家屬院物業(yè)管理方案

1、密云管理處家屬院物業(yè)管理方案二 O 一二年二月二十日目? 錄一、項目概況 1. ?地理位置 2. ?項目主要經(jīng)濟指標 二、物業(yè)管理內(nèi)容 1、房屋及設施設備管理 22、環(huán)境衛(wèi)生管理 3. 綠化管理 4、治安消防管理 5、車輛交通管理 6、公共管理 7、常規(guī)性公共服務 9、經(jīng)營性多種服務 三、物業(yè)管理模式 1、管理方法 2、運作程序 3、實施措施 4、管理手段 四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度 1、 物業(yè)公司組織機構(gòu) 2、公共管理制度 3 、內(nèi)部管理制度（各崗位職責） 4、人員配置和人員的素質(zhì)要求 五、物業(yè)費的成本測算 六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施 1、基本服務： 2、公共服務 3、便民服務

2、四、服務承諾標準 一、項目概況二、物業(yè)管理內(nèi)容三、物業(yè)管理模式四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度五、物業(yè)費的成本測算六、業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施 七、管理總體目標與分項目標一、項目概況1. ?地理位置本項目位于北京市密云縣溪翁莊鎮(zhèn)，密云水庫管理處東側(cè)，南臨水庫南線。2. ?項目主要經(jīng)濟指標項目計量單位數(shù)值居住區(qū)總占地面積2 m居住戶數(shù)戶總建筑面積2 m停車位輛綠地率%樓號建筑面積m住戶（戶）1#2#3#4#合計】、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社 區(qū)服務體系。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位 態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋

3、及設施設備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它 公共管理”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同 零星服務）和經(jīng)營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。1、房屋及設施設備管理1.1 建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯 間公共通道、門廳、共用排煙道。房屋建筑的維護管理實行 “管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結(jié)合， 落實巡查制度及年度房屋建筑維 護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔 案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性根據(jù)房

4、屋的完損情況、 季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務， 季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式， 并做到制度化、 規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住 戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。1.2 共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消 防設施、電梯、水泵房。共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成， 進行 統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的 工作質(zhì)量標準， 建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案， 落實 定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設

5、施設備齊全、 功能正常、運行良好。1.3 市政共用設施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池等。根據(jù)共用設施和附屬建筑、 構(gòu)筑物的類別不同， 指定并落實巡查 制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。 通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。2 、環(huán)境衛(wèi)生管理在密云水庫管理處家屬院我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi) 生管理和環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。 做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1 衛(wèi)生管理是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設 施齊全，實行標準化清掃保潔， 垃圾日清， 按計

6、劃消毒、 滅鼠、滅蟲。 通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生， 區(qū)域管理的過程控制， 確保向住戶提供高質(zhì) 量的生活場所。2.2 環(huán)境管理密云水庫管理處家屬院的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、 環(huán)境質(zhì)量良 好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，形 成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。3. 綠化管理綠化的功能是美化環(huán)境。 通過我們的管理達到綠草茵茵、 綠樹成 蔭的效果；我們將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學合理的保養(yǎng)、管理小 區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。4、治安消防管理治安消防管理工作是密云水庫管理處家屬院重點管理工作之一。 我們要貫徹“預防為主、防治（消）結(jié)合”的方

7、針，對所轄物業(yè)區(qū)域 的治安和消防工作進行全面的管理。5 、車輛交通管理對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停 泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊， 創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6 、公共管理6.1 住戶裝修管理在密云水庫管理處家屬院物業(yè)轄區(qū)里， 對業(yè)主及住戶的裝修實行 全面的監(jiān)管。 以確保裝修設計合理， 隱蔽工程符合設計規(guī)定及圖紙要 求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保 障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀， 使業(yè)主有一個舒適、 安寧的生 活環(huán)境。6.2 搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。6.3 協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從

8、事人口 統(tǒng)計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。7、常規(guī)性公共服務即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同， 為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服 務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。 它貫穿于物業(yè)管理之 中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我 們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務提供給業(yè)主及住戶。9 、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造密云水 庫管理處家屬院溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更 迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮， 以點點滴滴的積累和平凡的 小事， 體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。 從而使每一位 業(yè)主及住戶體驗生活在密云水庫管理處

9、家屬院這個溫暖大家庭的幸 福。我們將以業(yè)主及住戶為中心， 有步驟地開展各種無償與有償服務， 并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、物業(yè)管理模式居住在密云水庫管理處家屬院社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量， 也改變了人們的生活觀念和生活方式。 物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理 觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理 效果。我們的管理方式分為管理方法、 管理目標、 運作程序、實施措施、 管理手段等五個部分。1、管理方法1.1 嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2 提供共管式服務。1.3 嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務行為。1.4 致力于

10、精神文明建設，實施品牌和形象戰(zhàn)略。2 、運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。3 、實施措施3.1 治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2 裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。3.3 精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設和環(huán)保建設。3.4 合理調(diào)度、有序停車，順暢交通。3.5 發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。3.6 超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務。3.7 開展卓有成效的社區(qū)文化活動4、管理手段4.1 啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾 效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心 理做

