快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式

1、.快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式一、定義快周轉(zhuǎn)指提高存貨周轉(zhuǎn)率，減少貨幣資金占用量，提升資金使用效率其本質(zhì)是最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)工程股東資金的占用，或者說(shuō)是使自有資金在單位時(shí)間內(nèi)收益最大化。二、案例分析一快周轉(zhuǎn)案例分析1.萬(wàn)科萬(wàn)科“5986，即拿地5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷售、第一次開(kāi)盤(pán)去化率到達(dá)80%、產(chǎn)品構(gòu)造60%為住宅產(chǎn)品。萬(wàn)科的工程獲取后3天完成交底，交底60天后匯報(bào)方案，方案匯報(bào)后25天落實(shí)修改意見(jiàn)確定實(shí)施方案，實(shí)施方案確定后60天出全套施工圖，工程獲取后148天5個(gè)月出全套施工圖。注：設(shè)計(jì)在方案確定后可視情況先出土方開(kāi)挖、樁基、報(bào)建文本、總平圖，以滿足全套施工圖出圖前工程、報(bào)建先行啟動(dòng)。全套施工圖

2、出圖后4個(gè)月工程需到達(dá)預(yù)售形象，報(bào)建需取得預(yù)售證，工程群編排三級(jí)方案時(shí)要關(guān)注開(kāi)挖、樁基、總平及報(bào)建文本等前置資料時(shí)間。通過(guò)以上分析，可以算出萬(wàn)科從土地獲取至取得預(yù)售證，合計(jì)用時(shí)9個(gè)月。2.泰禾集團(tuán)泰禾90%的產(chǎn)品要做快周轉(zhuǎn)，最多7-8個(gè)月就要開(kāi)盤(pán)銷售。拿到一塊新地后，工程的所有工作不僅需要前置，而且更要做好。拿地之前的市場(chǎng)分析調(diào)研、產(chǎn)品定位必須非常專業(yè)，包括設(shè)計(jì)、推廣、開(kāi)發(fā)等方面必須已經(jīng)有一套比擬完善、熟練的程序，否那么快周轉(zhuǎn)只是空談。“泰禾在拿地之前做足了功課，拿到地的時(shí)候，設(shè)計(jì)根本上已經(jīng)完成了，所以才能保證拿地后7-8個(gè)月開(kāi)盤(pán)。3.海亮地產(chǎn)海亮地產(chǎn)2021年就旗幟鮮明提出快周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，并要求

3、全國(guó)各工程在開(kāi)發(fā)速度上到達(dá)當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先水平，比照傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)拿地開(kāi)盤(pán)12個(gè)月周期，海亮要求在保證品質(zhì)前提下將周期壓縮至6-8個(gè)月。更有甚者，海亮局部工程已經(jīng)做到3個(gè)月開(kāi)盤(pán)，比方海亮XX公司御府工程就書(shū)寫(xiě)了拿地到開(kāi)盤(pán)僅僅87天的神奇故事。從以下三個(gè)方面可窺一斑：1快周轉(zhuǎn)本質(zhì)：資金的快周轉(zhuǎn)在海亮看來(lái)，快周轉(zhuǎn)的本質(zhì)就在于資金的快周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)工程股東資金的占用，或者說(shuō)是使自有資金在單位時(shí)間內(nèi)收益最大化。懂得快周轉(zhuǎn)核心本質(zhì)后，海亮在工程土地選擇上就能“有的放矢，而不像其他快周轉(zhuǎn)企業(yè)墨守成規(guī)的“只拿規(guī)模較小的地塊，海亮拿地那么是從資金周轉(zhuǎn)核心角度出發(fā)，認(rèn)為即使地塊較大，但只要能分期付款，

4、單位時(shí)間內(nèi)較少占用股東資金，海亮依舊可以拿規(guī)模較大的地塊。再比方，如果規(guī)模土地所在板塊屬于成長(zhǎng)型區(qū)域，未來(lái)土地價(jià)格的漲幅會(huì)高于財(cái)務(wù)利息，那么該地塊也是可以去拿的。所以，快周轉(zhuǎn)關(guān)鍵在于讀懂本質(zhì)。2快周轉(zhuǎn)指標(biāo)：三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)海亮認(rèn)為評(píng)判一個(gè)工程是否做到快周轉(zhuǎn)，關(guān)鍵要看三個(gè)指標(biāo)。一是整體的現(xiàn)金流回正時(shí)間，即整個(gè)工程的投資回收期；二是拿地到開(kāi)工、預(yù)售的時(shí)間，這一點(diǎn)上，海亮目前要求住宅工程拿地到開(kāi)工4個(gè)月，拿地到預(yù)售要在6-8個(gè)月以內(nèi)；三是銷售去化速度，海亮要求工程開(kāi)盤(pán)后30天內(nèi)去化率不低于60%，90天內(nèi)去化率不低于80%，工程入住去化率不低于98%。3快周轉(zhuǎn)特色：工作前置，以預(yù)售為界，前段快周轉(zhuǎn)、后段

