項目開發(fā)部管理制度 完善版

1、維也納酒店集團文件維也納制度-項目開發(fā)部2008001號項目開發(fā)部管理制度V1.0目 錄1. 組織機構及崗位設置4 1.1. 組織機構圖4 1.2. 崗位設置52. 管理范圍6 2.1. 市場調研6 2.2. 項目開發(fā)7 3. 日常管理8 3.1. 計劃管理8 3.2. 組織管理8 3.3. 協(xié)調管理8 3.4. 檔案及信息管理8 4. 崗位職責9 4.1. 項目開發(fā)總監(jiān)94.2 總裁助理104.3. 項目開發(fā)經理114.4 經理助理124.5. 文員13 5. 工作程序及標準14 5.1. 項目開發(fā)總流程145.2. 業(yè)主（合作伙伴）方的合作條件15 5.3. 合作范圍165.4. 合作模式

2、17 5.5. 合作內容18 5.6. 新項目信息匯總程序與標準195.7. 市場調研程序與標準20 5.8. 項目報價程序與標準21 5.9. 可行性分析程序與標準22 5.10. 項目合同程序與標準A235.12. 項目合同程序與標準B24-25 5.13.項目合同條款統(tǒng)計程序與標準26 5.14.簽約儀式程序與標準27 5.15.業(yè)主（客戶）考察接待程序與標準28 5.16.項目業(yè)主名單統(tǒng)計程序與標準29 5.17.項目業(yè)主公關程序與標準305.18.項目協(xié)調事項跟蹤程序與標準31 6. 規(guī)章制度326.1.項目開發(fā)部激勵考核制度.32 7. 附件目錄337.1. 項目建議書337.2.

3、 簽約流程347.4. 會場布置357.5. 簽約報道367.6. 項目開發(fā)部激勵考核制度37修訂日期修訂內容修訂者審核者審批者新擬1. 目的為了為規(guī)范項目開發(fā)管理工作，明確部門管理制度，特頒布本管理制度。2. 適用范圍本制度涵蓋維也納集團項目開發(fā)部，適用于項目開發(fā)部日常管理工作。3. 名詞解釋及定義4. 制度內容5. 管理職責及審批（審核）原則、權限6. 違背本制度的懲罰規(guī)定將按維也納員工手冊第35頁第七章進行處罰.7. 制度生效日自審批發(fā)布日起生效。如過去規(guī)定有與本規(guī)定相悖之處，以本規(guī)定為準。8. 附錄文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：組織機構文件編號：

4、. VYNXMKF-1.生效日期：1.組織機構圖1.1.組織機構圖示董事長/兼總裁項目開發(fā)總監(jiān)總裁助理 項目開發(fā)經理文 員項目開發(fā)經理項目開發(fā)經理 經理助理 文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位設置文件編號：VYNXMKF-1生效日期：1.崗位設置及說明1.2.1項目開發(fā)總監(jiān)全面負責項目開發(fā)部所有的工作，屬總監(jiān)級。1.2.2總裁助理負責協(xié)助總裁及總監(jiān)對項目開發(fā)部事務處理及跟蹤。屬總監(jiān)級1.2.3項目開發(fā)經理負責具體項目的接洽、評估、調研、考察、談判、反饋、監(jiān)督、評價、統(tǒng)計及分析。屬經理級。1.2.4經理助理負責協(xié)助項目開發(fā)經理落實具體的日常事務。屬主管級。

5、1.2.5文員負責部門所有往來信息登記及收集，文員負責文檔的保存和分類及復印打印文件等。屬員工級。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：管理范圍市場調研文件編號：. VYNXMKF-2生效日期：2.管理范圍項目開發(fā)部是負責市場調研和項目開發(fā)的業(yè)務發(fā)展部門。項目開發(fā)在總裁的直接領導下，成為集團在市場調研、項目開發(fā)的執(zhí)行部門，它的管理范圍有如下兩個方面。2.1市場調研：2.1.1參與長期發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略布局的制訂。2.1.2收集各類市場行業(yè)信息并加以分析和整理。2.1.3根據(jù)集團長期發(fā)展規(guī)劃，及時掌握酒店業(yè)和物業(yè)管理業(yè)市場信息，了解同行業(yè)及跨行業(yè)連鎖集團發(fā)展戰(zhàn)略和商業(yè)

6、模式。 2.1.4根據(jù)公司制度針對性的制訂方案，積極主動地尋找合作對象和合作項目。2.1.5積極配合與協(xié)同集團有關職能部門，對投資管理項目做好投資前期考察和論證工作，為領導提供意見和建議。2.1.6結合市場信息和行業(yè)特點，對于不同行業(yè)背景的業(yè)主（投資者）進行研究。2.1.7結合業(yè)內和行業(yè)管理機構的信息，對于不同地域的競爭者進行研究。2.1.8探詢行業(yè)的發(fā)展趨勢和前沿動態(tài)，對于不同形態(tài)的酒店產品進行研究。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：管理范圍項目拓展文件編號：. VYNXMKF-2生效日期：2.項目開發(fā)2.2.1根據(jù)掌握的市場信息，有針對性的進行篩選和初步

