而受有損害時(shí)，次承租人也只能向轉(zhuǎn)租人請求賠償。   非法轉(zhuǎn)租，是指未經(jīng)出租人

18、允許所進(jìn)行的轉(zhuǎn)租?；诜欠ㄞD(zhuǎn)租，在當(dāng)事人間雪生如下法律關(guān)系：   首先，就轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的關(guān)系而言，雙方當(dāng)事人之間的租賃合同可以生效，從而發(fā)生債的效力，基于此債的效力，轉(zhuǎn)租人負(fù)有使次承租人取得對租賃物為使用、收益權(quán)利的義務(wù)，因轉(zhuǎn)租人不能使次承租人取得租賃物的使用、收益的權(quán)利，次承租人得向其雍違約的損害賠償責(zé)任。   其次，就出租人與承租人之間的關(guān)系而言，承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。對此，就轉(zhuǎn)租采限制主義國家和地區(qū)的立法大多設(shè)有明文。我國合同法第224條即明確規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”出租人解除

19、合同的，并可請求違約的損害賠償和基于合同解除所產(chǎn)生的損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。   再次，就出租人與次承租人之間的關(guān)系而言，次在租人的租賃權(quán)不得對抗出租人。在出租人終止租賃關(guān)系時(shí)，出租人自得直接向次承租人請求返還租賃物。   承租人的第四項(xiàng)義務(wù)是支付租金的義務(wù)。   支付租金的義務(wù)是承租人的主合同義務(wù)。承租人應(yīng)當(dāng)依照約定的期限支付租金，對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，依照合同法第226條，租賃期間不滿1年

20、的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。租賃期間在1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。依照合同法第227條，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。此期間為寬限期，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此處需要注意：其他國家和地區(qū)的立法上，為保護(hù)在租人的利益，常就不動(dòng)產(chǎn)的租賃，對出租人在承租人未依約支付租金時(shí)的解除合同的權(quán)利加以限制。如我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第440條第2項(xiàng)規(guī)定：“租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達(dá)兩期之租額，不得依前項(xiàng)之規(guī)定，終止契約?！钡聡穹ㄒ嘤邢嗨频囊?guī)定。類似規(guī)定，有利于兼顧雙方當(dāng)事人的利益，

21、頗值我國立法借鑒。   租金的數(shù)額外負(fù)擔(dān)得由當(dāng)事人自行約定，但法律對租金數(shù)額有特別規(guī)定的，應(yīng)依法律的規(guī)定；當(dāng)事人約定的租金高于法律規(guī)定的最高限額的，其超過部分應(yīng)為無效。承租人支付租金，應(yīng)依當(dāng)事人約定的數(shù)額交付。租金雖為租賃物使用、收益的代價(jià)，但在因承租人自己的事由而致不能對租賃物的一部或全部為使用、收益的，承租人不能免除或部分免除交付租金的義務(wù)，仍應(yīng)按約定的數(shù)額交付租金。由于承租人的原因致租賃物全部毀損滅失的，當(dāng)事人之間的租賃合同終止，承租人應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任，但其交付租金的義務(wù)自然也就終止。   承租人的第五項(xiàng)義務(wù)是返還租賃物的義務(wù)。  

22、60;租賃關(guān)系終止后，租賃物仍然存在的，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物性質(zhì)使用后的狀態(tài)。租賃關(guān)系一般得因租賃期限屆滿而終止，但也可因當(dāng)事人一方行使解除合同的權(quán)利及其他原因而終止。在租賃關(guān)系終止時(shí)，只要租賃物存在，承租人就應(yīng)返還租賃物；只有租賃物不存在了，承租人才不負(fù)返還義務(wù)。例如在租賃物因不可歸責(zé)于承租人的事由滅失時(shí)，租賃關(guān)系也終止，但承租人并無返還租賃物的義務(wù)。   承租人承擔(dān)租賃物的返還義務(wù)，應(yīng)注意：   第一， 出租人返還租賃物的義務(wù)為基于租賃合同所生的義務(wù)，因而即使是出租人在租賃關(guān)系終了后，將租賃物的所有權(quán)讓與他人，

