物業(yè)管理公司工程部指導(dǎo)文件

1、閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。培根標題：物業(yè)管理公司工程部指導(dǎo)文件目錄工程部管理內(nèi)容3工程部行為獎懲暫行條例5工程部緊急措施方案6工具管理標準作業(yè)規(guī)程9預(yù)防維修方式及其維修措施12工程部值班管理標準作業(yè)規(guī)程14設(shè)備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程16報修管理標準作業(yè)規(guī)程19如何做好物業(yè)設(shè)備管理22設(shè)備臺帳和檔案管理24測量設(shè)備管理標準作業(yè)規(guī)程281b壓設(shè)備巡視規(guī)定31公共設(shè)施機電設(shè)備接管驗收注意事項 32公共設(shè)施安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程35漫談變壓器繼電保護40配電室安全工作管理規(guī)定42設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)檢修技術(shù)條款45供電設(shè)備設(shè)施的維修管理59供電設(shè)備的運行管理61供電設(shè)備的安全管理65弱電系統(tǒng)維

2、修標準作業(yè)規(guī)程69監(jiān)控系統(tǒng)故障的解決方法72給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理75給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護管理76給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 82電氣工程的檢驗與試驗工作方法86給排水設(shè)備運行管理91二次供水管理標準作業(yè)規(guī)程94噴淋水泵誤啟動的故障排除96消防給水系統(tǒng)的維護保養(yǎng)97消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程99機電維修部員工培訓(xùn)管理標準作業(yè)規(guī)程102維修收費管理規(guī)定105自動噴水噴淋滅火系統(tǒng)的運行管理與維修 106火險應(yīng)急處理108住戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程109游泳池水水質(zhì)衛(wèi)生標準衛(wèi)生學(xué)意義111游泳池設(shè)備作業(yè)指導(dǎo)書115電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程117電梯故障維修標準作業(yè)規(guī)程122電梯

3、運行管理標準作業(yè)規(guī)程124電梯困人救援標準作業(yè)規(guī)程127工程部管理內(nèi)容一、工程部部門職責(zé)一、負責(zé)各項目設(shè)備、設(shè)施的驗收與管理。1、參與項目設(shè)備、設(shè)施的接管與確認驗收，建立詳細的設(shè)備、設(shè)施臺賬。2、對所驗收的設(shè)備設(shè)施進行詳細標識。3、建立設(shè)備卡，做好相應(yīng)的運行記錄，對所有設(shè)備設(shè)施進行規(guī)范科學(xué)的管理。4、負責(zé)外接業(yè)務(wù)的拓展與評估，及人員的合理配置。二、負責(zé)各專業(yè)系統(tǒng)的維護保養(yǎng)，確保各系統(tǒng)正常運行。1、制訂各專業(yè)系統(tǒng)（供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、弱電控制系統(tǒng)、電梯等）的詳細 維保計劃及費用預(yù)算，組織維保工作的監(jiān)管實施，確保設(shè)備設(shè)施的正常，延長設(shè) 備設(shè)施的使用壽命。2、制定應(yīng)急方案， 保障水、電、電梯滿足使

4、用要求。三、負責(zé)日常維修體系的建立1、編制預(yù)防性維修預(yù)算及計劃，并監(jiān)管實施。2、做好包括供水、排水管道設(shè)施和土、木、低壓設(shè)備設(shè)施的維修及其他矯正性 維修，及時整修換新，保證維護物業(yè)形象。3、負責(zé)客戶有償維修服務(wù)的提供，保證及時有效地為客戶排憂解難，為客戶提 供良好的服務(wù)。4、負責(zé)其他臨時性維修工作。四、制定切實可行的節(jié)能措施，減少水、電、及維修材料的消耗，降低管理成本。五、制定措施保證設(shè)備機房、重點崗位、場所安全。六、編制設(shè)備更新、技術(shù)改造、技術(shù)人員技能、服務(wù)培訓(xùn)計劃，保持設(shè)備、技術(shù)、 服務(wù)意識能力處于較高水平。七、負責(zé)監(jiān)督審批客戶二次裝修方案，安排專業(yè)監(jiān)管，保證樓宇的安全使用。八、歸口管理技

5、術(shù)文件及資料案卷，做好設(shè)施、設(shè)備資料的收集、整理、完善、 建檔及管理。九、完成其他交辦的工作。二、工程部服務(wù)標準1、維修人員嚴格核照公司規(guī)定的維修工作的操作程序、禮儀禮貌規(guī)范進行對客 戶維修服務(wù)工作。2、維修人員接派工單后應(yīng)在15分鐘內(nèi)到達維修現(xiàn)場并由客戶在派工單上確認 到達時間及維修完工時間，確保對客戶維修工作的及時率和滿意率達到所訂目 標。3、做到設(shè)備小修：1 4小時內(nèi)完成，設(shè)備中修：1 6個工作日內(nèi)完成，大 修：15個工作日內(nèi)完成。設(shè)備設(shè)施（機房）報修、應(yīng)在15分鐘到達現(xiàn)場。4、嚴格按照各系統(tǒng)設(shè)備安全操作規(guī)程進行操作，確保全年無操作責(zé)任事故 發(fā)生。5、按照每年年底制訂的下年度設(shè)備、設(shè)施維

6、保計劃，按時、保質(zhì)保量完成設(shè)備、 設(shè)施維保工作；保證設(shè)備無嚴重滴漏，機械部份運轉(zhuǎn)正常，無異常響聲，電氣部 份接線、絕緣良好。確保各系統(tǒng)設(shè)備完好率在 95%以上。6、按區(qū)域劃分設(shè)備機房管理包干區(qū)域，定時對設(shè)備機房及內(nèi)部設(shè)備進行清潔，保證設(shè)備、器件、機房無油污、塵埃、滲水、漏油、漏電現(xiàn)象，設(shè)備狀態(tài)標識清晰可見，符合設(shè)備運行環(huán)境要求。7、按時對需要測量的儀器送檢，保證各類測量儀器反映的數(shù)據(jù)真實可靠。8、電梯應(yīng)全部正常運行，9、供配電24小時正常服務(wù)，10、生活供水24小時正常服務(wù)，如遇水公司管網(wǎng)停水，應(yīng)提前告知各業(yè)主、用 戶節(jié)約用水、盡量保證停水期間二次供水的正常供給。 水池、水箱每年清洗一次， 二

