存貨的評價方法探討

1、存貨的評估方法探討存貨包括原材料、包裝物、產成品、在產品、在用低值易耗品、在庫低值易耗品等0一、原材料評估1、對于庫存時間短、流動性強、市場價格變化不大的原材料，以核實后的賬面價值確定評估值。2、對于庫存時間長、流動性差、市場價格變化大的原材料根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項資產的評估值。3、對其中因失效、變質、殘損、報廢、無用、淘汰的原材料，在進行鑒定的基礎上，通過分析計算，扣除相應貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。（按照現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，國有企業(yè)或上市公司的相關法定評估項目應先審計，后評估，我們盡可能的和審計機

2、構做好銜接，若發(fā)生資產減值的情形，審計機構應先計提資產減值準備，這樣處理既保持了一致性，也方便我們對外解釋。下同）二、包裝物評估1、對于庫存時間短、流動性強、市場價格變化不大的包裝物，以核實后的賬面價值確定評估值。2、對于庫存時間長、流動性差、市場價格變化大的包裝物根據(jù)清查核實后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其它合理費用，得出各項資產的評估值。3、對其中因失效、變質、殘損、報廢、無用、淘汰的包裝物，在進行鑒定的基礎上，通過分析計算，扣除相應貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評估值。三、產成品評估1、成產品評估價值類型的選擇根據(jù)資產評估準則一一基本準則的規(guī)定，注

3、冊資產評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務時，應當根據(jù)評估目的等相關條件選擇適當?shù)膬r值類型，并對價值類型予以明確定義。當注冊資產評估師在執(zhí)行企業(yè)整體價值評估業(yè)務時，如果整個企業(yè)的評估價值類型被定義為市場價值”，則產成品的評估價值類型自然也應當被定義為市場價值。但實際上，產成品的評估價值又不同于通常所謂的公開市場上直接交易的價值，而是產成品賣方權益的價格”。例如在評估目的為企業(yè)整體轉讓的情況下，不論是站在購買企業(yè)的一方，還是出讓方一一產成品生產方來說，產成品價值的實現(xiàn)都將面對必須要發(fā)生的銷售費用和稅金等支出。這個特點使產成品區(qū)別于企業(yè)的其他存貨，例如其無須追加支付稅金和銷售費用的在用低值易耗品、原材料等。所以

4、產成品的評估值除了需符合市場交易的特點之外，還必須具備考慮了扣除銷售費用和稅金的公允特性。2、產成品評估的方法產成品評估值=出廠銷售價格-銷售費用-全部稅金-適當數(shù)額的稅后凈利潤由于評估對象是針對具體的某一項產成品，所以當評估涉及多種產成品時，應當按各單項產成品分別進行評估后再予以匯總。收集有關資料時應盡量采用與該產成品直接相關的參數(shù)，剔除其他產成品或企業(yè)整體經營銷售時與所評估產成品之間利潤、銷售費用的差異對評估結果的影響。因此，不應僅從企業(yè)利潤表中具體獲取相關數(shù)據(jù)，還應從企業(yè)銷售部門的產品報表及公開市場獲取相關數(shù)據(jù)方法如下：出廠銷售價格。除從企業(yè)銷售部門獲取數(shù)據(jù)之外還應參考公開市場的交易價格

5、，經比較分析后確定?？梢允浅鰪S價或市場交易價。銷售費用。只有在單一產成品的企業(yè)，可以參考企業(yè)利潤表中的數(shù)據(jù)，但此時也要分析企業(yè)歷年銷售費用的變動情況，以及企業(yè)的銷售策略和銷售途徑是否和社會平均水平接近、有無異常情況。有多種產成品的企業(yè)，需要同時向企業(yè)財務部門和銷售部門收集數(shù)據(jù)，對于成本核算進行得較好的企業(yè)，還可收集各類產品的成本分析表，并通過與銷售人員的溝通來了解各類產成品的銷售流程、銷售方式和銷售費用。總之銷售費用的確定需要有多方面的信息支持和評估人員的專業(yè)判斷，不應死搬硬套來自報表的數(shù)據(jù)。全部稅金。全部稅金=應上繳的流轉稅（增值稅或營業(yè)稅）+城建稅+教育費附加+所得稅。增值稅：前面已經提到