7、接洽。2.2.2對經過篩選的初步接洽項目進行初步評估。2.2.3根據(jù)評估結果，對項目進行初步調研。2.2.4根據(jù)初步評估和調研結果，結合雙方洽談進展情況，赴項目現(xiàn)場進行實地考察和分析。2.2.5結合實地考察完善可行性研究，對于可行性研究結論可行的項目展開談判。2.2.6負責各類合作合同/協(xié)議的起草、修訂、終止或續(xù)簽談判等有關事宜。2.2.7談判成功后，組織安排項目簽約儀式。2.2.8負責各部門相關人員對該合作項目的前期的牽頭、協(xié)調、配合等工作。2.2.9負責項目管理班子產生前與業(yè)主方溝通、項目介紹、注意事項、交接等工作。2.2.10針對簽約后業(yè)主方的反饋信息，及時上級反饋并協(xié)調處理，妥善推薦項

8、目進展。2.2.11根據(jù)反饋信息的判定結論，協(xié)助各部門對項目的運轉進行監(jiān)督。2.2.12結合項目的運轉情況，提出對項目的評價結論。2.2.13對項目的各類基本數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計。2.2.14對項目的統(tǒng)計結果進行分析，及時總結經驗并更新相關制度和措施。 文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：日常管理文件編號：VYNXMKF-3生效日期：3.日常管理3.1計劃管理根據(jù)集團對項目開發(fā)的工作要求、戰(zhàn)略規(guī)劃、方針、政策，制訂項目開發(fā)市場開發(fā)計劃、渠道建設方案、相關業(yè)務單據(jù)、表格等工作，不斷完善和修訂程序與標準，優(yōu)化各項規(guī)章制度、激勵考核規(guī)定等，按季度或年度編制項目開發(fā)工作計劃和

9、渠道建設方案，負責部門日常業(yè)務管理和指導、督察工作。3.2組織管理根據(jù)項目開發(fā)業(yè)務需要，制訂項目開發(fā)部團隊建設標準，合理設置組織機構與崗位，確定任職要求與人員考核標準。根據(jù)項目開發(fā)部的工作特點和實際需要，負責組織、協(xié)調、配合、指導本部人員參日常工作，深入市場，收集各行業(yè)信息，落實具體組織管理。3.3協(xié)調管理在項目開發(fā)部業(yè)務管理工作上，為各部門提供有關信息、制度、政策、計劃、咨詢及服務支持各部門，同時依據(jù)集團的項目開發(fā)戰(zhàn)略、政策與制度，經常與各下屬酒店（項目）進行了解、溝通、協(xié)調、配合工作。特別協(xié)助集團相關職能部門及在項目前期與業(yè)主方的協(xié)調與溝通工作。3.4檔案及信息管理負責管理項目信息、項目資

10、料、合同與協(xié)議、統(tǒng)計及分析資料等各類檔案及項目信息保密工作。落實所有項目均有單可查，有制度可依等工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.1崗位職責4.1項目開發(fā)總監(jiān)匯報上級：總裁督導下級：、總裁助理、項目開發(fā)經理、經理助理、文員4.1.1參與制定集團項目開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃，為立項項目決策提供準確信息，并提出合理的建議和信息支持。4.1.2根據(jù)集團中、長期發(fā)展規(guī)劃，及時掌握同行業(yè)內、房地產業(yè)、各知名連鎖企業(yè)市場信息和商業(yè)模式，研究并分析，及時修正戰(zhàn)略布局、工作計劃等，準確為集團項目管理和發(fā)展提供意見和建議。4.1.3

11、根據(jù)戰(zhàn)略區(qū)域布局計劃，積極主動地尋找合作伙伴和合作項目。4.1.4負責立項項目的最終考察、洽談、市場調研、可行性分析論證，以及合作合同的起草、修訂、終止或續(xù)簽談判等有關事宜。4.1.5積極配合與協(xié)同集團有關職能部門，對項目投資與管理做好投資前期考察和論證工作，為領導提供準確的信息參考，并提出具有建設性的意見或建議。4.1.6根據(jù)國家酒店行業(yè)管理標準或規(guī)定，結合本集團實際情況制定相應的項目管理制度和規(guī)范要求。4.1.7制定項目開發(fā)各崗位的職位說明書，并根據(jù)職位調整需要進行相應的變更，保證職位說明書與實際相符。4.1.8根據(jù)集團的要求，制定評價政策，組織實施項目評價，及時解決出現(xiàn)的問題，使項目評價

12、體系為業(yè)務發(fā)展提供決策依據(jù)。4.1.9全面負責新項目管理班子產生前與業(yè)主方溝通與協(xié)調工作。4.1.10負責審查、簽批各種項目開發(fā)表格、報告及完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.2崗位職責4.2總裁助理匯報上級：項目開發(fā)總監(jiān)、總裁督導下級：項目開發(fā)經理、經理助理、文員4.2.1根據(jù)集團中、長期發(fā)展規(guī)劃，及時掌握同行業(yè)內、房地產業(yè)、各知名連鎖企業(yè)市場信息和商業(yè)模式，研究并分析，及時修正戰(zhàn)略布局、工作計劃等，準確為集團項目管理和發(fā)展提供意見和建議。4.2.2進行長期的行業(yè)特點研究、區(qū)域酒店發(fā)展

13、趨勢研究，為集團項目開發(fā)部提供戰(zhàn)略布局建議，并積極主動地尋找合作伙伴和合作項目。4.2.3協(xié)助總裁及項目開發(fā)總監(jiān)對項目開發(fā)、渠道建設提供準確分析和決策依據(jù)，做好新項目投資前期考察和論證工作，為領導提供準確信息和意見。4.2.4協(xié)助總裁、項目開發(fā)總監(jiān)制定項目開發(fā)部各制度、規(guī)定、崗位的職位說明書，對各崗位之間的分工、合作、監(jiān)督進行動態(tài)跟蹤和管理，根據(jù)需要及時進行必要的變更，對變更職位提供合理化意見和建議。4.2.5負責立項項目的最終考察、洽談、市場調研、可行性分析論證，以及合作合同的起草、修訂、終止或續(xù)簽談判等有關事宜。4.2.6根據(jù)集團的要求，制定評價政策，組織實施項目評價，及時解決出現(xiàn)的問題，