7、次供水水質(zhì)每年度送防疫站化驗兩次、確保二次供水水質(zhì)符合國家生活飲用 水衛(wèi)生標準11、保證園區(qū)、道閘、監(jiān)控攝像報警設(shè)備、線路暢通，做到有故障時立即排除。工程部行為獎懲暫行條例為規(guī)范工程部管理，嚴肅工作作風(fēng)，提高工作效率，現(xiàn)制定以下獎罰制度：一、獎勵范圍1、為公司的發(fā)展和工程部管理工作積極獻計獻策，提出合理化建議，被管理中心采納并取得明顯經(jīng)濟效益者（加 25分50分）；2、遇有重大事故，不計個人得失，積極參加搶險、救助工作者（加25分50分）。3、工作認真踏實，對處理得當(dāng)及時（加 10分20分）4、堅守崗位，遵守公司一切規(guī)章制度，不遲到、不早退、服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排及時完成任務(wù)（加10分20分）二、懲

8、罰范圍1、未按員工手冊做到（每小項次扣 5分10分）；2、未按規(guī)定著裝或著裝不整；未佩帶工作牌（扣 2分5分）；3、故上下班遲到、早退者（扣 2分5分）；4、無故曠工者（扣510分）；5、沒有執(zhí)行交接班（扣5分10分）或交接班不清楚（扣2分5分）；6、上班時間看書報、聽收音機、吃零食、打私人電話、會友聊天、飲灑等做與工作無關(guān)的事（扣2分5分）；7、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，私自換班、替班者（扣 5分10分）；因替班者未按操作規(guī)程操作造成事故按情節(jié)嚴重（扣 20分50分）；8、值班人員離崗或睡崗者（扣 510分），造成事故者視情節(jié)輕重予以處理。9、無故不參加公司或部門會議（扣 2分5分）；10、因維修工作或

9、服務(wù)不到位受到業(yè)主投訴（扣 2分5分），情節(jié)嚴重者扣10 分以上；11、工作中未能及時發(fā)現(xiàn)安全隱患，發(fā)生一般性事故（扣5分10分），情節(jié)嚴重者扣20分以上；12、不服從上級領(lǐng)導(dǎo)工作分配（扣 5分10分）；學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根13、處理有償報修任務(wù)時，未按正規(guī)工作程序操作，或私自向業(yè)主收取費用者（扣50 分）；14、報修不及時，或采取措施不力（扣 2分5分）；造成損失者，視情節(jié)輕重 處以20分以上扣分；15、工作記錄、設(shè)備、樓道巡查記錄不清（扣2分5分）或不實（扣510分）；16、工程維修值班人員夜間未按工作程

10、順進行巡查造成景園照明燈不亮、影響監(jiān)控畫面、周邊形象受到影響、燈泡故障 5盞以上每盞（扣1分）備注；本條例自2008年10月1日起實施。以上每分合人民幣 元，員工月累計扣分達30分以上者，半年扣分達100分以上者，視情況給予降薪或辭退處理。工程部緊急措施方案一、發(fā)現(xiàn)煙火時 當(dāng)工程部員工發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)有煙火時，以下幾點必須注意：1、 切勿急躁，保持冷靜，2、 用最近的電話通知消防中心。3、 報上你的姓名、部門、及員工號。4、 說清楚發(fā)生地點（數(shù)層及道聽部位）。5、 說清楚是什么東西在著火。6、 留在現(xiàn)場直到消防隊員來到。7、 確認小區(qū)所有工程部區(qū)域、所有員工已得到火警通知。8、 聽從火警控制中心關(guān)于

11、水、電、煤氣、空調(diào)通風(fēng)、直燃機、鍋爐等重要設(shè)備的控制指令。工程部的員工已接受過消防相關(guān)培訓(xùn)，用滅火器消滅較小火焰；如果沒有可 能滅火，則盡可能減少助長火勢的因素，如關(guān)門、窗、可燃氣體閘等，然后立即 離開現(xiàn)場。勿試著去消滅用滅火器不可能消滅的火源。如果不能確定，則限制住火或煙 的區(qū)域，并立即撤走。生命寶貴，請務(wù)必注意您自己的安全 切勿使用電梯切勿恐慌。電梯應(yīng)急程序：1、 所有工程部員工只要發(fā)現(xiàn)電梯故障都應(yīng)該立即通知值班工作人員。2、 工程部維修人員應(yīng)設(shè)法了解電梯現(xiàn)處何樓層，及被困人數(shù)。工程部維修人 員立即到達電梯所在樓層，同時確定電梯維修公司是否應(yīng)知道并給予幫助及維修 服務(wù)。如果是，致電電梯維修

12、公司以使其采取應(yīng)急措施。3、 工程部維修人員應(yīng)通知當(dāng)班的主管電梯緊急情況。主管接到通知需立即前 往電梯被困樓層，并確認是否應(yīng)通知管理處，留在附近與被困在電梯中的人交流 并建議他們采取什么行動。4、 工程部維修人員將停留在此樓層直到電梯維修公司人員來到，然后盡可能 地配合電梯維修公司人員給予協(xié)助。5、 急救工作完畢，當(dāng)事員工及當(dāng)班主管應(yīng)書寫報告，敘述緊急狀況已消除，電梯已恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)，并詳述維修過程。注意：當(dāng)確實發(fā)現(xiàn)有客人或其它人被困在電梯中，切勿試圖只憑小區(qū)人員去營救人員，應(yīng)該在電梯維修公司及受權(quán)處理此事的人的協(xié)助下進行。嚴重漏水及煤氣泄漏應(yīng)急措施：給排水：1、 漏水一般引起原因是由于管件老化

