第3章資產(chǎn)評估的基本方法

1、.1第三章第三章 資產(chǎn)評估的基本方法資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)第一節(jié) 成本法（成本法（The cost method）第二節(jié)第二節(jié) 收益法收益法第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇.2第一節(jié)第一節(jié) 成本法（成本法（The cost method）（三）注意問題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評估思路評估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性.3二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算二、成本法的基本計(jì)算

2、公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算基本公式：基本公式： 評估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 重置成本成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評估值重置成本綜合成新率 .4（一）重置成本及其計(jì)量（一）重置成本及其計(jì)量 相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算。 不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。 有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營成本）。更新重置成本復(fù)原重置成本再取得成本資產(chǎn)的現(xiàn)行重置成本.51、重置核算法、重置核算法 按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn) 重置成本直接成本+間接

3、成本 直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。 評估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。 間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。 采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。.62、功能系數(shù)法、功能系數(shù)法 如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。.7（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式： 該

4、方法計(jì)算的一般是更新重置成本。x參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本參照物重置成本被估資產(chǎn)的參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力成交價(jià)參照物重置成本被估資產(chǎn)的.83、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問題注意問題: 物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)資產(chǎn)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)歷史成本資產(chǎn)的重置成本被估資產(chǎn)%)1 (%)1 (%121iaaa）（產(chǎn)的歷史成本被估資產(chǎn)重置成本資.94、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，可采用此方法。 計(jì)算

5、步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本某類資產(chǎn)原始成本K某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類抽樣資產(chǎn)重置成本K.10（二）有形損耗及其計(jì)量（二）有形損耗及其計(jì)量 有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。 計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗重置成本（1成新率）2、使用年限法 實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率 對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。 尚可使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限成新率有形損耗率更新成本加權(quán)更新成本加權(quán)平均已使用年限加權(quán)更新成本已使用年

6、限更新成本（或購建成本）.11（三）功能性損耗及其計(jì)量（三）功能性損耗及其計(jì)量1. 功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面： (1) 運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等） (2)產(chǎn)出能力2. 超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚： (1)計(jì)算年超額運(yùn)營成本 (2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本 年凈超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本（1所得稅率） (3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)， 計(jì)算其功能性貶值額: 被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營成本（1所得稅率）（P/A,r,n）.12（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1. 經(jīng)濟(jì)性損耗的含義 因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身

7、的問題。2. 表現(xiàn)形式 資產(chǎn)利用率下降 資產(chǎn)年收益額減少.133. 計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額重置成本經(jīng)濟(jì)性貶值率4. 因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額（1所得稅率）（P/A,r,n）注意問題:并非每個(gè)被評估資產(chǎn)都需要計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。 %1001x資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力力預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能經(jīng)濟(jì)性貶值率.14（五）綜合成新率及其計(jì)量（五）綜合成新率及其計(jì)量1. 含義 資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置權(quán)價(jià)2. 計(jì)量方法(1)、觀察法(2)、使用年限法(3)、修復(fù)費(fèi)用法預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)尚可使用年限綜合成新率重置成本修復(fù)費(fèi)用

8、綜合成新率1001上不合算。：技術(shù)上不可行，經(jīng)濟(jì)（修復(fù)）不可補(bǔ)償性損耗合算。：技術(shù)上可行，經(jīng)濟(jì)上（修復(fù)）性損耗可補(bǔ)償 .15 三、對重置成本法的評價(jià)三、對重置成本法的評價(jià)1、從成本耗費(fèi)角度評估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評估對象都適合采用成本法。.16第二節(jié) 收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ) 效用價(jià)值論效用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評估思路 預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運(yùn)用的前提條件 1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測 2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量 3、被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測.17二、

9、收益法的基本計(jì)算公式 收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化 率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期 1、每期收益不等額 例見P45 2、每期收益等額niiirRP1)1(),()1 (11)1 (1)1 (11nrAPArrArArAPnniinii.18（二）未來收益無限期 根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。 1、穩(wěn)定化收益法（年金化法） 穩(wěn)定化收益穩(wěn)定化收益A的估算方法：的估算方法：方法1： 例見P46方法2：歷史收益加權(quán)平均法 計(jì)算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù) 需注意: 方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。 收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。rAP),()1 (1n

10、rAPrRAniii.192、分段法 若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的， 則需采用分段法。nniiirrArRP)1(1)1(1.20前期 （設(shè)n=5） 后期 012345678951)1 (iiirR前期現(xiàn)值 rA資本化現(xiàn)值nrrA)1 (1資本化現(xiàn)值的現(xiàn)值分段法圖解分段法圖解), 2, 1(ni), 2, 1(nniv 選擇前期期限的基本原則 （1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)； （2）盡可能長，但也不宜過長。.213、增長率法（按極限原理）nniniirgrgRrRP)1 (11)1 (1.22三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額 1、預(yù)期收益的類型 (1) 稅后利潤與凈現(xiàn)金流的

