農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目

1、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)工程建議書(shū)目錄1、工程概況32、建設(shè)條件33、建設(shè)內(nèi)容44、建設(shè)地點(diǎn)65、預(yù)期投資66、市場(chǎng)分析77、風(fēng)險(xiǎn)分析88、盈利分析89、招商企業(yè)101、工程概況玉屏應(yīng)充分利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，大力開(kāi)展商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，玉屏有能力成為銅仁市、乃至周邊地區(qū)商貿(mào)物流集散中心，為銅仁及周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展效勞。?玉屏侗族自治縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要?提出：依托專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，繁榮商貿(mào)流通業(yè)。突出民族特色產(chǎn)品、果品蔬菜、畜牧三大產(chǎn)業(yè)特色，建設(shè)一批輻射力強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。玉屏侗族自治縣擬順應(yīng)市場(chǎng)和政策雙重環(huán)境趨勢(shì)，招商引資建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)，力爭(zhēng)將玉屏打造成為西南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交

2、易集散中心。2、建設(shè)條件 政策環(huán)境2021年，國(guó)務(wù)院扶貧開(kāi)發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室和國(guó)家開(kāi)展和改革委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)?武陵山片區(qū)區(qū)域開(kāi)展與扶貧攻堅(jiān)規(guī)劃2021-2021?。規(guī)劃要求武陵山片區(qū)要加強(qiáng)市場(chǎng)體系建設(shè)，完善農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、生產(chǎn)資料市場(chǎng)和農(nóng)村消費(fèi)品市場(chǎng)建設(shè)。大力扶持開(kāi)展各類(lèi)農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、行業(yè)協(xié)會(huì)、流通企業(yè)、農(nóng)村流通大戶(hù)和農(nóng)民經(jīng)紀(jì)人。 區(qū)位交通玉屏侗族自治縣北鄰銅仁市、萬(wàn)山特區(qū)，東與湖南省新晃侗族自治縣接壤，西南與黔東南苗族侗族自治州岑鞏、鎮(zhèn)遠(yuǎn)兩縣毗鄰，是大西南和中南的結(jié)合部，素有“黔東門(mén)戶(hù)之稱(chēng)，地理位置十分重要，是貴州省全方位開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中“東聯(lián)的窗口和橋頭堡。玉屏交通較為便利，株六復(fù)線(xiàn)鐵

3、路、320國(guó)道、201省道、上瑞高速公路穿境而過(guò)，銅大高速公路、滬昆客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)全面開(kāi)工建設(shè)，玉屏縣城1小時(shí)左右可到達(dá)銅仁大興機(jī)場(chǎng)和懷化芷江機(jī)場(chǎng)，3小時(shí)左右可到達(dá)貴陽(yáng)龍洞堡機(jī)場(chǎng)，初步形成了公路、鐵路、航空并舉，國(guó)道、省道、高速并存的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 農(nóng)產(chǎn)品資源玉屏縣屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。年平均相對(duì)溫度79%，年降水量1174.1毫米，氣候溫潤(rùn)，適合農(nóng)牧產(chǎn)品的種養(yǎng)殖。2021年，玉屏侗族自治縣完成農(nóng)作物播種面積32.99萬(wàn)畝，主要糧食產(chǎn)量預(yù)計(jì)達(dá)3.56萬(wàn)噸；新增油茶2.5萬(wàn)畝、中藥材5.8萬(wàn)畝、蔬果5.94萬(wàn)畝，全年肉禽水類(lèi)總產(chǎn)量達(dá)1.53萬(wàn)噸。另外，武陵山片區(qū)森林覆蓋率達(dá)53%

4、，是我國(guó)亞熱帶森林系統(tǒng)核心區(qū)、長(zhǎng)江流域重要的水源修養(yǎng)區(qū)和生態(tài)屏障。生物物種多樣，素有“華中動(dòng)植物基因庫(kù)之稱(chēng)，擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)農(nóng)牧產(chǎn)品資源，思南黃牛肉、沿河白山羊、武陵山茶葉等產(chǎn)品美譽(yù)響徹全國(guó)。3、建設(shè)內(nèi)容工程總占地約為100畝。建設(shè)2.5萬(wàn)m2的市場(chǎng)交易區(qū)，主要?jiǎng)澐譃樗卟私灰讌^(qū)、水產(chǎn)品交易區(qū)、糧油副食品交易區(qū)、茶葉交易區(qū)、肉禽類(lèi)交易區(qū)。新建1.5萬(wàn)m2的無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品配送中心，其中配送中心的辦公用房、輔助用房5000m2、保鮮倉(cāng)庫(kù)5000m2、普通倉(cāng)庫(kù)5000m2，配套冷鏈運(yùn)輸車(chē)，開(kāi)展冷鏈物流。新建綜合辦公樓8000m2，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)上交易平臺(tái)，結(jié)合實(shí)體農(nóng)產(chǎn)品交易大市場(chǎng)，開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品O2O線(xiàn)上、線(xiàn)