13、引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。在漏水事件中，首先找到供水開關(guān)，切斷水源，然后打開泄水閘。2、 利用一切可用之物,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位 ,并將電梯升到最高樓層,防止機件受損。3、 特別注意變壓器、 照明與動力控制柜、 電氣設(shè)備、 電線槽附近發(fā)生漏水時。如果不能避免漏電，關(guān)閉電閘確保員工安全及設(shè)備安全。4、 工程部員工應(yīng)立刻行動搶險, 盡量減少漏水造成的財務(wù)損失， 并協(xié)助一起將積水排出。5、 消火栓水系統(tǒng)破裂請立刻關(guān)閉消火栓水系統(tǒng)供回水總節(jié)門 ,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井瀉水,在壓力降低后設(shè)法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。6、水噴淋系統(tǒng)破裂后,應(yīng)立刻關(guān)閉本層的水

14、噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。7、恒壓給水系統(tǒng)：（ 1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。（ 2）水泵變頻故障應(yīng)關(guān)閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據(jù)管網(wǎng)壓力控制啟停。（ 3）及時報告主管安排維修。8、 排水系統(tǒng)：1污水井：（ 1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水。（ 2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。（ 3）即刻報告主管，由其安排維修水泵或控制電路，并于事后作維修報告。2排污管道：（ 1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。（ 2）關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。（ 3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強電井。（ 4）報告主管，由其安排人員修補管道裂口或更換管道。

15、3通知相關(guān)部門（ 1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管預(yù)計修復(fù)時間。（ 2） 4 小時可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由工程部通過電話通知受影響的客戶。（ 3）需超過 4 小時修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面通知受影響的用戶。漏氣：1、在煤氣泄漏或煤氣起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏嚴重，無論是在煤氣站還是在別的地方，勿去碰觸任何開關(guān)，勿去碰觸任何電氣設(shè)備。2、打開排氣裝置，關(guān)閉煤氣閘，并切斷煤氣來源（對煤氣總摯的位置和開關(guān)方法應(yīng)了解掌握）。3、 如果煤氣起火， 用水降溫并防止爆炸。 所有電源開關(guān)及閘應(yīng)關(guān)閉以防止爆炸。4、如果煤氣起火發(fā)生在廚房，關(guān)閉所有閘門，同時用滅火器或防火地毯滅火。請注意起火的原料再采

16、用水滅火。停電與電力故障：1、若供電局預(yù)先通知小區(qū)暫時停電，應(yīng)立即將詳情和有關(guān)文件呈交客戶部2、電工值班時加強巡視高低壓變配電設(shè)備的運行工況。3、當(dāng)小區(qū)發(fā)生突然停電時，工程值班人員立即通知相關(guān)部門，并馬上投入緊急搶 修,嚴格按規(guī)范進行倒閘操作恢復(fù)供電(檢查生活水系統(tǒng)，等重點設(shè)備)，并檢查故 障原因。4、發(fā)生事故或重大設(shè)備、人身事故和發(fā)現(xiàn)嚴重事故因素時，應(yīng)立即向上級報告, 迅速排除。5、發(fā)生觸電時，不要慌亂，應(yīng)先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木 桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電后，立即施行人工呼吸，并通知醫(yī)院。6、發(fā)生電氣火警時，應(yīng)立即切斷電源，用粉質(zhì)滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。

17、緊急事件處理后：1、就緊急事件的結(jié)果做一個全體通報。2、其它當(dāng)班人員的責(zé)任是根據(jù)特殊相關(guān)情況而定，按需要重新進入正常運作。3、將事件及有涉及人員記入工作日志。4、并檢查危險區(qū)域內(nèi)設(shè)備的安全運行狀況工具管理標準作業(yè)規(guī)程1、 目的規(guī)范機電維修部工具管理工作，確保機電維修部工具完整及各項性能完好。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機電維修部的工具管理。3、 職責(zé)1、 機電維修部主管負責(zé)檢查工具管理工作的實施情況并負責(zé)工具的申購及具體負責(zé)工具管理。2、 管理處倉管員負責(zé)工具的簿房盤點工作。4、 程序要點1、 機電維修部工具年度采購計劃的制定；(1) 每年的12月15日之前，由機電維修部主管制定下一年度機電

18、維 修部工具年度采購計劃并上報經(jīng)理審批。(2) 機電維修部工具年度采購計劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：a、 所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地；b、 預(yù)計費用；c、 購買時間；d、 用途。2、 機電維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負責(zé)保管， 公用工具由主管負責(zé)保管。管理處倉 管員對所領(lǐng)用工具記錄在工具領(lǐng)用登記表內(nèi)。3、 個人使用工具和公用工具由機電維修部主管統(tǒng)一填寫領(lǐng)料單，經(jīng)服務(wù)中心主管批準后，由機電維修部主管到倉庫領(lǐng)取并負責(zé)暫保管。4、 個人使用工具管理（ 1） 機電維修部員工正式上崗時，由員工填寫領(lǐng)料單經(jīng)機電維修部主管批準后，在倉管員處領(lǐng)取一套個

19、人使用工具。機電維修部員工個人使用工具每年只能補領(lǐng)一次。 管理處倉管理員應(yīng)對員工所領(lǐng)工具簿記在 工具領(lǐng)用登記表內(nèi)。（ 2） 個人使用工具使用注意事項：a、 不準亂打亂撬；b、 用力應(yīng)適度；c、 測量不同參數(shù)時注意正確換檔（萬用表）；d、 注意工具的作用條件（如額定電壓、額定電流或承載能力等）；e、 用后擦拭干凈工具。（ 3） 機電維修部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。（ 4） 機電維修部員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應(yīng)由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具； 如屬正常使用損壞則可以經(jīng)機電維修部主管批準后在倉管員處以舊換新，倉管理員應(yīng)做好登記。（ 5） 員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應(yīng)

