物業(yè)管理費催繳流程及技巧課件

1、物業(yè)管理費催繳流程及技巧1物業(yè)管理費物業(yè)管理費催繳流程及催繳流程及技巧技巧 涌金物業(yè)涌金物業(yè)*右岸嘉園管理處右岸嘉園管理處物業(yè)管理費催繳流程及技巧2一、宗旨一、宗旨 規(guī)范物業(yè)管理費收取操作流程，明確從業(yè)人規(guī)范物業(yè)管理費收取操作流程，明確從業(yè)人員對物業(yè)管理費之組成構(gòu)架，引導(dǎo)業(yè)戶對物業(yè)管員對物業(yè)管理費之組成構(gòu)架，引導(dǎo)業(yè)戶對物業(yè)管理費支付的正確認識，提高應(yīng)收賬款收繳率，通理費支付的正確認識，提高應(yīng)收賬款收繳率，通過收繳率業(yè)績反映服務(wù)方工作之優(yōu)劣。過收繳率業(yè)績反映服務(wù)方工作之優(yōu)劣。物業(yè)管理費催繳流程及技巧3二、工作描述二、工作描述賬務(wù)人員根據(jù)樓盤之實際需求，按時出具管理費或其他應(yīng)收賬款之賬務(wù)人員根據(jù)樓

2、盤之實際需求，按時出具管理費或其他應(yīng)收賬款之費用清單。費用清單。通過信函、掛號信函、傳真、特快等方式準(zhǔn)確送達至業(yè)戶手中。通過信函、掛號信函、傳真、特快等方式準(zhǔn)確送達至業(yè)戶手中。根據(jù)各業(yè)主之付款明細，做好賬務(wù)入賬、銷賬、核對等工作，避免根據(jù)各業(yè)主之付款明細，做好賬務(wù)入賬、銷賬、核對等工作，避免出現(xiàn)人為失誤，造成業(yè)戶之不滿情緒。出現(xiàn)人為失誤，造成業(yè)戶之不滿情緒。針對拖欠時間較久，不明實際原因之業(yè)戶，需上門主動溝通，以便針對拖欠時間較久，不明實際原因之業(yè)戶，需上門主動溝通，以便采取相應(yīng)解決方法。采取相應(yīng)解決方法。樓盤負責(zé)人需及時了解各業(yè)戶之動態(tài)并對該項工作做好指導(dǎo)、檢查樓盤負責(zé)人需及時了解各業(yè)戶之動

3、態(tài)并對該項工作做好指導(dǎo)、檢查工作。工作。物業(yè)管理費催繳流程及技巧4三、催繳作業(yè)流程三、催繳作業(yè)流程 為維護社區(qū)正常運作，對逾期未繳物業(yè)管理費為維護社區(qū)正常運作，對逾期未繳物業(yè)管理費之住戶需按下例流程于不同階段實施不同催繳作業(yè)。之住戶需按下例流程于不同階段實施不同催繳作業(yè)。物業(yè)管理費催繳流程及技巧5步驟一：對逾期付款業(yè)戶步驟一：對逾期付款業(yè)戶物業(yè)經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理/客服人員以電話或登門拜訪方式催繳客服人員以電話或登門拜訪方式催繳 1.收到欠費收到欠費 結(jié)果結(jié)果 2.沒有收到欠費，沒有收到欠費， 進入步驟二進入步驟二物業(yè)管理費催繳流程及技巧6 步驟二：欠費金額累計超過步驟二：欠費金額累計超過3個月或包含

4、個月或包含3個月個月寄發(fā)催繳函寄發(fā)催繳函會計根據(jù)未繳款明細制作催繳明細表會計根據(jù)未繳款明細制作催繳明細表 1.收到欠費收到欠費客服人員根據(jù)催繳明細表制作催繳通知單客服人員根據(jù)催繳明細表制作催繳通知單 2.沒有收到欠費沒有收到欠費 進入步驟三進入步驟三物業(yè)管理費催繳流程及技巧7步驟三：對催繳通知單上超過催繳期限的住戶且多次步驟三：對催繳通知單上超過催繳期限的住戶且多次 電話催繳還未支付的電話催繳還未支付的 1.收到欠費收到欠費寄發(fā)律師函寄發(fā)律師函 2 .沒有收到欠費沒有收到欠費 進入步驟四進入步驟四物業(yè)管理費催繳流程及技巧8步驟四：步驟四： 對寄發(fā)律師函內(nèi)超過所規(guī)定的繳費期限還未支付且拒絕對寄發(fā)

5、律師函內(nèi)超過所規(guī)定的繳費期限還未支付且拒絕物管溝通的物管溝通的 提請法院訴訟，建議追加其滯納金提請法院訴訟，建議追加其滯納金物業(yè)管理費催繳流程及技巧9四、執(zhí)行細則四、執(zhí)行細則1電話催款電話催款2制作催款單制作催款單負責(zé)執(zhí)行人負責(zé)執(zhí)行人物業(yè)經(jīng)理/客服人員負責(zé)執(zhí)行人負責(zé)執(zhí)行人物業(yè)經(jīng)理/會計/客服人員使用表單使用表單欠款單元催繳日報表使用表單催繳函寄發(fā)記錄表催繳通知單時點時點逾繳費通知單上繳費期限時點時點逾繳費通知單上之繳費期限，可參考管理合約約定日期時點時點按月以第一個月25日按季以當(dāng)季第一個月25日操作說明操作說明會計依據(jù)未繳款資料等制作會計依據(jù)未繳款資料等制作“催繳函寄發(fā)記錄表催繳函寄發(fā)記錄表

