郵亭圩鎮(zhèn)簡報(bào)

1、郵亭圩市場調(diào)查簡報(bào)一、郵亭圩鎮(zhèn)基本概況：郵亭圩鎮(zhèn)位于零陵區(qū)東北部，距零陵城區(qū)20公里。北界冷水灘區(qū)，南鄰雙牌縣，東連祁陽縣，西接接履橋鎮(zhèn)和菱角塘鎮(zhèn)，是一個舉步踏四縣的邊界鎮(zhèn)。鎮(zhèn)政府駐太平鋪村，轄太平鋪、百沖、前進(jìn)、郵亭圩等共56個村和太平鋪、橋頭、老街3個居委會。（一）面積人口全鎮(zhèn)總面積325平方公里，耕地4925公頃，13209戶，53139人。陽明山余脈延伸境內(nèi)，原始森林資源豐富，山上竹木并茂，山下楠木源、黃江源、大木源、小木源四溪匯于黃溪河，流經(jīng)祁陽，注入湘江，兩岸土質(zhì)肥沃，聞名的福田大垌連綿10余公里，有上、中、下福田垌之稱，盛產(chǎn)稻谷。省屬福田茶場位于全鎮(zhèn)中心，出產(chǎn)九嶷牌茶葉，遠(yuǎn)銷國外

2、。（二） 主要支柱產(chǎn)業(yè)主要是以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)作物為主，有部分農(nóng)戶以畜牧養(yǎng)殖業(yè)（規(guī)模養(yǎng)豬等），還有少部分以種植業(yè)（如葡萄等）增加收入。（三） 國民生產(chǎn)和財(cái)政收入情況永連公路、衡棗高速公路穿境而過，系通往廣東、廣西的交通要道。鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)副產(chǎn)品貿(mào)易占有較大比重，年工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值27328萬元，年財(cái)政收入508萬元。二、郵亭圩鎮(zhèn)與永州市區(qū)的距離：零陵區(qū)到郵亭圩鎮(zhèn)有2條線路，全程30公里，行程中兩側(cè)多為山林農(nóng)田地帶。郵亭圩鎮(zhèn)到零陵芝山都有直達(dá)車，交通方便，從零陵出發(fā)，車程大概40分鐘，票價(jià)為5元。到芝山的票價(jià)為7元。車輛都是自營為主。三、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場簡況：郵亭圩鎮(zhèn)是一個以農(nóng)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)的村鎮(zhèn)，居住房

3、屋主要集中老街，以單棟聯(lián)排房屋為主，都為自建自用，在老街已無地塊買賣。目前現(xiàn)存的房屋主要是1998年10月為加快城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，新鎮(zhèn)址搬遷至太平鋪村（現(xiàn)項(xiàng)目處），行政部門基本搬遷，如政府、信用社、醫(yī)院、福田企業(yè)、菜市場等開發(fā)綜合市場時(shí)鎮(zhèn)民買地建設(shè)的自家房屋，一般為34層200平米（實(shí)際面積）左右。由于當(dāng)前沒有老板開發(fā)建設(shè)，基本上原住居民不愿出讓自家房屋，因此市場價(jià)格都接受在13-15萬元。四、項(xiàng)目分析：（一）地質(zhì)地貌狀況：地形：地塊很平整，邊緣有一座小山，周邊還有規(guī)劃的車站。地貌：土地也進(jìn)行平整，目前正在建設(shè)中。項(xiàng)目一角在建的市場項(xiàng)目一角 規(guī)劃中的車站（二）項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：â 政

4、府搬遷，態(tài)度很堅(jiān)定，大部分市政單位都也搬遷；如（信合、醫(yī)院、政府、車站、福田企業(yè)等）；â 位處于新鎮(zhèn)規(guī)劃中心繁華地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯；â 處于郵亭圩鎮(zhèn)交通干線，交通便捷，道路寬暢；â 郵亭圩鎮(zhèn)獨(dú)有規(guī)模的商住項(xiàng)目，有影響力；â 業(yè)態(tài)規(guī)劃到位，影響力大，知名度高。（因?yàn)橹耙苍谶\(yùn)行的市場，由于08年的雪災(zāi)把房子壓塌后才撤走。）劣勢：â 離芝山、冷區(qū)較遠(yuǎn)，比較偏僻；â 目前水資源缺乏，造成新鎮(zhèn)的居民飲水困難；目前大部分都到老街那邊飲水。â 居民在老街擁有置業(yè)的，有一部分不愿意搬遷，這需要時(shí)間的沉淀。機(jī)會：â 郵亭圩鎮(zhèn)政府的

5、政策支持；â 短時(shí)間內(nèi)暫無同類競爭對手的獨(dú)特性；â 市場項(xiàng)目需要專業(yè)的策劃包裝；â 房地產(chǎn)高回報(bào)帶來的投資機(jī)遇，具有增值空間。威脅：â 當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府對農(nóng)民搬遷到本項(xiàng)目的執(zhí)行力度不夠，需要時(shí)間的沉淀；â 比較富裕的農(nóng)民都直接到芝山、冷水灘置業(yè)（這部分為年輕化）實(shí)際走訪調(diào)查過程中得出如下結(jié)論：1、隨著政府的規(guī)劃搬遷，目前有不少村民擁有一定的購房意識。2、老街搬遷，商戶的態(tài)度：有一半的人表示：“沒有辦法，只有跟著政府走，只要市場能做起來，就認(rèn)同搬遷”；另一半的人就顯示很強(qiáng)硬，表示“我去那邊沒地方住，除非給我修房子我就過去”認(rèn)為這邊是歷史的老街，政府拿他

6、們沒有辦法，如果政府強(qiáng)制的搬遷，他們就要團(tuán)結(jié)暴動。3、到芝、冷方向的車停留在老街的路上，也無規(guī)劃。4、當(dāng)?shù)卮蟛糠譃樽越ǚ?，一般不出租，自營為主。大概租金： 老街：5000元/年=門面+一間住房。新鎮(zhèn)：3000元左右/年=住房一套+一個門面售價(jià)：接受范圍在13-15萬。（120150平米）5、新鎮(zhèn)目前暫住居民為40005000人（含企業(yè)員工）論述：通過我們的調(diào)查，當(dāng)?shù)卮蟛糠志用駥?xiàng)目看好，目前沒有負(fù)面，政府對新鎮(zhèn)的規(guī)劃也有很大的決心，關(guān)鍵就是怎么解決水資源問題和怎么把老街的居民搬遷過來，這需要開發(fā)商配合政府協(xié)調(diào)處理的問題，其次是協(xié)調(diào)信用銀行按揭的問題，雖然在調(diào)查中大部分都接受一次性付款，主要還有一些村