6、用售價/（1+17為”的方式估算。營業(yè)稅：在進行房地產開發(fā)企業(yè)的產成品一一房地產的價值評估時，會出現(xiàn)營業(yè)稅。該稅項相對簡單，只需按營業(yè)稅相關規(guī)定計算即可。房地產企業(yè)的產成品一一房屋的營業(yè)稅按房屋售價的5%計算。城建稅與教育附加：城建稅與教育附加=應上繳的流轉稅（應上繳的增值稅或營業(yè)稅）M1%所得稅：在進行產成品評估時，對所得稅的測算必須對應到具體的產成品上。由于同一家企業(yè)可能有些產品是有盈利的，有的產品是虧本的，在評估有利潤的產成品時，仍需考慮扣除一定的所得稅。稅后凈利潤：稅后凈利潤=產成品毛利X（1-所得稅稅率）利潤扣除比例：考慮評估對象是十分暢銷、一般銷售還是滯銷的產成品，確定該產成品的凈

7、利潤扣除比例.3、產成品評估的一般步驟產成品采用市場法進行評估。一般以其完全成本為基礎，根據(jù)該產品市場銷售情況好壞決定是否加上適當?shù)睦麧櫍蚴且陀诔杀尽?、評估方法對于十分暢銷的產品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金確定評估值；對于正常銷售的產品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數(shù)額的稅后凈利潤確定評估值；對于勉強能銷售出去的產品，根據(jù)其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和稅后凈利潤確定評估值；對于滯銷、積壓、降價銷售產品，根據(jù)其可收回凈收益確定評估值。2、計算公式產成品評估單價=不含稅出廠單價-銷售稅金及附加-營業(yè)費用-所得稅-評估扣除凈利產成品評估值=庫存數(shù)量r成品

8、評估單價3、各參數(shù)的確定不含稅出廠單價的確定根據(jù)被評估企業(yè)提供的出廠價目表，結合實際銷售價格綜合確定。賬面成本單價的確定根據(jù)核實后的賬面成本單價確定銷售費用、銷售稅金及附加、管理費用及財務費用的確定根據(jù)被評估企業(yè)前三年的歷史資料，剔除不合理因素、特殊因素后按算術平均數(shù)確定銷售費用率、銷售稅金及附加率、管理費用及財務費用率。單位產品應分攤的銷售費用=不含稅出廠單價處肖售費用率單位產品應分攤的銷售稅金及附加=不含稅出廠單價送肖售稅金及附加率單位產品應分攤的管理費用及財務費用=不含稅出廠單價格理費用及財務費用率營業(yè)利潤的確定單位產品的營業(yè)利潤=不含稅出廠單價-賬面成本單價-單位產品應分攤的銷售費用-

9、單位產品應分攤的銷售稅金及附加-單位產品應分攤的管理費用及財務費用所得稅的確定企業(yè)所得稅率根據(jù)資產占有方所在地的適用稅率確定所得稅巾業(yè)利潤刈r得稅率凈利潤凈利潤小業(yè)利潤-所得稅稅后凈利潤扣除的確定十分暢銷的產品不扣除稅后凈利潤對于正常銷售的產品扣除50%稅后凈利潤（根據(jù)產品的暢銷情況作適當調整）對于勉強能銷售出去的產品扣除100%稅后凈利潤應扣除的部分稅后凈利潤=（營業(yè)利潤-所得稅）第B分稅后凈利潤扣除率評估單價的確定產成品評估單價=不含稅出廠單價-銷售稅金及附加-營業(yè)費用-所得稅-評估扣除凈利評估值的確定產成品評估值=庫存數(shù)量或成品評估單價。四、在產品的評估1、可直接對外銷售的自制半成品參照

10、產成品的評估方法進行評估；2、對生產環(huán)節(jié)停留時間短且料、工、費核算方法合理，其中的原材料價格接近基準日的市場價，按核實調整后賬面值確定評估值。3、對于能將在產品折算成約當產量計算的，按折算后的產成品，參照產成品的評估方法進行評估；。4、對因生產產品的技術進步及產品結構調整等情況，導致部分產品的在產品不具備繼續(xù)使用的條件，按可變現(xiàn)值確定評估值。五、在用低值易耗品評估采用成本法評估，按清查盤點結果分類，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購置價或制造價加上合理的其他費用得出重置價值，再根據(jù)實際狀況確定綜合成新率，相乘后得出在用低值易耗品評估值。評估公式為：在用低值易耗品評估值=重置成本必青查核實的數(shù)量X新率重置

