大連別墅市場研究報告2010

1、大連別墅市場報告August52010大連市高新園區(qū)黃浦路554號嘉創(chuàng)大廈1404室 Tel:Fox610 大連市別墅市場狀況簡介褐色：已建或在售藍色：規(guī)劃中或待售托斯卡納星海灣一號合生創(chuàng)展項目藍灣張家二期萬科溪之谷萊茵海岸優(yōu)山美地中庚項目開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)城郊城郊旅順旅順城市城市中心中心金州金州新城區(qū)新城區(qū) 發(fā)展層次較初級別墅市場的發(fā)展一般經(jīng)歷三個階段：第一階段別墅只做高端產(chǎn)品；第二階段開始出現(xiàn)經(jīng)濟型別墅或中產(chǎn)型別墅，別墅市場出現(xiàn)擴容；第三階段別墅市場回歸高端；從目前市場狀況來看，大連別墅發(fā)展仍處在第一階段，但具有了向第二階段轉(zhuǎn)化的趨勢。

2、 功能劃分不明顯目前大連別墅市場產(chǎn)品仍以景觀(海景)產(chǎn)品為主,功能區(qū)化較弱。目前宜居別墅及城市別墅等其他功能類產(chǎn)品未形成潮流。 風(fēng)格多樣化大連市場歐美風(fēng)格，美式院落、西班牙風(fēng)格中式別墅占主流，但地中海、中式、日式等風(fēng)格別墅在大連較少。 客戶來源豐富大連別墅的客戶并不局限于大連本地，作為東北的出?？诩碍h(huán)渤海經(jīng)濟圈的重要對外交流城市，東三省內(nèi)陸客戶、日韓籍客戶及歐美客戶也都有一定數(shù)量。 市場競爭激烈、營銷手段需加強大連目前市場上有不少于30個別墅項目在售，可以肯定的是，別墅市場的競爭日趨激烈。但目前大連各別墅項目的營銷手段仍以傳統(tǒng)手段為主，小眾營銷等新型推廣手段應(yīng)用還不廣泛。大連別墅市場現(xiàn)狀小結(jié):

3、p大連別墅市場發(fā)展趨勢：從南部沿海向西北部、北部內(nèi)陸發(fā)展主要是西山方向、北部東北快速沿線發(fā)展；從城市中心區(qū)域向大連上下兩端發(fā)展開發(fā)區(qū)（金石灘）方向及旅順方向發(fā)展；從純粹的別墅項目為主流向混合型住宅項目的低密產(chǎn)品發(fā)展，產(chǎn)品、定位、功能、客群將有穩(wěn)定的針對性；從注重周邊景觀向注重內(nèi)在品質(zhì)發(fā)展，對別墅社區(qū)的區(qū)內(nèi)景觀及產(chǎn)品綜合品質(zhì)的關(guān)注將提升。城市南部濱海區(qū)域城市兩端旅順、開發(fā)區(qū)西部北部城市郊區(qū)西部區(qū)域時間 空 間 關(guān)注海景產(chǎn)品品質(zhì)良莠不齊混合型住宅項目中低密度產(chǎn)品內(nèi)陸山景海景林景注重生活品質(zhì)注重綜合品質(zhì)的別墅產(chǎn)品理念 產(chǎn) 品 大連別墅市場發(fā)展趨勢預(yù)測藍藍 灣灣開發(fā)商：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 項目位置

4、：旅順塔河灣項目規(guī)模：共178棟獨棟別墅，4幢觀海公寓。其中一期占地35萬平方米，建筑面積20萬平方米，容積率0.68，綠化率達65% 。建筑風(fēng)格：南加洲風(fēng)格和托斯卡那風(fēng)格1期57幢2期47幢商業(yè)街區(qū)觀海公寓2期47幢規(guī)劃設(shè)計：美國F+A設(shè)計公司建筑設(shè)計：美國F+A設(shè)計公司園林設(shè)計：豪斯泰勒張思圖德設(shè)計咨詢有限公司 內(nèi)部配套設(shè)施：美式院景式商街和復(fù)合型會議中心規(guī)劃設(shè)計及配套營銷推廣媒體：電視、報紙、戶外等階段推廣：07年5月份開始會員積累。操作模式參考“萬科會”。 7月28日在塔河灣浴場舉辦項目說明會 8月收取意向金30萬，共約100多人。 9月17日海邊獨棟示范區(qū)開放 9月29日開盤 推廣主