20、將個人使用工具全部退還給機電維修部， 對于丟失或人為損壞的工具通知財務(wù)部扣發(fā)相應(yīng)的錢款。 機電維修部主管必須將員工退還的個人使用工具簿記在組長保管工具登記表內(nèi)，并在 “備注 ”欄注明 “退還 ”字樣。 員工退還的個人使用工具要設(shè)專柜保管并作以舊換新用的工具。（ 6） 機電維修部主管每月 18 號檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人為損壞的工具將責(zé)令其立即補齊。（ 7） 對于換下來的個人使用工具每半年由管理處倉管員進行一次盤點并登記在報廢工具登記表內(nèi)，經(jīng)經(jīng)理助理批準后上報經(jīng)理審批。審批后由經(jīng)理助理公用工具管理。5、 公用工具管理(1) 1） 員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具都應(yīng)在機

21、電維修部主管處借用；主管必須將借用工具登記在工具借用登記表上。(2) 2）公用工具使用注意事項：a、 便攜式（小件的）公用工具使用注意事項按4- （ 2）條款；b、 大型公用工具使用除應(yīng)遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應(yīng)每個月進行一次保養(yǎng)：對各轉(zhuǎn)動部位加注潤滑油；調(diào)整皮帶，對于磨損嚴重的皮帶應(yīng)更換；檢查、調(diào)整碳刷，如碳刷磨損超過新裝時的 1/2 則應(yīng)更換；檢查啟動電容，如變形、膨脹或開裂則應(yīng)更換；檢查或整修接線頭；調(diào)整機械間隙至合理位置；清潔外表，必要時涂上防銹油；擰緊所有緊固螺栓。(3) 3）公用工具屬公司財產(chǎn)，嚴禁用作私人用途。(4) 公用工具如丟失或人為損壞，則應(yīng)由借用人負責(zé)

22、照價賠償。公用工具如屬正常使用損壞，對于小型的(500元以下)經(jīng)機電維修部主管確認，服務(wù) 中心主管及物業(yè)經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于 500元以上的公用工具須先由 主管填寫報廢工具登記表經(jīng)機電維修部主管上報經(jīng)理助理審核，報經(jīng)理審批。(5) 機電維修主管工作調(diào)遷、辭工或被解雇時，機電維修部主管會同管理處倉管員一起對公用工具進行盤點，發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應(yīng)追究主管的責(zé)(6) 對于換下來的公用工具每半年由管理處倉管員進行一次盤點并登記在報廢工具登記表內(nèi)，經(jīng)機電維修部主管上報經(jīng)理助理審核，報經(jīng)理審批， 審批后由經(jīng)理助理負責(zé)報廢處理。(7) 對于公用工具中的計量器具或安全用具應(yīng)定期送檢，檢驗后合格的方

23、可使用，否則應(yīng)重新申購。6、 管理處倉管員每月25號應(yīng)將所保管的工具進行一次盤點并簿記在倉管員保管工具登記表上，對于需要補充的工具應(yīng)盡快制定計劃申購。5、 記錄1、工具保管登記表2、工具領(lǐng)用登記表3、工具借用登記表4、報廢工具登記表5、機電維修部工具年度采購計劃表6、 相關(guān)支持文件預(yù)防維修方式及其維修措施一：基本維修措施：1 .設(shè)備的維護：保護設(shè)備在正常環(huán)境中運行，延長設(shè)備的使用周期和運行質(zhì) 量。有；降溫、除濕(防潮)、防銹、防曬、防雨(防水)、保溫、防震、穩(wěn)壓、 除塵、防小動物和防盜防等工作。2 . 設(shè)備的檢查： 簡易檢查：利用人對設(shè)備使用過程中的感覺，來確定設(shè)備是否在正常狀態(tài)， 使用功能是

24、否正常的判斷方式。有；目測、耳聞、手感、鼻嗅和體覺等方式。 精確測量方式；利用專用的計量、測量設(shè)備，對設(shè)備在實際運行中的狀態(tài)進 行加強的測量，已取定設(shè)備的實際狀態(tài)。3.設(shè)備的修理：一般分為；小修、中修和大修。在預(yù)防維修方式中，二級和 三級維修保養(yǎng)中均含有修理成份。二：預(yù)防維修措施：設(shè)備的保養(yǎng)是預(yù)防維修方式中最常見的概念，通常有維護保養(yǎng)，維修保養(yǎng)等。1 .維護保養(yǎng)：它是以保護和維持為主要目的的，以巡視檢查和預(yù)防維護等方 式為主的經(jīng)常性技術(shù)活動。以檢查和維護工作為主，及時排除異常情況對設(shè)備運 行情況，做到心中有數(shù)。主動排除各種因數(shù)，確保避免各種事故隱患的產(chǎn)生。學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都

25、不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。 培根2 .維護檢查：定期保養(yǎng)或周期保養(yǎng)；是以保護和修復(fù)為主要目的，有計劃的 開展的保養(yǎng)活動。是根據(jù)設(shè)備、設(shè)施的使用情況和使用頻率，進而確定周期進行 的，有專項目的的維修。是由專職的人員在技術(shù)質(zhì)料的支持下，進行的技術(shù)活動。3 .計劃維修：是根據(jù)年工作安排，根據(jù)設(shè)備的實際狀態(tài)和定期保養(yǎng)情況，制 定的檢查修理計劃。一般由技術(shù)人員負責(zé)進行。通常有信息反饋、編制計劃、修 復(fù)檢測、試車運行、合格投入等過程。4 .全要素維修：是指以上三項綜合進行的技術(shù)活動。目的是確保消除設(shè)備事 故，減輕磨損、降低損耗，延長設(shè)備使用壽命的技術(shù)活動。物業(yè)設(shè)備維修物