11、成本=現(xiàn)行市場購買價+合理的運雜費六、房地產開發(fā)企業(yè)存貨的評估的特點房地產開發(fā)企業(yè)具有資金需求量大，產品生產周期長，投資關系復雜，融資、參建、轉手承接等多樣形式的特點。前幾年房地產業(yè)不景氣、不規(guī)范，近二年房地產市場突然瘋狂，造成某些房地產開發(fā)企業(yè)資產狀況比較混亂，給評估清查工作帶來許多困難，潛伏的評估風險也較大。本次側重就房地產開發(fā)企業(yè)清查、評估中怎樣做到資產不重、不漏，結合各科目的特點，和評估人員談談要關注的要點：（一）收集的資料繁雜特殊房地產開發(fā)企業(yè)有其特殊性，除收集共性的資料外，其還要根據(jù)項目開發(fā)程度不同相應收集較多的資料：建設用地規(guī)劃批準書和許可證，土地出讓合同，建設工程規(guī)劃許可證，建

12、設項目可行性研究報告，初步設計（注意：經濟技術指標，市政配套實施方法、內容及包干方式，投資估算及資金措施，財務評估分析），建設工程施工合同（注意：工程預付款、工程款（進度款）支付、材料設備供應等條款，是閉口合同還是開口合同，若是有參建項目還應收集參建合同），工程項目實施工期進度表，工程資金付款進度表，商品房預售許可證，房地產權證（大產證），銷售價目清冊（一房一價），財務上客戶銷售款預收一覽表等等。評估人員只有全面閱讀和研究過上述資料，才能對委估資產整體把握，并關注風險所在，為正確評估作價打下基礎。（二）企業(yè)訪談的對象較廣泛除了向財務人員、企業(yè)領導訪問調查外，還要對建設工程項目負責人、工程資金調

13、度人、銷售負責人進行訪問調查，將從各方取得的信息相互印證，才能了解真實情況，做到委估資產不重、不漏。如：要掌握基準日的工程形象進度，你必須到建設項目負責人處（或工程監(jiān)理）了解，取得項目實施進度表；你要了解基準日時工程進度款支付情況，必須向負責工程資金調度人調查各類合同的應付未付款明細，并與財務核對，哪幾筆財務已入帳，哪幾筆財務未記帳？這才能避免只按形象進度評估而沒有考慮相應負債，高估資產價值。又如：房地產開發(fā)企業(yè)的存貨一一房地產開發(fā)產品，帳面金額高達幾億元到十幾億元，帳面反映的是正在建設尚未實現(xiàn)銷售的在產品，會計按發(fā)生成本費用的性質歸類，與實物的對應性不強。我們要向財務了解企業(yè)會計上確定實現(xiàn)銷

14、售的認定標準，會計結轉銷售的流程和依據(jù)。而清查存貨所對應的實物往往需向銷售部門調查。由于，目前實行商品房預售制度，現(xiàn)場勘察時要注意：銷售人員所說的已銷售是指與客戶已簽預售合同、已付部分房款的商品房，銷售人員所說的已銷售并不一定是會計上的已實現(xiàn)銷售。因為，會計對未收齊全部樓款或未簽訂銷售合同的不作為銷售的實現(xiàn)，而往往將收入先記在預收帳款。如果僅按銷售人員的介紹去評估，往往會漏評資產，特別是帳面不反映實物量的資產，如：車位等。（三）清查要有深度，評估要瞻前顧后由于目前大多數(shù)評估前的審計還是按年報審計的標準執(zhí)行，沒有達到專項審計的要求，片面強調會計入帳原則，審計調賬原則，對企業(yè)債務、或有債務不能全面

15、反映，這就要求評估師對清查工作要有深度。因此，房地產企業(yè)整體評估的項目組成員，不能只配備工程類的房地產估價師，還應由熟悉會計的評估人員組成，相互溝通，否則風險較大。1、前幾年，有些房產建設項目是與其他投資者共同參建的，在建設過程中往往發(fā)生參建者退出，并簽署了退出參建協(xié)議，協(xié)議明確了還款或補償計劃，有些還有實物房產的補償。清查要注意，款項是否已收、付齊全？實物補償是否履行？帳務如何處理？并收集相關入帳依據(jù)，核實入帳時間。因為不同的會計處理、不同的入帳時間，對評估都會產生實質性影響。房地產開發(fā)企業(yè)的會計與一般企業(yè)不同，許多情況會計知道得較少，有疑問的還必須向企業(yè)領導咨詢。2、有些房地產開發(fā)商所取得