14、使項目評價體系為業(yè)務發(fā)展提供決策依據(jù)。4.2.7協(xié)助總裁、項目開發(fā)總監(jiān)開展項目開發(fā)各方面的工作，并完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.3崗位職責4.3項目開發(fā)經理匯報上級：項目開發(fā)總監(jiān)、總裁助理督導下級：經理助理、4.3.1負責項目開發(fā)的信息收集、整理和分析。根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺、網(wǎng)絡、媒體等各類渠道收集市場信息。對所收集的信息進行整理和分析。4.3.2負責競爭對手研究。收集競爭對手的信息，了解競爭對手的優(yōu)勢和不足，對競爭對手做出客觀的分析研究。4.3.3優(yōu)劣勢分析。針對市場信

15、息和競爭對手的情況，分析自身的優(yōu)劣勢，并形成競爭對策。4.3.4負責投資者研究。對投資于酒店行業(yè)的投資者（業(yè)主）的不同行業(yè)背景進行研究，根據(jù)業(yè)主的企業(yè)文化、企業(yè)實力、信譽程度、資產狀況、盈利能力、政府資源等各個方面進行評估，最終形成對不同投資者的評價等級。4.3.5負責項目的接洽。根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺、網(wǎng)絡、媒體、現(xiàn)有酒店、客戶等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下，請業(yè)主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。4.3.6負責項目的評估。根據(jù)業(yè)主提供的資料和市場開發(fā)所掌握的信息，從業(yè)主背景、業(yè)

16、主要求、項目規(guī)模、戰(zhàn)略區(qū)域、周遍環(huán)境、經濟總量、發(fā)展趨勢、酒店業(yè)發(fā)展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業(yè)主方保持較為積極的溝通頻率。4.3.7負責項目的報價。符合基本要求的合作項目，根據(jù)業(yè)主方的需求，結合項目的具體情況，向業(yè)主方提出報價。4.3.8負責項目的考察調研。在雙方對合作模式和合作條件、報價基本認可的前提下集團將與業(yè)主協(xié)商，盡快安排實地考察。集團受業(yè)主邀請前往現(xiàn)場考察，收集全面信息，進行各項消費水平、發(fā)展?jié)摿Φ脑u估，雙方以會議形式互相了解。4.3.9做好渠道建設工作，完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責

17、文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.4崗位職責4.4經理助理匯報上級：項目開發(fā)總監(jiān)、總裁助理督導下級：無4.4.1負責項目開發(fā)的信息收集、整理和分析。根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺、網(wǎng)絡、媒體等各類渠道收集市場信息。對所收集的信息進行整理和分析。4.4.2負責競爭對手研究。收集競爭對手的信息，了解競爭對手的優(yōu)勢和不足，對競爭對手做出客觀的分析研究。4.4.3優(yōu)劣勢分析。針對市場信息和競爭對手的情況，分析自身的優(yōu)劣勢，并形成競爭對策。4.4.4負責項目的接洽。根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺、網(wǎng)絡、媒體、現(xiàn)有酒店、客戶等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下

18、，請業(yè)主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。4.4.5負責項目的評估。根據(jù)業(yè)主提供的資料和市場開發(fā)所掌握的信息，從業(yè)主背景、業(yè)主要求、項目規(guī)模、戰(zhàn)略區(qū)域、周遍環(huán)境、經濟總量、發(fā)展趨勢、酒店業(yè)發(fā)展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業(yè)主方保持較為積極的溝通頻率。4.4.6做好渠道建設工作，完成上級布置的其它工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：崗位職責文件編號：VYNXMKF-4生效日期：4.5崗位職責4.5文員匯報上級：項目開發(fā)總監(jiān)、總裁助理督導下級：無4.5.1運用現(xiàn)代辦公設備熟

19、練進行項目信息、檔案資料輸入、更改及有關資料的處理及存檔。4.5.2編制項目開發(fā)統(tǒng)計資料報表及建立、完善、更新、保管各種文件檔案。4.5.3跟進項目開發(fā)使用的各種表格的存?zhèn)}數(shù)量，負責保管項目領用的各種表格，及將已使用的表格存檔。4.5.4負責接聽項目信息辦公室電話的項目信息留言、登記、答復、轉達。4.5.5負責安排、準備、提醒項目開發(fā)總監(jiān)、總裁助理的日常例會、外訪時間和工作安排。4.5.6負責通知各人員召集的會議，落實會場布置，草擬并打印會議記錄。4.5.7按領導委托，代理下列工作：收發(fā)、存檔、草擬、打印文件信函并存檔。會見或接待未曾預約的客人或員工。傳達、轉告、呈報有關信息或指示。催辦落實有