26、業(yè)設(shè)備維修可以分為：事后維修和事前預(yù)防性維修兩種。在事后修理制度下，維修是在設(shè)備出現(xiàn)不正常運行狀態(tài)后進行的恢復(fù)性技術(shù)活動。會造成由于設(shè)備維修的過程，給用戶帶來使用上的不方便和帶來一定的問題。或者由于設(shè)備停止運行，所帶來的一些問題。在預(yù)防維修制度下，維修是在設(shè)備正常運行狀態(tài)下進行的保護性技術(shù)活動。也就 是說，預(yù)防維修是為了使設(shè)備能更常時間地具有正常的使用功能和處于正常狀 態(tài)，從而主動積極地消除潛在隱患，減慢功能失效，避免事故產(chǎn)生的各種可能因 數(shù)的各種技術(shù)活動。預(yù)防維修的主要方式在于：日常維護保養(yǎng)和定期維修保養(yǎng)相結(jié)合的形式，加上有計劃檢修和定時限的中、大維修相結(jié)合。確保設(shè)備運行的正常和穩(wěn)定。事后維

27、修的缺點：維修、維護的成本較預(yù)防性維護的成本大許多。 造成的負面影 響較大。不利于用戶和物業(yè)服務(wù)提供這之間的良好互動關(guān)系。嚴重降低設(shè)備的使 用預(yù)期。事前預(yù)防性維修、維護的優(yōu)點：提前預(yù)防性的維護、維修，有利于降低維修成本， 提高設(shè)備的使用壽命，提高物業(yè)的形象。工程部值班管理標準作業(yè)規(guī)程1、 目的規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處機電維修部值班工作。3、 職責(zé)1、 機電維修部主管負責(zé)對值班工作的監(jiān)控和值班工作的具體安排和檢查。2、 機電維修部值班人員負責(zé)按此規(guī)程進行值班工作。4、 程序要點1、 交接班操作（ 1） 交班人員提前20分鐘做好交班準備；a、 檢查設(shè)備并確保運行正

28、常；b、 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。（ 2） 接班人員提前15分鐘到達值班崗位。（ 3） 接班人員首先認真仔細地檢查各設(shè)備的運行情況：a、 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施， 并通知交班人處理，接班人協(xié)助;b、 確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。（ 4） 交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運行情況，重點講明操作注意事項； 接班人應(yīng)認真聆聽， 如有疑問可向交班人提問， 直于雙方清楚。（ 5） 接班人查看上班的機電運行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否齊全完好。（ 6） 交接雙方認為無誤后共同在機電運行交接班記錄上簽名確認。（ 7） 交接完畢后所發(fā)生的總是由接班人負責(zé)。（ 8） 有

29、下列情況之一不能交接班：a、 上一班運行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作間不清潔；b、 接班人未到崗，交班人不準下班；c、 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d、 在倒閘操作和事故處理過程中；e、 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。2、 值班操作要點（ 1） 值班人應(yīng)提前 15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。（ 2） 堅守崗位，不得串崗。（ 3） 按有關(guān)運行管理標準作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備進行巡查、保養(yǎng)、維修。（ 4） 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進行處理。（ 5） 值班人員因特殊情況需要調(diào)班時，必須事前

30、填寫調(diào)班表，并經(jīng)機電維修部主管同意開簽字方可調(diào)班。3、 停送電操作要領(lǐng)（ 1） 正常情況下的倒閘操作：a、 機電維修部主管提前兩天收面通知運行組停、送電范圍（包括變壓器報停、啟用）；b、 運行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負荷分布情況實地考察其可行性；若不可行應(yīng)立即匯報情況，并說明原因；若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由物業(yè)經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知服務(wù)中心。c、 服務(wù)中心接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住哀悼：d、 倒閘操作前，運行人員要做好相應(yīng)的準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發(fā)電機操作開關(guān)置于停機位置；e、 在

31、確定時間，在監(jiān)護人的監(jiān)護下，操作人員按操作票進行倒閘操作：停電：先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；送電：先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)。f 、 倒閘操作完成后，運行人員要檢查電梯的運行情況，發(fā)電機操作開關(guān)置于自動位置；g、 做好各項相關(guān)記錄。（ 2） 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確。培根a、 發(fā)現(xiàn)配電房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運行人員應(yīng)當(dāng)立即進行全部或部分負荷停電操作： 根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電 源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b、 停電后立即通知機電維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原

32、因，在查出確定的原因后方可恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c、 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告管理處經(jīng)理。4、 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度(1) 各值班人員負責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作， 并保持值班室衛(wèi)生。(2) 各專業(yè)值班人員負責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作；a、 水電工負責(zé)配電房、水泵方衛(wèi)生清潔工作；b、 空調(diào)工負責(zé)空調(diào)機房衛(wèi)生清潔工作；c、 電梯工負責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。(3) 接班人負責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返工，直至合格。(4) 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。(5) 機電維修部主管負責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查

33、和督導(dǎo)。5、 記錄值班記錄表6、 相關(guān)支持文件機電維修部員工績效考評實施標準作業(yè)規(guī)程設(shè)備綜合管理標準作業(yè)規(guī)程1、 目的從總體上確立物業(yè)管理處各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。2、 適用范圍適用于物業(yè)管理處管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3、 職責(zé)1、 機電維修部負責(zé)所轄小區(qū)的各類設(shè)備的日常管理工作。2、 辦公室負責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。4、 程序要點1、 設(shè)備檔案的建立要求（ 1） 機電維修部應(yīng)將管轄范圍內(nèi)的所有設(shè)備建立臺賬(見附表)，并在建檔后的3個工作日內(nèi)將臺賬移交辦公室存檔。（ 2） 機電維修應(yīng)將所轄物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進行設(shè)備標識及設(shè)備編號：a、 所有設(shè)備應(yīng)單機單

