房地產(chǎn)評估作業(yè)答案

1、1、待估對象為一新開發(fā)土地，因無收益記錄和市場參照物，只得采用本錢法進 行評估，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：拆遷補償、安置費 5 萬元 /畝，其他費用含稅費 3 萬元/畝，開發(fā)費用 1.5 億元/平方公里，當?shù)劂y行一年期貸款利率 9%，兩年期貸 款利率為 10%，土地開發(fā)周期為兩年， 第一年投資占總投資的 3/4，利潤率為 10%， 土地所有權(quán)收益為土地本錢的 10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。解：1估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用： 50000+ 667 = 75元/平方米其他費用：30000 + 667 = 45元/平方米土地開發(fā)費用：150, 000, 000 + 1, 000, 0

2、00= 150 元/平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：75+45+150= 270元/平方米2計算利息：第一期利息：270 X 3/ 4X 10%X 2X 0.5 = 20.25元第二期利息：270 X 1/4X 9%X 1 X 0.5 = 3.0375元每平方米土地取得費用和開發(fā)費用應承當?shù)睦①M用為 23.29 元。注:由于第一年投入總投資的 3/4,開發(fā)期為 2年,利率 10%,該筆資金并非第一年年初 一次投入,所以需要乘以 0.5 。第二年同理。3計算利潤： 270X 10%= 27元 4計算土地本錢： 270+23.29+27 = 320.29 元/平方米 5計算待估土地公

3、平市場價值：320.29 X1+10%= 352.32 元/平方米每平方米土地公平市場價值為 352.32 元/平方米,近似等于每平方米 352 元。2、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地,土地面積 5 000 平方米,該宗地的使用 權(quán)年限自評估基準日起為 40 年,當?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定,待估宗地的容積率為 5, 覆蓋率為 60%。評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢, 認為 待估宗地的最正確開發(fā)方案為建設一幢 25 000平方米的大廈,其中 1-2層為商場, 每層建筑面積為3 00O平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積為1 900 平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析、測算得到如

4、下數(shù)據(jù)資料：(1) 將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資 500 萬元，開發(fā)期為 1 年，投資在 1 年內(nèi)均勻投入 ;(2) 大廈建設期為 2 年，平均每平方米建筑面積的建筑費用為 3 000 元，所需 資金分兩年投人，第一年投入所需資金的 60%，第二年投入所需資金的 40%， 各年投資均勻投入 ;(3) 專業(yè)費用為建筑費用的 10%;(4) 預計大廈建成后即可出租，其中 1-2 層每平方米建筑面積的年租金為 2 000元，出租率可達 100%，第 3至第 5層(即寫字樓局部的 1 至3層)平均每天每 平方米建筑面積租金為 2 元，第 6 層及以上各層平均每天每平方米建筑面積租金為 2

5、.5元，寫字樓平均空置率約為 10%;(5) 管理費用為租金的 5%，稅金為租金的 17.5%，保險費為建筑費及專業(yè)費用的 0.1%，維修費用為建筑費用的 1%，年貸款利率為 5%，復利計息 ;(6) 開發(fā)商要求的利潤為建筑費用、專業(yè)費用、地價及土地開發(fā)費用之和的 25%;(7) 房地產(chǎn)綜合資本化率為 8%;(8) 每年按 365 天計算：(9) 本工程不考慮所得稅因素。解：(1)12樓面積：3 000X 2=6 000=0.6萬平方米)(2) 3 5層面積：1 900X 3=5 700(平方米)=0.57(萬平方米)(3) 6層及以上面積 2.5-0.6-0.57=1.33(萬平方米)(4)

6、 年總收入 (萬元 )=0.6X2 000+0.57X2X365X0.9+1.33X2.5X365X0.9=2 666.75(萬元)(5) 年總費用=2 666.75X(5%+17.5%)+2.5X3 000X1.1X0.1%+2.5X3 000X1%=683.27(萬元)(6) 年利潤=2666.75-683.27=1983.48(萬元)(7) 大廈價值=1983.48/%X【1-1心+8%)37】=23355.83(元)(8) 建筑費用 =3 000X 2.5=7 500(萬元)(9) 專業(yè)費用 =7 500X 10%=750(萬元)(10) 開發(fā)商利潤 =(7 500+750+500+地

7、價 )X 25%=2 187.5+0.25X 地價(11) 利息=0.1576X 地價 +64.86+375.85+81.49=0.1576X 地價 +522.20(12) 地價=23 355.8-7500-750-500-2187.5-0.25X地價-0.1576 X地價-522.2=11 896.13-O.4076X 地價地價= =8451.36(萬元)3、某商業(yè)用房地產(chǎn)， 按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬 出租，出租期為 10 年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定， 租金按每年 15 萬元固定不 變。假定資本化率折現(xiàn)率為 10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10