23、也可請求返還。   第二， 數(shù)人共同承租時(shí)，各承租人所負(fù)擔(dān)的租賃物返還義務(wù)為連帶債務(wù)。   第三， 出租人為數(shù)人時(shí)，如出租人間為按份共有關(guān)系，則各共有人得基于所有物返還請求權(quán)，就春應(yīng)有部分主張返還。如數(shù)個(gè)出租人為共同共有關(guān)系，則原則上應(yīng)由數(shù)個(gè)共有人共同主張返還。如僅有一共有人主張返還的，則可視為系為全體共有人的利益。并在返還時(shí)，應(yīng)向全體共有人返還。   第四， 就返還的期限，定期租賃鷲地租賃期限屆滿時(shí)為之；不定期租賃，應(yīng)于通知終止租賃關(guān)系時(shí)為這。就房屋租賃，于租賃關(guān)系終止后，承租人是否應(yīng)立即搬遷，我國立法未設(shè)明文。衡諸情理，出租人應(yīng)依

24、誠實(shí)信用原則，留有合理的寬容期間。但應(yīng)注意的是，在騰交期間，承租人的用益，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予以返還。   第五， 承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。對承租人返還租賃物的此項(xiàng)要求，在合同法的幾個(gè)征求意見稿中，都是表述為要求承租人返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合原狀。兩相比較，以現(xiàn)在頒行的合同法中的規(guī)定為妥。因?yàn)榭季孔赓U合同的目的，皆以承租人使用、收益租賃物為內(nèi)容，在在租人依約定的方法或根據(jù)租賃物的性質(zhì)所確定的方法使用、收益租賃物的過程中，難免會(huì)使租賃物發(fā)生變更或才損耗，對此，合同法第218條已明文規(guī)定免除承租人的賠償責(zé)任。此時(shí)若再要求返還原物，將導(dǎo)致條文間的

25、沖突，而且也不現(xiàn)實(shí)。實(shí)際上，只要承租人返還的租賃物符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)即可。   第六， 承租人在租賃期間未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改建，改裝或者增加附著物的，在返還租賃物時(shí)，出租人有權(quán)要求予以拆除，恢復(fù)租賃物的原狀。承租人的上述行為經(jīng)出租人同意的可不恢復(fù)租賃物的原狀，就因此而使租賃物價(jià)值增加的部分轉(zhuǎn)而請求有益費(fèi)用的返還。   第七， 承租人在返還租賃物時(shí)，就其對租賃物所支出的必要費(fèi)用，也可主張返還。所謂必要費(fèi)用，是指為維護(hù)租賃物所不可缺少的費(fèi)用。比如租賃物的保管費(fèi)、機(jī)器的養(yǎng)護(hù)費(fèi)、動(dòng)物的飼養(yǎng)費(fèi)等皆屬之。從不同國家和地區(qū)的立法來看，必

26、要費(fèi)用可以分為兩部分：一顯維持租賃物的能力所支出的必要費(fèi)用，如動(dòng)物的飼養(yǎng)費(fèi)、汽車加油的費(fèi)用等，一般應(yīng)由承租人負(fù)擔(dān)。一是為維持租賃物的使用、收益狀態(tài)所支出的費(fèi)用，如房屋的維修費(fèi)用、修補(bǔ)汽車輪胎的費(fèi)用、更換機(jī)器零件的費(fèi)用等，應(yīng)由出租人負(fù)擔(dān)。如果此項(xiàng)費(fèi)用已由承租人支出，出租人有償還義務(wù)。當(dāng)事人就此另有約定的，從其約定。   租賃合同的效力還包括租賃合同的特別效力。   租賃合同的特別效力首先體現(xiàn) 為承租人獲取租賃物收益的權(quán)利。也就是說在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。這里尤其需要注意收益與孳息之間的區(qū)別。孳息的分配原

27、則一般是歸所有權(quán)人取得。   租賃合同的特別效力還包括租賃權(quán)的物權(quán)化。   租賃合同為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在早期民法上，承租人只能向出租人本人主張對租賃物的使用、收益，租賃權(quán)不能對抗第三人。這種權(quán)利配置反映了重視所有權(quán)，相對輕視使用、收益權(quán)的觀念。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民法逐漸地承認(rèn)在房屋等財(cái)產(chǎn)的租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同。此即“買賣不破租賃”原則。這一原則突破了傳統(tǒng)的合同相對性原則 ，使租賃權(quán)具有了對抗第三人的效力。這種情況被稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”或“債權(quán)