5、下電子商務(wù)。圖表 1 農(nóng)產(chǎn)品電商平臺(tái)交易模式配套建設(shè)500m2無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)中心及其他道路、綠化等效勞設(shè)施。新建農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)配套酒店1萬(wàn)m2。表格 1 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)工程主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容建筑面積平方米市場(chǎng)交易區(qū)25000配送中心15000辦公樓8000酒店10000檢測(cè)中心5004、建設(shè)地點(diǎn)工程選址于滬昆高鐵銅仁玉屏高鐵站與玉屏城區(qū)之間的中間地帶，具體位置有待投資方與玉屏侗族自治縣協(xié)商決定。5、預(yù)期投資工程總投資13200萬(wàn)元。其中，建筑工程投資7650萬(wàn)元、購(gòu)置設(shè)備及安裝總投資1350萬(wàn)元、土地本錢(qián)3200萬(wàn)元、鋪地流動(dòng)資金1000萬(wàn)元。表格 2 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)

6、工程總投資估算投資內(nèi)容總金額萬(wàn)元建筑工程7650市場(chǎng)交易區(qū)2000配送中心1800綜合辦公樓1000酒店2000檢測(cè)中心50其他配套800購(gòu)置設(shè)備1350冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)輸設(shè)備1000檢測(cè)設(shè)備350土地本錢(qián)3200鋪底流動(dòng)資金1000工程總投資132006、市場(chǎng)分析第一，玉屏農(nóng)產(chǎn)品物流市場(chǎng)現(xiàn)狀要求玉屏大力開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)玉屏現(xiàn)相關(guān)農(nóng)牧產(chǎn)品物流市場(chǎng)有蔣家田農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、朱家場(chǎng)牲畜交易批發(fā)市場(chǎng)、縣糧油批發(fā)市場(chǎng)以及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)等，農(nóng)產(chǎn)品物流市場(chǎng)主要為玉屏當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶(hù)和消費(fèi)者效勞。整體而已，玉屏當(dāng)前農(nóng)產(chǎn)品物流市場(chǎng)主要有以下幾方面特征。一是，玉屏現(xiàn)有農(nóng)牧產(chǎn)品物流市場(chǎng)效勞對(duì)象較窄，輻射

7、范圍僅限本縣；二是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)及物流根底設(shè)施落后和效率低下；三是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)及物流各環(huán)節(jié)信息化程度低下；四是，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)及物流專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化程度較低。玉屏開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)對(duì)帶動(dòng)玉屏物流市場(chǎng)、農(nóng)業(yè)開(kāi)展有巨大的促進(jìn)作用。第二，周邊地區(qū)農(nóng)業(yè)的開(kāi)展呼喚玉屏開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)交通是制約黔東地區(qū)、武陵山片區(qū)農(nóng)業(yè)快速開(kāi)展的最大瓶頸。隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的不斷深入，有關(guān)政策、資金向地區(qū)傾斜，黔東地區(qū)、武陵山片區(qū)內(nèi)部交通條件正在不斷優(yōu)化，農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)品規(guī)模正迅速膨脹。在此條件背景下，亟需效勞于片區(qū)的專(zhuān)業(yè)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)的出現(xiàn)。玉屏是“黔東門(mén)戶(hù)，憑借優(yōu)異的區(qū)位和交通條件，

8、有能力也有義務(wù)成為黔東片區(qū)、武陵山片區(qū)的農(nóng)產(chǎn)品物流集散中心，為快速開(kāi)展的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)提供催化劑。7、風(fēng)險(xiǎn)分析工程主要的風(fēng)險(xiǎn)由市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。建成后的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)將是黔東地區(qū)設(shè)施最完善、模式最先進(jìn)的農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)，因此工程競(jìng)爭(zhēng)力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)主要指工程采用先進(jìn)技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性，可能給工程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，未來(lái)的物流業(yè)開(kāi)展趨勢(shì)要求大市場(chǎng)在環(huán)保方面做到低能耗、高環(huán)保等特殊要求，因此，在施工方面會(huì)提出更多更新的要求。另外，隨著科學(xué)技術(shù)的開(kāi)展，生產(chǎn)工藝也在日益完善，特別是技術(shù)更新速度的加快與新技術(shù)新科學(xué)領(lǐng)域的開(kāi)辟，使得新的產(chǎn)品在不斷涌現(xiàn)。這樣，會(huì)

9、改變?cè)こ淘u(píng)估時(shí)技術(shù)參數(shù)和投入產(chǎn)出指標(biāo)。8、盈利分析以下盈利分析是工程全部建設(shè)完成后，正常年的經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。 年經(jīng)營(yíng)收入工程可以根據(jù)市場(chǎng)行情以及開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略采取租賃+銷(xiāo)售結(jié)合的模式。此處假定工程物業(yè)由開(kāi)發(fā)商全部持有，通過(guò)租賃獲取收益。因此，工程年經(jīng)營(yíng)收入包括物業(yè)租賃收益和酒店運(yùn)營(yíng)收益。市場(chǎng)交易區(qū)：交易區(qū)租金按照50元/m2/月測(cè)算，那么每年交易區(qū)租金收益為1500萬(wàn)元。配送中心：普通倉(cāng)庫(kù)租金按照20元/m2/月測(cè)算、保鮮冷庫(kù)按照60元/m2/月測(cè)算、辦公用房按照50元/m2/月測(cè)算，那么配送中心年租金收益為780萬(wàn)元。綜合辦公樓：按照50元/m2/月測(cè)算，那么年租金收益480萬(wàn)元。酒店