34、臺或按功能系統(tǒng)進行 設(shè)備標識”；b、 設(shè)備標識”用標牌形式予以實施，標牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號0c、 設(shè)備編號按下列規(guī)則編制：注意事項： 1、設(shè)備流水號按物業(yè)點的設(shè)備總數(shù)流水編制。2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號碼應(yīng)保持相對的集中和連續(xù)性。d、 標識的制作規(guī)范：標識材質(zhì)用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；設(shè)備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；尺寸長*寬*厚為 70MM*20MM*1MM 。（ 3） 所有設(shè)備應(yīng)按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡（ 4） 設(shè)備臺賬應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設(shè)備臺賬或設(shè)備卡片上

35、予以登錄。（ 5） 設(shè)備臺賬和設(shè)備出廠和原件（合格證、說明書、保修協(xié)議等）統(tǒng)一由辦公室保存。2、 設(shè)備日常操作、運行、維修保養(yǎng)管理詳見機電維修部各類設(shè)備操作、運行、維修保養(yǎng)管理標準作業(yè)規(guī)程。3、 設(shè)備的購置管理（ 1） 設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添購置。（ 2） 設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。（ 3） 設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。（ 4） 設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報廢手續(xù)后進行。（ 5） 新添設(shè)備由機電維修部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。（ 6） 采購設(shè)備應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)定進行采購。（ 7） 采購設(shè)備到達公司后， 由機電維修部進行清點核對， 接收相關(guān)資料，

36、并組織安裝調(diào)試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續(xù)；不符合要求的，按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。（ 8） 經(jīng)驗收符合要求的采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。4、 設(shè)備狀態(tài)標識（ 1） 機電維修部應(yīng)對設(shè)備狀態(tài)進行標識，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和設(shè)備損壞。（ 2） 設(shè)備狀態(tài)分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。（ 3） 正常運行中的設(shè)備不予標識。（ 4） 標識的方式方法：a、 設(shè)備狀態(tài)用標識牌進行標識，標識牌用300mm*150mm*3mm （長 *寬 * 厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b、 設(shè)備狀態(tài)標識牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操

37、作人員及時懸掛于應(yīng)予標識設(shè)備的顯眼位置；c、 設(shè)備狀態(tài)改變，標識應(yīng)隨之改變。5、 設(shè)備的停用和封存(1) 1） 發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：a、 多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的設(shè)備；b、 設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。(2) 停用或封存的設(shè)備應(yīng)采用適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態(tài)的損壞。(3) 機電維修部應(yīng)定期(如一個季度)對停用或封存的設(shè)備進行檢查，以保持其適用性。(4) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報批單，經(jīng)管理處經(jīng)理批準后實施。6、 設(shè)備的報廢(1) 無修復(fù)價值的設(shè)備應(yīng)予報廢。(2) 報廢設(shè)備應(yīng)由機電維修部組級別鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：設(shè)備主管人員、運

38、行人員、品質(zhì)部代表、管理處經(jīng)理等。(3) 設(shè)備主管人員應(yīng)填寫設(shè)備報廢審批表，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理助理審核，經(jīng)理審批后實施。(4) 需報廢設(shè)備在未獲報廢批準、實施前，應(yīng)懸掛 待報廢”標識。(5) 報廢設(shè)備應(yīng)及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛報廢”標識。(6) 機電維修部應(yīng)將批準的設(shè)備報廢審批表報公司財務(wù)部一份。7、 紅旗機房評比(1) 機電維修部主管負責(zé)定期組織相關(guān)人員對各類機電設(shè)備房進行流動紅旗評比。(2) 評比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完狀況、管道潔凈完好 狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室內(nèi)其他 設(shè)備狀況、總體印象。五、記錄1、 設(shè)備臺賬2、 設(shè)備卡3、 采

39、購設(shè)備驗收表4、 設(shè)備停用/封存/報廢/審批表5、 設(shè)備定點管理檢查表六、相關(guān)支持文件機電維修部所有標準作業(yè)規(guī)程報修管理標準作業(yè)規(guī)程目的規(guī)范住戶報修及公共設(shè)施設(shè)備報修處理工作，保證維修工作得到及時有效的處理。適用范圍適用于物業(yè)管理處住戶家庭及各類設(shè)施設(shè)備的報修處理工作。職責(zé)機電維修部主管負責(zé)維修工作的組織、 監(jiān)督以及對物業(yè)制定的維修項目收費標 準以外的報修內(nèi)容時行收費評審。服務(wù)中心管理員負責(zé)具體記錄報修內(nèi)容， 及時傳達至機電維修部， 并跟蹤、 督促維修工作按時完成。機電維修部維修人員負責(zé)報修內(nèi)容的確認及維修工作。程序要點住戶報修服務(wù)中心管理員在接到住戶報修要求時，應(yīng)立即填寫住戶報修記錄表。管理

40、員在 5 分鐘內(nèi)將記錄的報修內(nèi)容（包括：住戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報修內(nèi)容、預(yù)約維修時間等）填入住戶家庭安裝 / 維修單（一式四聯(lián)）相應(yīng)欄目，并在兩分鐘內(nèi)通知機電維修部前來領(lǐng)取維修單， 機電維修部領(lǐng)單人在 住戶報修記錄表上簽收 ，將住戶家庭安裝 / 維修單（第二、三、四聯(lián)）領(lǐng)回機電維修部。機電維修部主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員的工作：如住戶報修內(nèi)容屬維修項目收費標準中的項目，住戶要示盡快前去維修的，應(yīng)安排維修人員在接單后 15 分鐘內(nèi)帶齊工具備件到過維修現(xiàn)場；報修內(nèi)容屬維修項目收費標準中的項目，住戶另有預(yù)約維修時間的，維修人員應(yīng)按預(yù)約的維修時間到來前5 分鐘帶好維修工具、備件到達維修現(xiàn)場；對