28、的物權(quán)化”。在這種情況下，承租人的租賃權(quán)性質(zhì)如何，學(xué)者之間有爭論。概括起來主要有債權(quán)說、物權(quán)說和物化說三種學(xué)說。我國合同法第229條關(guān)于租賃合同對抗效力的規(guī)定即是租賃權(quán)物化說的體現(xiàn)。依據(jù)該條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人與出租人原來在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)一并遵循。   租賃權(quán)的物權(quán)化，是民法上一個(gè)比較重要的問題，從各個(gè)國家和地區(qū)的立法與判例來看，主要體現(xiàn)在：   第一租賃權(quán)的對抗效力。我國合同法第229條的規(guī)定就認(rèn)可了，無論是需要進(jìn)行登記的租賃，還是不需要進(jìn)行登記的租賃，無論是動(dòng)產(chǎn)租賃還是不動(dòng)產(chǎn)租賃，租賃權(quán)都具

29、有對抗的效力。   第二，表現(xiàn)在租賃權(quán)的侵害所生的對于第三人的效力，換言之，承租人是否得基于租賃權(quán)對第三人主張排除妨害請求權(quán)及損害賠償請求權(quán)。我國現(xiàn)行立法就此未設(shè)明文，若嚴(yán)格貫徹物權(quán)法定主義，則承租人只能基于占有行使排除妨害的請求權(quán)和賠償損失的請法語權(quán)。   第三，表現(xiàn)為租賃權(quán)的繼續(xù)性。所謂租賃權(quán)的繼續(xù)性，即是指延長租賃期限并限制出租人的解約權(quán)。我國現(xiàn)行立法中，就租賃合同的期間，合同法中設(shè)有最長期間限制，為20年，期間更新時(shí)，也不得超過20年。就租賃權(quán)的繼續(xù)性，主要體現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)36條的規(guī)定上，即：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議

30、的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”但該項(xiàng)規(guī)定對于租賃期限的延長并不有力。就出租人的解約權(quán)，則依據(jù)合同法定解除的事由，有諸多限制。   第四，表現(xiàn)為租賃權(quán)處分的可能性。即租賃權(quán)是否被讓與及轉(zhuǎn)租。我國合同法就轉(zhuǎn)租設(shè)有明文，要求經(jīng)出租人同意方可進(jìn)行，否則，出租人得解除合同。就租賃權(quán)的讓與，我國立法就此問題未設(shè)明文，一般認(rèn)為，應(yīng)經(jīng)出租人同意方可進(jìn)行。   第五，表現(xiàn)為廢止利用方法的限制。即承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由。對此，我國立法沒有承認(rèn)，而是要求必須經(jīng)過出租人的同意。   第六，表現(xiàn)為租金的客觀化。我國立法就

31、此未設(shè)明文。   我本人認(rèn)為，租賃權(quán)盡管出現(xiàn)物權(quán)化的趨向，但一般而言，其性質(zhì)仍為債權(quán)。租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界，否則不但有違物權(quán)化的初衷，而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂。租賃權(quán)物化的邊界，首先應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來，即租賃權(quán)的物化主要是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化，從各國的立法規(guī)定看，也是如此，多是賦予不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以一定的物權(quán)的效力，而不是承認(rèn)一般租賃權(quán)的物權(quán)效力?？紤]到不動(dòng)產(chǎn)的稀缺性較高，為強(qiáng)化不動(dòng)產(chǎn)承租人的地位，法律可對不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行“買賣不破租賃”的原則；而對動(dòng)產(chǎn)也完全衽 “買賣不破租賃”的原則，不利于財(cái)產(chǎn)的流通，也沒有必要，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)不難在市場上買到，而且具有較強(qiáng)的可替代

32、性。所以，我們贊同租賃權(quán)物化的觀點(diǎn)，即對某些特殊的租賃權(quán)（例如不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)）賦予物權(quán)的效力，但不能一般地承認(rèn)租賃權(quán)為物權(quán)。   其次，即使是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化，也應(yīng)存在邊界。我國的立法上既然已經(jīng)承認(rèn)了諸多以不動(dòng)產(chǎn)的使用收益為目的的用益物權(quán)，若就租賃權(quán)的物權(quán)化程度不設(shè)限制，則難免使一些用益物權(quán)無適用的余地。   租賃合同特別效力的最后一點(diǎn)體現(xiàn)是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。   所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。合同法第230條確認(rèn)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之