11、差異在于確定原則不同 凈現(xiàn)金稅后利潤+折舊追加投資 （2）從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1 稅后利潤2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤總額稅后凈收益，被普遍采用.232、預(yù)期收益的測算 以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法 適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999收益時(shí)間圖32 使用時(shí)間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益.24 表33 評估前每年收益年 份凈收益（萬元）19901 00019911 15019921 21019931 30019941 340 按時(shí)間序列計(jì)

12、算的回歸方程：預(yù)測年收益（年份數(shù)83）164053.25 表34 預(yù)測年收益年 份凈收益（萬元）19951 44919961 53219971 61519981 69819991 781.26（2）因素分析法確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；預(yù)測這些因素未來可能的變動(dòng)情況；估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。.27（二）折現(xiàn)率與資本化率 1.1. 二者無本質(zhì)區(qū)別二者無本質(zhì)區(qū)別 2.2. 內(nèi)涵上略有區(qū)別內(nèi)涵上略有區(qū)別: 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 資本化率折現(xiàn)率未來年收入的增長率 若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。.283.3. 確定折現(xiàn)率的基本方法確定折現(xiàn)率的基本方法(1)

13、加和法加和法 折現(xiàn)率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國債收益率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定： 風(fēng)險(xiǎn)累加法風(fēng)險(xiǎn)累加法報(bào)酬率行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率.29 系數(shù)法系數(shù)法 適用于股權(quán)被頻繁交易的上市公司的評價(jià)CAPM：ifmiRRR)()(fmfRRRr無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率證券i風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的比值.30(2)資本成本加權(quán)法資本成本加權(quán)法 如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分: 折現(xiàn)率長期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長期負(fù)債 利息率（1所得稅率）+所有者權(quán)益 占資產(chǎn)總額的比

14、重投資報(bào)酬率 投資報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率.31(3)市場比較法市場比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。四、對收益法的評價(jià)四、對收益法的評價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。31nnni）樣本資產(chǎn)價(jià)格樣本資產(chǎn)的收益折現(xiàn)率（.32第三節(jié)第三節(jié) 市場比較法市場比較法一、市場比較法的基本原理一、市場比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ) 均衡價(jià)值論均衡價(jià)值論 由于資產(chǎn)評估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對合理性，并通過替代

15、原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評估思路（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。nni1各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價(jià)評估值.33二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)二、市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。 1、成交價(jià)必須真實(shí)。 2、至少三個(gè)交易案例。 3、與被估資產(chǎn)相類似（大體可替代，即功能 相同）。 4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。 5、盡可能選擇近期成交的交易案例。.34（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：反之，系數(shù)1一般以被評資產(chǎn)為100， 采用打分法。%)1 (%)1%)(1 (21na

16、aa環(huán)比：指數(shù)參照物成交時(shí)間的物價(jià)評估時(shí)物價(jià)指數(shù)定基：1系數(shù)評估值P100系數(shù).353、功能因素 功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評估值 將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。 參照物的成新率被估資產(chǎn)的成新率調(diào)整系數(shù)100調(diào)整系數(shù).36三、市場比較法的具體操作方法（一）直接比較法 參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法 參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。 交易案例A的調(diào)整值參照物A的成交價(jià)時(shí)間因素系數(shù)區(qū)域因素系數(shù)功能因素系數(shù)情況補(bǔ)正系數(shù)因素參照物因素被估對象評估值參照物成交價(jià)AA.37例3.14某商

17、業(yè)用房，面積為600平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2002年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個(gè)成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示。單位：參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 區(qū)域條件 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 比被評估資產(chǎn)好 交易情況 正常 高于市價(jià)4% 正常 m/2元.38 被評估商業(yè)用房與參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似、新舊程度相近，故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。被評估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域

18、好，綜合評分分別為107、110和108。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。單位：被評估資產(chǎn)單價(jià)（5,4675,4185,480）35,455被評估資產(chǎn)總價(jià)5,4556003,273,000元參照物 ABC交易單價(jià) 5,000 5,960 5,918 時(shí)間因素修正 117/100 104/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情況修正100/100 100/104 100/100 修正后的價(jià)格 5,467 5,418 5,480 m/2元.39四、清算問題 清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格(一）、 清算價(jià)格的確定方法 1、市價(jià)折扣法 清算價(jià)格公允市價(jià)折扣率 2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）清算時(shí)間的長短況市場對該資產(chǎn)的需求狀折扣率的確定.40五、評價(jià)五、評價(jià) 1、最具客觀性的評估方法，運(yùn)用最廣泛的方法2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件（1）對市場成熟度的需求；（2）對被估對象的要求。.41第四節(jié)第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇一、資產(chǎn)評估方法的多樣性和可選擇性 從理論上講，在相對完善的市場中，對于可以在市場上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購建成本與效用是對稱的，那么采用三種方法評估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)