房地產(chǎn)銷售基礎知識

1、房地產(chǎn)基礎知識一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)” 。房地產(chǎn)的形態(tài)： 1、單純的土地； 2、單純的房屋； 3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的 財產(chǎn)。 （ 構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等 ）房地產(chǎn)按類型分為： 1、住宅用 （70 年）；2、生產(chǎn)用 （50 年）；3、經(jīng)營用 （門頭等， 50 年）；4、 行政用 （ 市政府、法院等， 50 年）；5、其他用 （ 學校，博物館等 ） 。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地 產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)

2、容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設；3、地產(chǎn)的經(jīng)營 （ 包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等 ） ；4、房地產(chǎn)經(jīng)營 （ 包括房屋的買賣、租賃、抵押 ）；5、房地產(chǎn)中介服務 （ 包括信息、測量、律師、經(jīng)紀、公證等 ）；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融 （ 包括信息、保險、金融投資等 ）。二、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此 決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土

3、地性質(zhì)決定，土地有限、不可再 生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國 民生產(chǎn)總值的 10%。五證兩書一、建筑用地規(guī)劃許可證 建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置 范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設工程規(guī)劃許可證 有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明 土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設工程開工證 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒

4、有開工證的建筑 屬違章建筑，不受法律保護。五、商品房銷售 （預售 ）許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件六、“兩書” 商品房質(zhì)量保證書 、商品房使用說明書名詞解釋一、基本參數(shù) 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu) （ 上下不一樣高 ） ； 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物 （ 房子）從前墻皮到后墻皮的距離 （ 長度 ）； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m3.9m 較舒適 ） ； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度 （2.9m）; 靜高：一

5、間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?（2.7m）; 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總 面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的 建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空 間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊 通、熱力通、煤氣通，場地平整。七、與產(chǎn)權(quán)有關的概念 房

6、屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán) 的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記： 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán) 等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應遵循房屋 的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記： 通常稱 “產(chǎn)權(quán)登記” （ 包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記 ） 城鎮(zhèn)房屋 所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手 續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查

7、確認產(chǎn)權(quán)后，由 房屋管理機關發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通 過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體， 即共有人， 在實踐中又有按份共 有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一 定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán) 利，并承擔相等的義務。 房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押， 取得借款按期付息。 房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自 行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押 即告終

8、結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。八、與面積有關的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積：1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用 房和管理用房的建筑面積；2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤公用面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助

9、面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪 （均為投影面積 ） 等所 占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓：80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分攤的功用建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 套內(nèi)墻體面積： 公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面 積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)

10、面積中的煙囪、通風道、管道井。探 公攤的公用建筑面積 =套內(nèi)面積 X公用建筑面積分攤系數(shù)探公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 十套內(nèi)建筑面積總和探 公用建筑面積=整棟樓的建筑面積 -套內(nèi)建筑面積 -不應分攤的建筑面積 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 （ 總占地面積 ）之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度” ，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積 ） 與規(guī)劃用地面積之比。九、與銀行貸款有關概念 按揭： 是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭， 受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，

11、 受益 人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。 按揭所用材料：1、身份證復印件；2、戶口本復印件；3、結(jié)婚證復印件；4、學歷證復印件；5、收入證明；6、購房合同復印件；7、營業(yè)執(zhí)照復印件；8、三個月的連續(xù)稅單；9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；十、經(jīng)濟適用房我國在 1998 年房改的同時就實行了經(jīng)濟適用房政策。 經(jīng)濟適用房享受哪些優(yōu)惠政策 免征城市基礎設施配套費和商業(yè)網(wǎng)點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建 設用地采取行政劃撥方式供應，優(yōu)先給予辦理有關手續(xù)。另外，經(jīng)濟適用房建設管理費只限于 1%3%，市場利潤被限在 3%以下。 經(jīng)濟適用房價格構(gòu)成 ?住房建設的征地和拆遷補償

12、安置費； ?審查設計和前期工程費； ?住宅小區(qū)基礎設施建設費； ?建設工程費；以上 4項之和為基礎的 1%3%的管理費。 貸款利息、 稅金 3%以下利潤。 商品房除以上 8 項外， 還有行政事業(yè)性收費 （ 如小區(qū)營業(yè)性配套公建費，人防建設費等 ） ，土地出讓金其利潤不受限 制，由市場決定。 經(jīng)濟適用房與商品房有什么不同?獲得土地的方式不同， 經(jīng)濟適用房建設用地實行行政劃撥， 免交土地出讓金； 商品房采用出 讓方式須交納土地出讓金；?成本結(jié)構(gòu)不同；?租售政策不同， 經(jīng)濟適用房只售不租， 商品房不受限制； 購買條件和對象不同， 經(jīng)濟適用房 享受政府優(yōu)惠， 其購買對象是特定的， 只供給城鎮(zhèn)中低收入家