41、于不屬于維修項目收費標準中的報修項目，由機電維修部主管在接單后15 分鐘內(nèi)對維修的可行性和維修費用作出評審，回復(fù)住戶是否可以維修，經(jīng)征得住戶對維修費用的認可及同意維修后， 再按上述時效和維修要求安排維修人員前往維修。機電維修部維修人員到達現(xiàn)場后，應(yīng)首先對報修項目進行對比確認，不相同的，在住戶家庭安裝 / 維修單上如實填寫實際的維修項目及收費標準。維修人員向住戶出示收費標準、 住戶同意維修后開始維修； 如住戶不同意維修的應(yīng)提醒住戶考慮同意后現(xiàn)行報修， 并及時返回機電維修部向機電維修部主管說明情況，與機電維修部主管一同在住戶家庭安裝 /維修單上注明原因并簽名確認后交還服務(wù)中心備案。如果維修材料是住

42、戶提供的，由維修人員對材料質(zhì)量進行難并將難結(jié)果（ “合格 ”“不合格 ”“質(zhì)量不佳 ”等） 填寫在備注欄內(nèi)。 對于驗證不合格的材料， 維修人員應(yīng)主動提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。維修工作完成后，維修人員應(yīng)按維修項目收費標準在住戶家庭安裝 / 維修單上注明應(yīng)收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在住戶家庭安裝 /維修單上簽名確認維修人員將住戶家庭安裝/ 維修單（第四聯(lián)）交給住戶作為繳費依據(jù)。維修人員將住戶家庭安裝/維修單（第二、三聯(lián)）交回機電維修部主管確認后將住戶家庭安裝 / 維修單 （第三聯(lián)）交服務(wù)中心，當(dāng)月 25 日前月結(jié)后送財務(wù)部作為計收服務(wù)費用的依據(jù)。對業(yè)主的

43、家庭維修可采取月底統(tǒng)一結(jié)算的形式進行扣款； 對租戶的家庭維修應(yīng)在維修工作完成后的當(dāng)日（最遲不超過第二天），由租戶到財務(wù)部交款。公共設(shè)施設(shè)備的報修處理服務(wù)中心管理員接到公共設(shè)備設(shè)施的報修住處后， 應(yīng)立即按 公工設(shè)施設(shè)備報修記錄表 要求填寫報修內(nèi)容， 并在 3 分鐘內(nèi)將報修內(nèi)容填入 公共設(shè)施設(shè)備安裝/ 維修工程通知單（一式四聯(lián)大5 分鐘內(nèi)通知機電維修部前來領(lǐng)單。服務(wù)中心管理員將公共設(shè)施設(shè)備安裝/ 維修工程通知單（第二、三、四聯(lián)）交給機電維修部， 機電維修部維修人員應(yīng)在 公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表 上簽收。學(xué)問是異常珍貴的東西，從任何源泉吸收都不可恥。阿卜日法拉茲閱讀使人充實，會談使人敏捷，寫作使人精確

44、。培根機電維修部主管按照報修內(nèi)容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行維修。完成維修工作后，維修人員應(yīng)在公共設(shè)施設(shè)備安裝 /維修工程通知單上注明 維修有關(guān)事項。維修人員將公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單（第二、三、四聯(lián)）交機電 維修部主管簽名確認后將第三、四聯(lián)返還服務(wù)中心和送財務(wù)部作為月底統(tǒng)計費用 的依據(jù)。費用結(jié)算服務(wù)中心管理員于每月月底25日前將當(dāng)月住戶家庭安裝/維修單及公共設(shè) 施設(shè)備安裝/維修工程通知單費用分別統(tǒng)計在住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表 內(nèi)的相應(yīng)欄目及公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表內(nèi)。服務(wù)中心管理員將住戶報修記錄表、住戶家庭安裝 /維修表、公共設(shè) 施設(shè)備報修記錄

45、表、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工程通知單附在以上表格后， 報服務(wù)中心主管審核。審核無誤后，簽名確認，報管理處財務(wù)審核。財務(wù)部報經(jīng)理助理審核。財務(wù)部向業(yè)主收取有償服務(wù)費用；財務(wù)部將公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表存檔備案；資料保存：公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表、住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表由財務(wù)部負責(zé)保存，保存期 3年。本規(guī)程作為相關(guān)人員績效考評依據(jù)之一。記錄1、住戶報修記錄表2、住戶家庭安裝/維修單、住戶家庭安裝/維修費用統(tǒng)計表3、公共設(shè)施設(shè)備報修記錄表4、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修費用統(tǒng)計表5、公共設(shè)施設(shè)備安裝/維修工作通知單、如何做好物業(yè)設(shè)備管理一、熟悉設(shè)備的運行情況管理好物業(yè)設(shè)備是關(guān)系到業(yè)主

46、的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握 物業(yè)設(shè)備的運行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)（大樓）的各類管線，結(jié)構(gòu)的分布情況，因 為它是設(shè)備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原 理、工作方式，對各類發(fā)電機組、變壓器，水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對 新接管的物業(yè)，要加強設(shè)備接管驗收，對設(shè)備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測，記錄， 消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運行的負載變化， 如夏季業(yè)主用 水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點， 工作人員可對路燈進行合理、適時調(diào) 度，通過物業(yè)設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā) 揮設(shè)備的使用價值。二、建立設(shè)備管理體系俗話說 沒有

47、規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備管理就必須建立和完善設(shè)備 管理體系，對設(shè)備進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，具體如下：1 建立設(shè)備管理質(zhì)量體系。設(shè)備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設(shè)備管理要引入 ISO9001 質(zhì)量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備維修制度等，對設(shè)備進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責(zé)任到崗、任務(wù)到人，用科學(xué)化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。2 建立績效考核機制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備管理考核，督查機制制定設(shè)備管理考核標準，如設(shè)備上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏， 設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等， 定期， 不定期對各