5、題：深深的海洋，悠悠的時光 賣 點：海景，人工湖 開發(fā)商：大連萬科城置業(yè)有限公司項目位置：甘井子區(qū)柳樹街柳樹村項目規(guī)模：用地面積37萬平，總建筑面積40萬平，容積率1.0。產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅、疊拼、多層、小高層、高層、公寓、老年住宅、公建建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格萬科溪之谷萬科溪之谷首推：71幢聯(lián)排別墅開盤時間：2007年9月8日戶型面積：220平（地上三層，送半地下一層）銷售價格：總價款在300-400萬之間，單價：兩側(cè)戶型為18000元，中間為15000元。一期效果圖合生江山帝景兩層連排別墅 高層多層公寓紅堡紅堡區(qū)位期期大連市內(nèi)四區(qū)北進金石灘紅堡項目規(guī)劃531424232221181021251

6、913897641220111527 28171626二期一期35紅堡基本信息紅堡雙拼A戶型地下138平一層123平二層114平三層71平紅堡雙拼B戶型地下127平一層114平二層99平三層72平紅堡聯(lián)排C戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下120平一層103平二層98平三層76平紅堡聯(lián)排D戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下106平一層106平二層88平三層64平紅堡聯(lián)排B戶型地下138平一層123平二層114平三層71平地下95平一層73平二層81平三層60平紅堡實景圖地下138平一層123平二層114平三層71平外立面材料為防水、防腐蝕涂料。在戶型設(shè)計

7、上保證每一戶的主臥、主衛(wèi)、主廳都能看到海。紅堡樣板間展示地下138平一層123平二層114平三層71平魯能東方優(yōu)山美地魯能東方優(yōu)山美地基本信息A A區(qū)區(qū)B B區(qū)區(qū)項目位于國家4A旅游度假區(qū)大連市金石灘的中心部位，距大連市約39.07公里，距金州約22.21公里。規(guī)劃占地面積4437.5畝（A區(qū)2849畝，B區(qū)1588.5畝），規(guī)劃總建筑面積207.3萬 （A區(qū)101.4萬 ，B區(qū)105.9萬 ）。是大連市少有的超級大盤。該項目規(guī)劃之初就確立了“旅游地產(chǎn)為主導(dǎo)、海洋文化為主題、沐浴文化為主線”的創(chuàng)新開發(fā)思路及高品質(zhì)定位，而成為金石灘乃至大連高端復(fù)合地產(chǎn)的代言。目前A區(qū)東側(cè)已建成主題公園“發(fā)現(xiàn)王國

8、”（占地47.7萬，06年7月開業(yè)），由曾參與迪士尼設(shè)計的美國RPVA公司進行規(guī)劃設(shè)計，韓國三星愛寶樂園的頂尖管理團隊全程參與經(jīng)營管理，力求打造成為中國人自己的“迪士尼”。A區(qū)已開發(fā)23.1萬 （8.3 +5.1 +9.7），B區(qū)尚未啟動。本案魯能東方優(yōu)山美地基本信息三層71平魯能東方優(yōu)山美地基本信息別墅區(qū)山體公園迪亞小鎮(zhèn)濱海路大道魯能東方優(yōu)山美地基本信息A區(qū)規(guī)劃占地面積2849畝，規(guī)劃總建筑面積101.4萬，主要物業(yè)有海洋溫泉、獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層花園洋房等。A區(qū)一期為17棟5-6層多層花園洋房，二房89-143 、三房152-174 、四房193-202 、復(fù)式217-234

9、 。07年8月20日開盤，累計推案56219 /269套，目前銷售100%。A區(qū)二期全部為別墅，聯(lián)排別墅192-282 、雙拼530-551 、獨棟495-853 。08年9月28日開盤，累計推案71800 /180套，目前銷售19套。A區(qū)三期洋房與別墅，二房83-99、三房112-129，聯(lián)排別墅195-302 、雙拼216-238 、獨棟175-250 。09年10月1日開盤，累計推案97199 /742套，目前洋房銷售約218套剩余248套，別墅未售魯能東方優(yōu)山美地基本信息三層71平B區(qū)規(guī)劃占地面積1588.5畝，規(guī)劃總建筑面積105.9萬。 B區(qū)主要物業(yè)類型為沿街商業(yè)、花園洋房、多層公