6、”客服人員依據(jù)客服人員依據(jù)“催繳函寄發(fā)記錄表催繳函寄發(fā)記錄表”依次制作催繳通知單依次制作催繳通知單催繳通知單中的欠費金額應(yīng)催繳通知單中的欠費金額應(yīng)為統(tǒng)計截止日之前的所有欠費為統(tǒng)計截止日之前的所有欠費操作說明操作說明月收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行，月收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行，直至三次，后進入訴訟程序直至三次，后進入訴訟程序季收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行，季收第一次催繳通知單，此后每月依次執(zhí)行，直至三次，后進入訴訟程序直至三次，后進入訴訟程序說明說明物業(yè)經(jīng)理及客服人員應(yīng)主動登門拜訪以便提醒業(yè)主繳納物業(yè)管理費物業(yè)管理費催繳流程及技巧10負責(zé)執(zhí)行人負責(zé)執(zhí)行人客服人員客服人員

7、4提請法院訴訟提請法院訴訟欠繳管理費滿一年以上者欠繳管理費滿一年以上者時時 點點負責(zé)執(zhí)行人負責(zé)執(zhí)行人物業(yè)經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理使用表單使用表單 訴訟明細表訴訟明細表 寄發(fā)律師函寄發(fā)律師函依法院判決程序依法院判決程序?qū)τ诓贿m合進入訴訟程序的對于不適合進入訴訟程序的3催繳通知單寄發(fā)催繳通知單寄發(fā)物業(yè)管理費催繳流程及技巧111. 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)就惡意不繳納管理費一年以上者編制訴訟明細表，經(jīng)總公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核確認2. 經(jīng)確認的訴訟對象名單提報業(yè)主委員會，經(jīng)業(yè)主大會（業(yè)主代表大會、發(fā)展商）決議同意授權(quán)后執(zhí)行，首先寄發(fā)律師函3. 律師函內(nèi)容由律師出具4. 郵寄掛號信證明、寄發(fā)律師函明細表連同律師函影印本應(yīng)一并存檔5.

8、對于律師函規(guī)定之催繳期限后還未支付欠款的業(yè)主，立即進入訴訟程序6. 所有訴訟函資料留底存檔法院終審判決后，已過最后判決付費日期1.向法院申請債務(wù)人財產(chǎn)凍結(jié)2.拍賣債務(wù)人財產(chǎn)，以便清算物 業(yè) 經(jīng)理 應(yīng) 提報 公 司總 部 ，注 明 原因 ， 及后 續(xù) 催繳 計 劃方法物業(yè)管理費催繳流程及技巧12 付款通知單付款通知單單元號單元號： 客客 戶：戶：日日 期：期： (總計總計) (金額金額) (月度月度) (期間期間) (帳項說明帳項說明)備注：備注：1. 1. 請于請于年年 月月 日前支付款項日前支付款項, , 逾期將按規(guī)定加收滯納金。逾期將按規(guī)定加收滯納金。2 2為方便您付款為方便您付款, ,

9、建議您與管理處聯(lián)系選擇銀行代扣代付的付款方式。建議您與管理處聯(lián)系選擇銀行代扣代付的付款方式。3 3如果您選擇銀行匯付如果您選擇銀行匯付 , , 請使用以下帳戶請使用以下帳戶 , , 并注明物業(yè)名稱、房號和付款內(nèi)容。并注明物業(yè)名稱、房號和付款內(nèi)容。 帳戶名稱帳戶名稱 ) ) 開戶銀行開戶銀行 ) )： 銀行帳號銀行帳號 ) )： 若對此付款通知有任何疑問，請于管理處聯(lián)系。若對此付款通知有任何疑問，請于管理處聯(lián)系。 地址：地址： 電話：電話： 傳真：傳真： 郵編：郵編：物業(yè)管理費催繳流程及技巧13物業(yè)管理費催繳流程及技巧14物業(yè)管理費催繳流程及技巧15物業(yè)管理費催繳流程及技巧16物業(yè)管理費催繳流程

10、及技巧17六、催繳技巧及應(yīng)對方法六、催繳技巧及應(yīng)對方法開發(fā)商有糾紛，如房屋質(zhì)量問題開發(fā)商有糾紛，如房屋質(zhì)量問題 采取措施：采取措施：1).有效溝通，通過電話、會面與業(yè)主商討解決方法，如涉及到發(fā)展商方面的，做好暢通的溝通渠道，一般開發(fā)商在其責(zé)任范圍內(nèi)同意解決。2). 如無法達成共識，只要管理處幫業(yè)主作為了，則業(yè)主應(yīng)該履行其繳納管理費的義務(wù)，如業(yè)主繼續(xù)不交的，可通過法律手段處理.對物管服務(wù)不滿，與管理處有糾紛對物管服務(wù)不滿，與管理處有糾紛采取措施：采取措施： 1).有效溝通，向業(yè)主表示物管為其服務(wù)之誠意，在管理處職責(zé)范圍內(nèi)，盡量滿足其要求。 2).適當(dāng)在一些特殊時節(jié)里，贈送小禮品，經(jīng)常電話溝通詢問業(yè)主的需求，讓業(yè)主能感受到只有業(yè)主與物業(yè)共同努力才能有效管理整個小區(qū)。物業(yè)管理費催繳流程及技巧18六、催繳技巧及應(yīng)對方法六、催繳技巧