16、土地同時承擔動拆遷補償。對尚未完成動拆遷補償或分期動遷的項目，評估人員要深入詳細調查。要仔細閱讀動遷補償方案、安置意向書、動遷評估報告、動遷安置統(tǒng)計報表等資料。尤其是市中心城區(qū)的動遷補償更是復雜，對涉及的生產企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、辦公用房、宗教房產、文革房產、個體經營、居民住宅等不同補償標準、補償方式都要了解清楚。對尚未完成的動遷補償，要根據(jù)目前動遷情況考量一定的變動系數(shù)，并且考慮相應的管理費用。3、商品房開發(fā)中的市政配套費，原來一律上繳市政，現(xiàn)有新規(guī)定，可由房產商自行建設、配套，投資包干這筆較大的開發(fā)成本，但形成的資產所有權確不屬于房產開發(fā)商，這是房產開發(fā)公司評估的特殊性。因此，評估人員要詳細了解

17、房產開發(fā)商與住宅發(fā)展局簽訂的大包干協(xié)議的內容。當市政配套設施與商品房建設不同步時，要考慮按實物完成量還是按資金投入比例測算，當配套設施投入量低于商品房建設進度時要將未投入數(shù)預估，若高于的則將相應比例數(shù)作待攤；對已發(fā)生的前期開辦費、動遷費等不能簡單地按帳面認定或按年份攤銷，而要瞻前顧后，合理配比。同時，對列入大包干協(xié)議中的公益性設施，如：托兒所、養(yǎng)老院、網(wǎng)球場、變電站、垃圾收集站、物委會辦公室、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，由于在商品房的開發(fā)成本已中包含上述資產的成本費用，所以這些設施就不能再作為房產商的固定資產評估。只有不列入商品房的公用面積分攤的會所、車庫，并且能有單獨產權證的房產，才應屬開發(fā)商的固

18、定資產。（四）應注意存貨與相關科目的關聯(lián)性房地產開發(fā)企業(yè)的存貨一一開發(fā)成本或商品房是企業(yè)的主要資產，在評估存貨的價值時，我們要注意與其他會計科目的關聯(lián)性，避免漏評、重評。1、注意房地產企業(yè)的預收帳款的內容，預收款往往是未結轉銷售的部分房款，它能提示我們防止漏評資產或高估資產。我們曾經遇到過：評估人員僅按會計帳面開發(fā)成本所列示的建筑面積評估了商品房，審稿時發(fā)現(xiàn)預收帳款中有幾十個車位的預收款。經了解該項目還有若干車位未售出，已簽定車位出售合同的也未結轉銷售，所以存貨實物量中還應包括車庫、車位等資產。商品房大產證的總建筑面積減去權證記載事項中每次已辦出小產證的面積，應該是目前尚未完成銷售手續(xù)的商品房

19、建筑面積。2、注意存貨與預付工程款的關聯(lián)性。房地產企業(yè)的會計為了方便與工程建造方工程款的結算需要，往往把預付工程款列在預付帳款科目。實際預付工程款為開發(fā)成本的一部分，故按形象進度評估存貨時應將預付工程款調整到存貨科目評估，避免重復評估。3、注意存貨與其他應收款的關聯(lián)性。常有這種情況：房地產企業(yè)將小區(qū)內某一項工程發(fā)包給建筑施工方，會計為了對該項工程單獨核算，就把該項工程相關的成本費用、預收預付，都暫時記在其他應收款科目。這種做法，建筑施工企業(yè)很普遍。評估人員應該關注其他應收款的內容性質，將這類性質的其他應收款調整到存貨或在建工程科目評估。4、注意開發(fā)成本的完整性。我們按形象進度評估存貨時還要向工

20、程負責人了解，該形象進度所對應的應付未付工程款、設備款有多少？應在存貨評估值中扣除，或增加負債。否則虛增資產。由于目前帶資施工的現(xiàn)象還有，房地產企業(yè)的帳面未反映的負債數(shù)額很大，評估師應要求企業(yè)對帳面未反映的負債作出暫估和承諾。5、注意存貨科目與遞延所得稅資產、遞延所得稅負債、應交稅金的關聯(lián)性。房地產企業(yè)在未結轉銷售收入前，項目公司相關費用列入遞延或待攤。由于稅法規(guī)定，收到房款就必須交納營業(yè)稅及附加，已交稅金有的在應交稅金借方反映，也有的列支遞延稅款、待攤費用等科目。我們對存貨評估時應將上述已發(fā)生的稅、費視同開發(fā)成本作分析計算或適當調整。同時注意區(qū)分已簽約并收到過房款的商品房和未銷售的商品房評估