20、關工作計劃或工作任務。4.5.8負責統(tǒng)計、審閱、打印、呈送各種對外報表報告。4.5.9負責記錄和統(tǒng)計拓展的考勤，申領項目開發(fā)的文具、書籍、儀器、設備并進行使用或借閱登記。4.5.10做好渠道建設工作，完成總監(jiān)及總裁助理交辦的其它工作。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：工作程序和標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.工作程序和標準5.1項目開發(fā)總流程5.1.1項目的接洽。根據(jù)政府職能部門、行業(yè)交流平臺、網(wǎng)絡、媒體、現(xiàn)有酒店、合作伙伴等各類渠道收集到的項目信息，有選擇性的進行跟蹤。在接洽初步認為可行的前提下，請業(yè)主方提供相應背景資料、項目資料，服務需求、

21、場地圖片及地理位置的地圖以 E-mail 或郵遞至集團。5.1.2項目的評估。根據(jù)業(yè)主提供的資料和市場開發(fā)所掌握的信息，從業(yè)主背景、業(yè)主要求、項目規(guī)模、戰(zhàn)略區(qū)域、周遍環(huán)境、經濟總量、發(fā)展趨勢、酒店業(yè)發(fā)展水平等方面對項目進行初步評估。如初步評估可行，則應與業(yè)主方保持較為積極的溝通頻率。5.1.3項目的報價。符合基本要求的合作項目，根據(jù)業(yè)主方的需求，結合項目的具體情況，向業(yè)主方提出報價。5.1.4項目的考察調研。在雙方對合作模式和合作條件、報價基本認可的前提下集團將與業(yè)主協(xié)商，盡快安排實地考察。集團受業(yè)主邀請前往現(xiàn)場考察，收集全面信息，進行各項消費水平、發(fā)展?jié)摿Φ脑u估，雙方以會議形式互相了解。5.

22、1.5項目的談判。根據(jù)考察調研情況，集團提供專業(yè)可行性報告，在完成分析后，雙方洽談并簽訂“合作合同書”（或其它形式的合作協(xié)議），并且進入合同執(zhí)行期。5.1.6項目的實施。集團其他部門提供協(xié)助策劃、設計、工程進度、宣傳建議，負責業(yè)主與溝通，協(xié)助店總了解新項目，平穩(wěn)過度籌備期。5.1.7項目的支持與監(jiān)督。由集團各相關部門集體策劃和制定項目實施方案。派駐管理團隊人員現(xiàn)場實施各項方案，協(xié)助并監(jiān)督方案的執(zhí)行，共同完善和優(yōu)化。5.1.8項目的評價、分析與統(tǒng)計。根據(jù)業(yè)主方的意見，結合派駐管理團隊意見或建議，參考市場發(fā)展趨勢、客源結構、市場調研結果及可行性分析等依據(jù)，對項目進行科學的分析，客觀公正的評價，同時

23、對項目的量化指標進行統(tǒng)計。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：業(yè)主（委托）方的合作條件文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.業(yè)主方（合作伙伴）的合作條件5.2.業(yè)主方的合作條件5.2.1集團在與業(yè)主合作中，采取租賃承包經營、委托管理、品牌加盟、顧問策劃、合作方式。5.2.2業(yè)主企業(yè)是具有獨立法人或自然人，擁有必要的經濟實力和經營資源，資信可靠，無巨額債務、不良資產及不法經營記錄。5.2.3酒店財產關系清晰，土地、房產使用合法。5.2.4酒店應在省、市中心城市或著名旅游區(qū)，位置適中，交通便利，有一定的客源市場或潛在的消費對象與群體。5.2.5酒店客房數(shù)量應不

24、少于80間/（套），星級標準為最低達到國家星級評定標準的三星級酒店標準。5.2.6符合“維也納酒店”投資的要求。5.2.7業(yè)主方自愿接受“維也納模式”的合作方式或管理體系，認同維也納的企業(yè)文化、經營理念和管理標準，執(zhí)行維也納的酒店管理模式。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：合作范圍文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.合作范圍5.3合作范圍：5.3.1集團的項目合作范圍包括下列符合戰(zhàn)略布局、區(qū)域布點、合作條件達到要求的：A：酒店投資。主要根據(jù)項目所在區(qū)域發(fā)展狀況，由維也納酒店集團對項目評估論證后，對區(qū)域內單體酒店或多個連鎖酒店項目進行投資，然后交由本集團

25、相關部門人員，由集團全權經營與管理。主要以：租賃承包經營、委托管理、品牌加盟、顧問策劃。B：酒店承包。主要是：按照項目所在區(qū)域及客戶需求等實際情況,由維也納酒店集團對項目進行充分調查評估后,雙方協(xié)商簽署合作意向,維也納酒店集團提供具體項目承包經營管理方案,征得業(yè)主同意進駐時,按慣例必須支付承包合約履行保證金,并每月支付雙方約定租金或管理費,然后交由集團相關部門委派人員全權經營管理。主要以：星級酒店、產權式酒店、旅游度假村、大型文化及娛樂中心、會所及公寓酒店等。C：委托管理。維也納酒店集團有穩(wěn)健的投資實力,創(chuàng)新的經營理念,完善的管理機制,專業(yè)的管理團隊,為項目提供立項、策劃、籌建及經營管理等全方

26、位服務。主要以：星級酒店、旅游度假村、大型餐飲及娛樂中心、產權式酒店及會所公寓等。D：顧問策劃。主要針對地產開發(fā)商、旅游地產開發(fā)商、酒店投資商提供：酒店可行性研究報告、酒店經營管理策劃報告、酒店工程優(yōu)化方案及星級酒店、產權式酒店、酒店式公寓、旅游度假村、溫泉度假酒店、會所、大型餐飲及休閑娛樂中心、E：品牌加盟。維也納酒店集團三大品牌系列： 維也納商務連鎖酒店、維也納3好連鎖酒店、維也納美食宮餐飲連鎖。提供統(tǒng)一的強大支持系統(tǒng)：品牌、銷售、技術、經營、培訓、酒店管理、質量控制、成本控制、標準手冊。 文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-02-19標題：合作模式文件編號：V