5、高品質(zhì)海亮快周轉(zhuǎn)的速度快得驚人，但海亮如何快而不亂.海亮快周轉(zhuǎn)并非僅僅追求工程開(kāi)發(fā)從拿地到交房整體的“快，而是以預(yù)售為界，前段求快，側(cè)重快周轉(zhuǎn)，后段求高品質(zhì)，以質(zhì)量為先。執(zhí)行上，海亮在快周轉(zhuǎn)與高品質(zhì)平衡上采取“分段聚焦、分時(shí)聚焦的策略：即快周轉(zhuǎn)模式主要聚焦工程開(kāi)發(fā)前半段從拿地到預(yù)售階段，這個(gè)階段屬于股東自有資金占用的階段，大量的財(cái)務(wù)利息要求海亮必須加快開(kāi)發(fā)速度；而開(kāi)盤(pán)到交房階段的主體建立和客戶效勞，這個(gè)階段海亮那么更注重工程高品質(zhì)打造。為了落實(shí)關(guān)聯(lián)的高品質(zhì)戰(zhàn)略，海亮針對(duì)性推行了質(zhì)量第三方檢查，工程驗(yàn)房、客戶滿意度調(diào)查等質(zhì)量舉措，并將業(yè)主最為關(guān)注的質(zhì)量敏感點(diǎn)如漏水、空洞等進(jìn)展重點(diǎn)把控，現(xiàn)場(chǎng)工程師

6、每天進(jìn)展23輪質(zhì)量巡檢、拍照。需要注意的是，即便是在拿地到預(yù)售階段的快周轉(zhuǎn)，海亮也是通過(guò)將定位、設(shè)計(jì)、招采等工作前置來(lái)實(shí)現(xiàn)的快速開(kāi)發(fā)，而非冒質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)一味壓縮工期。4.融創(chuàng)中國(guó)在拿地、開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)環(huán)節(jié)上，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)施“快字訣，節(jié)節(jié)加快，爭(zhēng)取預(yù)售款提前回籠。孫宏斌創(chuàng)造的“并聯(lián)操作，四線對(duì)表，即在拿地后，研發(fā)、開(kāi)發(fā)、銷售、工程四個(gè)部門(mén)快速并行聯(lián)動(dòng)，以最快的速度完成銷售，被業(yè)界同行視為預(yù)售款快速回籠的不二法門(mén)。融創(chuàng)對(duì)工程開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)控制嚴(yán)格，一個(gè)工程在獲取階段即全面展開(kāi)工作，拿地后7天內(nèi)確定定位和規(guī)劃方案，30天內(nèi)召開(kāi)啟動(dòng)會(huì)，從集團(tuán)到區(qū)域公司高管組成評(píng)審團(tuán)，對(duì)產(chǎn)品和品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、目標(biāo)本錢(qián)、節(jié)奏安排及利潤(rùn)、現(xiàn)金流

7、、IRR等指標(biāo)進(jìn)展明確。5.萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)，120萬(wàn)平方米的建筑面積，包括九個(gè)酒店、亞洲最大的滑雪場(chǎng)，三個(gè)高爾夫球場(chǎng)、旅游小鎮(zhèn)等，26個(gè)月就建成開(kāi)業(yè)，創(chuàng)造了神話。萬(wàn)達(dá)XX東方影都原定2021年7月開(kāi)工，當(dāng)年完成30億銷售。但由于土地等方面原因，工程拿到預(yù)售證開(kāi)盤(pán)時(shí)距離年底只有16天時(shí)間，短短16天內(nèi)，超額完成任務(wù)萬(wàn)達(dá)工程開(kāi)發(fā)速度屢屢創(chuàng)造記錄，與以下兩點(diǎn)分不開(kāi)：執(zhí)行力與獨(dú)特的商業(yè)模式。萬(wàn)達(dá)執(zhí)行力強(qiáng)，一是說(shuō)到做到。萬(wàn)達(dá)所有工程，包括萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、酒店、百貨、影城等，在開(kāi)工時(shí)就確定開(kāi)業(yè)時(shí)間。二是算到拿到。萬(wàn)達(dá)從事不動(dòng)產(chǎn)15年來(lái)開(kāi)發(fā)超過(guò)一百個(gè)工程，不管是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)還是酒店，全部做到本錢(qián)低于預(yù)算

8、目標(biāo)、凈利潤(rùn)高于預(yù)算目標(biāo)。此外萬(wàn)達(dá)內(nèi)部形成了執(zhí)行力文化，建立執(zhí)行管理模式，總部集權(quán)，垂直扁平，強(qiáng)化監(jiān)視，建立了一支強(qiáng)大的審計(jì)隊(duì)伍，最終靠科技保障執(zhí)行?！皠?chuàng)新商業(yè)模式，讓你的模式具有唯一性、獨(dú)特性、不可復(fù)制性，讓別人來(lái)請(qǐng)你。萬(wàn)達(dá)如何使自己的方案得到政府認(rèn)可，可以按期或提前完成.很多年前，萬(wàn)達(dá)就開(kāi)場(chǎng)搞萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一代、兩代，到第三代成為城市綜合體，產(chǎn)生很大影響力。很多政府為打造任期內(nèi)的形象工程，要排隊(duì)到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)爭(zhēng)取工程，工程落地后，報(bào)批報(bào)建等工作，政府部門(mén)一路綠燈，相關(guān)外部影響因素就會(huì)降到最低。另外，萬(wàn)達(dá)拿到的土地完全是凈地。6.華夏幸福基業(yè)華夏幸?；鶚I(yè)公司，采取“工業(yè)園+住宅配套的開(kāi)發(fā)模式，致力于

