昆山陽(yáng)澄湖別墅企劃建議課件

1、昆山陽(yáng)澄湖別墅昆山陽(yáng)澄湖別墅企企劃劃建建議議二二（一）建筑規(guī)劃建議一、土地: 83畝=55361平方米二、容積: 22145平方米(0.4)三、設(shè)計(jì)要求及建議（二) 行銷方式建議 一、客戶群建議 二、產(chǎn)品力分析三、價(jià)格策略建議建筑規(guī)劃建議戶型建議（1 1）Single HouseSingle House Private House Private House ( (私人豪宅私人豪宅) )450 450 平方米平方米 2 2棟棟=900 =900 平方米平方米 占地占地1.51.5畝畝/ /棟棟2 2棟棟=3=3畝畝 Social House Social House ( (社交型豪宅社交型豪宅

2、) )580 580 平方米平方米 3 3棟棟=1740 =1740 平方米平方米 占地占地2 2畝畝/ /棟棟3 3棟棟=6=6畝畝 Luxury ClubLuxury Club（豪華會(huì)所、接待中心（豪華會(huì)所、接待中心) ) 650 650 平方米平方米1 1棟棟=650 =650 平方米平方米 占地占地3 3畝畝 3 Styles 3 Styles 6 Types 66 Types 6棟棟 3290 3290 平方米平方米 占地占地1212畝畝 (2)Townhouse(2)Townhouse(連排別墅) Style 1:Style 1:清居苑清居苑198 198 平方米平方米/ /戶戶

3、棟數(shù)棟數(shù)占地占地300 300 平方米平方米 (0.3(0.3畝花園畝花園+100 +100 平方米建平方米建筑占地筑占地) ) 2 2連排連排(5Types)(5Types)4848戶戶198 198 平方米平方米=9504=9504平方米平方米 (24(24棟棟) ) 占地占地14400 14400 平方米平方米/21.58/21.58畝畝 3 3連排連排(3Types) (3Types) 1212戶戶198 198 平方米平方米=2376 =2376 平方米平方米 (4(4棟棟) ) 占地占地3600 3600 平方米平方米/5.40/5.40畝畝 小計(jì)小計(jì)(8Types) (8Type

4、s) 6060戶戶:11880 :11880 平方米平方米 (28(28棟棟) ) 占地占地18000 18000 平方米平方米/26.98/26.98畝畝 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)Style 2: Style 2: 禪亦林禪亦林 250250平方米平方米 / /戶戶 棟數(shù)棟數(shù)占地占地450450平方米平方米 (0.5 (0.5畝畝花園花園+125+125平方米建筑占平方米建筑占地地) ) 2 2連排連排 (5Types) (5Types) 2020戶戶250 250 平方平方米米=5000 =5000 平方米平方米 (10 (10 棟棟) ) 占地占地:9000 :9000 平方米平方米/13.5

5、0/13.50畝畝 Style 3:Style 3:紫竹園紫竹園 300 300 平方米平方米/ /戶戶 占地占地800 800 平方米平方米 (1(1畝畝花園花園+150 +150 平方米平方米) ) 2 2連排連排 6 6戶戶300 300 平方米平方米=1800 =1800 平方米平方米 (3 (3 棟棟) ) 占地占地:4800 :4800 平方米平方米/7.20/7.20畝畝 小計(jì) 3 Styles3 Styles16 Types 16 Types 8686戶戶 18680 18680 平方米平方米 (41 (41 棟棟) ) 占地占地31800 31800 平方米平方米/47.68

6、/47.68畝畝 (3) 總計(jì)6 Styles 6 Styles 22 Types 22 Types 6 6棟棟+86+86戶戶 21970 21970 平方米平方米 (47(47棟棟) ) 占地：占地：59.6859.68畝畝 注: 建筑用地:65.68畝(43808.55 平方米) （含個(gè)別土地及花園面積）公共設(shè)施及造景21.32畝 (11552.45 平方米) 設(shè)計(jì)要求及建議1.Single House2.Townhouse 連排別墅3.公共設(shè)施及造景建議Single House Private House 私人豪宅 Social House 社交型別墅 Luxury Club 豪華會(huì)所

