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認(rèn)證信息

認(rèn)證類(lèi)型：個(gè)人認(rèn)證

認(rèn)證主體：靳**（實(shí)名認(rèn)證）

IP屬地：天津

IP屬地：天津 上傳時(shí)間：2022-03-07 格式：DOCX 頁(yè)數(shù)：5 大?。?0.96KB 積分：15 舉報(bào) 版權(quán)申訴

1、房地產(chǎn)企業(yè)地下車(chē)庫(kù)成本分?jǐn)偧吧娑愄幚矸康禺a(chǎn)企業(yè)是涉稅事項(xiàng)最多的行業(yè)之一，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高， 房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)住宅的同時(shí)，往往需要配套建設(shè)地下車(chē)庫(kù)。那么地下的車(chē)庫(kù)的成本如何分?jǐn)偟浇ㄔ斐杀局校绕涫且恍┊a(chǎn)權(quán)并不明確的地下車(chē)庫(kù)，在涉稅方面又應(yīng)如何處理，都是在實(shí)務(wù)當(dāng)中爭(zhēng)議較多的問(wèn)題。本文從地下車(chē)庫(kù)的不同類(lèi)型， 分析其在成本分?jǐn)偧吧娑愄幚砩系牟煌c(diǎn)，以及在涉稅事項(xiàng)上存在的一些問(wèn)題。所謂車(chē)庫(kù)，指隸屬于整個(gè)小區(qū)，具有獨(dú)立的空間、以存放車(chē)輛為目的附屬建筑物。 隨著人們生活水平的提高，城市化的快速發(fā)展，私家車(chē)的保有量也越來(lái)越多， 作為業(yè)主的代步工具的存放地點(diǎn)，車(chē)庫(kù)的輔助功能也越來(lái)越重要。車(chē)庫(kù)和

2、停車(chē)位與居住環(huán)境，生活條件越來(lái)越密切，成為現(xiàn)代城市人們生活質(zhì)量提高不可或缺的重要部分，也是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必備配套設(shè)施。車(chē)庫(kù)又常常被稱(chēng)為地下車(chē)庫(kù)，嚴(yán)格地說(shuō)，此種表述并不是準(zhǔn)確的法律語(yǔ)言，因?yàn)樵谛^(qū)內(nèi)，車(chē)庫(kù)可以分為地下車(chē)庫(kù)與地上車(chē)庫(kù)。如果開(kāi)發(fā)商獨(dú)立興建地上車(chē)庫(kù)， 既可能是開(kāi)發(fā)商獨(dú)立興建的建筑物，又可能是在業(yè)主共有土地上建造的，所以其歸屬就有可能在法律上確定為開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主共有。從這一點(diǎn)而言，地上車(chē)庫(kù)有別于地下車(chē)庫(kù)。就地下車(chē)庫(kù)而言，因其不是作為區(qū)分所有的建筑物的附屬設(shè)施興建的，它既不是在開(kāi)發(fā)商的土地上建造的，也不能說(shuō)完全就是在業(yè)主共有的土地使用權(quán)上興建的，因而其歸屬常引發(fā)爭(zhēng)議。在法律界也有著較為廣泛

3、的爭(zhēng)議，在此我們并不去討論。但對(duì)于車(chē)庫(kù)成本如何分?jǐn)偧吧娑愄幚恚覀兪紫纫宄?chē)庫(kù)的性質(zhì)。一、地下車(chē)庫(kù)的分類(lèi)首先， 根據(jù)建造的目的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下停車(chē)場(chǎng)所分為兩類(lèi)；（一）是在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)附帶形成的空間，后期可供停車(chē)的場(chǎng)地，我們暫且稱(chēng)之為無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位。這種情況也可以分為兩類(lèi)，（ 1） 是項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃許可證標(biāo)識(shí)的屬于人防面積的，該人防地下面積的權(quán)屬單位為政府或市、縣 （區(qū)）人防辦公室。開(kāi)發(fā)商在和平時(shí)期有管理和使用的權(quán)利，但無(wú)權(quán)出售；（2）是測(cè)繪報(bào)告中明確為不分?jǐn)偟墓妹娣e（即不屬于可售面積）， 同時(shí)也不屬于人防設(shè)施，在商品房銷(xiāo)售合同中也未明確車(chē)位的歸屬。（二）是通過(guò)規(guī)劃、設(shè)計(jì)在