8、年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？、解：2計算過程:前五年的租金收益分別為：R仁8萬元R2=8X (1+2%)=8.16萬元R3=8X (1+2%)2=8.32萬元0R4=8X (1+2%)3=8.49萬元R5=8X (1+2%)4=8.66萬元后五年的租金收益均為： R=15萬元折現(xiàn)率為：r=10%(3)將2中的數(shù)據(jù)代入1中的公式中，求得 P=66.75萬元參考答案：1、公式：P=R伙1 - 1+s / 1+tt/ r-s+A2X 1 -1/仙 n-t x 1/ 1+rt/r 2、收益現(xiàn)值=8X 1 - 1+2%/ : 1+10% 5/ 10%-2% +15X 1 -1/ 1+10% 10- 5 X

9、 1/ 1+10% 5t/10% =66.76 萬元4、待估地塊為一商業(yè)用途的空地，面積為 600平方米，要求評估其2022年5月 的市場價值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料過程略，選出 3個交易實例作 為比擬參照物，交易實例有關(guān)情況見下表：工程ABC待打古對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格 總價25.2萬元49萬元43.5萬元單價21500元/m31400 元/m1450 元/m4交易日期2022.102022.122022.12022.5面積168m2350m2300m2600m2形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦

10、平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通根底設施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35年30年35年3 0年以下條件：1交易情況正常；22022年以來，土地價格每月上漲1%3交易實例A與待估對象處于同一地區(qū), 參照下表進行判斷：工程B分值C分值自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10注：比擬標準以待估地塊的各區(qū)域因素標準,即待估地塊的區(qū)域因素分值為1004待估地塊面積因素對價格的影響較各交易實例高

11、3%B、C的區(qū)域因素修正系數(shù)情況可5折現(xiàn)率為8%解：1進行交易情況修正。從評估人員的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)交易實例的交易沒有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正交易實例A交易時間修正系數(shù)二107/100= 1.072進行交易時間修正交易實例B交易時間修正系數(shù)=105/100= 1.05交易實例C交易時間修正系數(shù)=104/100= 1.04注：由于地價每月上漲1%,故從交易實例A成交日期1996年10月至評估基準日1997年5月地價共上漲了 7%;交易實例B從成交期1996年12月 至評估基準日1997年5月地價共上漲5%;交易實例C從成交期1997年1 月至評估基準日1997年5月地價共上漲了 4

12、%。3進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一地區(qū)，無需做區(qū)域因素調(diào)整交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)二100/86= 1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)二100/93= 1.075注：式中86由表2中加總獲得，同理93也由表2縱向加總獲得。4進行個別因素修正。關(guān)于面積因素修正。由于待估對象的面積大于3個交易實例地塊，就商業(yè)用地而言，面積較大便于充分利用，待估地塊面積因素對價格的影響較各交易 實例高3%。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例B與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例A與C均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下假定折現(xiàn)率為 8%：交易實例A及C使用年限修正系數(shù)=1 1/ 1+8%

13、 30 - 1 1/ 1+8%35 = 0.9659交易實例A的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.995交易實例B的個別修正系數(shù)=1.03交易實例C的個別修正系數(shù)=1.03 X 0.9659 = 0.9955計算待估土地初步價格。A= 1500X 1X 1.07 X 1X 0.995 = 1597元/平方米B= 1400X 1X 1.05 X 1.163 X 1.03 = 1761元/平方米C= 1400X 1X 1.04 X 1.075 X 0.995 = 1613元/平方米6采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值=1597+1761+1613 /3= 165

14、7元/平方米待估地塊總價評估值=1657X 600= 994200元因此，這一地塊的評估值為 994200元。5、有一宗“七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 2000平方米，建筑容積 率為2.5,擬開發(fā)建設寫字樓，建設期為 2年，建筑費為3000元/平方米，專業(yè) 費為建筑費的10%，建筑費和專業(yè)費在建設期內(nèi)均勻投入。 該寫字樓建成后即出 售，預計售價為9000元/平方米，銷售費用為樓價的2.5%，銷售稅費為樓價的6.5%,當?shù)劂y行年貸款利率為6%,開發(fā)商要求的投資利潤率為10% 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。解：1現(xiàn)樓價的預測和各項開發(fā)本錢及費用、可用假設開發(fā)法評估、計算公式為：地

15、價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤計算樓價：樓價=2000X 2.5 X 9000=45,000,000元3計算建筑費和專業(yè)費建筑費=3000X 2000X 2.5=15,000,000元專業(yè)費=建筑費X 10%=15,000,000X 10%=1,500,000元4計算銷售費用和稅費銷售費用=45,000,000 X 2.5%=1,125,000元銷售稅費=45,000,000 X 6.5%=2,925,000元計算利潤利潤=地價+建筑費+專業(yè)費X 10%=地價+ 16 , 500, 000 X 10% 注:16 , 500, 000 由 15, 000, 000 + 1 , 500, 000取得.計算利息利息= 地價 X 1 + 6% 2-1 + 15,000 , 000 + 1, 500, 000 X 1+ 6%1 1=0.1236 X 地價 + 9