7、、接待中心 Private House（私人豪宅）1.設(shè)計(jì)2種戶型2.設(shè)計(jì)要求雙客廳要求前為 Living Room。由大門進(jìn)戶，主要功能為會(huì)客，連接餐廳分隔區(qū)、聚會(huì)場(chǎng)所，非視廳娛樂空間。后為Family Room可由Back yard進(jìn)入連接廚房，主要功能為家庭娛樂、視聽及私人空間。 房間均為套房主臥須配備 Clothes Room。并可作為另一入口，房間及空間設(shè)計(jì)均為低臺(tái)度（800mm以下），并作外飄窗放大引景空間。最低房間數(shù)為3（包含主臥）不可超過(guò)5（含 ），并配備至少2個(gè)（含）露臺(tái)以上。連接露臺(tái)作落地窗。另行備置保姆房連接工作房；并獨(dú)立設(shè)計(jì)一個(gè)大書房，且設(shè)計(jì)連接露臺(tái)及落地窗。建筑四周引

8、入回廊，但減少臺(tái)階數(shù)。戶外配置：a:前后院：前院為開放式，后院須隔離隱密 b:戶外游泳池c:主題式園林小造景d:主題式宅名及宅牌（建議以琉璃材質(zhì)制作）e:雙車室內(nèi)車庫(kù)要求Social House1.設(shè)計(jì)3種戶型2.設(shè)計(jì)要求Private House的設(shè)計(jì)要求為基本要求著重加大餐廳的綜合功能設(shè)計(jì)及與Living Room的連接和綜合使用須滿足15人以上的使用功能廚房須滿足中西餐分離，廚房的開窗度要大，能引景入室最低房間數(shù)為4（包含主臥）不可超過(guò)6（含）并配備至少3個(gè)露臺(tái)以上，連接露臺(tái)作落地窗Luxury Club 豪華會(huì)所、接待中心 1.戶型唯一2.設(shè)計(jì)要求Social House的設(shè)計(jì)要求為基

9、本要求餐廳及Living Room的連接及使用，須滿足20人以上的綜合使用最低的房間數(shù)及露臺(tái)的設(shè)計(jì)同Social House單獨(dú)設(shè)計(jì)一健身室（房）3車室內(nèi)車庫(kù)要求（2）連排別墅清居苑禪亦林紫竹園清居苑 1. 2連排，設(shè)計(jì)5種戶型；3連排，設(shè)計(jì)3種戶型 2. 雙客廳要求，前為L(zhǎng)iving Room由大門進(jìn)戶 主要功能為會(huì)客，連接餐廳之分隔區(qū)乃聚會(huì)場(chǎng)所 非視廳娛樂空間 3. 二樓平臺(tái)設(shè)計(jì)出Family Room主要 為家庭娛樂視聽及私人空間 4. 房間數(shù)為3，有2間套房（含主臥室） 主臥須配備Clothes Room,房間及空間設(shè)計(jì)均為 低抬度(800mm以下），并做外飄窗，放大引景 空間，套房并

10、設(shè)置露臺(tái)，連接露臺(tái)作落地窗5.戶外配置 前后院；前院為開放式后院須隔離隱密 主題式休息區(qū) 主題式宅名及宅牌（建議以琉璃材質(zhì)制作） 單車室內(nèi)車庫(kù)要求（不計(jì)算建筑面積） 禪亦林1.設(shè)計(jì)5種戶型2.清居苑的設(shè)計(jì)為基本要求3.房間數(shù)為4，有2間套房（含主臥室）， 其他配備同清居苑4.增加一書房設(shè)計(jì)，并連接露臺(tái)及落地窗紫竹園1.設(shè)計(jì)3種戶型2.禪亦林的設(shè)計(jì)為基本要求3.房間數(shù)為5，有3間套房（含主臥室）， 其他配備同禪亦林4.配置保姆房及工作房，并作連接5.雙車室內(nèi)車庫(kù)要求（不計(jì)算建筑面積）（3）公共設(shè)施及造景建議 建筑主體風(fēng)格建議1.Private House以日式風(fēng)格為主,其中 Social Hou