4、地下專(zhuān)門(mén)建造的供業(yè)主停車(chē)的場(chǎng)所，我們稱(chēng)之為產(chǎn)權(quán)車(chē)位。通過(guò)對(duì)建造目的以及設(shè)計(jì)、規(guī)劃的不同，我們把車(chē)位分為產(chǎn)權(quán)和非產(chǎn)權(quán)車(chē)位。那么我們?cè)賮?lái)確認(rèn)一下車(chē)位的歸屬問(wèn)題。二、地下車(chē)庫(kù)的歸屬對(duì)于地下車(chē)庫(kù)的歸屬問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)車(chē)位是無(wú)可爭(zhēng)辯的，但對(duì)于無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，由于歸屬問(wèn)題不確定，開(kāi)發(fā)成本能否計(jì)算扣除，是在實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一。尤其是不屬于人防設(shè)施，“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所。這具體是指：開(kāi)發(fā)企業(yè)在建造地下基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)附帶形成的，可供部分業(yè)主臨時(shí)停車(chē)的空間位置，不是開(kāi)發(fā)企業(yè)為了業(yè)主停車(chē)而專(zhuān)門(mén)建造的停車(chē)場(chǎng)所。相對(duì)于來(lái)說(shuō)，這種停車(chē)場(chǎng)在實(shí)務(wù)中這種情況較為普遍，車(chē)位的確是建在了公共基礎(chǔ)設(shè)施上，開(kāi)發(fā)商也付出了相應(yīng)的成本，

5、但目前沒(méi)有法規(guī)對(duì)此進(jìn)行明確的產(chǎn)權(quán)界定。 物權(quán)法第七十四條規(guī)定： “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”，在這里也說(shuō)得不明確。但總體上看，物權(quán)法對(duì)地下車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題采納了“約定歸屬說(shuō)”的觀點(diǎn)， 即在目前現(xiàn)行法律沒(méi)有對(duì)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬作出明確規(guī)定的情況下，要求當(dāng)事人通過(guò)合同方式約定車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬： “只要地下停車(chē)位不屬于地下人防工程， 只要是由開(kāi)發(fā)商投資建造，建造成本也未攤?cè)胱≌唐贩考捌渌?chē)庫(kù)的成本中， 而且地下車(chē)位的面積未計(jì)入公攤面積，那么即使沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，該小區(qū)業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的地

6、下車(chē)位也受到法律的保護(hù)”。三、成本分?jǐn)倢?duì)于地下車(chē)位，不同的類(lèi)型到底如何進(jìn)行成本的分?jǐn)偰?？換句話說(shuō)車(chē)位的成 本應(yīng)該如何計(jì)入開(kāi)發(fā)成本之中呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 （國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)）第十七條的規(guī)定，地下停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主的可以作為公共配套設(shè)施進(jìn)行公攤成本處理。產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或者沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系的，應(yīng)按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或者固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理。同時(shí)， 31 號(hào)文件第三十三條規(guī)定： “企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算，利用地下室基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ”綜合上述文件，對(duì)于產(chǎn)權(quán)車(chē)位，是開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)

7、型，成本也自然可以記入到開(kāi)發(fā)成本之中，對(duì)于非產(chǎn)權(quán)車(chē)位（利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成），作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所，其成本經(jīng)二次分配給地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后，其成本為零。但筆者認(rèn)為，31 號(hào)文件第三十三條規(guī)定并不是對(duì)建造的地下停車(chē)場(chǎng)所的例外處理， 應(yīng)當(dāng)是該通知第十七條的一個(gè)補(bǔ)充條款，即對(duì)公建配套未明確、未包括的范圍但在實(shí)際稅務(wù)處理上可按公建配套來(lái)處理的單獨(dú)補(bǔ)充。比如， 按照有關(guān)法律的規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，必須規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造人防設(shè)施，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地下建造的人防設(shè)施是不可售的設(shè)施設(shè)備及空間位置，但平時(shí)也可用于業(yè)主停車(chē)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于“利用”地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，因此應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。作為