48、小區(qū) （大樓） 的設(shè)備進行現(xiàn)場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和向心力。3 建立設(shè)備檔案。物業(yè)的設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對設(shè)備原始檔案要進行歸檔，匯總、登記造冊，對設(shè)備系統(tǒng)的資料如竣工圖等進行保管，對系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。如發(fā)電機等一些重大設(shè)備發(fā)生故障時需原生產(chǎn)廠家維修時， 通過設(shè)備臺賬及時與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系， 為設(shè)備及時維修贏得寶貴時間。 故對設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學(xué)化管理，使設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求， 同時為設(shè)備的及時維修， 確保設(shè)備的完

49、好與使用安全提供科學(xué)依據(jù)。三、對設(shè)備進行維修保養(yǎng)設(shè)備在于管理， 好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)， 就會常出故障， 縮短其使用年限。 對設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全， 最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學(xué)計劃維修相結(jié)合即：1 堅持做到 “三好、 四會、 五定 ”。 “三好 ”即對設(shè)備用好、 修好、 管理好； “四會 ”即是對設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障， “五定 ”即對設(shè)備進行清潔，潤滑、通風(fēng)、檢修時做到定人、定點、定時、定質(zhì)和定責(zé)。對重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。2注重安全管理

50、。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)時，要以人為本，做好安全管理工作， 操作人員應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程和制度開展工作， 如操作人員在檢修電氣設(shè)備時，應(yīng)做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛 “有人操作、禁止合閘 ”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發(fā)生，因為設(shè)備管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。3.結(jié)合實際、降耗節(jié)能。 物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循 “安全、經(jīng)濟、合理、實用 ”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)， 將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)， 同時在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案， 盡可能采用節(jié)能

51、設(shè)備、 經(jīng)濟適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設(shè)備使用壽命的目的，從而降低設(shè)備運行維修費用，培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護業(yè)主的權(quán)益。四、以人為本、提高員工綜合素質(zhì)一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風(fēng)優(yōu)良的管理隊伍是做好設(shè)備 管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊伍，應(yīng)堅持做到：1 .樹立質(zhì)量服務(wù)意識。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)， 但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識和 責(zé)任心，把

52、為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去， 至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運 行安全。2 .提高員工業(yè)務(wù)技能。業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率， 對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓(xùn)、 持證上崗、在崗輪訓(xùn)，對員工做好傳、幫、 帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點由老員工搭配新員工， 老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干 人員將理論聯(lián)系實際，對設(shè)備進行現(xiàn)場操作、指導(dǎo)相關(guān)人員，通過各種途徑，切 實提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自 身設(shè)備運行狀況，總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強高新技術(shù)應(yīng)用，降耗 節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個

53、良好的工作和生活環(huán)境， 使 其物業(yè)保值、增值。設(shè)備臺帳和檔案管理設(shè)備臺帳、設(shè)備帳冊和設(shè)備檔案是設(shè)備管理的基礎(chǔ)，建立設(shè)備臺帳和檔案統(tǒng)稱為設(shè)備建檔。(1)建檔設(shè)備的范圍、編號、系統(tǒng)：A、建檔設(shè)備的范圍：單臺設(shè)備價值在2000元以上的都要單獨建檔。價值低于 2000元的設(shè)備，原則上不建檔，歸入一般固定資產(chǎn)登記范疇；有些設(shè)備雖然低于 2000元，但卻 是關(guān)鍵設(shè)備或主要設(shè)備的主要輔助設(shè)備， 或是批量較大、較重要的，也要歸入建 檔設(shè)備范圍。B、設(shè)備的編號：為了便于設(shè)備的統(tǒng)計和管理，對建檔范圍內(nèi)的所有設(shè)備都要編號，原則是一 臺設(shè)備一個編號，成套設(shè)備也應(yīng)按功能盡可能的單機編號。編號確定后不再變動, 所配備的電

54、動機等附屬設(shè)備，統(tǒng)一于主機編號；不再另外單獨編號。編號按設(shè) 備統(tǒng)一分類及編號目錄進行編制。機電設(shè)備分機械設(shè)備和動力設(shè)備兩項，共 10大類，每一大類又分為若干分類， 每一分類又分為若干小組，并分別用數(shù)字代號表示；設(shè)備編號由類別號和三位順序號兩組數(shù)字組成，兩組數(shù)字之間為一橫線。C、設(shè)備系統(tǒng)為便于設(shè)備系統(tǒng)分類管理和統(tǒng)計，將物業(yè)所有設(shè)備依據(jù)其所服務(wù)的內(nèi)容劃分7大系統(tǒng)，其代號原則上取漢語拼音第一個字母，個別取英文的第一個字母，分 別是：F配電系統(tǒng)；D電梯系統(tǒng)；C 廚房系統(tǒng)；X 消防系統(tǒng)；T 工具設(shè)備系統(tǒng)；J 給排水系統(tǒng)；Q 其他設(shè)備系統(tǒng)；（ 2）設(shè)備臺帳：設(shè)備檔案管理方面的臺帳主要由機電設(shè)備匯總表、設(shè)備卡及設(shè)備編號牌等構(gòu)成。A 、機電設(shè)備匯總表：此表是物業(yè)機電設(shè)備分類統(tǒng)計臺帳。a、臺帳編制：按設(shè)備統(tǒng)一分類及編號目錄中分類號分類、分頁順序由大到 小排列填寫；如：客梯 DTK-001 至 DTK-003 ： P1貨梯 DTH-001 至 DTH-002 ： P2每一類別也按設(shè)備的順序號大小，由小到大填寫。如： 1 號客梯 DTK-001 第一行2 號客梯DTK-002 第二行3 號客梯DTK-003 第三行b、表