11、se設(shè)計(jì)一江南民居; Luxury Club設(shè)計(jì)為宮廷式建筑2.清居苑和禪亦林以清居徽派建筑風(fēng)格為主3.紫竹園以江南民居搭配日式風(fēng)格 公共設(shè)施及造景營(yíng)造中國(guó)江南雅士文化特征景觀，并形成社區(qū)具有江南風(fēng)景特征的自然生態(tài)風(fēng)貌，結(jié)合陽(yáng)澄湖支流之引水工程塑造水鄉(xiāng)文化。 基本建材建議1.基礎(chǔ)/2.2米層高的地下室附送2.中央空調(diào)、中央吸塵、中央供熱水，鍋爐系統(tǒng) 安置到戶3.局域網(wǎng)系統(tǒng)、衛(wèi)星系統(tǒng)、通信系統(tǒng)安置到戶4.日式或意大利式全套廚房設(shè)備（含冰箱、爐灶、 烤箱、微波爐、吸油煙機(jī)等）5.HA 家庭自動(dòng)化系統(tǒng)安置8.實(shí)木室內(nèi)門9.Single House配置游泳池10.進(jìn)口原裝遙控車庫(kù)門11.其他建議再行討

12、論7.進(jìn)口子母入戶門6.進(jìn)口安全中空塑鋼窗行銷方式建議 一、客戶群建議 （1）泛昆山客戶群：45%1.35歲以上昆山市當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主2.昆山市政府機(jī)關(guān)、企、事業(yè)干部3.外資企業(yè)干部級(jí)以上族群4.昆山市證券系統(tǒng)投資客戶5.昆山市金融系統(tǒng)信用卡客戶（Master/Visa）（2）上海客戶群：55% 1.金融系統(tǒng)信用卡客戶（Master/Visa）2.中小企業(yè)主 3.上海市高檔住宅（8.500/平米以上）客戶群 4.上海市政府機(jī)關(guān)、企、事業(yè)干部 5.休閑度假俱樂部，大閘蟹族群 （3）以購(gòu)買力分析 ：泛昆山客戶群應(yīng)占45%，上?？蛻羧簯?yīng)占55%，而周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案均把主力放在上海已顯疲態(tài)，故應(yīng)加強(qiáng)昆山當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)

13、的挖掘二.產(chǎn)品力分析:（1）困難點(diǎn)分析1.基地地處周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案夾擊之勢(shì)，無(wú)法塑造 獨(dú)立的氛圍及格調(diào)2.成熟個(gè)案大多呈現(xiàn)量體規(guī)模氣勢(shì)，本案略顯單薄3.雖處陽(yáng)澄湖地區(qū),卻無(wú)湖景主題可以發(fā)揮及制造4.陽(yáng)澄湖度假村、鹿澄天地、克拉水城、威尼期花園等成片開發(fā)已搶先在上海地區(qū)形成成熟印象，致使泰泓、天使灣項(xiàng)目的開發(fā)須加碼，而本案銷售力度相對(duì)困難倍增！5.泰泓、天使灣緊臨基地開發(fā)，規(guī)模遠(yuǎn)超過(guò)本案， 且都以完成第一期的建設(shè)形成現(xiàn)房銷售的氣勢(shì)。6.取得土地的過(guò)程有其負(fù)面印象如何消除為首要關(guān)鍵。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)（2）機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1.本案為本區(qū)最后開發(fā)個(gè)案，規(guī)劃上占有優(yōu)勢(shì)2.針對(duì)昆山本地客戶的開發(fā)應(yīng)為突破口3.中式

14、建筑風(fēng)格的確立有利產(chǎn)品的區(qū)隔4.若能在配備、建材上精心配置，應(yīng)能增加產(chǎn)品的可 操作性5.行銷方式須予以突破，加強(qiáng)創(chuàng)造力及細(xì)膩度，方為 上策！三、價(jià)格策略建議產(chǎn)品產(chǎn)品 平方米平方米/ /棟棟棟數(shù)棟數(shù) 單單/ /表表價(jià)價(jià) 總總/ /表價(jià)表價(jià) 單底單底 總總/ /底價(jià)底價(jià) Private Private House House 450 450 平方米平方米 2 2 8500/8500/平方米平方米 382382萬(wàn)萬(wàn)2 2 =765=765萬(wàn)萬(wàn) 8075/ 8075/ 平方米平方米 363.375363.375萬(wàn)萬(wàn)2 2 =726.75=726.75萬(wàn)萬(wàn) Social Social House Hou