21、時樓價不同，一般已收款的按合同售樓單價評，未銷售的商品房按未來預測樓價評；已收款的商品房在扣除稅、費、基金時要考慮已繳稅款的因素。6、怎樣確定形象進度在建工程評估時按形象進度所對應的價值扣除應付未付款為評估值。那么操作中具體怎樣確定基準日的形象進度呢？個人理解的經驗是根據(jù)該工程在基準日時完成的各分部分項工程的造價之和除以總預算價的百分比為形象進度。（五）房地產企業(yè)評估中值得商榷的其他問題1、房地產開發(fā)企業(yè)一般為項目公司，如果是工程規(guī)模很大，分期開發(fā)，或有幾個開發(fā)項目，甚至連長期投資也是項目公司。這類房地產開發(fā)公司未來的發(fā)展受經濟發(fā)展周期的影響很大，用收益法評估是否合理？我們認為應根據(jù)實際情況分

22、析確定。2、房地產開發(fā)產品的土地是否都適用假設開發(fā)法評估？我們認為要根據(jù)土地開發(fā)建設狀況、有無詳細批準規(guī)劃而定七、房地產開發(fā)企業(yè)存貨的評估方法房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，主要包括房地產開發(fā)產品和開發(fā)成本。1、對房地產開發(fā)產品-商品房，采用市場法進行評估。已經簽定商品房銷售（預售）合同的根據(jù)合同確定開發(fā)產品銷售金額，尚未簽定商品房銷售（預售）合同的主要采用市場比較法確定開發(fā)產品銷售金額，在此基礎上扣除相關稅費確定評估值。根據(jù)產品是否暢銷情況采用下列公式：比較暢銷評估彳值=開發(fā)產品銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅平銷評估彳值=開發(fā)產品銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-

23、所得稅-適當數(shù)額的凈利潤滯銷評估彳值=開發(fā)產品銷售金額-銷售費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-全部凈利潤2、對已通過規(guī)劃設計方案的房地產開發(fā)項目，應采用假設開發(fā)法進行評估。由于房地產開發(fā)成本屬于存貨，在假設開發(fā)法評估結果基礎上需扣除企業(yè)應繳納的所得稅。則基本公式如下：評估彳值=稅前評彳&價值-所得稅稅前評彳&價值=#發(fā)后房地產價值-后續(xù)開發(fā)成本-銷售費用-管理費用-銷售稅金及附加-土地增值稅-投資利息-投資利潤開發(fā)后房地產價值對于有簽約預售的項目，開發(fā)后房地產價值=已簽約房屋銷售金額+未簽約房屋預計銷售金額；對于沒有簽約預售的項目，開發(fā)后房地產價值等于項目開發(fā)后可售房屋預計銷售金額。后

24、續(xù)開發(fā)成本后續(xù)開發(fā)成本=至竣工尚需發(fā)生的工程費用+已完工尚未支付的工程費用+不可預見費用銷售費用銷售費用=計銷售金額湘售費用率+已銷售尚未支彳e的銷售傭金（如有）管理費用管理費用=后續(xù)開發(fā)成本審理費用率銷售稅金及附加銷售稅金及附加=開發(fā)后房地產價值處肖售稅金及附加率土地增值稅按照稅法規(guī)定，分項目進行匯算清繳，根據(jù)增值比例分段累計計算土地增值稅。投資利息投資利息=稅前評估價值而j率汨續(xù)開發(fā)期+防續(xù)開發(fā)成本+管理費用）利率赤續(xù)開發(fā)期/2投資利潤投資利潤=稅前評估價值垓資利潤率而續(xù)開發(fā)期十佰續(xù)開發(fā)成本+管理費用）毅資利潤率汨續(xù)開發(fā)期/23、對尚未規(guī)劃設計房地產開發(fā)項目，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB-T18508-2001）土地使用權的評估主要方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設開發(fā)法）、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。根據(jù)待估宗地的具體條件、用地性質及評估目的，結合評估師收集的有關資料，考慮當?shù)氐禺a市場發(fā)育程度，選擇評估方法。