2022年房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告

1、高品質(zhì)文檔2022年房地產(chǎn)市場稅收征管調(diào)研報告 近年來，*地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛進展，促進了當?shù)亟?jīng)濟進展和稅收增長，但是，通過我們檢查發(fā)覺，房地產(chǎn)行業(yè)存在需要資金量大，經(jīng)營周期長，預收預付賬款多，經(jīng)營方式多樣等經(jīng)營特點，由此，也隱蔽著一些問題，針對存在的問題，如何進一步加強稅務管理，堵塞漏洞，探討如下： 一、存在的問題 (一)企業(yè)之間合作建房不按規(guī)定申報納稅。目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的全部權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。根據(jù)稅法規(guī)定，合作建房的雙方均發(fā)生了銷售行為，應分別交納銷售房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的相關稅收，應當申

2、報納稅。但在實際生活中，合作雙方經(jīng)常不申報納稅。瞞報了這部分銷售收入，偷逃了稅款。 (二)以開發(fā)房屋抵頂所欠建筑商款項，不入帳，不做收入。只在企業(yè)內(nèi)部財務報表中體現(xiàn)，致使企業(yè)少計了應稅收入，少繳納了企業(yè)所得稅。以房屋抵頂拆遷戶補償費、銀行借款本息、支付工程款、獵取土地使用權等不計收入，偷逃企業(yè)所得稅。 (三)銷售款長期不結轉(zhuǎn)或少結轉(zhuǎn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)商長期將銷售款、預收定金、房屋配套費等掛在“其他應收款”、“其他應付款”等往來帳上，不與帳面的成本、費用配比結算，造成帳面無應稅所得或虧損，或者以實際收到款項確定收入實現(xiàn)，偷逃企業(yè)所得稅。分期收款銷售，不根據(jù)合同商定的時間確認收入，以未清算、未決算為

3、由拖延繳納企業(yè)所得稅。 (四)無正值理由以明顯偏低的價格銷售開發(fā)產(chǎn)品，從而達到少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的。虛開發(fā)票削減計稅依據(jù)，實現(xiàn)“雙偷”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額確定售房收入繳納營業(yè)稅，土地增值稅所得稅等稅收，購房者以銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額繳納契稅后，辦理房屋全部權證，可見銷售不動產(chǎn)發(fā)票開具金額是雙方繳納稅款的計稅依據(jù)，故雙方協(xié)議少開或不開銷售不動產(chǎn)發(fā)票，實現(xiàn)所謂“雙贏”，實則是實現(xiàn)應納稅款的“雙偷”。 (五)代收款項偷逃稅。將在銷售房產(chǎn)時一起收取的管道燃氣初裝費、有線電視初裝費不按價外費用申報繳納營業(yè)稅，所得稅。將收取的拆遷安置補償費列“其他應付款”，年末不申報納稅。 (

4、六)“收入實收不轉(zhuǎn)”直接抵減應付工程款，偷逃稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等緣由收取的罰款收入及投資方對應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)付施工方優(yōu)良工程及提前竣工嘉獎收入不通過“營業(yè)外收入”科目核算，而直接抵減應付工程款，從而削減會計利潤偷逃企業(yè)所得稅。 (七)與關聯(lián)方企業(yè)之間互轉(zhuǎn)收入和費用。與關聯(lián)方企業(yè)之間，特殊是同一地址辦公的關聯(lián)企業(yè)之間，由于業(yè)務往來頻繁，利益關系親密，互轉(zhuǎn)收入和費用存在著很強的可操作性和隱藏性，導致企業(yè)最終多計費用或少計收入，偷逃稅款。 (八)多列預提費用。一些企業(yè)采納“預提費用”、“待攤費用”帳目調(diào)整當期利潤。特殊是預提“公共配套”費用數(shù)額大，在配套工程完工驗收之后不準時結

5、轉(zhuǎn)配套工程成本，對多提費用的余額不準時調(diào)整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，削減應納稅所得額，甚至有的企業(yè)在配套工程完工驗收之后仍連續(xù)計提或重復計提“預提費用”，借以偷逃稅款。 (九)虛列或者虛增成本費用，偷逃企業(yè)所得稅。詳細表現(xiàn)為：(1)將完工與未完工的項目混在一起，造成完工項目成本虛增;(2)將開發(fā)項目之外的道路鋪設、小區(qū)綠化等工程成本列入開發(fā)成本。自用房產(chǎn)開發(fā)成本不從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)到“固定資產(chǎn)”，而是計入對外銷售商品房成本，偷逃企業(yè)所得稅。(3)多列利息支出和經(jīng)營費用。(4)擴大拆遷安置補償面積，削減可售面積，多結轉(zhuǎn)經(jīng)營成本。 二、加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的對策和建議 (一)摸清與房地產(chǎn)

6、開發(fā)項目的相關信息。有針對性的對房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項目、開發(fā)地段、完工狀況、銷售狀況等進行外圍的調(diào)查摸底。并對其售樓處進行調(diào)查，向售樓處的工作人員了解被調(diào)查企業(yè)整個樓座的建筑總面積、已售數(shù)量、最低售價、預付款比例等內(nèi)容，推算出企業(yè)的銷售收入和應預繳的所得稅數(shù)額。 (二)建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面把握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料。一是建立與房管、規(guī)劃、建設、金融等部門信息溝通制度，全面把握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、估計完工日期、建筑面積、銷售進度、現(xiàn)金流量和預收房款狀況、已交付產(chǎn)權狀況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地把握有關涉稅信息。二是加強信息分析比對，對差異戶進行

7、實地核查，準時發(fā)覺和解決漏征漏管問題。三是加強信息交換，進一步了解把握房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)營規(guī)律，進而精確審核納稅申報資料，強化控管。 (三)加強銀行賬戶預收款和關聯(lián)方等信息的監(jiān)控。爭取銀行部門的合作，對設立的預售房款賬戶進行有效監(jiān)控，把握銷售收入狀況，實現(xiàn)源頭控管。通過實地調(diào)查了解等方式，準時把握樓盤銷售的進度，加強對售樓狀況的適時監(jiān)控，保證銷售信息、預收房款真實、精確，確保稅款準時、足額入庫。到企業(yè)關聯(lián)方進行走訪調(diào)查，了解關聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來關系，看其收入、費用的劃分是否合理、合法。 (四)加強對虧損、微利和低價出售等疑點。納稅戶的重點檢查。用房地產(chǎn)抵付各種應付款項(包括以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