27、YNXMKF-5生效日期：5.合作模式5.4合作模式：5.4.1、維也納酒店集團合作模式：（1）房地產開發(fā)項目旅游房地產、產權式酒店、產權式公寓；（2）酒店開發(fā)項目星級酒店、旅游度假村、大型娛樂中心、大型餐飲中心、會所、休閑中心；（3）酒店業(yè)主項目委托管理、承包管理、酒店融資、酒店轉讓、國企酒店改制；（4）酒店投資項目收購酒店、承租物業(yè)、品牌加盟、特許經營。 5.4.2、維也納酒店集團在與業(yè)主合作中，可采取投資、合資、股份合作經營、項目收購、承租物業(yè)、委托經營管理、承包經營、顧問策劃、品牌加盟、特許經營等管理方式。5.4.3前期籌備。與合作方簽署前期籌備合作合同，根據(jù)合作方的要求，委派專業(yè)管理

28、人員承擔酒店的選址、確定設計概念、平面布局概念、建筑主題以及建筑文化含量的把握、設計論證、施工要求、設備配置、員工招聘、培訓、策劃籌辦開業(yè)等責任。5.4.4全權委托管理。與合作方簽署全權委托管理合同，委派以總經理為首的管理團隊，代表投資者全面行使酒店管理職責，按照維也納酒店管理手冊對成員酒店進行國際化專業(yè)管理，使其正常經營，取得當?shù)刈詈玫慕洕б婧蜕鐣б妗：贤谙抟话銥?10年。5.4.5酒店診斷咨詢、策劃。根據(jù)客戶的需要對外承接酒店經營管理診斷服務，經營管理診斷遵循客觀性、系統(tǒng)性、效率性、雙向性、階段性原則，對酒店在經營管理過程中暴露出來的問題進行科學的系統(tǒng)的分析與研究，確定問題的性質、原

29、因和主次、幫助酒店尋求解決問題的對策，提供詳細的診斷咨詢報告，以改進酒店各方面的工作。5.4.6特許經營。維也納酒店管理集團選擇地點、規(guī)模、設施設備等方面基本符合要求的酒店，按照維也納酒店管理手冊進行培訓指導，達到維也納質量標準后，維也納酒店管理集團授權其使用“維也納酒店”品牌。維也納根據(jù)特許經營的條例定期派監(jiān)督員對于特許經營酒店進行巡視監(jiān)督。5.4.7顧問管理。與成員酒店簽署顧問管理合同，并且根據(jù)成員酒店的具體要求，委派專業(yè)顧問，就成員酒店特定的各種專業(yè)化問題，如：酒店硬件設施改造、裝修改造設計、財務管理、服務規(guī)范等進行顧問管理。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-1

30、9標題：合作內容文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.合作內容5.5合作內容：5.5.1委托管理：派遣管理人員實施全權管理；協(xié)助和實施對日常工作的管理和策劃；建立管理運行模式和標準，使自成一體；派出資深管理人員定期進行指導性管理；為業(yè)主培養(yǎng)一支基本的管理隊伍。5.5.2酒店前期分析論證：當?shù)芈糜螛I(yè)、酒店業(yè)發(fā)展狀況調查及分析；當?shù)赝瑱n次酒店發(fā)展狀況調查及分析；酒店定位、酒店功能規(guī)劃建議；酒店投資模式、管理模式、經營模式分析；酒店投資預算、酒店五年經營預算和財務預算；酒店投資回報預測、投資風險分析；可行性論證結論及綜合建議。5.5.3建筑裝飾方案設計及優(yōu)化：酒店建筑及園林概念設計；酒店功能布局

31、及室內裝飾概念設計；酒店室內裝修方案優(yōu)化及裝飾材料選用建議；酒店裝修工程驗收建議。5.5.4硬件咨詢：立項及可行性評估；設計任務書及方案的咨詢；初步設計及二次設計方案咨詢；樣板間咨詢；設備配置及選型咨詢；現(xiàn)場和施工質量的管理咨詢。5.5.5物料設備采購服務：提供專業(yè)酒店設備用品供貨商的甄選及專業(yè)指導；提供酒店物資的調配計劃及物資采購統(tǒng)籌安排。5.5.6酒店經營策劃：酒店酒店經營模式設計；酒店客戶定位、功能設計、管理方案設計；酒店客房、餐飲、娛樂、會議等經營戰(zhàn)略設計；酒店組織機構、崗位責任、人員編制及薪酬系統(tǒng)設計；酒店員工手冊及服務規(guī)范、管理制度及工作流程確定；員工的招聘和培訓；制定酒店開業(yè)物資

32、的采購計劃和預算；酒店的形象和銷售的策劃指導。5.5.7酒店診斷方案：為酒店把脈診斷存在問題、提出解決問題的辦法和措施；指導酒店實施現(xiàn)代化管理、開源節(jié)流，使酒店步入良性循環(huán)狀態(tài)。5.5.8市場推廣與公關宣傳服務：度身訂造、籌劃和執(zhí)行全套公關和廣告推廣計劃；針對消費市場，確定目標市場；融合國內、外創(chuàng)意宣傳，宣揚優(yōu)點特色；測定公關策略及市場效應。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：新項目信息匯總程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.新項目信息匯總程序與標準5.6新項目信息匯總程序與標準：5.6.1新項目信息匯總表是在對搜集到有價值的的項目信息進行匯總