8、公共配套設(shè)施的稅務(wù)處理原則有二。（ 1） 是屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或者無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（ 2） 是屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。實(shí)務(wù)中， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的非產(chǎn)權(quán)車(chē)位，往往是直接對(duì)外銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格公是僅低于產(chǎn)權(quán)車(chē)位。筆者認(rèn)為，作為非產(chǎn)權(quán)可售的地下，如果是開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型，在計(jì)算征收企業(yè)所得稅時(shí)將其建造成本全部攤?cè)肫渌墒劢?筑

9、物上并不太合適。四、涉稅處理按照我國(guó)現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)除了繳納企業(yè)所得稅外，還要就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增值部分繳納土地增值稅，對(duì)于地下車(chē)庫(kù)而言，產(chǎn)權(quán)車(chē)位和其他開(kāi)發(fā)商品一樣，并無(wú)太多差異，但在實(shí)務(wù)中，產(chǎn)權(quán)車(chē)位的銷(xiāo)售收入的確認(rèn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)卻是爭(zhēng)議較多。眾所周知，地下車(chē)庫(kù)與其他項(xiàng)目相比，有其自身的特點(diǎn)。首先從建筑面積上看，車(chē)位公攤面積非常大，而實(shí)際使用面積卻非常小。其次，在銷(xiāo)售價(jià)格方面，車(chē)庫(kù)的單方銷(xiāo)售價(jià)格肯定要低于同一項(xiàng)目的住宅。第三， 在建造成本方面，肯定也是低的。正是由于地下車(chē)庫(kù)有著上述三個(gè)特點(diǎn)，作為可售的產(chǎn)權(quán)車(chē)位而言，在進(jìn)行完工清算或土地增值稅清算時(shí)，如果地下車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售比例低于總體清算比例，那么收入

10、成本倒掛的問(wèn)題就出現(xiàn)了。而對(duì)于非產(chǎn)權(quán)車(chē)位，在企業(yè)所得稅和土地增值稅方面，雖然兩個(gè)稅種都是就開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的增值或所得部分納稅，但是存在著明顯的差異。屬于配套設(shè)施的地下停車(chē)場(chǎng)所，在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，其成本由地上開(kāi)發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)200931 號(hào)文件第三十三條規(guī)定，企業(yè)單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。土地增值稅清算時(shí)，作為配套設(shè)施的停車(chē)場(chǎng)所，轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本可以扣除。不轉(zhuǎn)讓時(shí)，其成本不得計(jì)算為扣除項(xiàng)目。國(guó)稅發(fā)2006187 號(hào)文件第三條第二項(xiàng)規(guī)定， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移

11、，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。該文件第四條第三項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理所、變電站 等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用 可以扣除。建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利社會(huì)公共事業(yè)的， 其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后無(wú)償移交給政府人、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性 社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并 準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。五、結(jié)論綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的地下車(chē)位由于建造目的以及設(shè)計(jì)、 規(guī)劃的 不同，會(huì)有不同的成本核算方法和不同的涉稅處理。 在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)應(yīng)當(dāng)具體問(wèn)題詳細(xì)剖析，恰當(dāng)進(jìn)行成本核算和履行納稅義務(wù)。 同時(shí)，在制度 層面，對(duì)于有些事項(xiàng)的處理，也應(yīng)該進(jìn)一步的規(guī)范和明確。首先，在非產(chǎn)權(quán)車(chē)位的成本列支方面，在計(jì)算征收企業(yè)所得稅時(shí)將其建造成 本全部攤?cè)肫渌墒劢ㄖ铮@種做法并不合適。筆者認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所開(kāi) 發(fā)的產(chǎn)品應(yīng)根據(jù)可否銷(xiāo)售原則，而不是根據(jù)權(quán)屬原則或者說(shuō)產(chǎn)“是否利用地下基 礎(chǔ)設(shè)施形成”的原則，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)法規(guī)和稅法的規(guī)定，準(zhǔn)確歸集