33、前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系對出租人選擇房屋買賣合同對方當(dāng)事人自由的限制。   承租人的優(yōu)先購買權(quán)在我國以往的立法和司法解釋中，已有相應(yīng)規(guī)定。國務(wù)院城市私有房屋管理?xiàng)l例第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個(gè)月通知承租人。在同等條件下承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！贝?/p>

34、次頒行的“中華人民共和國合同法”再次確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。   由此可見，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是依法產(chǎn)生的，而不是根據(jù)當(dāng)事人之間的合同產(chǎn)生的，優(yōu)先購買權(quán)只能屬于特定的人享有，具有一定的專屬性，承租人不能將該權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人享有。當(dāng)然， 承租人并不能在任何情況下都行使優(yōu)先購買權(quán)，只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)才可享有。氣氛承租人的優(yōu)先購買權(quán)，須注意：   首先，承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，這是承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的前提和基礎(chǔ)。   其次，出租人出賣租賃房屋，應(yīng)負(fù)擔(dān)通知義務(wù)。這是承租人得以行使優(yōu)先購買權(quán)的必要前提。對于出租

35、人應(yīng)于何時(shí)履行通知義務(wù)，我國以往的立法和司法解釋都規(guī)定為提前3個(gè)月，即在出租人出賣房屋前3個(gè)月，此次頒行的合同法則未規(guī)定明確的期限，僅限定為在出賣之前的合理期限內(nèi)。   再次，承租人僅在同等條件下得享有優(yōu)先購買權(quán)。在我國的審判實(shí)踐中，對同等條件的內(nèi)涵歷來存在兩種不同的觀點(diǎn)：一是絕對同等說，認(rèn)為承租人認(rèn)購的條件應(yīng)與其他買受人絕對相同和完全一致。二是相對同等說，認(rèn)為承租人購買條件與其他買受人條件大致相等，即為有同等條件。這兩種看法都有道理，但也不完全妥當(dāng)。第一種觀點(diǎn)在適用中過于嚴(yán)格，尤其是當(dāng)其他買受人所提供的條件（如提供某機(jī)會(huì)）承租人不能做到，但承租人可以以多付金錢的辦法來彌補(bǔ)

36、這些附加條件的不足時(shí)，則不能苛求承租人提出的條件必須與其他買受人的條件完全 一致。第二種觀點(diǎn)在適用中的伸縮性過大，難以具體操作。 我們認(rèn)為，同等條件主要是指價(jià)格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優(yōu)惠的價(jià)格，而此種優(yōu)惠能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格中。如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場價(jià)格來確定房價(jià)。此處的同等條件，主要是指出價(jià)條件，包括價(jià)格、交付房價(jià)期限、方式等，至于所出售房屋的部位，數(shù)量應(yīng)無區(qū)別，更是題中應(yīng)有之意。   最后，承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)使優(yōu)先購買權(quán)，此項(xiàng)要求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使條件。   在房屋租賃合同中，承租人在

37、租賃期間死亡的，其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋，并享有此項(xiàng)優(yōu)先購買權(quán)。   出租人在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，未告知承租人，并未給承租人提供行使優(yōu)先購買權(quán)的機(jī)會(huì)的，出租人與第三人之間所訂立的房屋買賣合同為相對無效合同。承租人得基于行使優(yōu)先購買權(quán)的目的請求人民法院確認(rèn)出租人與第三人之間的合同無效。并得主張依照與第三人同樣的購買條件，與出租人訂立房屋買賣合同，出租人不得拒絕。   五、租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)   當(dāng)由于既不可歸責(zé)于承租人，又不可歸責(zé)于出租人的事由，致使租賃折部分或全部毀損、滅失的，就產(chǎn)生了租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題。租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題， 可以分解為兩個(gè)問題來考察。   首先是租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題，即由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)。就此問題，除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，自羅馬法以來，就形成了由物的所有人負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即天災(zāi)歸物權(quán)人負(fù)擔(dān)的法律思想。此為標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的一般原則。因而，租賃物的所有人應(yīng)負(fù)擔(dān)此種情形下標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)。   其次是因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)