33、的工作。對于項目信息的規(guī)范管理具有重要意義，同時是進一步開發(fā)有價值的項目的基礎。5.6.2新項目信息匯總以新項目信息匯總表的形式進行，該表的項目說明如下：跟進人、項目名稱、城市、地址、聯(lián)系人、聯(lián)系方式、合作意向、項目情況簡介、信息來源、跟進結果、總監(jiān)最終批復跟進情況； 5.6.3新項目信息匯總表由部門文員或信息登記人員負責登記匯總，每日匯報部門總監(jiān)處，由總監(jiān)根據(jù)經驗判斷，進行分析、篩選、處理、分配項目跟進人和批示項目跟進要點。5.6.4新項目信息匯總表中的信息由各項目開發(fā)經理、經理助理完成，并對其項目跟進速度、準確性負責，對于隨時變化的情況要及時匯報更新，以便統(tǒng)計表中信息的準確性和便于領導決策

34、。5.6.5新項目信息匯總表是集團進行項目信息匯總和進一步開發(fā)項目的基礎，該表無論是放棄項目還是立項目簽約項目，均按類別存檔。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：市場調研程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.市場調研程序與標準5.7市場調研程序與標準：5.7.1市場調研報告市場調研是在項目初步評估時對項目的初步市場情況，以及項目背景情況進行的初步了解。對項目的評估具有積極意義，同時為項目的詳細調研獲取了基本信息和資料。5.7.2市場調研主要從以下項目進行調研：項目背景調研內容：日期、時間、地點、調研人員、調研項目名稱、地理位置、旅游資源、交通情況

35、、建筑的高度、層高、朝向、面積、客房面積、餐飲面積、桑拿面積、娛樂面積、會議面積以及需要的備注情況。旅游經濟：包括項目區(qū)域接待總收入、旅游總收入、人口、消費水平、相關政府或職能部門規(guī)劃與分析（規(guī)劃局、旅游局、招商局、交通局、工商局）。行業(yè)情況：該區(qū)域五星至三星及連鎖酒店的整體情況或代表性酒店的經營情況，主要調研該區(qū)域客房總數(shù)、住房率、平均房價、客源結構、客房市場、餐飲市場、會議市場、桑拿市場、娛樂市場、其它市場以及需要的備注的情況。功能設施：項目已有的或規(guī)劃中的功能設施情況，客房、中餐廳、西餐廳、宴會廳、會議室、行政樓層、夜總會、酒吧、桑拿中心、茶樓、健身中心、商務中心以及需要的備注的情況。該

36、項目經營情況：總收入、經營利潤、經營利潤率%、成本費用率%、收入構成、客房收入、餐飲收入、娛樂收入、其它收入、平均房價、住房率%、各餐廳上客率%、各餐廳的人均消費、娛樂上客率%、娛樂人均消費、桑拿上客率%、桑拿的人均消費、能源消耗情況（水、電、氣）、員工人數(shù)、平均工資、平均客用消耗品消耗情況以及其它需要備注的情況。市場調研由各項目開發(fā)經理、經理助理完成，并對其準確性、真實性負責，對于變化的情況要及時更新，以便領導參考和決策。5.7.3市場調研報告是集團進行項目考察和論證工作的重要工作內容之一，完成存檔。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：拓展項目報價程序與標準

37、文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目報價程序與標準5.8項目報價程序與標準：5.8.1項目報價函是在項目初步評估后對客戶的初步報價。對項目的跟進開發(fā)具有積極意義，同時為項目的基本合作條件奠定基礎。5.8.2項目報價情況以項目報價函的形式進行，根據(jù)不同區(qū)域、檔次、規(guī)模、業(yè)主洽談情況，分別提供參考報價的范圍，該表的項目說明如下：酒店品牌：分為“維也納商務酒店”和“維也納3好連鎖酒店酒店”兩個品牌地點：省會城市、直轄市、沿海城市、一線城市、二線城市及其它城市；區(qū)域：分為商務區(qū)、金融區(qū)、商業(yè)區(qū)、居住區(qū)、靠近道路及位置情況；面積：“維也納商務連鎖酒店”分為10000-60000平方米；“維也納

38、3好連鎖酒店”分為3000-15000平方米；投資規(guī)模：“維也納商務連鎖酒店”分為1000-7000萬元，“維也納3好連鎖酒店”分為300-2500萬元；客房數(shù)：“維也納商務連鎖酒店”分為150-500間房，“維也納3好連鎖酒店”分為80-280間房。租賃期限1520年；籌備期：“維也納商務連鎖酒店”分為4-12個月，“維也納3好連鎖酒店”分為3-10個月；市場培育期：項目開業(yè)后的市場培育期，“維也納商務連鎖酒店”分為6-18個月，“維也納3好連鎖酒店”分為3-8個月；管理費：“維也納商務連鎖酒店”為3%-8%，“維也納3好連鎖酒店”為2%-6%；遞增：“維也納商務連鎖酒店”為每三年5%-10