15、se 580 580 平方米平方米 3 3 8900/ 8900/ 平方米平方米 516.2516.2萬(wàn)萬(wàn)3 3 =1548.6=1548.6萬(wàn)萬(wàn) 8455/ 8455/ 平方米平方米 490.39490.39萬(wàn)萬(wàn)3 3 =1471.17=1471.17萬(wàn)萬(wàn) Luxury Luxury House House 650650平方米平方米 1 1 9500/ 9500/ 平方米平方米 617.5617.5萬(wàn)萬(wàn) 9025/ 9025/ 平方米平方米 586.625586.625萬(wàn)萬(wàn) 小小 計(jì)：計(jì)：3290 3290 平方米平方米 6 6 8909/ 8909/ 平方米平方米 2931.12931.1

16、萬(wàn)萬(wàn) 8463/ 8463/ 平方米平方米 2784.5452784.545萬(wàn)萬(wàn) 以產(chǎn)品規(guī)劃為依規(guī)區(qū)分價(jià)格帶清居苑產(chǎn)品產(chǎn)品 平方米平方米/ /戶戶 戶數(shù)戶數(shù) 單單/ /表表價(jià)價(jià) 總總/ /表價(jià)表價(jià) 單底單底 總總/ /底價(jià)底價(jià) 3 3連排連排 198198平方米平方米 12 12 6550/6550/平方米平方米 129.69129.69萬(wàn)萬(wàn)1212=1556.28=1556.28萬(wàn)萬(wàn) 6220/ 6220/ 平方米平方米 123.156123.156萬(wàn)萬(wàn)12 12 =1477.872=1477.872萬(wàn)萬(wàn) 2 2連排連排 198198平方米平方米 48 48 6850/ 6850/ 平方米平

17、方米 135.63135.63萬(wàn)萬(wàn)48 48 =1548.6=1548.6萬(wàn)萬(wàn) 6500/ 6500/ 平方米平方米 128.7128.7萬(wàn)萬(wàn)48 48 =6177.6=6177.6萬(wàn)萬(wàn) 小小 計(jì)：計(jì)：11880 11880 平方米平方米 60 60 6790/ 6790/ 平方米平方米 8066.528066.52萬(wàn)萬(wàn) 6444/ 6444/ 平方米平方米 7655.4727655.472萬(wàn)萬(wàn) 產(chǎn)品產(chǎn)品 平方米平方米/ /戶戶 戶數(shù)戶數(shù) 單單/ /表表價(jià)價(jià) 總總/ /表價(jià)表價(jià) 單底單底 總總/ /底價(jià)底價(jià) 2 2連排連排 250250平方米平方米 20 20 7200/7200/平方米平方米

18、 180180萬(wàn)萬(wàn)2020=3600=3600萬(wàn)萬(wàn) 6840/ 6840/ 平方米平方米 171171萬(wàn)萬(wàn)20 20 =3420=3420萬(wàn)萬(wàn) 禪亦林 產(chǎn)品產(chǎn)品 平方米平方米/ /戶戶 戶數(shù)戶數(shù) 單單/ /表表價(jià)價(jià) 總總/ /表價(jià)表價(jià) 單底單底 總總/ /底價(jià)底價(jià) 2 2連排連排 300300平方米平方米 6 6 7800/7800/平方米平方米 234234萬(wàn)萬(wàn)6 6=1404=1404萬(wàn)萬(wàn) 7410/ 7410/ 平方米平方米 222.3222.3萬(wàn)萬(wàn)12 12 =1333.8=1333.8萬(wàn)萬(wàn) 紫竹園 總計(jì)總銷售總銷售面積面積 棟棟/ /戶數(shù)戶數(shù) 單單/ /表價(jià)表價(jià) 總總/ /表價(jià)表價(jià)