13、庭， 因而要實行申請審批制度， 商品房購買對象和條件不受限制；?價格政策不同， 經(jīng)濟適用房出售實行政府指導價， 不得擅自提價出售。 商品房出售價格完全 由市場決定。 經(jīng)濟適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？ 居民個人購買的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)歸個人； 房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權(quán) 只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。房地產(chǎn)基礎知識 一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫“不動產(chǎn)” 。房地產(chǎn)的形態(tài)： 1、單純的土地； 2、單純的房屋； 3、土地和房屋的綜合體。 房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱； 房地產(chǎn)是土地

14、附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的 財產(chǎn)。 （ 構(gòu)筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等 ）房地產(chǎn)按類型分為： 1、住宅用 （70 年）；2、生產(chǎn)用 （50 年）；3、經(jīng)營用 （門頭等， 50 年）；4、 行政用 （ 市政府、法院等， 50 年）；5、其他用 （ 學校，博物館等 ） 。二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地 產(chǎn)經(jīng)營管理服務性企業(yè)的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：1、土地的開發(fā)和再開發(fā)；2、房屋的開發(fā)和建設；3、地產(chǎn)的經(jīng)營 （ 包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等 ） ；4、房地產(chǎn)經(jīng)營 （ 包括房屋的買賣、租賃、抵押 ）；5、房地產(chǎn)中介服務 （ 包括信息、測量、

15、律師、經(jīng)紀、公證等 ）；6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；7、房地產(chǎn)金融 （ 包括信息、保險、金融投資等 ）。二、房地產(chǎn)的特性1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此 決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；2、地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同；3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再 生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國 民生產(chǎn)總值的 10%。五證兩書一、建筑用地規(guī)劃許可證 建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前

16、，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置 范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、建設工程規(guī)劃許可證 有關建設工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、國有土地使用證 經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明 土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。四、建設工程開工證 建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑 屬違章建筑，不受法律保護。五、商品房銷售 （預售 ）許可證 市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件六、“兩書”商品房質(zhì)量保證書 、商品房使用說明書名詞解釋一、

17、基本參數(shù) 復式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟型躍層結(jié)構(gòu) （ 上下不一樣高 ） ； 錯層：戶內(nèi)樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅； 進深：一幢建筑物 （ 房子）從前墻皮到后墻皮的距離 （ 長度 ）； 開間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長度（3m3.9m 較舒適 ） ； 層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度 （2.9m）; 靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?（2.7m）; 戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室； 建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總 面積之比，以百

18、分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的 建筑系數(shù)應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空 間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。 三通一平：通常指施工現(xiàn)場達到：路通、電通、水通，土地平整。 七通一平：大的開發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊 通、熱力通、煤氣通，場地平整。七、與產(chǎn)權(quán)有關的概念 房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán) 的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國家法律規(guī)定所有的權(quán)利。 房屋權(quán)屬登記： 指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生

19、的抵押權(quán) 等房屋他項權(quán)利進行登記，并依法確認房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應遵循房屋 的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。 房地產(chǎn)權(quán)登記： 通常稱 “產(chǎn)權(quán)登記” （ 包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項權(quán)利登記 ） 城鎮(zhèn)房屋 所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權(quán)的法定手 續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由 房屋管理機關發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通 過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。 共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體， 即

20、共有人， 在實踐中又有按份共 有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一 定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán) 利，并承擔相等的義務。 房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押， 取得借款按期付息。 房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自 行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押 即告終結(jié)。 過戶：即更換房屋承租人姓名。八、與面積有關的概念 建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積 公攤面積：1、 公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾

21、道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用 房和管理用房的建筑面積；2、 各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的 50% 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤公用面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。 使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積 ） 等所占面積的總和。 使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數(shù)表示。板樓：

22、80%；塔樓 75%；寫字樓 70%；商場 65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。 實用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積 = 套內(nèi)使用面積 + 分攤的功用建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 套內(nèi)墻體面積： 公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面 積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風道、管道井。探 公攤的公用建筑面積 =套內(nèi)面積 X公用建筑面積分攤系數(shù)探公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 十套內(nèi)建筑面積總和探 公用建筑面積=整棟樓的建筑面積 -套內(nèi)建筑面積 -不應分攤的建筑面積 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 （ 總占地面積 ）之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度” ，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 （包括綠地面積 ） 與規(guī)劃用地面積 之比。九、與銀行貸款有關概念 按揭： 是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭， 受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后， 受益 人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過程中按揭人享有使用權(quán)。