39、%，“維也納3好連鎖酒店”為每三年3%-8%；派員：項目所派出的管理團隊人員數(shù)量，“維也納商務連鎖酒店”分為3-15人，“維也納3好連鎖酒店”分2-7人。5.8.3項目報價函由各項目開發(fā)經理、經理助理提出，經總監(jiān)確認后向客戶報價。5.8.4根據(jù)不同的項目，如出現(xiàn)與報價函中的情況不相符的，有項目專題研究報價標準，如遇重大項目的報價的，則需上報集團進行決策。5.8.5項目報價函是集團進行項目洽談初期重要的工作內容之一，完成后根據(jù)項目談判的情況進行調整，最終反映在雙方的合同中，且必須存檔。 文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：可行性分析程序與標準文件編號：VYNXM

40、KF-5生效日期：5.可行性分析程序與標準5.9可行性分析程序與標準序與標準：5.9.1可行性分析是在項目初步評估和報價獲得客戶的基本認可后雙方進行實地考察的基礎上對項目所做的詳細的可行性分析和論證?？尚行苑治鰧椖块_發(fā)和合同談判具有極為重要意義，是項目的成功合作的必要保證。5.9.2可行性分析以項目可行性分析報告的形式提交，該表的項目說明如下：第一部分：物業(yè)現(xiàn)狀及改造可行性分析（1）.項目改造成酒店的限制性因素及可行的解決辦法；（2）.項目的一般性描述；（3）.小結。第二部分：項目市場分析（1）.項目基本情況表（2）.項目周邊的市場調研報告（3）.項目的簡介（4）.項目的地理位置（5）.項目

41、的交通情況（6）.項目區(qū)域情況（7）.項目的SWOT分析（8）.該項目的發(fā)展定位。第三部分：項目的投資估算（1）投資估算（2）對比分析（3）.小結第四部分：項目財務分析（1）.物業(yè)收支明細表（2）.盈利預測概算分析（3）.項目房價和入住率切入點分析（4）.小結第五部分：項目評價與結論該項目所在區(qū)域未來發(fā)展前景預測和政府規(guī)劃情況分析，建議該項目投資費用與市場定位，未來客源及競爭對手的分析等內容。第六部分：尚未解決或注意事項該項目業(yè)主背景資料調研、硬件設備設施情況、項目合法調查等內容。第七部分：附件該項目所了掌握詢證文件（經營所需證照、平面圖紙、產權證明、資產設備清單）及現(xiàn)場考察拍攝的相片或攝影等

42、內容。5.9.3項目可行性分析報告是集團進行項目合作前期重要的工作內容之一，是領導層決策重要參考依據(jù)，負責完成該報告人員對其報告真實性、準確性負責，并提供該報告完成的數(shù)據(jù)及市場調研的資料，完成后匯報總監(jiān)處審批后逐級匯報，并存檔備份。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.10項目合同程序與標準：5.10.1合同是對集團對已經過初步評估、調研、考察、談判等程序后，認為能夠以雙方認可的方式進行合作的項目所形成的法律文件，該文件明確規(guī)定了雙方的責、權、利，有效的保障了雙方在平等互利的基礎上

43、進行合作，是項目開發(fā)過程中重要的法律文件，具有極為重要的意義和作用，是合作雙方日后合作的綱領性文件，是集團派駐管理團隊工作的指引文件。5.10.2合同以合作模式的不同分為：房屋租賃合同、委托管理合同、品牌加盟合同、顧問策劃合同。5.10.3房屋租賃合同的項目說明如下：總則：就合同雙方合作事宜、合作細節(jié)、合作模式、租賃期限、租賃條件、相關費用等基本情況進行約定，具體合作條款如下內容：第一條：釋義；第二條：承租物業(yè)具體情況；第三條：甲方的聲明、保證與承諾；第四條：承租物業(yè)的用途 ；第五條：承租期限；第六條：物業(yè)租賃費及支付方式；第七條：其它費用；第八條：交接；第九條：裝修改造與加建；第十條：電力、

44、水、天然氣；第十一條：甲方的權利與義務；第十二條：乙方的權利與義務；第十三條：租賃經營特別約定；第十四條：違約責任；第十五條：雙方放棄權利的約定；第十六條：合同相關通知；第十七條：管轄法律和爭議的解決；第十八條：生效和其他約定。5.10.4合同的談判、起草、修訂、完善均須由項目開發(fā)部完成，逐級交與法律事務部、總裁辦公及其他相關部門審核后報董事長審批簽字后方可與合作方簽訂。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.11項目合同程序與標準：5.11.4委托管理合同的項目說明如下：總則：就合

45、同簽訂的目的所做的說明，對合作的內容進行釋義和約定。合同各方：簽訂合同的單位。管理方式、范圍及期限：就管理方式、管理范圍以及合作期限進行的約定。管理體制：就管理經營班子組成及分工運作進行的約定。管理目標：就經營目標、經營指標（收入指標和費用指標）及考核、結算方法的約定。雙方的責任：就合作當中雙方的責、權、利進行的約定。財務管理：就會計制度、財務制度及財務體系的建立、運作進行的約定。資產處置及經營物資的采購：就酒店的固定資產、設施設備的管理及采購管理方面進行的約定。工資：就管理方派駐協(xié)助管理團隊的工資標準及發(fā)放進行的約定。合同的轉讓、修改、解除與終止：就合同的轉讓、修改、解除、終止與管理方優(yōu)先續(xù)