11、適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2 執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。 通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。4.3 建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓放 在集體和個人發(fā)展的重要位置。 培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。 一專 多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才 的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓進修等。4.4 工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體 效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。4.5 提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性， 增強主人公意識

12、和自我實現(xiàn)意識， 使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工 作。4.6 管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕 重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度1 、 物業(yè)公司組織機構(gòu)1.1公司簡介2 、公共管理制度2.1 停車場管理須知A、小區(qū)內(nèi)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應 自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的 位置。C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。F、

13、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時 相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。2.2 衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵 塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、舌L帖廣告、標 語。如屬兒童所為，應由其家長負責。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其 他業(yè)主的出入。E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿?、家具、儲藏類等家庭物品?一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。2.3

14、 寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán) 益不受侵犯：A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看 管，及時清除排出的糞便；B、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；C、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；D、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不 要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4 綠化管理須知A、保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?不要損壞花木的保護措施C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。D、

15、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體 育活動。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作 物。3 、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）31 物業(yè)經(jīng)理崗位職責A. 負責本項目職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關；B. 熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C. 做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指 標；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況，負責對本項 目員工各類考核；E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對工作業(yè) 績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；F. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴

16、處理率 99%；G. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理， 并加以改進；H. 負責建立、健全檔案管理；I. 配合街道、 派出所、 物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；34 保安部主管崗位職責A、負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷 提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；B、制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、

17、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三 會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員；G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。3 5 工程維修部主管職責A、負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、組織參與設備的大、中、小修，制定計

18、劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；C、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設 備臺帳工作；E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和 預防措施的實施，跟蹤檢查；G、熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法， 公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、 常用維修方法；及時收繳各項管理費， 收繳率達預定目標；3 6、客服中心主管職責A、熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；B、負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、負責

19、多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理；D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質(zhì)要求密云水庫管理處家屬院物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)” ，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要 求事務管理具體操作人員必須是一專多能， 實行一崗多職，相互協(xié)作， 體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)費的成本測算成本測算見附表密云管理處家屬院管理費年度預算明細表 。六、物業(yè)服務內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施為將密云水庫

20、管理處家屬院小區(qū)建設成為文明住宅小區(qū)， 物業(yè)公司將依照普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準 中三級標準實施物 業(yè)管理。具體服務承諾及質(zhì)量保證措施如下：1 、基本服務1.1 承接項目對住宅區(qū)公共部分、 共用設施認真檢查， 做到驗收手續(xù) 齊全；1.2 管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；1.3 建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務管理，檔案管理等制 度；1.4 管理服務人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動熱情；1.5 建立客戶服務中心，公示 8 小時服務電話。急修 1 小時內(nèi)，其他 報修按照約定時間到達現(xiàn)場；1.6 根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務， 公示服務項目

21、和收費價目；1.7 公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況；1.8 每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率 70以上。2、公共服務2.1 安全管理2.1.1 小區(qū)主入口及監(jiān)控室 24 小時執(zhí)勤；2.1.2 小區(qū)內(nèi)重點部位每 3 小時保安巡查一次；2.1.3 對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；2.1.4 對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；2.1.5 對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時 報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。2.2 環(huán)境管理2.2.1 按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；2.2.2 小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一

22、次；電梯廳、樓 道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次； 公共玻璃每季度清潔一次； 路燈、樓道燈每半年清洗 1 次；2.2.3 區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每半年檢查1 次，并視情況及時清掏；2.2.4 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；2.2.5 定期清除綠地雜草、雜物；2.2.6 定期預防花草、樹木病蟲害。2.3 房屋管理2.3.1 每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、 樓道通道以及其他公共部位的 門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；2.3.2 按照住宅裝修管理規(guī)定要求， 建立裝修管理制度。 通知業(yè)主裝 修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象， 及時勸阻， 并通知

23、有關部門；2.3.3 各棟、單元門、戶有明顯標志234小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范;235對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責 的除外）；2.4設施、設備管理建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修 等記錄齊全；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施運行正常；對共用設施設備定期組織巡查、 作好巡查記錄、屬于小修范圍 的，及時組織修復；消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；路燈、樓道燈完好率不低于80% 容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；3、服務承諾標準序號指標名稱國家

24、及北京市標準服務承諾標準服務質(zhì)量保證措施01房屋完好率98%99%制疋維修技術人貝專職負責區(qū)域巡查， 建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面， 房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用 設施及通道無隨意占用02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn) 場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜， 工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照維修回訪制度進行回訪記錄、質(zhì)量 跟蹤03維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工04保潔率99%99. 5%由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制 度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū) 垃圾日產(chǎn)日清，設施完好，

25、區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi) 生05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負責維護，并實行園藝 師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確 保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土裸露、 無病蟲害現(xiàn)象06道路、車場 完好率及 使用率95%99%制定公用設施管理員進行維護，實行巡 查制度，建檔記錄，由維修主管負責監(jiān) 督。建立健全道路、停車場管理制度， 責任落實到人07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按 相應作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達 至V排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好 無損08排水管明95%99%維修工作依計劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)冋題及暗溝完好率時維修，達到排水暢通無積水、無污染、 無塌陷、無殘缺09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保 養(yǎng)，保持潔凈10停車場、自 行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修