19、單底單底 總總/ /底價(jià)底價(jià) 2197021970平方米平方米 6 6 棟棟+86+86戶戶7283/7283/平方米平方米 16001.6216001.62萬(wàn)萬(wàn) 6916/ 6916/ 平方米平方米 15193.81715193.817萬(wàn)萬(wàn)說(shuō)明產(chǎn)品配比面積配比（1）Single House 6棟 6.52%（2）Town House 86戶 93.48%（3）Total 92戶 100 %（1）198250 平方米（3居室）80戶 86.95% （2）250450 平方米（4居室） 8戶 8.70% （3）450以上平方米 （5居室） 4戶 4.35%（4）Total 92戶 100%總價(jià)比

20、（1）130萬(wàn) 12戶 13.04%（2）135萬(wàn) 48戶 52.18%（3）180萬(wàn) 20戶 21.73%（4）230萬(wàn) 6 戶 6.53%（5）380萬(wàn) 2 戶 2.18%（6）510萬(wàn) 3 戶 3.26%（7）610萬(wàn) 1 戶 1.08%（8）Total 92戶 100 %四：銷售模式建議置入式行銷策略一:向目標(biāo)客戶群發(fā)起問卷式行銷策略二:直攻泛昆山客戶群策略一：向目標(biāo)客戶群發(fā)起問卷式行銷（1）內(nèi)容訴求1.泛昆山客戶群 a：產(chǎn)品規(guī)模 b: 戶型規(guī)劃 c: 景觀規(guī)劃 d: 配套規(guī)劃e: 安全規(guī)劃 昆山高級(jí)富人區(qū)的成熟條件上海能，為什么昆山人住不進(jìn)陽(yáng)澄湖特區(qū) a.規(guī)劃原因b.交通原因c.產(chǎn)品

21、原因d.價(jià)格原因e.上海人原因2.上海客戶群陽(yáng)澄湖特區(qū)投資置業(yè)a.產(chǎn)品規(guī)劃b.戶型規(guī)劃c.景觀規(guī)劃 d.配套規(guī)劃 e.安全規(guī)劃(2) 行為 1.電話調(diào)查（電傳或 E-mail）2.轉(zhuǎn)換為準(zhǔn)客戶資料，并回復(fù)統(tǒng)計(jì)資料結(jié)果3.準(zhǔn)客戶互動(dòng)，轉(zhuǎn)換為有效客戶并預(yù)告項(xiàng)目4.邀請(qǐng)有效客戶至現(xiàn)場(chǎng)參加活動(dòng) 參觀項(xiàng)目 昆山一日游（或聯(lián)歡活動(dòng)）、（或陽(yáng)澄湖水上風(fēng)情園） 放號(hào)預(yù)定活動(dòng) (4) 時(shí)間2005.4.16-5.31(3) 工具回函式問卷DM目標(biāo)客戶群名單小禮品（或有獎(jiǎng)?wù)鞔穑?現(xiàn)場(chǎng)銷售人員于2005.3月中旬開始儲(chǔ)備， 并于亭林路設(shè)立外接待處，于4月上旬進(jìn)駐。策略二：直攻泛昆山客戶群(1) 行為1.直接拜訪昆山客戶群及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶2.解說(shuō)產(chǎn)品規(guī)劃3.征詢意見4.初期夾報(bào)5.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)(2)工具 1有效客戶資料 2DM 3產(chǎn)品說(shuō)明書 4直銷網(wǎng)絡(luò) 5內(nèi)部認(rèn)購(gòu)客戶群名單 (3)時(shí)間2005.6.1-6.30活動(dòng)式行銷策略二：經(jīng)過(guò)上述活動(dòng)的營(yíng)造與放號(hào) 一星期后開盤策略一：舉辦活動(dòng)，向非客戶說(shuō)明產(chǎn)品房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)策略 一 舉辦活動(dòng)，向準(zhǔn)客戶說(shuō)明產(chǎn)品（1）活動(dòng)設(shè)計(jì)1.項(xiàng)目投資說(shuō)明會(huì)暨記者會(huì)2.宅牌寓所牌及庭院景觀設(shè)計(jì)比賽3.放號(hào)預(yù)定活動(dòng)（2）行為 1.在項(xiàng)目規(guī)劃完成后，備