46、約權進行的約定。其它：就管理方品牌使用以及其它經雙方確認的事宜。簽章及日期：雙方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.5品牌加盟合同的項目說明如下：合同各方：簽定合同的單位。合作目標與方式：就合作的目標與方式進行的約定。服務范圍：就合同服務的范圍進行的約定。服務的方式：就服務的方式進行的約定。服務內容：管理方向委托方提供的服務內容，包括統(tǒng)一營業(yè)推廣、客源網(wǎng)絡共享、統(tǒng)一中央訂房網(wǎng)絡支持、酒店專業(yè)化管理的技術支持、系統(tǒng)的培訓以及酒店經營管理方面的咨詢。品牌加盟服務費用：就加盟費用標準及支付方式進行的約定。其它：就合同的日期、生效、不可抗力、爭議的解決等進行的約定。簽章及日期：雙

47、方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.6顧問策劃合同的項目說明如下：合同各方：簽定合同的單位。合作目標與方式：就合作的目標與方式進行的約定。服務內容：就提供服務的內容進行的約定，包括培訓需求評估、受培訓人員、培訓人數(shù)、培訓師、培訓的范圍、層次、地點、時間、方案、檔案、考核、效果評估及各種管理咨詢。服務費用：就服務費用的標準、包含的范圍、支付方式進行的約定。特別約定：保密條款、勞動關系、人身意外等方面進行的約定及提供的顧問策劃技術支持相關約定，如：酒店市場分析與研究、酒店的定位、設計、方案、人力、財務、系統(tǒng)、銷售、工程等系列技術支持和顧問式管理等內容。其它：就合同的日期、生

48、效、不可抗力、爭議的解決等進行的約定。簽章及日期：雙方單位名稱（蓋章）、授權代表（簽字）以及簽約日期。5.11.7合同的起草。合同的起草由項目開發(fā)部根據(jù)標準合同結合項目的實際情況完成，完成后上報相關部門審核報批。 5.11.8合同的談判。由項目開發(fā)人員與委托方進行合同的談判，部門總監(jiān)對合同的談判進程進行全面的跟蹤，如情況需要，上報總裁辦公征得同意后組織公司相關職能部門的專業(yè)人員一同參加談判。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同程序與標準5.11項目合同程序與標準：5.11.9合同的起草與修訂。

49、項目開發(fā)總監(jiān)對合同的擬稿進行修訂，合同的核心及關鍵條款需完善后上報相關部門及總裁辦公、總裁批準。根據(jù)審定意見，由項目開發(fā)總監(jiān)對合同進行修訂。5.11.10合同的審查。經過雙方談判，對于雙方確認的合同簽約稿需經律師審閱，簽署律師意見。通過律師審查的合同上報集團，經集團領導班子會決議通過后，由董事長、副總裁、財務總監(jiān)及相關部門聯(lián)合簽署方能生效。5.11.11合同的簽定。根據(jù)與業(yè)主方商定的時間地點舉行簽約儀式，按照簽約議程進行合同的簽定。5.11.12合同的歸檔。對于簽定的合同的原件交由財務部、總裁辦保留，該項目店總及項目開發(fā)部留存復印件備查，其他相關部門如因業(yè)務需要可向項目開發(fā)部書面申請復印一份或

50、查閱一次。5.11.13合同的反饋跟進。由項目開發(fā)人員跟進合同的反饋信息，對于合同的暫停、變更、終止、糾紛、補充、續(xù)簽等與業(yè)主方進行初步溝通，并按照集團相關工作程序上報集團領導。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：項目合同條款統(tǒng)計程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5.項目合同條款統(tǒng)計程序與標準5.12項目合同條款統(tǒng)計程序與標準：5.12.1合同條款統(tǒng)計是對通過對已簽約合同的主要條款進行統(tǒng)計，對集團各類項目合作合同的主要條款進行的比較研究，對掌握集團屬下酒店的合作條件具有積極意義，同時發(fā)展和完善各類合同的合作條款具有指導作用。5.12.2合同條款統(tǒng)

51、計以合同條款一覽表的形式進行，該表的項目說明如下：簽約時間：雙方商定的簽約日期；合同類型：簽定合同的類型；合同/協(xié)議名稱：簽定合同/協(xié)議的名稱；業(yè)主方（簽約方）：簽約的業(yè)主方；項目名稱：簽約合作項目的名稱；年限：合同合作年限；派員：管理方派駐管理團隊人員數(shù)量；前期管理費：酒店前期管理費數(shù)額；基本管理費：酒店基本管理費數(shù)額；獎勵管理費：酒店獎勵管理費數(shù)額；工資總額：管理方派駐管理團隊人員工資總額；狀態(tài)：合同的執(zhí)行狀態(tài)，包括補充、變更、終止；合作的條件：合同約定雙方合作費用支付和工程類工程界定；責任與義務：雙方約定的責任和義務，履行的時間情況；違約責任：雙方就有關違約解決和商議的處理的辦法或賠償方式約定；5.12.3合同條款一覽表的每次更新提交集團相關部門，由項目開發(fā)部呈報董事長、副總裁及財務總監(jiān)。5.12.4合同條款一覽表是集團進行合同管理、收費標準制訂的重要依據(jù)，完成后存檔。文件名：項目開發(fā)部管理制度版本：1編寫日期：2008-05-19標題：簽約儀式程序與標準文件編號：VYNXMKF-5生效日期：5. 簽約儀式程序與標準5.13簽約儀式程序與標準：5.13.1簽約議程的確定。在合同的簽約文本得到雙方確認后，聯(lián)系業(yè)主方有關簽約儀式的相關事宜：簽約日期：雙方商定的簽約日期。簽約時間：雙方商定的簽約時間，通常情況下在12：00以前。簽約雙方：簽約雙方的單位名稱。領導及嘉賓名單