9、成為全球產(chǎn)業(yè)新城的引領(lǐng)者，確立以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品的業(yè)務(wù)模式。以“經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、社會(huì)和諧、人民幸福的產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品，在“以人為本、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的理念之下，創(chuàng)新升級(jí)“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、合作共贏的市場(chǎng)化運(yùn)作模式，通過(guò)環(huán)境創(chuàng)新、平臺(tái)創(chuàng)新、金融創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新等手段，構(gòu)建生態(tài)綠色的城市底板，鑄就創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的開(kāi)展內(nèi)核，打造產(chǎn)業(yè)集群集聚的抓手，建立以人為本的幸福城市載體。在探索并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)新城的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展、城市開(kāi)展和民生保障的同時(shí)，有效提升區(qū)域開(kāi)展的綜合價(jià)值。7.世茂集團(tuán)世茂集團(tuán)從高端大戶型住宅、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品高利潤(rùn)轉(zhuǎn)向剛需、剛改，放低利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)周轉(zhuǎn)率和規(guī)模的快速增長(zhǎng)。產(chǎn)品研發(fā)中心專門(mén)研發(fā)了“快速周轉(zhuǎn)系列產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，在20

10、21年底對(duì)40多個(gè)工程中的30多個(gè)工程調(diào)整和修改了產(chǎn)品構(gòu)造，把單一大戶型產(chǎn)品調(diào)整為大中小戶型產(chǎn)品并存。8.恒大地產(chǎn)恒大通過(guò)強(qiáng)有力、專業(yè)化的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)工程快速開(kāi)發(fā)。為實(shí)現(xiàn)投資周期最短的目標(biāo)，集團(tuán)所有工程在土地獲取后后6個(gè)月內(nèi)推出預(yù)售方案，標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷程序確保在收購(gòu)?fù)恋睾?-8個(gè)月內(nèi)開(kāi)場(chǎng)工程預(yù)售。恒大依靠集團(tuán)化嚴(yán)密型管理模式，確保在拿地后快速完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、施工組織、原材料供給等各項(xiàng)工作，以實(shí)現(xiàn)工程的快速開(kāi)工建立；依靠標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，迅速完成工程的定位和方案擬定及實(shí)施；通過(guò)全國(guó)統(tǒng)一招投標(biāo)整合資源，迅速組織新工程施工，確保工程進(jìn)度及質(zhì)量；通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的工程管理、質(zhì)量控制體系，保證工程質(zhì)

11、量； 并通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)盤(pán)模式，實(shí)現(xiàn)快速銷售的目標(biāo)。恒大地產(chǎn)采取由精品戰(zhàn)略、快決策標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線組成的產(chǎn)品戰(zhàn)略。精品戰(zhàn)略：精品標(biāo)準(zhǔn)+環(huán)節(jié)精品+精裝修。制定“精品工程標(biāo)準(zhǔn)6000余條，達(dá)不到精品標(biāo)準(zhǔn)的房屋絕不交付使用，將精品標(biāo)準(zhǔn)貫穿于設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等整個(gè)流程；采用過(guò)程化控制的“質(zhì)量錘制度，由專人嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)；標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)人，過(guò)程控制人，從產(chǎn)品鏈各個(gè)環(huán)節(jié)保證工程品質(zhì)；與國(guó)內(nèi)外300多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟，滿屋名牌，9A精裝，針對(duì)不同級(jí)別產(chǎn)品有明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)，集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)配送原材料，從源頭保證精裝品質(zhì)快決策標(biāo)準(zhǔn)化：決策快、開(kāi)發(fā)快、復(fù)制快。產(chǎn)品高度標(biāo)準(zhǔn)“恒大能做到XX和XX的同一類型工程，路燈的型號(hào)、大門(mén)、門(mén)把手都是一樣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品復(fù)制快，節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)，決策快，開(kāi)發(fā)快，但本地化程度低。產(chǎn)品線清晰：產(chǎn)品線+產(chǎn)品組合+產(chǎn)品構(gòu)造。按照產(chǎn)品定位劃分5大經(jīng)典產(chǎn)品系列，產(chǎn)品組合：150多種標(biāo)準(zhǔn)戶型，按照不同工程需要進(jìn)展組合，產(chǎn)品構(gòu)造：傳統(tǒng)中端及中高端產(chǎn)品：高端產(chǎn)品：旅游度假產(chǎn)品=7:1:2。 9.龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)構(gòu)建產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，模塊標(biāo)準(zhǔn)化為根底，通過(guò)組合和PBS，組成產(chǎn)品。模塊標(biāo)準(zhǔn)化