10、寓等。目前B區(qū)尚未啟動。魯能東方優(yōu)山美地戶型配比一期洋房戶型配比三期別墅戶型配比48%101200-300聯(lián)排未售去化去化100%211合計48%102175-190、240-250疊拼4%8230-240雙拼配比配比套數(shù)套數(shù)面積面積戶室戶室產(chǎn)品產(chǎn)品100%2810%28216-237復(fù)式100%269100%269合計合計100%3011%30193-210四房100%18970%189152-184三房100%228%2289-150二房（）（）去化率去化率去化去化配比配比套數(shù)套數(shù)面積段面積段 戶室戶室7%21100%187合計7%1288%164296-480（贈送地下室閣樓192-28

11、5）聯(lián)排31%54%16490-559（贈送地下室閣樓338-380）雙拼27%48%15494853獨棟去化去化率率去化去化配比配比套數(shù)套數(shù)面積段（）面積段（）戶室戶室三期洋房戶型配比47%宣稱售罄218100%466合計43%宣稱售罄6731%155112-129三房49%宣稱售罄15169%31183-99二房（）（）去化率去化率去化去化配比配比套數(shù)套數(shù)面積段面積段 戶室戶室二期別墅戶型配比魯能東方優(yōu)山美地營銷節(jié)點2008.9.28報紙頻次:15次費用:208.352萬元預(yù)熱期預(yù)熱期熱銷期熱銷期開盤推案：推案：報廣：報廣：活動：活動：價格：價格：去化：去化：2008.12報紙頻次:1次費

12、用:16.8萬元雜志頻次:1次費用:2萬元銷售停滯獨棟:13136元/雙拼:10449元/銷售停滯獨棟:4套雙拼:6套續(xù)銷期續(xù)銷期至今2007.12VIP認籌開盤樣板間開放3期洋房開盤報紙頻次:29次費用:329.2萬元雜志頻次:4次費用:35.8萬元二房:5470元/三房;5700元/四房;6800元/復(fù)式:6800元/聯(lián)排:11000元/洋房存量消化殆盡新增推案去化47%聯(lián)排:3套二房:3三房;40四房;2復(fù)式:9獨棟:4套雙拼:6套二房:5470元/三房;6517元/四房;5977元/復(fù)式:6391元/地下138平三層71平魯能東方優(yōu)山美地經(jīng)典戶型地下138平三層71平魯能東方優(yōu)山美地經(jīng)

13、典戶型魯能東方優(yōu)山美地歸類小結(jié) 優(yōu)山美地項目定位于旅游休閑地產(chǎn)，2007年開售初期，放棄了高端別墅標桿啟動策略，以洋房進行啟動，但其洋房去化極為緩慢，原因有兩點：其一，針對非富豪的一般富裕家庭，作為度假產(chǎn)品其洋房面積段過大；其二，受市場調(diào)控及金融危機影響而后推出的別墅產(chǎn)品，至今銷售依然緩慢，其原因同樣是因為面積段過大，作為度假型產(chǎn)品，在滿足足夠舒適性的同時，必須對面積進行控制，原因有二：其一，面積過大客群就會相對狹窄，集中于超級富豪，直接導(dǎo)致購買隨機性大，同時對品質(zhì)有更高的要求，由于不是第一居所，因此一般富豪對度假型別墅的面積和總價也有一定的要求。其二，面積過大的別墅作為投資產(chǎn)品不容易出售。因此在09年新推案中，遍吸取了之前的教訓(xùn)，洋房與別墅的面積段大幅度下調(diào)，從以推產(chǎn)品銷售狀況看，是適應(yīng)市場的，當然市場環(huán)境的轉(zhuǎn)暖也是起了一定的作用。2010年7月3日魯能優(yōu)山美地推出洋房產(chǎn)品迪亞小鎮(zhèn)，組團中多層洋房面積區(qū)間為90-170平米，均價8400元/平，別墅產(chǎn)品未定價，【朗墅】組團別墅在售，400萬元/套！東方優(yōu)山美地銷售分析：山海意境下的都市桃源山海意境下的都市桃源金金灘項灘項目目區(qū)區(qū)位位大連東港小窯灣商務(wù)區(qū)金石灘金州新區(qū)金石灘大連市區(qū)旅順金金灘項灘項目目區(qū)區(qū)位信息位信息金灘金灘12金灘項目基本信息入口2入口1開盤首推會所會所金金灘項灘項目目別別墅效果