10、：酒店建筑面1萬(wàn)m2，按照單個(gè)客房50m2計(jì)算，那么總客房數(shù)為200。假定入住率為70%，每間房每晚的價(jià)格為200元，那么酒店每年收入為1022萬(wàn)元。每年按照365天計(jì)檢測(cè)中心：假定檢測(cè)中心每年收益150萬(wàn)元。因此，工程年經(jīng)營(yíng)收入為3932萬(wàn)元。 年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)工程年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)包括動(dòng)力能耗本錢(qián)、酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)、工資及福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)、修理費(fèi)及其他費(fèi)用。能耗本錢(qián)：主要包括水、電、煤、油等，按照相同類(lèi)型市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，年能耗本錢(qián)約為250萬(wàn)元。酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)：酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)按照酒店運(yùn)營(yíng)收入的60%計(jì)，那么年本錢(qián)613.2萬(wàn)元。工資及福利費(fèi)：工程總定員100人，按照人均1800元/月測(cè)算，那么每年工資及福

11、利費(fèi)為216萬(wàn)元。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：建筑工程按20年、設(shè)備按15年測(cè)算折舊，殘值率為5%，那么固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為448.875萬(wàn)元。攤銷(xiāo)費(fèi)：土地本錢(qián)按10年攤銷(xiāo)，那么年攤銷(xiāo)費(fèi)320萬(wàn)元維護(hù)修理費(fèi)：按折舊費(fèi)的50%測(cè)算，那么年修理費(fèi)224.4萬(wàn)元。其他費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等，按年經(jīng)營(yíng)收入的4%測(cè)算，那么其他費(fèi)用157.28萬(wàn)元。綜合所有本錢(qián)費(fèi)用，工程年經(jīng)營(yíng)本錢(qián)為2229.97萬(wàn)元。表格 3 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)建設(shè)工程盈利分析經(jīng)營(yíng)收入金額萬(wàn)元市場(chǎng)交易區(qū)1500配送中心780綜合辦公樓480酒店1022檢測(cè)中心150經(jīng)營(yíng)本錢(qián)能耗本錢(qián)250酒店運(yùn)營(yíng)本錢(qián)613.2工資及福利216維護(hù)修理費(fèi)用224

12、.4折舊費(fèi)448.875攤銷(xiāo)費(fèi)用320其他費(fèi)用157.28經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)本錢(qián)=1702.25簡(jiǎn)單測(cè)算，本工程正常年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為1702.25萬(wàn)元，以經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)估算工程資金回報(bào)率，那么工程投資回報(bào)率為12.9%，工程投資回收期約為8年。9、招商企業(yè)專(zhuān)業(yè)化的、現(xiàn)代化的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易大市場(chǎng)要求完備的物流信息流程和專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，因此工程進(jìn)入門(mén)檻相對(duì)較高。建議重點(diǎn)選取有大市場(chǎng)、特別是農(nóng)產(chǎn)品交易大市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)作為招商對(duì)象。這類(lèi)招商對(duì)象又可以分為兩類(lèi)，一是全國(guó)型開(kāi)發(fā)企業(yè)，一是地方型開(kāi)發(fā)企業(yè)。全國(guó)型開(kāi)發(fā)企業(yè)，建議重點(diǎn)關(guān)注中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易。現(xiàn)時(shí)公司于中國(guó)營(yíng)運(yùn)四大農(nóng)副產(chǎn)品交易市場(chǎng)：武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品

13、大市場(chǎng)、玉林宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、洛陽(yáng)宏進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品國(guó)際物流中心，以及徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場(chǎng)。公司正在積極投放資源，構(gòu)建全國(guó)性批發(fā)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)體系，以全資、控股或參股，經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品綜合批發(fā)市場(chǎng)，整合成現(xiàn)代化農(nóng)副產(chǎn)品物流中心網(wǎng)絡(luò)。通過(guò)分析公司開(kāi)展戰(zhàn)略和現(xiàn)有交易市場(chǎng)布局，公司未來(lái)入駐西南地區(qū)布局的可能性非常大。地方型開(kāi)發(fā)企業(yè)，建議重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、重慶、銅仁市農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)。實(shí)地考察相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)，并與開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)洽談合作可能性。表格 4 重點(diǎn)地區(qū)主要農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品交易市場(chǎng)長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙紅星批發(fā)大市場(chǎng)長(zhǎng)沙馬王堆批發(fā)大市場(chǎng)長(zhǎng)沙高橋批發(fā)大市場(chǎng)貴陽(yáng)五里沖農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)谷豐糧油批發(fā)市場(chǎng)重慶觀(guān)音橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)九龍坡農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)菜園壩農(nóng)副產(chǎn)品配送中心銅仁銅仁東太農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)10、招商策略針對(duì)中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易的招商策略：中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品交易是港交所上市公司，公司目前在廣西玉林、湖北武漢、